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樓市發生三件大事！對中國房地產產生深遠影響
近日，三件對中國房地產產生深遠影響的大事發生了。
01 樓市，三件大事
第一件，2024年1月2日，央行官網更新數據顯示，2023年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增PSL共3500億元。
這意味著時隔超一年，央行再度重啟PSL。有媒體已經梳理，3500億元是PSL單月投放力度的歷史第三高——前兩次，2022年11月，PSL新增3675億；2014年12月，新增3831億。
第二件，廣州發放第一張市中村改造房票，打響一線城市房票安置「第一槍」。
第三件，深圳發布了《關於積極穩步推進城中村改造實現高品質發展的實施意見》（徵求意見稿），準備對全市城中村進行改造。
三件大事，看似沒有關聯性，實則都有前後因果關係。第一件大事，其實就是為第二與第三件大事做準備、提供資金的。
下面一一解讀。
02 央行重啟PSL
說起PSL，大家首先想到的應該是拉動上一輪二三四線城市房價猛漲的力量，貨幣棚改。
當時號召去庫存，為此在全國範圍內發動了貨幣棚改，而貨幣棚改的資金來源，便是PSL。
所謂PSL，是一個玄之又玄的東西。它的名稱是“抵押補充貸款”，具備“定向創造貨幣”+“準財政”。不但可以在國家希望的領域精準造幣，利率還極低。
說穿了就是一種印錢的特殊方式。發行方式是，國開行、農業發展行、進出口銀行向央行申請PSL，然後定向發給地方。
過去的用途主要是貨幣棚改、重大水利工程、「走出去」項目等特定領域貸款。尤其是主要集中用於貨幣棚改，在上一輪樓市大牛期間，成為許多三、四線城市房價莫名上漲的主要動力。
它推動房價上漲的邏輯在於，央行印專錢給國開行，國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去買新房子。
棚改區拆了，拿到錢的棚改戶需要房子住啊，這些需求就趕往了新房和二手房市場，貨幣棚改力度越大，產生的需求就越大，需求推動下，庫存消化了，房價也有了依托。
同時，大量的新房子被購買，裝潢需求、家電購置需求、生活必備設施購置需求會增加，社會消費品零售總額會帶來一波提升。
此次央行重啟PSL，用途沒有明確說明。會不會是重啟貨幣棚改？
不會。
這一點本號多次強調過，在官方兩場重量級會議上均定調「先立後破」以及過去一年並沒有扭轉樓市的根本性大招來看，官方並沒有想扭轉房價走勢，只是在阻擋房價硬著陸，實現軟著陸，以時間換空間，改變土地財政和房地產驅動經濟的發展模式。
立與破雖然都是目的，但順序是先立，然後再破，更專注於風險防患。這對當下的大環境來說，是更適合、更契合國情的戰術。
所以，往後的房地產支撐，主要就是為瞭如何立，在立起來之前如何防破而做工作。
市場普遍認為，此次PSL重啟主要投向保障性住宅、城中村改造和「平急兩用」公共基礎建設「三大工程」。
依照PSL的發行慣例，一旦開始就會持續不斷，所以市場預測後續還會有大規模的PSL發行，市場預測，至少也是一兆級。
這意味著，從2024年開始，保障性住宅、城中村改造和「平急兩用」公共基礎建設「三大工程」將成為房地產的頭等大事，也將成為穩定中國經濟成長速度，增強中國經濟復甦確定性的中堅力量。
瑞銀最近2024年中國GDP成長率的預測為4.4%，當中視房地產產業為最大下行風險所在。若房地產穩不住，不排除今年GDP成長率滑落至4%以下，甚至下跌至3%。
所以，房地產能否穩住，仍是決定我們經濟復甦穩定性、就業穩定性的最關鍵力量。
03 廣州打響城中村改造房票安置第一槍
早在2023年10月，廣州就審議通過了《廣州市城市更新專案規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專案規劃（2021-2035年）》兩份文件。
兩份文件透露了兩個關鍵訊息：
第一，廣州規劃至2025年累計推進城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累計推進都市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），透過微改造、混合改造、全面改造多種方式並舉，推動低效率存量土地的盤活再利用。
第二，要透過探討房票安置政策機制來破解城中村改造難題，提升改造效率。
而最新發放的第一張房票，是對這兩份文件的落地執行。
城中村改造，是去年7月國常會上審議通過的《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》定調的時代新任務，也是「三大工程」之一。
這份文件強調，在符合資格的超大大城市進行城中村改造。
目前，超大特大城市數量23個，其中：
超大城市8個：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。
特大城市15個：東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州、石家莊。
城中村改造，整改為主，拆除重建為輔，畢竟量太大了。
之所以要進行城中村改造，一方面是消除一些年代久遠、年久失修的城中村的安全隱患。
另一方面，則是拉動內需，穩定經濟。城中村改造，是一項大塊頭的投資工程，所有被選中的城中村，大部分外牆面翻新、安裝電梯、增加公共配套設施之類，少部分面臨拆除重建。
