110㎡到手僅61㎡　內地購樓「公攤面積」惹議

首套房能降到的房貸利率底線，是你房貸批下來的時候，所在城市官方定的最低房貸利率。

舉個例子，假設你前兩年買首套房時樓市過熱，申請到的房貸利率是LPR+ 83.5個基點。

但是當時你所在城市首套房最低房貸利率是LPR+20個基點，9月25日就可以申請從“LPR+83.5個基點”變成“LPR+20個基點”。

注意是首套房貸，二套房貸不行。

苦了前兩年高位接盤二套的寶寶，房價和房貸可能都是階段性最高點……

2.首套房的首付比例，降到最低20%，房貸利率下限是LPR-20個基點。

但，部分城市可以階段性取消下限。

二套房的首付比例，降到最低30%，房貸利率下限是LPR+20個基點。

這兩點是刺激全國的，之前買房的人降存貸利率，現在買房的人又降首付又降房貸利率。

妥妥幫大家省錢，刺激消費了。

注意了，買房也是消費，屬於住房消費

3 .北上廣深集體實行“認房不認貸”。

沒房（或賣掉）+貸款還清=首套房。

沒房（或地外有房）+貸款沒還清=首房套。

這波救市除了一線城市調控紋絲不動，其他城市幾乎把能鬆的口子都鬆了。

如果這個大招放出來效果不錯，能從一線城市開始成交量回升，流動性好轉，帶動全國樓市恢復信心最好。

如果成交量還是反應不大，接下來一線城市還有很多牌打，如果高層願意刺激。

比如跟其他城市一樣，又降首付又降房貸利率（因城施政下一線城市加的基點並沒有下調），甚至打開限購和限售的口子。

目前看高層穩住房地產的決心在加大。

不過問題是三四線城市除了大降價，能鬆的都鬆了，依然沒啥流動性。

先看看一線和強二線城市能不能先恢復信心，再把信心往下傳導。

今年房地產嚴重拖累經濟了，穩地產也是為了穩經濟。

穩地產的第一步，就是激活成交量，讓商品房像商品一樣正常流動起來。

想要激活成交量，相比降首付降利率，最核心的問題是改善預期。

如果對收入沒有好的預期，對房價沒有好的預期，大家不買房也是情理之中。

作為被高房價綁架的一代，我看過太多因為房子放棄理想和愛情的同齡人。

如果為了世俗意義的成熟，就要閹割自己的情感需求，20多歲的年紀40多歲的心理，真的蠻可惜的。

我們有大把時間在老去，犯不著在20多歲時少年老成。人均壽命在延長，以後有大把時間當老人，不用著急的。

所以我從來不勸公司的00後為了買房焦慮，時代的問題歸時代，這個年紀就該有這個年紀的心性。

股市熊了這麼久了，地產穩住經濟才能盡快全面復甦，給牛市提供基本的前提條件。

說到房子，最近取消公攤（公設）存的事情頻繁上熱搜。

以前大都睜一隻眼閉一隻眼，反正房價在漲，公攤也能彌補上。

現在房價不漲開始陰跌，呼籲取消公攤的聲音就越來越大。

通常理解產證上面積100平米，也就是建築面積100平米，其中有20 ～25平米公攤面積。

大家會覺得我就住這套內的75平米，幹嘛花100平米的錢，這不是缺斤少兩。

其實公攤是一套比較複雜的算法，並不是取消就一定會更好。

公攤具有很強的專業性，我們看下是怎麼計算的。

商品房建築面積，由每戶套內建築面積和每戶公用建築面積共同組成。

每戶套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽台建築面積。

公用建築面積比較複雜，一般由兩部分組成。

一部分是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、 值班警衛室等。

另外一部分是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆，以及外牆牆體水平投影面積的一半。

每戶公用建築面積=本戶的建築面積*公攤係數。

這時候有人會覺得，反正取消公攤了，那我買房掏的錢就變少了。

如果單價不變的情況下，只算套內建築面積是這樣。

但是把公用建築面積去掉後，套內建築面積單價上漲呢？

算公攤的情況下，單價1萬，得房率80%，建築面積100平，需要100萬。

不算公攤，單價1.25萬，套內建築面積單價80平，也需要100萬。

去年內蒙住建廳說要取消公攤面積，關於物業費文件裡是這麼講的——

“不計算公攤面積，只是提高了單位面積的物業費，物業費的總額並沒有發生變化。”

