「十四五」期間，深圳保障性住宅建設方面取得了顯著進展。

9月19日，深圳市政協召開“政情通報會”，市住建局局長朱恩平通報了深圳加快實施保障性住房、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造工程情況。

朱恩平表示，依照深圳市委市政府工作部署，市立建局多措並舉、挖掘潛力，加強保障性住宅建設籌集和供應。 「十四五」深圳市計畫建設籌集54萬套/間、供應34萬套/間，截至2024年8月底已建設籌集53.7萬套/間，完成率99.4%；供應29.35萬套/間，完成率86.3%。

通報中也提到了下一步的工作計畫，即加強市區聯動，攻堅克難、深度挖潛，加快保障房建設籌集，加快建構「一張床、一間房、一套房」多層次住房供應體系，有效滿足新市民、青年等群體居住需求。 （中國房地產報）

中國人民銀行近期宣佈設立3000億元保障性房屋再貸款。這項旨在盤活存量房產的再貸款進展如何、如何運作，各方高度關注。

記者瞭解到，金融管理部門即將印發具體實施規定，明確監管政策和操作流程，「政府指導、市場化運作」「自願參與、以需定購、合理定價」成為需要關注的關鍵字。

▲深圳市一處保障性住宅項目。新華社記者毛思倩攝

1  以市場化方式推動存量商品房去庫存

「設立保障性房屋再貸款，有利於透過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力推進保交房工作及城市房地產融資協調機制。」在中國人民銀行日前召開的保障性在房屋再貸款工作推進會上，中國人民銀行行長潘功勝一語點出此次保障性房屋再貸款的意義所在。

就在上個月，中國人民銀行宣佈擬設立3000億元保障性房屋再貸款，鼓勵引導金融機構依照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動銀行貸款5,000億元。

記者注意到，與此前3500億元保交樓專項借款政策相比，這次的保障性住房再貸款更為強調“政府指導、市場化運作”，並明確了“自願參與”的要求，尊重各方參與主體的意願。

「城市政府應綜合考慮當地情況自主決定是否參與；符合保障條件的工薪群體可根據項目的區位、品質、價格，自願選擇是否參與配售配租。」中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾介紹。

他表示，房企結合自身資金壓力與收購價格談判情況等，自主決定是否出售商品房，不能強買強賣；金融機構依風險自擔、商業永續原則，自主決定是否向地方國企業發放相關貸款。

據介紹，金融機構發放相關貸款後，可向人民銀行申請再貸款，先到先得，額度3000億元，未來根據執行情況及需求可調整完善。再貸款年利率1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最長使用期間不超過5年，政策實施至2027年末。

業內人士認為，具體操作中，地方國企和金融機構風險自擔，核心是確保商業可持續。

如何從機制上確保3000億元保障性房屋再貸款政策落地見效？對此，中國人民銀行要求各地以需定購，做到收購主體、收購對象、收購用途、資金用途「四個精準」。

「一個城市政府選定不超過兩家地方國有企業作為收購主體，選擇的國有企業及所屬集團不得為政府融資平台，且應符合商業銀行授信要求。」鄒瀾說。

在具體收購對象方面，人民銀行明確嚴格限定為房企已建成未出售商品房，對不同所有制房企一視同仁，要求資產負債及法律關係清晰，嚴格掌握所收購商品房戶型、面積標準。

「收購用途精準，就是收購的商品房定向用於保障性住房，需符合國務院常務會議審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》要求；資金用途精準，就是地方國企獲得的貸款資金要單列帳目、單獨核算、專款專用、封閉管理，房地產企業出售所得資金先依法償還本項目債務，仍有結餘的，可用於歸還集團從本市其他未建成項目抽調的預售資金，或用於建設其在本市的未完工工程。

