這兩天，我在翻看央行官方網站時，發現一組特別反常的資料。

2024年3月，政策性銀行淨歸還抵押補充貸款322億元，

2024年4月，政策性銀行淨歸還抵押補充貸款3432億元，

2024年5月，政策性銀行淨歸還抵押補充貸款750億元，

就是說，銀行提前還貸了，而且金額還不少，差不多4500億元。

咱們要集中力量幹一些大事兒，往往就需要一些資金來專款專用。

這個抵押補充貸款（PSL），就是咱們推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”的專用款。

所以，央媽很早就把錢給到位了。

今年3月國新辦發佈會，央行表示“去年12月新增的5000億元抵押補充貸款（PSL）額度已全部發放”。

這就是希望政策性銀行趕緊把5000億貸給地方，讓地方趕緊大幹特幹地花出去。

但是，現在政策性銀行已經淨歸還了4500億，接近5000億。

難道是原先借的PSL資金到期，需要還了？

我特意看了下PSL的歷史資料，按照PSL期限為1年，展期次數累計不超過4次，最長為5年推算，可是今年4月並無大額到期。

就是說，這批PSL幾乎是提前原路返回了。

4500億的“便宜資金”，政策性銀行為什麼就不用？三大工程不搞了嗎？

PSL資金早期往往是和棚戶區改造、保障房建設有著較大的關聯，並且是一種房子供應增加的工具。

請注意三個關鍵詞，PSL、棚改、增量房。

2015年~2018年，地方為了進行棚戶區改造，於是把一些城中村、老破小等拆遷，給了拆遷戶一大筆錢。

拆遷戶的這個錢往上追溯的話，就和央行發的PSL有很大的關聯。

地方把棚戶區拆完之後的這塊空地，賣給開發商，同時獲得賣地收入，然後再把賣地收入還給政策性銀行，再還給央行。

開發商也要賺錢的啊，於是就瘋狂加槓桿；於是乎，就在有限的土地蓋更多、更高的樓盤。

拆遷戶手裡有錢，就開始買房。

房子賣得快，開發商就惜售，房價就上漲，開發商就賺錢。

這個過程下來，PSL發放→棚改→拆遷戶買房→開發商惜售→房價上漲→土地上漲→當地GDP上漲→PSL還了。

不過，棚改這個閉環得以完成，有一個非常重要的參與群體。

這個群體購買了市場新供應的房子，把辛苦賺來的工資沉澱到房子，人生從此與房子深度繫結。

畫像大體是農村進城買房的，以及城市非拆遷戶買房的。

如圖所示，他們的參與使得整個城市的城鎮化率快速增長。

城鎮化率，從2010年的49.68%一路增長到2022年的65.22%，高樓大廈拔地而起。

鄉村人口，從2000年的佔比63.78%，一路下降到2020年的36.11%，從此都是城裡人。

居民槓桿率，也從2000年的7%，一路上升到了2024年的64%，這個不能展開講。

顯然，這個群體已經力不從心，PSL去做增量房子將面臨新挑戰。

第一個，三大工程肯定是還要搞，但是重心可能會放在“平急兩用”公共基礎設施建設。

另一個就是，PSL做增量房的策略可能會有所調整。

▲資料來源：第七次全國人口普查公報，第一財經

答案或許是，PSL做增量房調整為保障性住房再貸款做存量。

4月30日，官方對房地產首次提出“統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施”的要求。

這個政策有了新的指向性，即去庫存。

2周以後，央媽設立了3000億元保障性住房再貸款，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

意思是，從原先PSL“三大工程”裡強調建設增量的保障性住房，逐漸調整到了收購存量商品房做保障性住房。

央媽的這個保障性住房再貸款就相當於平替了PSL的部分功能，而且更加厲害。

除了政策性銀行外，國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行也參與進來了。

這次央行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，基本與政策性銀行5000億元PSL金額差不多。

收購的商品房嚴格限定為房企已建成未出售商品房，按保障房用於剛需原則，嚴控戶型和面積標準。

這就是一次非常重要的救市策略調整，相當於是樓市的供給側改革。

此外，配合著住房的以舊換新政策。

城投收房，居民換房，等於說是把原來要蓋房的錢，用來撬動存量的新房。

這一過程，也減少了一些拆遷暴發戶，閉環更加公平合理。

這一套新組合拳下來，開發商新房去庫存的路徑更加順暢，相當於ZF充當托底資金，撬動社會剛需、改善住房資金，共同進場。

樓市供應減少，沒有再大力蓋新房（PSL淨歸還），

庫存減少、成交增加（城投收房+以舊換新+社會資金），

房價獲得支撐，樓市逐漸軟著陸。

事實上，樓市的微觀資料已經發生了明顯的變化。

比如，上海、深圳一些樓盤已經取消了許多優惠政策，也有些樓盤開始驗資、提高看房門檻。

耳聽為虛、眼見為實，出去走走、看看聊聊，彼此探討中、更能理解資金的新變化。

現實就是房子成交量已經起來了，先知先覺資金對核心城市的核心區域，已經非常躁動。 (米筐投資)