上海和深圳的房子我也看了不少，發現很有意思的一點——

公攤面積越高，居住體驗越好，越低則會差一些。

因為公用建築面積大小，比如電梯井、樓梯間、公共門廳等，太小了居住也不舒服啊。

現在是房子供過於求的時代，大家買房也都會看下公攤是多少。

如果開發商把公攤弄的過大，得房率低會非常影響銷售，甚至後期被迫降價都有可能。

但是一味追求公攤小，把房子設計的小家子氣，居住體驗也不好。

尤其對於高層來說，很多低公攤都是以犧牲小區品質為代價。

例如公共設施大規模縮減，公共樓梯也會比較窄小，過道門廊等會狹窄陰暗，長期生活在這樣的小區會影響居住體驗。

所以取消公攤這筆帳其實挺難算的，不是說取消就一定會更好。

如果真的要取消，也要明確公攤標準。

比如公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式等等。

而且以後買房子，同等條件下，公攤面積大的肯定會比公攤面積小的單價貴。

因為價格只算套內建築面積，公攤面積大的房子居住更舒服，價格自然有溢價。

說來說去，計算方法只是表面。

跟買榴蓮一樣，帶殼整果買多少錢，果肉剝好買多錢，都是計算問題。

最根本的還是降低大家的購房總成本，要控總價。

噓……不要轉移重點！（落英財局）

日前，合肥市召開專題會議，研究謀劃全市房地產工作，明確了接下來合肥樓市的發展走向。

敲黑板，最讓關注的重點內容，是兩點：

1、大膽穩妥推進商品房“現房銷售”試點，著力抓好蜀山區和包河區各一個試點項目。

2、為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

這兩項政策裡，商品房銷售按套內面積計價這項政策，應該會很快落地，不會拖太久了。

合肥也將成為首先提出“取消公攤”的省會城市。

有人或許要問：積極探索商品房銷售按套內面積計價，究竟是啥東東？

還記得去年新華社寫的那篇爆文嗎——《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，站出來直接指出：公攤面積勞民傷財，義正言辭地聲討：

“既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何中國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產行業亂象之時，能否回應公眾關於公攤面積亂象的關切？”

的確，買房子有公攤面積，一百平方的房子，實際上只有70平，甚至有些還不到，全世界唯有中國，這不是光榮，其實是一種恥辱。

查來查去，咦，公攤面積是首創於香港，據說好像是著名的英國商人李嘉誠率先發明的，然後大陸有樣學樣搬過來了。

大陸學香港的房地產制度，還有：

1987年，深圳從香港學了土地招拍掛，然後推廣到全國各地

1994年，大陸推行的預售制脫胎自香港的賣樓花，1954年香港開始賣樓花

1998年，大陸向香港學習70年產權制度

按照《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權。

公攤面積與套內建築面積之和，構成了一套商品房的建築面積，目前商品房銷售以建築面積作為計價依據。

現在回頭看，嘉誠·李發明的“公攤”這個概念，是非常有利於房地產商，物業公司的，除了業主打落牙齒和血吞，倒了血黴外，簡直可以說是完美。

想想吧，什麼露台、陽台偷面積，老小區一樓有院子，頂樓有閣樓七七八八複雜的事，產權143，套內110，算上樓台陽台又到了150,七七八八的複雜搞法，買房算個套內面積複雜程度超乎想像。

更何況，搞公攤面積，還有以下幾個大好處，讓開發商欲罷不能，使得公攤成為了房地產企業老闆最喜歡做文章、也最見不得人的陰暗面。

歐美一般都是按“室內面積”來計算房價，比方說美帝某個住宅樓的某套房的“室內面積”有一百平方，房價折合成RMB是一百萬，那麼單位房價就是一萬元/平方。

而國內機智的採用“建築面積”來計算房價（目前國內好像只有重慶城區採用室內面積），比方說國內某個住宅樓的某套房的“建築面積”有一百平方，房價折合成RMB也是一百萬，那麼這個單位房價也是一萬元/平方。