在收購商品房的過程中，如何合理地確定收購量，避免房子積壓或長時間大量空置？

「制定保障性房屋收購及配售配租相關管理辦法時，要摸清需求，遵循以需定購原則。」鄒瀾說，要動態掌握保障性住宅需求底數，合理確定配售或租賃對象、價格及分配計畫等，在鎖定需求的前提下，科學確定可用作保障性住宅的商品房房源及收購價格。

國家金融監督管理總局大型銀行監管司司長李文紅提醒，各全國性銀行要嚴格按照要求做好相關工作，特別是要精準把握以需定購原則，認真評估配售或租賃方案，科學合理確定貸款金額、期限、利率和還款方式。

3  做好與租賃房屋貸款支援計畫的政策銜接

去年2月，中國人民銀行創設租賃房屋貸款支援計畫，在鄭州、重慶、天津、濟南等8個城市開展試點，支援市場化批次收購存量住房、擴大租賃住房供應。

目前，相關試點已取得一定成效－濟南累計購置租賃專案53個，房源3.05萬套，商業銀行發放貸款金額64.43億元；天津收購租賃房屋專案11個，涉及房屋2663套，發放專案貸款36.9億元；重慶於首批收購項目簽約儀式上籤約項目6個，涉及房屋27.86萬平方米…

「考慮到租賃房屋貸款支援計畫與新設再貸款的支援領域有較多交集，且將於2024年末到期，為做好政策銜接，將把租賃房屋貸款支援計畫併入保障性住房再貸款政策中管理。

鄒瀾表示，保障性房屋再貸款政策檔案印發後，原來的租賃房屋貸款支援計畫就不再實施，已發放貸款的利率和期限保持不變，其1000億元額度包含在保障性住房再貸款3000億元額度之內，且8個試點城市的政策與全國政策一致。

在保障性房屋再貸款的推廣過程中，潘功勝特別強調要嚴控新增地方政府隱性債務。

「由城市政府選擇地方國營企業作為收購主體，地方國企及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平台。」潘功勝說，同時，要遵循市場化、法治化原則，合理定價。城市政府指導地方國企業與房商透過協商談判的方式決定商品房收購價格，防範道德風險。 （財經國家周刊）

多部門負責人5​​月17日在國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上表示，近期，住房城鄉建設部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局將出台保交房相關配套政策檔案。

將推出城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案

設立3000億元保障性房屋再貸款，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住宅

建立健全城市房地產融資協調機制，全力支援應續建項目融資和竣工交付城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”

準備推出妥善處置閒置土地、盤活存量土地的政策措施

保交屋工作重點，住房及城鄉建設部副部長董建國介紹，一是打好商品住宅項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險。依照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住宅項目，推動項目建設交付，切實保障購屋人合法權益。

二是進一步發揮城市房地產融資協調機製作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。

三是推動消化存量商品住房。城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

四是妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發或已開工未完工的存量土地，透過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

董建國表示，住建部將會與相關部門認真貫徹落實中央政治局會議精神，按照國務院部署要求，切實做好保交房各項工作，推動項目按時保質交付，切實保障購房人合法權益。

「當前房地產市場供需關係發生了重大變化。房地產市場正處於調整過程當中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難，如果已售出的住房項目爛尾，將嚴重的損害購房人合法權益，影響房地產市場平穩健康發展。

中國人民銀行副行長陶玲表示，設立3,000億元保障性房屋再貸款，鼓勵引導金融機構依照市場化、法治化原則，支援地方國營企業以合理價格收購已建成未販售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5,000億元。

對於政策要點，陶玲介紹，一是保障性住宅再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限一年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份製商業銀行等21家全國性銀行。銀行依自主決策、風險自擔原則發放貸款，人民銀行依貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5,000億元。

二是所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有權房地產企業一視同仁，按照保障性住房用於滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和麵積標準。

三是城市政府選定國有企業作為收購主體，該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平台，同時應具備銀行的授信要求及授信空間，收購後迅速配售或租賃。

四是自願參與，城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水準等因素，自主決定是否參與；符合保障條件的工薪群體，自主選擇是否參與配售或租賃；房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售；21家銀行依照風險自擔商業永續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。

