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聚焦中國房地產“三大工程”
中國中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行，會議表示積極穩健化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有權房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展：
加速推廣保障性住宅建設、「平急兩用」公共基礎建設、城中村改造等「三大工程」。完善相關基礎性制度，加速建構房地產發展新模式。
中信建投證券房地產、建築、固收、建材、鋼鐵研究團隊共同解讀「三大工程」投資機遇，持續更新相關研究成果：
建築：2024年投資策略報告：聚焦新質生產力與三大工程建設兩大投資主線
01尋求先立後破，聚焦三大工程－中央經濟工作會議點評
中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行，會議表示積極穩健化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有權房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加速推動保障性住宅建設、「平急兩用」公共基礎建設、城中村改造等「三大工程」。完善相關基礎性制度，加速建構房地產發展新模式。
先立後破，建構房地產新發展模式。會議指出當前經濟的主要問題是有效需求不足、部分行業產能過剩、社會預期偏弱、風險隱患仍然較多，對於房地產行業，在7月24日的政治局會議中即指出供需關係已經發生重大變化。會議要求明年穩中求進、先立後破，多出有利於穩預期、穩增長、穩就業的政策，針對房地產行業當前的問題，一方面延續此前的政策思路，積極穩妥化解風險，促進產業信用恢復，以及優化調整房地產政策，著力擴大需求，另一方面則不斷改善相關基礎性制度，加速建構新發展格局，建立房地產發展新模式。
聚焦“三大工程”，推動市場修復築底。會議指出加速推動保障性住宅建設、「平急兩用」公共基礎建設、城中村改造等「三大工程」。我們認為，「三大工程」建設將成為建構房地產新發展模式的重要手段，推動我國住房制度向市場加保障雙軌制轉變，以滿足多層次的住房需求。同時，透過「三大工程」建設將有效拉動房地產投資，推動市場修復築底。
風險提示：房地產行業的風險主要在於銷售及結轉可能不如預期：1、銷售不及預期，我們關注的重點城市週度銷售面積仍處於較低位置，銷售仍在底部區域，未來依舊有繼續下行或恢復不如預期的風險；2、結轉不及預期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結轉不及預期；3、房企信用修復不如預期：部分高槓桿的民營房企出險可能性仍存，導致產業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致產業竣工及現金流壓力加劇。
報告來源
證券研究報告名稱：《尋求先立後破，聚焦三大工程－中央經濟工作會議點評》
對外發佈時間：2023年12月13日
報告發布機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
02房地產2024年投資策略報告：聚焦三大工程，靜待需求修復
信用修復與三大工程將共同推動市場修復築底。2023年以來產業需求及融資端政策持續發力，房企信用修復在2024年也有望提速，促進樓市需求回升。包含保障性住宅、城中村改造、「平急兩用」公共基礎建設在內的三大工程建設，是建構房地產新發展模式的重要抓手，並將在2024年進一步支撐市場需求和投資開工。2024年城中村改造為投資、新開工提供增量，保障房建設為銷售、投資、開工提供增量。在信用修復與兩大工程的加持下，我們預計2024年全國商品房銷售面積、房地產開發投資額、新開工面積的降幅較2023年收窄，分別為-4.9%/-7.6%/-10.0%。保交樓的持續推進也將使竣工面積成長維持在4%左右的水平。
中長期住宅每年新增需求中樞約9億平，目前已基本接近。中長期來看，我國城鎮化率和核心城市人均居住面積仍有成長空間，人口成長率下降背景下城市間人口流動加速。我們分別透過需求分拆的視角和人口流動視角對產業需求進行預測，計算得到每年潛在的住宅新增需求為8.2-10.3億平，中樞約9億平。
三大工程為物管產業帶來新發展機會。其中，保障性住宅的物管服務業務可望加快發展，城中村改造為物管企業開啟新的業務空間，「平急兩用」基礎建設利好具備公建及城市空間服務能力的企業。城中村改造作為保障房與「平急兩用」基礎建設的重要手段，我們計算其將為物管業帶來559億元/年的增量，其中基礎物管增量約360億元/年，加值服務增量約199億元/年。
建議聚焦需求修復和城中村改造兩條主線進行投資佈局。在持續的政策支持下，產業信用可望修復，核心城市的市場將率先復甦。
風險分析：城中村改造的風險在於資金籌措不及預期，土地出讓困難，銷售持續低迷等；房地產業的風險主要在於銷售及結轉可能不及預期；經營服務業的風險主要在於：1、業內競爭加劇導致外拓受阻及母公司交付可能不如預期三個面向。