但事實上，國內這套房的“室內面積”只有七十平方，劃去的三十平方屬於“公攤面積”。

看見沒，如果統一按照“室內面積”來計算單位平方的房價的話，那麼國內這套房的單位房價就應該是一萬四千元/平方。

一平方的單價比原先整整高出了四千有木有！

所以，通過“公攤”這個概念，我國在國內統計房價時，通過“建築面積”這個基數，可以極大幅度的降低“房價”。

同時也給了國內民眾一種美妙的錯覺，雖然都是買“一百平方”的房子，歐美的老外的家就是比你的大，你的寬，但又怎樣？

別看真正的實際面積只有七十平方，但“俺這可是上百平方的大房子喲”的心理優勢卻是實實在在的。

二、利用公攤這個概念，可以更好的無中生有

一個有名的笑話，每一個小區的所有房子的公攤面積加起來，一定會超過這個小區的實際公攤面積，所謂的1+1＞2在這裡得到了最為淋漓盡致的體現。

一般來說，業主對自己房子的室內面積是可以測量，也是很容易測量的，但公攤面積。。。嘿嘿。

公攤面積可不僅僅光是電梯和過道哦。。。

通常還包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房的建築面積等。

甚至有的小區，連獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都給你計入到公攤面積中（國家法律明文規定這些不算公攤）。

作為業主，你當然可以拿著尺子仔細的量你的家，甚至也可以量一量樓梯過道，電梯。。。可難道你能把上面這些全都量了嗎？

假定還是之前說的那套住宅，只要能無中生有多計入一平方的面積，那麼總房價就能多收一萬元，那麼一千套就是一千平方。。。更何況，以我國房地產商的機智，只多計入一平方你也太瞧不起國人的聰明才智了。

那麼，公攤面積被偷，誰損失最大。

三、公攤面積更有利於收取物業費，暖氣費等相關費用的機構和組織

物業費大家都清楚，那可是按平方收的，70平方和100平方收的錢那可差了近40%呢。

有人說，如果不交公攤面積的物業費，就沒有人來打掃過道，電梯的衛生。。。所以必須交！

搞笑，室內面積你倒是交了物業費的，難道物業每月派人到你家來打掃衛生啊？

室內的物業費本身就包含了這些所有的費用，所謂的“公攤面積”的收費不過是具有中國特色的“重複收費”罷了。

更搞笑的是暖氣費也是堅定不移的按照建築面積來收取。

可過道有暖氣嗎？垃圾道有暖氣嗎？變電室有暖氣嗎？設備間，公共門廳有暖氣嗎？分隔牆上有暖氣嗎？

但這些可都是一平方一平方要收暖氣費的，誰來交？

大家都是“建築面積”，業主雖然明知道不公平，但總體來說是模糊的，也沒辦法，但如果把“建築面積”換成“室內面積”，這種違和感立馬就呼之欲出了。

所有人都知道對“公攤面積”收取物業費和暖氣費是荒謬的行為，但又有什麼辦法呢？

這就是為什麼我國房地產業一定要堅持“建築面積”一百年不動搖的原因，誰會看著錢不賺呢？換了你你也不會啊。

最後，我國不但通過“公攤面積”這一神奇的概念大幅度的“攤薄”了房價，事實上，考慮到歐美國家的房子交房時是沒有“毛坯房”這個概念的。

而中國大部分的房價都是基於“毛坯房”制定的，所以在對比國內外房價時，國內還需要加上基本的裝修成本。

美國房地產商房子蓋好後，新房的基礎設備和裝修都是完成和可以使用的，交房就是中國的“精裝修”狀態。，沒有我們中國的毛坯房概念。

當然你要是不滿意，也可以全砸了按自己的喜好重新弄。

也就是說，如果要真正公平公正的對比國內外房價的話，統一按國家通行的實際居住的“室內面積“來算，同時加上相應的裝修成本。。。

要麼中國的單位房價，會在現有的基礎上，整體上浮30%-50%不等。

要麼中國的套房面積，會在現有的基礎上，整體縮水20%-30%不等（不考慮裝修成本）。

好在，就像網上那句話說的，叫“圍觀帶來改變”，取消“公攤面積”，正在成為現實。

特別是目前下行壓力比較大的情況下，取消公攤面積，也整體上有利於激發房地產市場的活力，會引導一些購房者去購房，有利於房地產市場的復甦。

現在，合肥終於打響第一槍， 要參君覺得，這一現狀快改變了！

畢竟，賺錢也應該讓老百姓知道的明明白白……（財商要覽）

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