建立健全城市房地產融資協調機制

國家金融監督管理總局副局長肖遠企介紹，今年1月份，金融監管總局和住房城鄉建設部聯合印發了《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，近期還要發布《關於進一步發揮城市房地產融資協調機製作用滿足房地產項目合理融資需求的通知》，建立健全城市房地產融資協調機制，深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，以城市為主體、以項目為中心，全力支援應續建工程融資及完工交付，切實做好保交房工作，保障購屋人合法權益。

肖遠企表示，融資協調機制是由城市政府主要負責同誌任組長，分管城建住房和金融的副市長為副組長，相關部門及金融機構為成員單位，組建工作專班，開展集中辦公。城市協調機制主要是彙總轄內房地產項目情況，依照條件和標準稽核「白名單」項目，對於暫時不符合條件與標準的項目，要督促有關各方加大整改力度，切實解決相應問題，使其符合「白名單」的項目條件和標準。 「白名單」由房地產項目公司自願申報，所在城市的區縣預審並提出名單。城市協調機制組織甄別審查，符合條件與標準的納入“白名單”，不符合條件與標準的要實施整改，推動問題解決，形成閉環管理機制。另外，城市協調機制要負責優化預售資金監管流程，合理確認預售監管資金的額度。同時，要壓實房地產企業和房地產項目公司的責任。

推出妥善處置閒置土地、盤活存量土地的政策措施

自然資源部副部長劉國洪在發布會上介紹，自然資源部在廣泛調研的基礎上，準備出台妥善處置閒置土地、盤活存量土地的政策措施，支援地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，幫助企業解困。同時，促進土地節約集約利用，防範化解風險，助力房地產高品質發展。

「主要是兩條線：一條線是嚴格依法處置閒置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支援力度。」劉國洪說。

具體的政策亮點，可以簡單概括為以下三個面向：

一是支援企業優化開發。主要是要消除開發建設障礙，合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任，允許企業依照程序合理調整規劃條件和設計要求，以更好地適應市場需求。

二是促進市場流通轉讓。主要是發揮土地二級市場作用，支援預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或合作開發。

三是支援地方以合理價格收回土地。主要是支援地方依照「以需訂購」原則，以合理價格收回閒置土地，用於保障性住宅建設。允許地方採取「收回—供應」平行方式來簡化程序，辦理規劃和供地手續，更好地提供便利化服務。  （中國證券報）

5月17日，房地產重磅政策不斷。受此利好影響，房地產板塊午後再度爆發，萬科A、榮安地產、金地集團、保利發展、城建發展等20餘股漲停。

3000億元！  央行宣佈設立保障性住宅再貸款

5月17日，央行宣佈設立保障性住宅再貸款，支援地方政府以合理價格收購已建成未出售商品住宅用作保障性住宅，引發市場高度關注。

記者獲悉，作為新創設的結構性貨幣政策工具，保障性住宅再貸款依照「政府主導、市場化運作」的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構依照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支援以合理價格收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

具體來看，保障性住宅再貸款規模3,000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國營商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21 家全國性銀行。銀行依照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行依貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5,000億元。

接近央行人士告訴記者，新工具是租賃房屋貸款支援計畫的延續。先前人民銀行已設立租賃房屋貸款支援計畫，並在部分城市試點市場化批次收購存量住房、擴大租賃住房供給，試點在各城市有序落地，商業可持續的模式初步形成，此次政策調整也相當於是將試點經驗推廣至全國。

40年來罕見！央行「王炸」新政！

值得注意的是，5月17日稍早前，央行等部門連發3條通知，涉及首付比例、房貸利率、公積金下調。專家分析認為，此次調整是近40年房地產發展史上最寬鬆的一次，其能階超過過去所有的放寬政策，是歷史級的購屋提振政策，影響深遠。新政具體涉及什麼變化？影響如何？對於買房人來說，能省下多少錢？一圖速覽↓

