公設面積又被吵翻天…
最近中國樓市有三個大消息。
1.存量房貸終於正式下調。
首套房能降到的房貸利率底線，是你房貸批下來的時候，所在城市官方定的最低房貸利率。
舉個例子，假設你前兩年買首套房時樓市過熱，申請到的房貸利率是LPR+ 83.5個基點。
01
但是當時你所在城市首套房最低房貸利率是LPR+20個基點，9月25日就可以申請從“LPR+83.5個基點”變成“LPR+20個基點”。
注意是首套房貸，二套房貸不行。
苦了前兩年高位接盤二套的寶寶，房價和房貸可能都是階段性最高點……
2.首套房的首付比例，降到最低20%，房貸利率下限是LPR-20個基點。
但，部分城市可以階段性取消下限。
二套房的首付比例，降到最低30%，房貸利率下限是LPR+20個基點。
這兩點是刺激全國的，之前買房的人降存貸利率，現在買房的人又降首付又降房貸利率。
妥妥幫大家省錢，刺激消費了。
注意了，買房也是消費，屬於住房消費
3 .北上廣深集體實行“認房不認貸”。
沒房（或賣掉）+貸款還清=首套房。
沒房（或地外有房）+貸款沒還清=首房套。
這波救市除了一線城市調控紋絲不動，其他城市幾乎把能鬆的口子都鬆了。
如果這個大招放出來效果不錯，能從一線城市開始成交量回升，流動性好轉，帶動全國樓市恢復信心最好。
如果成交量還是反應不大，接下來一線城市還有很多牌打，如果高層願意刺激。
比如跟其他城市一樣，又降首付又降房貸利率（因城施政下一線城市加的基點並沒有下調），甚至打開限購和限售的口子。
目前看高層穩住房地產的決心在加大。
不過問題是三四線城市除了大降價，能鬆的都鬆了，依然沒啥流動性。
先看看一線和強二線城市能不能先恢復信心，再把信心往下傳導。
02
今年房地產嚴重拖累經濟了，穩地產也是為了穩經濟。
穩地產的第一步，就是激活成交量，讓商品房像商品一樣正常流動起來。
想要激活成交量，相比降首付降利率，最核心的問題是改善預期。
如果對收入沒有好的預期，對房價沒有好的預期，大家不買房也是情理之中。
我是真不希望房價再暴漲了。
作為被高房價綁架的一代，我看過太多因為房子放棄理想和愛情的同齡人。
如果為了世俗意義的成熟，就要閹割自己的情感需求，20多歲的年紀40多歲的心理，真的蠻可惜的。
我們有大把時間在老去，犯不著在20多歲時少年老成。人均壽命在延長，以後有大把時間當老人，不用著急的。
所以我從來不勸公司的00後為了買房焦慮，時代的問題歸時代，這個年紀就該有這個年紀的心性。
但我真心希望地產能穩住。
股市熊了這麼久了，地產穩住經濟才能盡快全面復甦，給牛市提供基本的前提條件。
說到房子，最近取消公攤（公設）存的事情頻繁上熱搜。
以前大都睜一隻眼閉一隻眼，反正房價在漲，公攤也能彌補上。
現在房價不漲開始陰跌，呼籲取消公攤的聲音就越來越大。
通常理解產證上面積100平米，也就是建築面積100平米，其中有20 ～25平米公攤面積。
大家會覺得我就住這套內的75平米，幹嘛花100平米的錢，這不是缺斤少兩。
其實公攤是一套比較複雜的算法，並不是取消就一定會更好。
03
公攤具有很強的專業性，我們看下是怎麼計算的。
商品房建築面積，由每戶套內建築面積和每戶公用建築面積共同組成。
每戶套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽台建築面積。
公用建築面積比較複雜，一般由兩部分組成。
一部分是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、 值班警衛室等。
另外一部分是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆，以及外牆牆體水平投影面積的一半。
每戶公用建築面積=本戶的建築面積*公攤係數。
這時候有人會覺得，反正取消公攤了，那我買房掏的錢就變少了。
如果單價不變的情況下，只算套內建築面積是這樣。
但是把公用建築面積去掉後，套內建築面積單價上漲呢？
算公攤的情況下，單價1萬，得房率80%，建築面積100平，需要100萬。
不算公攤，單價1.25萬，套內建築面積單價80平，也需要100萬。
去年內蒙住建廳說要取消公攤面積，關於物業費文件裡是這麼講的——
“不計算公攤面積，只是提高了單位面積的物業費，物業費的總額並沒有發生變化。”
上海和深圳的房子我也看了不少，發現很有意思的一點——
公攤面積越高，居住體驗越好，越低則會差一些。
因為公用建築面積大小，比如電梯井、樓梯間、公共門廳等，太小了居住也不舒服啊。
現在是房子供過於求的時代，大家買房也都會看下公攤是多少。
如果開發商把公攤弄的過大，得房率低會非常影響銷售，甚至後期被迫降價都有可能。
但是一味追求公攤小，把房子設計的小家子氣，居住體驗也不好。
尤其對於高層來說，很多低公攤都是以犧牲小區品質為代價。
例如公共設施大規模縮減，公共樓梯也會比較窄小，過道門廊等會狹窄陰暗，長期生活在這樣的小區會影響居住體驗。
所以取消公攤這筆帳其實挺難算的，不是說取消就一定會更好。
如果真的要取消，也要明確公攤標準。
比如公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式等等。
而且以後買房子，同等條件下，公攤面積大的肯定會比公攤面積小的單價貴。
因為價格只算套內建築面積，公攤面積大的房子居住更舒服，價格自然有溢價。
說來說去，計算方法只是表面。
跟買榴蓮一樣，帶殼整果買多少錢，果肉剝好買多錢，都是計算問題。
最根本的還是降低大家的購房總成本，要控總價。
噓……不要轉移重點！（落英財局）