•
中國房地產的未來，定了！
情況突然出現了新的轉向。
一樓市的重磅新聞，開始刷螢幕：
8月25日國務院常務會議審議通過的《關於規劃興建保障性住宅的指導意見》文件已於9月1日正式印發。文件提出保障性住宅建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執行方法由各地城市政府制定。
文件中提出了兩個「新」：
“用改革創新的辦法，在大城市規劃建造保障性住宅”
“推動建立房地產業轉型發展新模式”
保障性住房地位得以空前提升。
這是繼7月重要會議提出「房地產供需關係出現重大變化」之後，又一個關於房地產的重要訊號。
經濟觀察網的獨家報道甚至給了這樣的標題：
顯然，這是一個重大表述，中國的房地產模式將迎來轉變。
一個新的時代正在到來。
新中國建立之後，全國實施的大都是房屋分配製度，能分到房也一度成為身分和地位的象徵。
改革開放之後，市場化因素也逐漸蔓延到房地產市場。
但直到1998年，中國的住房分配開始貨幣化，也就是所謂的房屋商品化。
長達40多年的房地產浪潮，就此揭開序幕。
商品房改革，一定程度上解決了分配不公、土地使用一連串難題。
但也帶來了一定的問題，商品房過度市場化、居民購屋負擔越來越重。尤其是「高週轉」模式下，房企的肆意進擊，帶來了巨大的債務風險。
供需關係已然發生變化，如今要對房地產做的，不再是局部調整，而是大方向上的改變，尋求一種更長期的、可持續的、健康的發展模式。
這才有了新一輪「房改」的呼聲。
2
由於這份事關全局的「14號文」並沒有公佈，但從那篇獨家報道中，還是能得出幾個關鍵點。
顯然，新一輪房改的核心將是保障房。
這與文件提出的兩大目標息息相關：
一是加大保障性住宅建設和供給，「讓薪資收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥」；
二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住宅回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高品質發展。
對大多數的剛需來講，並不在乎房地產供應是多是少，他們只在乎能不能買得起。
因此，把購屋門檻降低，消除買不起房子的焦慮，才是第一步。
起碼能把大家的信心恢復一些吧。
而第二個目標，更直接點名了未來中國房地產市場的模式：
商品房回歸商品屬性，保障房穩住受薪收入群。
言下之意，誰能買得起商品房誰去買，買不起的可以考慮保障房。
如此一來，才能「居者有其屋」。
未來的房地產市場，將形成商品房+保障房各自獨立的兩個市場，互不干擾，又互為補充。
文件也給了一部分具體的操作：
保障房屋的價格，採取市場化方式運作，依照保本微利原則，公平公正配售。「配售價格以基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定」。
保障房嘛，圖的不是賺錢，但也不能讓買房人透過購買保障房獲利。
所以，又加上了這條：
保障房必須實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障房變更為商品房流入市場。
受薪收入群體購買的保障房不得長期閒置。如長期閒置、確需轉讓、因辭職等原因離開機關事業單位或企業的，由各地政府依規定回購。
買過保障房就老實住，閒置或不住了，就回到政府手裡，再重新分配，防止資源的浪費。
另外，實施「房改」的範圍也有限定──「300萬以上城區人口城市率先探索」。
根據七普數據，全國城區人口超過300萬的城市共有35個。
但如今這份名單又有了新變化。
8個超大城市：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢
15個特大城市：東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州、石家莊
12Ⅰ型大城：南寧、廈門、太原、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州
35個城市基本上包括了中國的核心城市。
這些城市，是人口最多的地方，也是購屋壓力最大的地方，商品房占主導的格局，更急需改變。
3
其實，2018年深圳就已經動手了。
深圳將房屋市場分為商品房、人才住宅、安居房、公共租賃住宅，未來的比例分別是40%、20%、20%、20%。
也就是說，未來的深圳市場，商品房只佔40%，60%都是保障性住宅。
這很難不讓人想到新加坡模式。
1960年，新加坡開始主導建祖屋，與商品房形成雙軌制。如今的新加坡，80%的人住在祖屋，20%的人購買私人住宅。
1998年房改之後，中國的房地產市場從土拍到預售制，走的是香港模式。