地產股強勢上漲  超20隻房地產股漲停

5月17日下午，A股三大股指集體上漲，截至收盤，滬指漲1.01%，深成指漲1.1%，創業板指漲1.12%。滬深京三市成交額8902億元，其中滬深兩市8874億元，較上日放量396億元。兩市超4000隻個股上漲。

板塊方面，受央行發佈樓市政策消息影響，地產板塊午後大漲。房地產開髮指數收漲6.25%。房地產服務指數收漲10.71%。租售同權指數收漲7.61%。

港股內房股午後全線飆升，融創中國（01918.HK）漲27%；雅居樂集團（03383.HK）漲24%；萬科企業（02202.HK）漲近20%；富力地產（02777.HK ）漲12.71%。

「歷史級」救市政策降臨！  房地產可以樂觀了嗎？

此前，包括一線城市在內，各主要城市均對樓市政策進行了大幅調整。其中，除少數城市外，全國大部分城市都已解除了限購措施，貸款利率也降至低點。

但從市場表現來看，仍然沒有明顯的起色。 5月17日，國家統計局發佈資料顯示，今年1-4月，全國新建商品房銷售面積2.9億平方米，較去年同期下降20.2%；新建商品房銷售額2.8萬億元，下降28.3%。同期，全國房地產開發投資3.1萬億元，年減9.8%。

今年4月，全國70個大中城市中，有64個城市的新房價格較上月下降，69個城市的二手房價格較上月下降。

分析家普遍指出，樓市長期處於調整階段，市場信心不足，是政策加碼的根本原因。而從房地產中長期發展的角度看，隨著供需關係反轉，「房住不炒」深入人心，原有的政策也迎來了調整的時機。

中原地產研究院表示，最低首付比例和貸款利率的下調，將直接降低購屋門檻。

該機構指出，在此之前，先前全國重點城市首套房首付比例平均值為24%。政策調整後，意味著所有城市的首付比例都會降低。其中，一二線城市的降幅可能更大。

與此同時，由於不設下限，利率下調的空間更大。中原地產首席分析師張大偉指出，除了少數一線二線城市外，大部分城市的首套房貸最低利率已進入3.45%時代。依100萬元貸款、30年月供計算，月供只需4,462元。若利率下調，購屋者的負擔會繼續減輕。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降低貸款利率，意味著降低了每月供壓力，特別是在不限制利率下限以後，月供可能會大幅降低。再加上房價已經明顯下跌，未來月供對於許多人來說將從「不可支付」轉移到「可支付」。

他表示，這對於年輕人、新市民買房，有著極大的激勵效應。從去年以來的資料來看，他們以剛需為主，主要購置二手房源，這對於促進新房和二手房源循環，去化庫存和掛牌量，活躍交易情緒，穩定價格體系具有重要意義。

他同時表示，具體效果取決於銀行執行層面如何落地，畢竟這要求銀行讓利。

他預計，後續降准、降息會相繼推進，因為在今年4月30日的中央政治局會議上，已經明確了「要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經濟支援力度，降低社會綜合融資成本。

市場層面，張大偉指出，5月市場將比4月有明顯好轉。但整體來看，2024年樓市的需求、購屋者的收入和信心都還需要一定時間恢復。

張大偉認為，國家救房地產的決心已經全面體現在政策上，未來更多的政策會落地，對房地產可以樂觀起來了。  （21世紀經濟報導）

中國中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行，會議表示積極穩健化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有權房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展：

