美國商業地產出現二戰以來最嚴重衰退

高利率陰影籠罩下，美國商業不動產危機四伏，非公開交易型REITs股東紛紛套現，募集規模急劇下降，同時今年面臨1,170億美元債務的壓力。

根據媒體週一報道，投資銀行Robert a.Stanger&Co.數據顯示，截至去年11 月，非公開交易型REITs贖回規模達到174億美元，遠遠超過了2022年全年的規模120億美元，預計2024年初的資金流出規模將持續超過流入規模，顯示商業不動產產業正遭遇二戰以來最嚴重衰退之一。

同時，商業房地產基金行業企業雷聲不斷，抵押貸款房地產投資信託基金JER Investors Trust Inc在12月底申請破產，早些時候Pennsylvania Real Estate Investment Trust在三年內第二次申請破產。

雪上加霜的是，根據美國抵押貸款銀行家協會的數據，數百座美國大型辦公大樓的商業抵押貸款於今年到期，總價值1170億美元，且這些地產所有者可能難以在當前高利率環境下進行重新融資，美國大量商業房地產面臨卻難以償還或重新融資困境。

非公開REITs遭大規模贖回

與公開交易型房地產投資信託基金一樣類似，非公開交易型房地產投資信託基金（REITs）透過投資商業房地產，為投資者帶來收入和增值，同時也因支付高股息而受追捧。主要差異在於，公開交易型房地產投資信託基金的股票在證券交易所交易，而非公開交易型透過財務顧問進行投資。

隨著對陷入困境的商業房地產擔憂加劇，非公開交易型REITs遭遇巨額贖回，黑石集團和喜達屋資本等大型基金發起人的籌資規模急劇下降。

同時，由於投資者急於套現，贖回申請激增，基金受到大量贖回請求的衝擊，不得不調整基金規則，限制人們在擠兌期間贖回資金的速度。Stanger指出：

流入與贖回之間的不平衡使非公開交易型REITs整體資產淨值從一年前的峰值1100億美元下降到了960億美元，這也給發起人帶來了出售資產以滿足贖回要求的壓力。

自2022年以來，全球最大商業房地產基金－黑石旗下基金以高於其帳面價值的溢價，出售了總價值160億美元的房地產資產。去年出售了位於聖安東尼奧希爾度假村的JW萬豪酒店、拉斯維加斯賭場度假村Bellagio22%的股權。該公司表示這兩筆交易都帶來了巨額利潤。

對於許多基金來說，好消息是最近幾個月流入和流出之間的不平衡在減少，此外發起人也指出，情況正在改善，許多投資者等待取回資金的時間縮短了。儘管如此，但如果繼續失衡，其他非公開交易型REITs也將面臨出售資產的壓力。

高利率大幅提高借貸成本是導緻美國商業房地產陷入困境的主要原因，雖然利率已經開始下降，但分析師預計利率將在2024 年下降程度不足以緩解美國房地產行業面臨的壓力。商業房地產也面臨其他壓力，如取消贖回權案件的增加和貸款縮減到歷史最低水準。

非公開交易型REITs吸引力下降的另一大原因是，高利率帶來了5%左右的高利息，與利率處於歷史低點時相比，債券和存款單等其他投資品現在更具競爭力。

千億美元債務今年到期

由於利率上升、租金下滑等問題，美國大量商業房地產面臨難以償還的問題，分析指出可能造成美國一些房地產開發商破產以及市場整體損失。

一方面，利率上升增加了融資成本，其中許多貸款是在十年前利率較低時期簽訂的，當時的利率遠低於當前水平，而現在商業抵押貸款的利率幾乎翻了一番。

Cohen & Steers的房地產策略負責人Richard Hill表示，我們正處於辦公大樓市場低迷初期。他指出，這種情況不是由基本面因素驅動的，而是與融資成本上升有關。」

另一方面，商業地產負債過重，無法一次性大額償還。與美國住宅貸款不同，商業抵押貸款幾乎完全是只付利息的。開發大型物業的開發商通常有較低的月供，但在抵押貸款到期日時面臨與原始貸款金額相等的一次性大額付款。這種結構在短期內減輕了借款人的財務壓力，但在貸款到期時帶來了巨大的償還壓力。

此外，商業不動產租賃表現不佳。新冠疫情和隨之而來的辦公室空置率增加對辦公大樓的財務狀況產生了不利影響。由於疫情導致的遠距工作模式的普及，許多辦公大樓的出租情況受到了嚴重影響。

值得注意的是，商業房地產違約損失可能產生廣泛的影響，一部分債務透過商業抵押債券（CMBS）融資，這些債券由保險公司、退休基金和個人投資者持有。

美國目前約有8000億美元的CMBS，規模較大，影響廣泛。而CMBS違約率正在上升，根據房地產數據公司Trepp的數據，由CMBS融資的辦公大樓貸款的違約率在11月底達到了6%，而一年前這一比率僅為1.7%。

同時，違約也可能給區域銀行帶來壓力，12月美國經濟學家發現，銀行資產負債表上40%的辦公大樓貸款處於負資產狀態，這可能會給持有這些貸款的數十家區域銀行帶來問題。