近日，三件對中國房地產產生深遠影響的大事發生了。

第一件，2024年1月2日，央行官網更新數據顯示，2023年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增PSL共3500億元。

這意味著時隔超一年，央行再度重啟PSL。有媒體已經梳理，3500億元是PSL單月投放力度的歷史第三高——前兩次，2022年11月，PSL新增3675億；2014年12月，新增3831億。

第二件，廣州發放第一張市中村改造房票，打響一線城市房票安置「第一槍」。

第三件，深圳發布了《關於積極穩步推進城中村改造實現高品質發展的實施意見》（徵求意見稿），準備對全市城中村進行改造。

三件大事，看似沒有關聯性，實則都有前後因果關係。第一件大事，其實就是為第二與第三件大事做準備、提供資金的。

說起PSL，大家首先想到的應該是拉動上一輪二三四線城市房價猛漲的力量，貨幣棚改。

當時號召去庫存，為此在全國範圍內發動了貨幣棚改，而貨幣棚改的資金來源，便是PSL。

所謂PSL，是一個玄之又玄的東西。它的名稱是“抵押補充貸款”，具備“定向創造貨幣”+“準財政”。不但可以在國家希望的領域精準造幣，利率還極低。

說穿了就是一種印錢的特殊方式。發行方式是，國開行、農業發展行、進出口銀行向央行申請PSL，然後定向發給地方。

過去的用途主要是貨幣棚改、重大水利工程、「走出去」項目等特定領域貸款。尤其是主要集中用於貨幣棚改，在上一輪樓市大牛期間，成為許多三、四線城市房價莫名上漲的主要動力。

它推動房價上漲的邏輯在於，央行印專錢給國開行，國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去買新房子。

棚改區拆了，拿到錢的棚改戶需要房子住啊，這些需求就趕往了新房和二手房市場，貨幣棚改力度越大，產生的需求就越大，需求推動下，庫存消化了，房價也有了依托。

同時，大量的新房子被購買，裝潢需求、家電購置需求、生活必備設施購置需求會增加，社會消費品零售總額會帶來一波提升。

此次央行重啟PSL，用途沒有明確說明。會不會是重啟貨幣棚改？

這一點本號多次強調過，在官方兩場重量級會議上均定調「先立後破」以及過去一年並沒有扭轉樓市的根本性大招來看，官方並沒有想扭轉房價走勢，只是在阻擋房價硬著陸，實現軟著陸，以時間換空間，改變土地財政和房地產驅動經濟的發展模式。

立與破雖然都是目的，但順序是先立，然後再破，更專注於風險防患。這對當下的大環境來說，是更適合、更契合國情的戰術。

所以，往後的房地產支撐，主要就是為瞭如何立，在立起來之前如何防破而做工作。

市場普遍認為，此次PSL重啟主要投向保障性住宅、城中村改造和「平急兩用」公共基礎建設「三大工程」。

依照PSL的發行慣例，一旦開始就會持續不斷，所以市場預測後續還會有大規模的PSL發行，市場預測，至少也是一兆級。

這意味著，從2024年開始，保障性住宅、城中村改造和「平急兩用」公共基礎建設「三大工程」將成為房地產的頭等大事，也將成為穩定中國經濟成長速度，增強中國經濟復甦確定性的中堅力量。

瑞銀最近2024年中國GDP成長率的預測為4.4%，當中視房地產產業為最大下行風險所在。若房地產穩不住，不排除今年GDP成長率滑落至4%以下，甚至下跌至3%。

所以，房地產能否穩住，仍是決定我們經濟復甦穩定性、就業穩定性的最關鍵力量。

03 廣州打響城中村改造房票安置第一槍

早在2023年10月，廣州就審議通過了《廣州市城市更新專案規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專案規劃（2021-2035年）》兩份文件。

兩份文件透露了兩個關鍵訊息：

第一，廣州規劃至2025年累計推進城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累計推進都市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），透過微改造、混合改造、全面改造多種方式並舉，推動低效率存量土地的盤活再利用。

第二，要透過探討房票安置政策機制來破解城中村改造難題，提升改造效率。

而最新發放的第一張房票，是對這兩份文件的落地執行。

城中村改造，是去年7月國常會上審議通過的《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》定調的時代新任務，也是「三大工程」之一。