加速推廣保障性住宅建設、「平急兩用」公共基礎建設、城中村改造等「三大工程」。完善相關基礎性制度，加速建構房地產發展新模式。

中信建投證券房地產、建築、固收、建材、鋼鐵研究團隊共同解讀「三大工程」投資機遇，持續更新相關研究成果：

房地產：尋求先立後破，聚焦三大工程

宏觀：PSL如期而至，三大工程蓄勢待發

房地產：2024年投資策略報告：聚焦三大工程，靜待需求修復

建築：2024年投資策略報告：聚焦新質生產力與三大工程建設兩大投資主線

固收：央行重啟PSL，債市怎麼看？

建材：廣深城中村工程落地推進，水泥玻璃本週均價回落

鋼鐵：2024財政發力提振建築用鋼需求

01尋求先立後破，聚焦三大工程－中央經濟工作會議點評

中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行，會議表示積極穩健化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有權房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加速推動保障性住宅建設、「平急兩用」公共基礎建設、城中村改造等「三大工程」。完善相關基礎性制度，加速建構房地產發展新模式。

先立後破，建構房地產新發展模式。會議指出當前經濟的主要問題是有效需求不足、部分行業產能過剩、社會預期偏弱、風險隱患仍然較多，對於房地產行業，在7月24日的政治局會議中即指出供需關係已經發生重大變化。會議要求明年穩中求進、先立後破，多出有利於穩預期、穩增長、穩就業的政策，針對房地產行業當前的問題，一方面延續此前的政策思路，積極穩妥化解風險，促進產業信用恢復，以及優化調整房地產政策，著力擴大需求，另一方面則不斷改善相關基礎性制度，加速建構新發展格局，建立房地產發展新模式。

聚焦“三大工程”，推動市場修復築底。會議指出加速推動保障性住宅建設、「平急兩用」公共基礎建設、城中村改造等「三大工程」。我們認為，「三大工程」建設將成為建構房地產新發展模式的重要手段，推動我國住房制度向市場加保障雙軌制轉變，以滿足多層次的住房需求。同時，透過「三大工程」建設將有效拉動房地產投資，推動市場修復築底。

風險提示：房地產行業的風險主要在於銷售及結轉可能不如預期：1、銷售不及預期，我們關注的重點城市週度銷售面積仍處於較低位置，銷售仍在底部區域，未來依舊有繼續下行或恢復不如預期的風險；2、結轉不及預期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結轉不及預期；3、房企信用修復不如預期：部分高槓桿的民營房企出險可能性仍存，導致產業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致產業竣工及現金流壓力加劇。

證券研究報告名稱：《尋求先立後破，聚焦三大工程－中央經濟工作會議點評》

報告發布機構：中信建投證券股份有限公司

竺勁SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491

02房地產2024年投資策略報告：聚焦三大工程，靜待需求修復

信用修復與三大工程將共同推動市場修復築底。2023年以來產業需求及融資端政策持續發力，房企信用修復在2024年也有望提速，促進樓市需求回升。包含保障性住宅、城中村改造、「平急兩用」公共基礎建設在內的三大工程建設，是建構房地產新發展模式的重要抓手，並將在2024年進一步支撐市場需求和投資開工。2024年城中村改造為投資、新開工提供增量，保障房建設為銷售、投資、開工提供增量。在信用修復與兩大工程的加持下，我們預計2024年全國商品房銷售面積、房地產開發投資額、新開工面積的降幅較2023年收窄，分別為-4.9%/-7.6%/-10.0%。保交樓的持續推進也將使竣工面積成長維持在4%左右的水平。

中長期住宅每年新增需求中樞約9億平，目前已基本接近。中長期來看，我國城鎮化率和核心城市人均居住面積仍有成長空間，人口成長率下降背景下城市間人口流動加速。我們分別透過需求分拆的視角和人口流動視角對產業需求進行預測，計算得到每年潛在的住宅新增需求為8.2-10.3億平，中樞約9億平。

三大工程為物管產業帶來新發展機會。其中，保障性住宅的物管服務業務可望加快發展，城中村改造為物管企業開啟新的業務空間，「平急兩用」基礎建設利好具備公建及城市空間服務能力的企業。城中村改造作為保障房與「平急兩用」基礎建設的重要手段，我們計算其將為物管業帶來559億元/年的增量，其中基礎物管增量約360億元/年，加值服務增量約199億元/年。

