財富FORTUNE：融創最大靴子落地，但更大難題待解

11月20日晚間，融創中國發佈公告稱，公司境外債務重組各項條件已獲滿足，於2023年11月20日起正式生效。至此，融創中國成為首個完成境內外債務重組所有流程的大型房企，加上1月初160億元境內債整體展期成功，融創整體化解約900億元人民幣的債務風險。

根據不完全統計，自2021年下半年以來，已有超50家上市房企啟動債務重整。然而，像融創這樣能順利實現債務重組的寥寥，融創也被普遍認為是最積極、最努力自救的房企。

隨著最大的一隻靴子落地，融創約百億美元債的風險暫時解除，但燃眉之急退去並不意味著融創就能高枕無憂，孫宏斌仍需面對比融資更大的一些難題。

歷時一年半，債務重組落定

自2022年5月正式宣告爆雷以來，孫宏斌為自救使出了渾身解數，終於在一年半後融創迎來債務重組的重大進展。

事實上，這項結果在9月融創境外債重組方案獲得債權人會議高票通過的時候就已經可以預見。10月5日，融創境外債重整獲香港法院批准，完成了法律規定的程序。

此次境外債務重組，融創為境外債權人提供了創新務實的多種金融選項，包括可轉換債券、強制可轉換債券、融創服務股權以及發行新的美元票據，分別對價10億美元、27.5億美元、7.75億美元、57億美元。融創透過債轉股消減債務總額合計超過45億美元，實現了目前業界最大比例的境外債降債。作為首家成功完成境內外債務重組的龍頭房企，融創的重整條款可望為其他房企提供樣品。

融創在今年的半年報中表示，本集團相信境外債務重組的成功，將大大減輕公司未來兩年現金流壓力，同時30億至40億美元的降槓桿方案的落地，將優化公司的資本結構並減輕未來償債壓力，支持集團經營的恢復。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，對於其他處於債務危機中的房屋企業而言，融創的境外債務重組方案提供了一個實用的範例。在當前的房地產市場環境下，許多企業都面臨著流動性壓力和債務償還的挑戰。融創的方案顯示，對於這些企業來說，透過與債權人進行積極的溝通和協商，尋找一個可以接受的解決方案是可能的。這不僅可以緩解短期的財務壓力，也有助於穩定債權人的情緒和市場預期，為企業的長期發展創造更好的環境。

業內人士表示，目前融創境內外債務得到了有效解決，兩年內沒有公開債還款壓力，「金融16條」延期後，意味著2024年底前金融機構方面也沒有太大還款壓力。

未來，保交大樓和促進銷售將是融創的工作重點。據悉，融創去年完成超18萬戶住宅交付，今年前10個月再度交付20.5萬戶，融創今年的目標是保30萬套交付。

對孫宏斌來說，融創已經度過了最艱難的時刻，但如何活下來仍然是個巨大的考驗。

業融資端迎轉機，銷售端仍處迷霧

對中國房地產產業而言，海外市場向來是重要的融資管道，融資金額佔一度超過30%。但自從恆大財富爆雷以來，數十家房企接連不斷出現境外債展期、違約，導致海外投資者損失慘重，這些都嚴重消耗著海外投資者的信心。

根據中指研究院統計，2022年，房地產業海外債發行僅176.1億元，較去年同期大幅下降93.4%，海外融資管道基本中斷。自2023年以來，個別房企海外債發行陸續恢復，但整體規模較小。同時，2022年房地產業信用債發行4,594.0億元，較去年同期下降16.6%。2023年1-10月，房地產產業信用債融資3,648.0億元，年減9.2%。

整體來看，今年房地產業融資較去年更為困難。在這種情況下，央企背景的遠洋集團和宇宙房企碧桂園在下半年都相繼發生債務違約，由此引發投資者更大的擔憂情緒。

不過，近期事情似乎迎來一些轉折。

11月17日，央行、金融監理總局、證監會聯合召開金融機構座談會，再次重申要「一視同仁」滿足不同所有製房地產企業合理融資需求，對正常經營的房企「不惜貸、抽貸、斷貸」。

另有消息稱，中國監管機構正在起草一份中資房地產商白名單，此舉顯示監管層正在加強提振房地產行業。據悉，共有50家國營和民營房企被列入白名單。根據媒體報道，這份尚未最終確定的白名單供金融機構參考，在列的企業將獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持，但不意味著對銀行等機構有硬性要求。

房地產產業融資狀況能否真正改善仍值得觀察，但房地產市場的寒氣仍在加深。2022年，全國房地產銷售規模已出現史上最大跌幅，由「雙18」跌至「雙13」——即從銷售面積18億平方公尺、銷售額18兆元分別跌至13億平方公尺、13萬億元左右。而儘管刺激政策迭出，但國家統計局近日發布數據顯示，今年1-10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，年比又下降7.8%；商品房銷售額97161億元，下降4.9%。

財報顯示，融創今年上半年虧損153億元，虧損額較去年同期減少約33.9億元，減少約18.1%。2022年，融創虧損達276.7億元。從合約銷售額來看，今年前10個月僅757.8億元，年減50.49%。去年全年則達1,693.3億元，2021年更是高達5,973.6億元。

在這種債務高漲、銷售遇冷、連年虧損的狀況下，融創的處境仍然很不樂觀。無論是化債或是降槓桿，想要讓融創真正走出困境，還得看銷售端，而銷售端更關乎於經濟大盤和居民收入的改善情況——某種程度上而言，孫宏斌所面臨的難題其實也正是中國經濟目前面臨的難題。（財富中文網）