這份文件強調，在符合資格的超大大城市進行城中村改造。

目前，超大特大城市數量23個，其中：

超大城市8個：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。

特大城市15個：東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州、石家莊。

城中村改造，整改為主，拆除重建為輔，畢竟量太大了。

之所以要進行城中村改造，一方面是消除一些年代久遠、年久失修的城中村的安全隱患。

另一方面，則是拉動內需，穩定經濟。城中村改造，是一項大塊頭的投資工程，所有被選中的城中村，大部分外牆面翻新、安裝電梯、增加公共配套設施之類，少部分面臨拆除重建。

資金從何而來，一部分就是來自PSL。還有一部分，則是鼓勵和支持民間資本參與，由房企承擔。

這無疑會拉動房地產上下游產業鏈的消費，同時也拉動投資，推動經濟發展，增加就業。

廣州提出的房票城中村改造安置法，其實是效法鄭州當初提出的房票棚改安置法。

主要目的在於，避免資金流出樓市。

簡單解釋就是，過去的貨幣安置，是拆了你的房子直接按照市價折算，給你現金，讓你自己去買房子。但這筆錢，最終能否流入樓市不好說，尤其是當下的房地產市場氛圍下，很有可能不再流入。

於是，各城市苦思冥想，想到了曾經使用過的房票安置法。

也即，直接給你房票，一張以市價折算的購房券，這樣的話，這張抵用券上的錢，就只能流入樓市，支援樓市，而不會流入其他地方。

廣州打響第一槍之後，其他超大特大城市估計也會跟進。

1月4日，深圳市規自局發布了《關於積極穩步推進城中村改造實現高品質發展的實施意見》（徵求意見稿），文件提出的目標是：

結合我市城中村實際，圍繞城中村改造中的重點難點，建立系統性、可持續的長效工作機制，系統全面平穩解決城中村歷史遺留問題，合理利用國土空間資源，推動城市可持續高質量發展。

深圳的這個動作，之所以如此受關注，是因為深圳城中村面積、佔比太大，尤其是佔比，基本上是全國之最。

據中國(深圳)綜合開發研究院2023年9月文章《深圳城中村大樓字典2022》資料：

截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套(間)約591.3萬，總建築面積約2.2億m佔全市建築總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。轄區建面及棟數前三甲為龍崗、寶安、龍華三區。

從套數來看，城中村住房佔全市房屋的60%左右，從面積來看，佔全市超過40%。

深圳的城中村居住了深圳60%的人口，按照深圳2022年年末1766.18萬來計算，深圳的城中村容納了1060萬人。

如此龐大的規模，深圳要對城中村改造，影響可想而知。對於居住在城中村的居民來說，尤其關心。

他們正在擔心，房租會不會漲，會不會再也沒有了廉價的城中村居住。

要知道，深圳的城中村是深圳人口競爭力的最大底氣。

深圳城中村的來源，要追溯到改革開放。

1987年，深圳效仿香港，開啟土地拍賣模式，以土地換金錢發展城市基礎設施，揭開了大陸土地財政的序幕。深圳也迎來了快速發展階段。

隨著經濟騰飛，深圳原住民和南下淘金者，發現了深圳的土地價值，開始大規模建造私人住宅。當時，土地還沒有全部國有化，直到1992年，深圳才實施“統徵”，將原關內土地全部國有化，農民市民化。2004年，關外也納入統徵範圍，自此沒有關內關外之分，深圳人全都是城裡人。

但1992年之前的關內和2004年之前的關外，嗅覺靈敏的原住民與南下淘金者，建了大量私人住宅，開啟了大規模「種房保地」模式。這就是深圳城中村的由來，是深圳的一大特色。

儘管城中村讓原住民享受了巨大的時代紅利，但客觀來說也成為了南下深圳淘金者的溫暖港灣。

天然的廉租房，讓許多剛來深圳的人以及低收入的深圳打工者不至於沒有落腳處。

深圳、廣州在2020年之前，每年的常住人口增量動輒四五六十萬，原因之一就在於擁有城中村這類天然的廉租房。

如今深圳、廣州都要大面積對城中村改造，天然的廉租房會不會不存在了？

這個問題，在去年7月國常會審議通過的總文件中就已經透露，整改為主，拆除重建為輔。

大規模拆除重建，一方面不切實際，影響太大。另一方面，阻力也重重。

大規模拆除重建，阻力和困難很多，例如土地屬性變更、利益之爭、產權之爭，以及城中村中的居民生活影響。

城中村居住人口越多，推進難度越大。

目前廣州共272條城中村，其中中心城區有137條。城中村村域面積743平方公里，佔廣州的1/10，其中常住人口674萬人，佔全市常住人口的35.8%。

所以，不可能出現大規模拆除重建。

深圳最近發布的徵求意見稿，明確拆除新建、整治提升、拆整結合。

各類比沒有給出明確數據，其中拆除重建給定了4個條件：

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