建議聚焦需求修復和城中村改造兩條主線進行投資佈局。在持續的政策支持下，產業信用可望修復，核心城市的市場將率先復甦。

風險分析：城中村改造的風險在於資金籌措不及預期，土地出讓困難，銷售持續低迷等；房地產業的風險主要在於銷售及結轉可能不及預期；經營服務業的風險主要在於：1、業內競爭加劇導致外拓受阻及母公司交付可能不如預期三個面向。

證券研究報告名稱：《房地產2024年投資策略報告：聚焦三大工程，靜待需求修復》

竺勁SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
黃嘯天SAC 編號:S1440520070013

03建築2024年投資策略報告：聚焦新質生產力與三大工程建設兩大投資主線

核心觀點：伴隨經濟進入高品質發展期，建築業也呈現明顯的迭代升級趨勢，數位化、低碳化、智造化三大方向引領產業新質生產力發展。數位化方面，智慧交通將受惠於數據資源價值顯性化；低碳化方面，新能源維持快速發展態勢，CCER重啟將進一步推動碳匯市場發展與促使鋼鐵、水泥等產業低碳投資；智造化方面，智慧製造對鋼結構產業影響深遠，半導體上游產業將受益於週期與國產替代共振。同時三大工程持續推進、兆國債落地為基建帶來增量。我們推薦關注新質生產力與三大工程建設兩大投資主線。

數位化：智慧交通受益數據資源價值顯性化。我國數位經濟正處於高速發展階段，明年起數據資源可資產化入表，凸顯數據價值。建築業在數位轉型的同時，一批長期深耕交通建設、規劃的企業延伸產業鏈，佈局智慧交通領域，維運智慧交通的同時催生的海量數據，有望受益數據資源價值顯性化。

低碳化：新能源與儲能協同發展，CCER與碳市場並進。目前新能源發電建設如火如荼，煤電兩部製電價與抽水蓄能等儲能建設解決新能源消納問題，利好風光新能源長期發展。今年CCER正式重啟，我們預期CCER市場規模約135億元，佈局碳匯開發企業可望藉此改善獲利能力。同時，碳市場擴容確定性強，鋼鐵、水泥等高排放產業未來在碳價推動下或增加低碳投資。

智造化：智慧製造重塑產業邏輯，半導體上游企業受惠於週期和國產替代共振。鋼結構產業中，智慧製造正加速滲透，可望實現降本增效，建立頭部企業護城河。半導體週期拐點向上，無塵室與半導體設備轉型企業將充分受益於週期拐點和國產替代共振。

三大工程建設與兆國債為基建帶來增量。我們預計2024年基建投資成長率仍將維持較高水平，三大工程建設相關領域及兆國債投放領域將有結構性機會，鐵路運輸業、水利運輸業及電力能源產業基建投資成長值得關注。

風險提示：施工進度受資金到位狀況、自然條件等影響較大，且有可能出現延誤進而影響收入確認；海外工程建設進度也受當地政治、安全環境影響。房地產市場持續低迷可能對建築企業造成多方面不利影響。新能源業務拓展可能不如預期。

證券研究報告名稱：《建築2024年投資策略報告：聚焦新質生產力與三大工程建設兩大投資主線》

支援“三大工程”，PSL投放如期落地

抵押補充貸款（PSL）是央行最初於2014年4月創立的結構性貨幣政策工具，曾作為棚戶區改造、新型都市化建設重要的中長期低成本資金來源。自2023年第四季以來，隨著監管持續釋放支持「三大工程」訊號，市場對PSL重啟預期不斷升溫。
具體來看，2023年4月政治局會議首次提出「在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和'平急兩用'公共基礎設施建設。規劃建設保障性住房。」2023年7月政治局會議再次重申「要加大保障性住宅建設和供給，積極推動城中村改造和『平急兩用』公共基礎設施建設。」2023年11月央行行長在2023金融街論壇年會提到「為保障性住房等'三大工程'建設提供中長期低成本資金支持」。2023年12月央行貨幣政策例會也指出“加大對保障性住房建設、'平急兩用'公共基礎設施建設、城中村改造的金融支持力度。”