報告來源
證券研究報告名稱：《房地產2024年投資策略報告：聚焦三大工程，靜待需求修復》
對外發佈時間：2023年12月3日
報告發布機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
黃嘯天SAC 編號:S1440520070013
03建築2024年投資策略報告：聚焦新質生產力與三大工程建設兩大投資主線
核心觀點：伴隨經濟進入高品質發展期，建築業也呈現明顯的迭代升級趨勢，數位化、低碳化、智造化三大方向引領產業新質生產力發展。數位化方面，智慧交通將受惠於數據資源價值顯性化；低碳化方面，新能源維持快速發展態勢，CCER重啟將進一步推動碳匯市場發展與促使鋼鐵、水泥等產業低碳投資；智造化方面，智慧製造對鋼結構產業影響深遠，半導體上游產業將受益於週期與國產替代共振。同時三大工程持續推進、兆國債落地為基建帶來增量。我們推薦關注新質生產力與三大工程建設兩大投資主線。
數位化：智慧交通受益數據資源價值顯性化。我國數位經濟正處於高速發展階段，明年起數據資源可資產化入表，凸顯數據價值。建築業在數位轉型的同時，一批長期深耕交通建設、規劃的企業延伸產業鏈，佈局智慧交通領域，維運智慧交通的同時催生的海量數據，有望受益數據資源價值顯性化。
低碳化：新能源與儲能協同發展，CCER與碳市場並進。目前新能源發電建設如火如荼，煤電兩部製電價與抽水蓄能等儲能建設解決新能源消納問題，利好風光新能源長期發展。今年CCER正式重啟，我們預期CCER市場規模約135億元，佈局碳匯開發企業可望藉此改善獲利能力。同時，碳市場擴容確定性強，鋼鐵、水泥等高排放產業未來在碳價推動下或增加低碳投資。
智造化：智慧製造重塑產業邏輯，半導體上游企業受惠於週期和國產替代共振。鋼結構產業中，智慧製造正加速滲透，可望實現降本增效，建立頭部企業護城河。半導體週期拐點向上，無塵室與半導體設備轉型企業將充分受益於週期拐點和國產替代共振。
三大工程建設與兆國債為基建帶來增量。我們預計2024年基建投資成長率仍將維持較高水平，三大工程建設相關領域及兆國債投放領域將有結構性機會，鐵路運輸業、水利運輸業及電力能源產業基建投資成長值得關注。
風險提示：施工進度受資金到位狀況、自然條件等影響較大，且有可能出現延誤進而影響收入確認；海外工程建設進度也受當地政治、安全環境影響。房地產市場持續低迷可能對建築企業造成多方面不利影響。新能源業務拓展可能不如預期。
報告來源
證券研究報告名稱：《建築2024年投資策略報告：聚焦新質生產力與三大工程建設兩大投資主線》
對外發佈時間：2023年12月3日
報告發布機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
04央行重啟PSL，債市怎麼看？
支援“三大工程”，PSL投放如期落地
抵押補充貸款（PSL）是央行最初於2014年4月創立的結構性貨幣政策工具，曾作為棚戶區改造、新型都市化建設重要的中長期低成本資金來源。自2023年第四季以來，隨著監管持續釋放支持「三大工程」訊號，市場對PSL重啟預期不斷升溫。
具體來看，2023年4月政治局會議首次提出「在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和'平急兩用'公共基礎設施建設。規劃建設保障性住房。」2023年7月政治局會議再次重申「要加大保障性住宅建設和供給，積極推動城中村改造和『平急兩用』公共基礎設施建設。」2023年11月央行行長在2023金融街論壇年會提到「為保障性住房等'三大工程'建設提供中長期低成本資金支持」。2023年12月央行貨幣政策例會也指出“加大對保障性住房建設、'平急兩用'公共基礎設施建設、城中村改造的金融支持力度。”
根據本月央行最新披露，2023年12月央行淨投PSL 3,500億元。時間上基本符合市場預期，但規模略超預期，3500億元的淨投放額已是PSL創設以來單月淨投放歷史第三高水平，若剔除當月到期償還部分，實際新增投放額將會更高。不過，本次央行並未提及PSL使用投向，但預計主要投向了以城中村改造為主的“三大工程”，以支撐當前偏弱的房地產投資。
「三大工程」對地產拉動雖有但不宜高估
歷史上看，PSL為穩定地產投資發揮重要作用，在上一輪地產下行期中，PSL曾作為棚戶區改造的重要資金來源。根據住建部，2016-2020年棚改累計新開工超過2,300萬套，完成投資約7兆元，此期間PSL累計投放2.59兆元，對應撬動倍數約2.5-3倍。
2021年下半年後，我國房地產再度進入下行週期，「三大工程」成為當前政府穩定房地產投資重要抓手，具體包括保障性住房、城中村改造、「平急兩用」基礎設施三個面向。
保障性住宅方面，根據住建部，「十四五」期間40個重點城市將興建籌集650萬套保障性租賃住房，其中2021年與2022年興建籌集360萬套，2023年計畫籌建204萬套。投資來看，2023年9月住建部提到已興建籌集保障性租賃房屋508萬套，完成投資超過5,200億元。據此可大致計算出近三年保障性租賃房屋年均投資量約1700億元。假設在後續政策支持下，2024與2025年保障性租賃房屋年均建設規模為2020至2023年的1.5倍、2.0倍、2.5倍，則對應的增量投資分別為850億元（保守）、1700億元（中性）、2550億元（樂觀）。