資金從何而來，一部分就是來自PSL。還有一部分，則是鼓勵和支持民間資本參與，由房企承擔。
這無疑會拉動房地產上下游產業鏈的消費，同時也拉動投資，推動經濟發展，增加就業。
廣州提出的房票城中村改造安置法，其實是效法鄭州當初提出的房票棚改安置法。
主要目的在於，避免資金流出樓市。
簡單解釋就是，過去的貨幣安置，是拆了你的房子直接按照市價折算，給你現金，讓你自己去買房子。但這筆錢，最終能否流入樓市不好說，尤其是當下的房地產市場氛圍下，很有可能不再流入。
於是，各城市苦思冥想，想到了曾經使用過的房票安置法。
也即，直接給你房票，一張以市價折算的購房券，這樣的話，這張抵用券上的錢，就只能流入樓市，支援樓市，而不會流入其他地方。
廣州打響第一槍之後，其他超大特大城市估計也會跟進。
04 深圳推動城中村改造
1月4日，深圳市規自局發布了《關於積極穩步推進城中村改造實現高品質發展的實施意見》（徵求意見稿），文件提出的目標是：
結合我市城中村實際，圍繞城中村改造中的重點難點，建立系統性、可持續的長效工作機制，系統全面平穩解決城中村歷史遺留問題，合理利用國土空間資源，推動城市可持續高質量發展。
深圳的這個動作，之所以如此受關注，是因為深圳城中村面積、佔比太大，尤其是佔比，基本上是全國之最。
據中國(深圳)綜合開發研究院2023年9月文章《深圳城中村大樓字典2022》資料：
截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套(間)約591.3萬，總建築面積約2.2億m佔全市建築總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。轄區建面及棟數前三甲為龍崗、寶安、龍華三區。
從套數來看，城中村住房佔全市房屋的60%左右，從面積來看，佔全市超過40%。
深圳的城中村居住了深圳60%的人口，按照深圳2022年年末1766.18萬來計算，深圳的城中村容納了1060萬人。
如此龐大的規模，深圳要對城中村改造，影響可想而知。對於居住在城中村的居民來說，尤其關心。
他們正在擔心，房租會不會漲，會不會再也沒有了廉價的城中村居住。
要知道，深圳的城中村是深圳人口競爭力的最大底氣。
深圳城中村的來源，要追溯到改革開放。
1987年，深圳效仿香港，開啟土地拍賣模式，以土地換金錢發展城市基礎設施，揭開了大陸土地財政的序幕。深圳也迎來了快速發展階段。
隨著經濟騰飛，深圳原住民和南下淘金者，發現了深圳的土地價值，開始大規模建造私人住宅。當時，土地還沒有全部國有化，直到1992年，深圳才實施“統徵”，將原關內土地全部國有化，農民市民化。2004年，關外也納入統徵範圍，自此沒有關內關外之分，深圳人全都是城裡人。
但1992年之前的關內和2004年之前的關外，嗅覺靈敏的原住民與南下淘金者，建了大量私人住宅，開啟了大規模「種房保地」模式。這就是深圳城中村的由來，是深圳的一大特色。
儘管城中村讓原住民享受了巨大的時代紅利，但客觀來說也成為了南下深圳淘金者的溫暖港灣。
天然的廉租房，讓許多剛來深圳的人以及低收入的深圳打工者不至於沒有落腳處。
廣州也是如此。
深圳、廣州在2020年之前，每年的常住人口增量動輒四五六十萬，原因之一就在於擁有城中村這類天然的廉租房。
如今深圳、廣州都要大面積對城中村改造，天然的廉租房會不會不存在了？
當然不會。
這個問題，在去年7月國常會審議通過的總文件中就已經透露，整改為主，拆除重建為輔。
大規模拆除重建，一方面不切實際，影響太大。另一方面，阻力也重重。
大規模拆除重建，阻力和困難很多，例如土地屬性變更、利益之爭、產權之爭，以及城中村中的居民生活影響。
城中村居住人口越多，推進難度越大。
深圳的數據上面已經介紹過。
目前廣州共272條城中村，其中中心城區有137條。城中村村域面積743平方公里，佔廣州的1/10，其中常住人口674萬人，佔全市常住人口的35.8%。
所以，不可能出現大規模拆除重建。
深圳最近發布的徵求意見稿，明確拆除新建、整治提升、拆整結合。
各類比沒有給出明確數據，其中拆除重建給定了4個條件：
一是位於國民經濟社會發展規劃、國土空間規劃、各類專項規劃等確定的重點功能片區、重點發展組團、軌道樞紐地區的；
二是位於國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎建設範圍的；
三是位於20大先進製造業園區、重大產業工程範圍的；
四是存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落後、環境髒亂差、社會治理難等突出問題，或經相關部門評估亟需實施改造的。
這四類會被拆除重建，其餘都只是整改。
05 影響有多大
城中村改造，會推動租金上漲，但對房價短期構成利空。
租金上漲，主要是整改之下，增加了成本，優化了環境和居住體驗，房租自然會上漲。
對房價構成利空，主要是：
一方面，當下除了少數城市的住房供小於求外，大多數城市包括大多數二線城市的住房均供大於求，這種局面改變不了。
另一方面，城中村改造拆除的範圍非常有限。而且即便拆除重建，也是增加城市的商品房供應量，抑制房價上漲。
城中村改造更大的意義，在於推動經濟、就業穩定復甦，和「平急兩用」公共基礎建設、保障房建設一樣。
這些都屬於大基建，會拉動各種材料、家電、家具、裝潢等產業鏈上下游消費，能夠拉動就業率提升，更是經濟穩定的砝碼。
這也是央行重啟PSL支援「三大工程」建設的主要目的。（城市財經）