根據本月央行最新披露，2023年12月央行淨投PSL 3,500億元。時間上基本符合市場預期，但規模略超預期，3500億元的淨投放額已是PSL創設以來單月淨投放歷史第三高水平，若剔除當月到期償還部分，實際新增投放額將會更高。不過，本次央行並未提及PSL使用投向，但預計主要投向了以城中村改造為主的“三大工程”，以支撐當前偏弱的房地產投資。

「三大工程」對地產拉動雖有但不宜高估

歷史上看，PSL為穩定地產投資發揮重要作用，在上一輪地產下行期中，PSL曾作為棚戶區改造的重要資金來源。根據住建部，2016-2020年棚改累計新開工超過2,300萬套，完成投資約7兆元，此期間PSL累計投放2.59兆元，對應撬動倍數約2.5-3倍。

2021年下半年後，我國房地產再度進入下行週期，「三大工程」成為當前政府穩定房地產投資重要抓手，具體包括保障性住房、城中村改造、「平急兩用」基礎設施三個面向。

保障性住宅方面，根據住建部，「十四五」期間40個重點城市將興建籌集650萬套保障性租賃住房，其中2021年與2022年興建籌集360萬套，2023年計畫籌建204萬套。投資來看，2023年9月住建部提到已興建籌集保障性租賃房屋508萬套，完成投資超過5,200億元。據此可大致計算出近三年保障性租賃房屋年均投資量約1700億元。假設在後續政策支持下，2024與2025年保障性租賃房屋年均建設規模為2020至2023年的1.5倍、2.0倍、2.5倍，則對應的增量投資分別為850億元（保守）、1700億元（中性）、2550億元（樂觀）。

城中村改造方面， 2023年7月國常會審議透過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》要求「落實城市人民政府對資金平衡的主體責任…制定市域內城中村改造資金平衡方案…避免新增地方政府債務風險」。因此，城中村改造核心問題之一便是資金平衡。目前遺留的城中村建築密度大、安置成本高、開發及營運週期較長、資金平衡壓力大，後續或採用「財政資金+專案債+銀行貸款+地產開發企業等社會資本+REITs」等多元化通路籌集資金。我們以第七次人口普分縣數據為基礎，計算城中村改造的潛在規模及投資體量，計算顯示21個超大特大城市潛在城中村住房建築面積約8.5億方，並在謹慎、中性、樂觀假設下將拆除重建比例分別設定為10%、20%、30%，再考慮到城中村改造的時間週期較長，假設10年內完成改造任務，對應年投資額分別為3000億元（保守） 、5000億元（中性）、7000億元（樂觀）。

「平急兩用」基礎建設方面，其指集隔離、緊急醫療和物資保障為一體的重要緊急保障設施。「平時」可作為旅遊、康養、休閒等，「急時」可轉換為隔離場所，滿足緊急隔離、臨時安置、物資保障等需求。預計建設資金或主要為政策行、商業銀行貸款，PSL或發揮撬動作用。投資規模仍需關注專案落地情況，目前公開通路資訊較少，預計每年對應投資規模相對較少，約1,000億元。需要注意的是，「平急兩用」投資統計上或主要計入基建而非房地產投資。

效果來看，目前我國房地產投資持續下行，2023年1-11月我國房地產開發投資年減9.4%。預計2024年保障房屋建設及城中村改造帶來的增量房地產投資約6,700億元（中性假設），約佔2023年房地產開發投資的6%，能起到一定支撐。不過考慮到保障建設及城中村改造可能對正常商品房開發投資產生替代效應，因此實際上最終對房地產投資的拉動或相對有限。

風險提示：超預期違約事件；政策不確定性；理財淨值化對市場擾動加大。

證券研究報告名稱：《央行重啟PSL，債市怎麼看？——12月央行重啟PSL投放點評》

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