美國房地產和出租公寓展望：中期看供需、長期看人口

一個國家的房地產市場，可以用「長期看人口、中期看供需、短期看金融」的邏輯框架來觀察，我們探秘了美國房地產市場的發展趨勢，並整理了系列文章《美國房地產和出租公寓展望》 ，先看“中期看供需”，從供需的角度來看美國的房地產和出租公寓。

供需結構對房地產的價格有至關重要的影響。從供給端角度，根據Wind數據，美國房屋總庫存處於歷史低位，其中成屋庫存極低，而新屋庫存慢慢回補，整體呈現出供給緊張格局。

需求端來看，由於聯準會升息，美國人的房貸成本大幅上升，許多美國人推遲了購屋計劃，美國房屋總銷量處於低位，並接近次貸危機後的最低銷量水平，不過這一情況正在轉變。聯準會將在2024年進入降息週期，30年期抵押貸款利率也將伴隨其趨勢下行，此前受到壓制的買房需求得以釋放。房價收入比是另一個衡量購屋可承受能力的指標，根據Wind數據，當前美國的房價收入比已回歸歷史平均水平，美國居民的購屋壓力明顯減緩，並為美國房價帶來支撐。

供給緊張，需求即將提振，美國房價或保持堅挺，且有望繼續上漲。根據Wind數據，從歷史美國房屋價格走勢與美國出租公寓租金（以Orlando為例）的關係來看，房價往往領先於租金價格走勢。目前，美國房價在小幅回檔後，重新上升，而美國出租公寓租金也已經穩定下來。

美國人更願意租房，超1/3人口為租賃人口，出租公寓成為美國的主流剛需。根據哈佛大學住房聯合研究中心預測，隨著美國千禧世代步入中年，以及嬰兒潮世代的逐步老化，預計未來10年美國家庭租屋需求將十分強勁。

美國出租公寓未來租金持續正成長，空置率隨之回落，供給量下降反映價格優勢：

• 根據房利美預測，全國出租公寓平均租金水準將持續上漲。美國商業地產部門中，根據世邦魏理仕預測數據，未來5年，物流和出租公寓的年化租金成長將達到6.2%和3.3%，是商業地產板塊中表現最好的資產。
• 美國出租公寓平均空置率水準將於2024年小幅上漲，但將在2025年開始下降。
• 世邦魏理仕的計算顯示，2024年出租公寓供應量下降趨勢明顯，相較2022年時的峰值下降了70%，未來租賃及退出市場中交易價格體現優勢。

長期看人口

房地產投資長期看人口，客觀來說有人口流入的地方，房地產長期有需求支撐。自美國建國以來，其人口規模一直持續增長，即使在過去戰爭和疾病大流行發生時，也沒有出現同比下降的情況。美國是全球移民人數最多的國家，美國人口普查局預估2022年新增人口1256萬，其中淨增移民就達101萬（即移民進入美國的人數減去從美國移民國外的人數）。穩定的人口成長創造出充足的勞動力，不僅成為經濟成長的基礎，也為美國房地產市場創造了源源不絕的需求，需求端的持續擴大為美國房屋價格和租金提供了重要支撐（美國租住人口比例超過了30%）。

從下圖的趨勢來看，根據US Congressional Budget Office的統計數據，美國人口將保持長期持續成長，數據包含了人口自然增長和淨移民。剔除淨移民以外，美國人口自然成長率將逐步上升至2030年，之後逐年下降，即2030年後移民對美國人口成長的貢獻將占主導地位。

從美國人口流動趨勢來看，往南及東南陽光地帶(Sunbelt) 後疫情時代趨勢加劇，其背後有三大因素：

• 寒冷地區/生活高成本地區大批退休人群（50後）遷徙到南部東南部溫暖和低稅收生活成本低地區，及相當部分的80、90後逐漸成長，尋求收入和生活成本性價比更高的地區。
• 科技發展與交流工具的改進，大型企業逐漸把IT、人事、合規、稅務、財務等中後台部門遷移到成本更低的地區；80後、90後年代人群更追求生活品質和進入各類創新企業，企業也敏銳的發現了這個趨勢，也隨之在南部東南部許多中小城市佈局，以吸引新一代人才。
• 美國2022年人口持續流入州以南部沿海地帶主要地區為主，過去近10年南部沿海地帶人口流入趨勢明顯，在疫情之後由於居家辦公的影響，人口加速往南部遷徙，同時大型知名企業（TMT、金融、醫療及諮詢類）也逐步往南邊搬遷，提供更多的就業機會。

此外，拜登上台以來，對供應鏈安全的強調進一步加深，2022年通過兩個法案《通膨削減法案》與《2022年晶片與科學法案》旨在吸引美國國內製造業的投資，進一步推動「製造業回流”。Reshoring Initiative最新的報告顯示，2022年透過製造業回流與外商直接投資的管道，美國吸引了34.4萬個崗位回流至美國，按照這一趨勢，2023年崗位數量預計將達到36.6萬人。而美國製造業回流主要集中在南部區域，90%以上的職缺都是高或中高技術產品等級。

美國人口流動趨勢-往南及東南陽光地帶(Sunbelt)

在上述因素影響下，人口持續流入的美國東南部的陽光地帶，理所當然地應成為美國房地產投資者重點佈局之地。除了直接購買當地的房產外，最值得關注的就是以美國出租公寓為底層資產的私募地產股權投資基金。