城中村改造方面， 2023年7月國常會審議透過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》要求「落實城市人民政府對資金平衡的主體責任…制定市域內城中村改造資金平衡方案…避免新增地方政府債務風險」。因此，城中村改造核心問題之一便是資金平衡。目前遺留的城中村建築密度大、安置成本高、開發及營運週期較長、資金平衡壓力大，後續或採用「財政資金+專案債+銀行貸款+地產開發企業等社會資本+REITs」等多元化通路籌集資金。我們以第七次人口普分縣數據為基礎，計算城中村改造的潛在規模及投資體量，計算顯示21個超大特大城市潛在城中村住房建築面積約8.5億方，並在謹慎、中性、樂觀假設下將拆除重建比例分別設定為10%、20%、30%，再考慮到城中村改造的時間週期較長，假設10年內完成改造任務，對應年投資額分別為3000億元（保守） 、5000億元（中性）、7000億元（樂觀）。
「平急兩用」基礎建設方面，其指集隔離、緊急醫療和物資保障為一體的重要緊急保障設施。「平時」可作為旅遊、康養、休閒等，「急時」可轉換為隔離場所，滿足緊急隔離、臨時安置、物資保障等需求。預計建設資金或主要為政策行、商業銀行貸款，PSL或發揮撬動作用。投資規模仍需關注專案落地情況，目前公開通路資訊較少，預計每年對應投資規模相對較少，約1,000億元。需要注意的是，「平急兩用」投資統計上或主要計入基建而非房地產投資。
效果來看，目前我國房地產投資持續下行，2023年1-11月我國房地產開發投資年減9.4%。預計2024年保障房屋建設及城中村改造帶來的增量房地產投資約6,700億元（中性假設），約佔2023年房地產開發投資的6%，能起到一定支撐。不過考慮到保障建設及城中村改造可能對正常商品房開發投資產生替代效應，因此實際上最終對房地產投資的拉動或相對有限。
風險提示：超預期違約事件；政策不確定性；理財淨值化對市場擾動加大。
報告來源
證券研究報告名稱：《央行重啟PSL，債市怎麼看？——12月央行重啟PSL投放點評》
對外發佈時間：2024年1月3日
報告發布機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
曾羽SAC 編號:S1440512070011
謝一飛SAC 編號:S1440523070009
05廣深城中村計畫落地推進，水泥玻璃本週均價回落
深圳市首批配售型保障住宅集中開工，興建總面積75.7萬方，房源合計1萬餘套，總投資約125億元；廣州羅沖圍首期潭村城中村改造工程也正式開工，改造範圍達147公頃，未來規劃總興建量達272萬方，包括安置住宅64萬平方公尺及保障住宅11萬平方公尺。我們預期隨著未來地產銷售修復態勢逐步明朗，板塊估值回到健康水平，同時城中村改造的相關支援力度也不斷加碼，建材板塊尤其是消費建材板塊配置性價比正逐步凸顯。
風險提示：地產基建投資成長不及預期；原物料價格上漲超預期。
報告來源
證券研究報告名稱：《每週觀點：廣深城中村計畫落地推進，水泥玻璃本週均價回落》
對外發佈時間：2024年1月2日
報告發布機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
任宏道SAC編號:S1440523050002
06預計2023年粗鋼表觀消費小幅下滑，2024財政發力提振建築用鋼需求
預計2023年粗鋼表觀消費小幅下滑，2024財政發力提振建築用鋼需求。
根據統計局及海關總署公佈的數據，將鋼材淨出口量以0.96的係數折算成粗鋼，再結合粗鋼產量及鋼坯進出口數據，計算得到2022年我國粗鋼錶觀消費量為9.69億噸。我們在上期週報《11月高端製造業表現亮眼，預計全年粗鋼產量10.25億噸左右》中預測2023年全年粗鋼產量為10.25億噸，經過對前11月鋼材、鋼坯進行年化處理後，測算得到2023年我國粗鋼錶觀測消費量或為9.45億噸，年比-2.5%。目前我國地產業仍較低迷，鋼材需求由基建、製造業支撐。展望2024年，造船、能源等產業用鋼需求仍有較快的成長速度，機械產業也有望迎來反彈，伴隨著1兆增發國債、兆級特殊再融資債券、提前下達部分新增地方政府債務限額的落實，及「三大工程」逐漸形成實體工作量，建築用鋼需求進一步提振。
風險提示：2023年，在複雜嚴峻的市場情勢下，鋼鐵業也面臨不少困難挑戰，企業間經營分化。鋼鐵市場供強需弱，鋼價在第一季上漲後快速下跌，5月底跌至上半年低點，6月小幅回升，鋼材價格整體低位震盪，產業獲利能力普遍較弱。近年來，原料供給端風險事件不斷，淡水河谷潰壩，澳煤進口禁令、巴西暴雨、澳洲颶風，以及地緣政治衝突引發的能源危機，在各類風險事件不斷發酵演繹下，原料價格被持續推高，鋼廠在需求和成本兩頭擠壓下，利潤被極限壓縮。
報告來源
證券研究報告名稱：《鋼鐵週觀點：預估2023年粗鋼表觀消費小幅下滑，2024財政發力提振建築用鋼需求》
對外發佈時間：2023年12月24日
報告發布機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
王介超SAC 編號:S1440521110005
王曉芳SAC 編號:s1440520090002