新一輪“房改”，大概率是要轉向新加坡模式了。
保障性住宅成為基本盤，佔60%的份額。
商品房成為市場的自由選擇，佔40%的份額。
但改革從來都是最難的事。
觸動利益比觸動靈魂還要艱難。
新加坡的人口只有592萬人，小面積+小人口國家，天然的更適合這種模式。
但中國不同，14億人分佈在960萬平方公里的土地上，人口流動遠比新加坡高出百千倍，房屋市場很難做到完全統一。
另外，要做到保障房佔據主要市場，需要政府花大力氣、花費大量資金，在如今財政緊平衡、債務堆積的狀況下，能否完全做到還有待商榷。
改革之路，道阻且長。
但這條路，必須走下去。
除了新一輪“房改”，最近還有一項重要變革開始落地了，對未來的房商、房地產市場都會產生深遠影響。
北京、鄭州，樓市大消息
兩地樓市再有大消息。
10月31日，北京住房公積金管理中心發布通知，優化房屋公積金「認房認貸」政策，宣布房屋套數認定將不再考慮商業貸款情況。11月1日起，有商業貸款記錄、無公積金貸款記錄，且在北京市無房的公積金繳存職工家庭，可執行首套房屋公積金貸款政策。
近日，鄭州住房公積金管理中心同樣發布通知：自2023年10月30日起，辦理住房公積金個人住房貸款及組合貸款時，按照“認房不認貸”原則認定家庭住房套數，住房套數按照鄭州市行政區域內的現有成套住房認定。
11月1日起，有商業貸款記錄、無公積金貸款記錄，且在北京市無房的公積金繳存職工家庭，可執行首套房屋公積金貸款政策。10月31日，北京住房公積金管理中心發布通知，優化房屋公積金「認房認貸」政策，宣布房屋套數認定將不再考慮商業貸款情況。
9月1日，北京宣布落實「認房不認貸」政策。但該政策針對的是銀行業金融機構的商業性個人住房貸款，北京住房公積金貸款政策仍執行「認房認貸」政策，其中「貸」指的是，在人行徵信系統中全國範圍內的個人房屋貸款記錄，包括商業性房屋貸款記錄、房屋公積金個人房屋貸款記錄。
為了進一步支持居民剛性和改善性住房需求，北京住房公積金管理中心發布《關於優化住房公積金個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，對“認貸”進行優化，即認“公積金貸款記錄” ，不認「商業貸款紀錄」。
根據通知，借款申請人（含共同申請人，下同）在北京市無住房且全國範圍內無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄的，執行首套住房公積金貸款政策。若借款申請人在北京市有1套住房，或在北京市無住房但全國範圍內有1筆公積金貸款記錄，或在北京市有1套住房且全國範圍內有1筆公積金貸款記錄的，執行二套房屋公積金貸款政策。
通俗來說，就是不論該家庭此前是否使用過商業貸款購房，有沒有過商業貸款記錄，只要在購買時藉款申請人和共同申請人在京無住房並且沒有住房公積金貸款記錄，可按首套住房申請公積金貸款。但只要有一筆公積金貸款記錄，無論是否在京有1套住房，住房記錄與公積金貸款記錄不論是否為同一套，均要按二套住房申請公積金貸款。
另外，借款申請人在北京市有2套及以上住房的或全國範圍內已使用過2次公積金貸款的，則不予公積金貸款。
具體到一個居民家庭，新政實施後有哪些好處？
例如，市民王先生家庭名下有一間套房，是2017年商業貸款購買的，並未申請公積金貸款。如今，王先生打算置換一套住房，按照先前的政策，因為有過商業貸款記錄，王先生即便還清商業貸款後賣了名下這套房再買，此次想申請公積金貸款時，只能視為二套房。
新政執行後，王先生再想置換房屋申請公積金貸款，就可以視為首套房。
依照目前政策，購買政策性住宅以外的首套普通自住房屋首付款比例為不低於35%；二套房首付比例為不低於60%；北京房屋公積金的貸款利率，首套房5年以上貸款年利率為3.1%；二套房5年以上貸款年利率為3.575%，除了更低的首付比例外，王先生的貸款利率也更低。
鄭州官員宣公積金“認房不認貸”
近日，鄭州住房公積金管理中心發布關於住房公積金個人住房貸款中住房套數認定標準的通知：自2023年10月30日起，辦理住房公積金個人住房貸款及組合貸款時，按照“認房不認貸”原則認定家庭住房套數,住房套數依照鄭州市行政區域內的現有成套住房認定。
通知全文如下：
各有關單位，房屋公積金繳存職工：
根據住房及城鄉建設部、中國人民銀行、金融監理總局《關於優化個人房屋貸款中房屋套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52號），經研究決定，自2023年10月30日起，辦理房屋公積金個人房屋貸款及組合貸款時，依照「認房不認貸」原則認定家庭住房套數，房屋套數依鄭州市行政區域內的現有成套房屋認定。
本通知未涉及的房屋公積金個人房屋貸款政策依原規定執行。（米籃投資）