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都跑去日本買房子了！
真的是沒人在乎日本生育率低、老化加劇、都市化早已結束了。
24年，日本的股市和樓市雙豐收。
股市一開年就破了36,000點，創下了日本經濟破滅後34年以來的新高；
樓市也拋出了去年的暴漲成績。
2023年1-11月期間，東京23區（相當於東京最核心區域）新建住宅均價比22年同期中了46%，達到1.2萬億日元（約合人民幣605.07萬元），創下了1990年以來的歷史新高。
現在網路上冒出不少中國人去日本買房的消息，國人提著一箱箱現金，讓日本中介點錢點到頭痛。
據說東京二手房市場上，好地段、好價錢、高回報的房子都被搶「乾淨」了，買房子都要排隊。
不光是中國，去年以黑石為首的海外大財團都跑去日本抄底，香港大型基金太盟集團也在日本房產上花了514億人民幣。
現在的日本，就像一個巨大的磁吸石，吸引著各地的資金聚集。
這一系列，不管是股市也好，樓市也罷，可以反映兩點：
1、大家都看好日本經濟回升的趨勢；
2.此時此刻，沒有人去在乎，那個早已深度老化的日本、生育率低下的日本、城鎮化早已結束的日本，還有多少實際居住需求。
但同時也衍生出兩個問題：
1.我們現在討論出生率、老化、都市化率，是否有意義？
2.日本在典型的三個問題之下，在失去了30年之後，是如何走出牛市行情的？又或者說決定房地產大牛市的根本到底是什麼？
02
先看三個數據：
2022年，日本的總和生育率是1.26，已經是日本歷史上低值。國際通認警戒線是1.5，低於1.5就可能跌入「低生育率陷阱」；
日本65歲以上的人口已經達到了29%，且老化成長速度已經超過全球平均；
日本的都市化率已經超過90%，顯然已經沒有什麼空間了。
很明顯，也是共識，日本早就掉進一堆「陷阱」裡了。
這些「陷阱」意味著日本全產業的縮量，無論是消費或投資都會受到影響，最終的走向，就是經濟成長受到影響。
所以過去30年，日本的經濟幾乎停滯，GDP成長率年是負值。
但這兩年又是怎麼回事呢？人口出生率、老化等這些指標並沒有好轉，日本的經濟怎麼轉向了？樓市怎麼就死灰復燃了呢？
經濟的問題留給經濟專家去解讀，我們只說樓市。
日本樓市從90年代到現在，其實就是三個大階段：
1.泡沫破裂，樓市跳水階段：1990-2012年。
2.泡沫破裂完成，房價回到80年代初，樓市平穩微漲階段：2012-2021年。
3.又見新希望，樓市暴漲階段：2021年到現在。
對我們有重要參考意義的是第三階段，也就是2021年到現在，那麼這階段的樓市又是什麼情況？
房價漲是結果，是表象，背後是政策、貨幣、供需三個面向共同作用的結果，這也是預判樓市、分析樓市的三個關鍵點。
1、貨幣端、政策端，一直在營造有利的環境。
大的宏觀環境，其實要從更早的時間說起，要從安倍經濟學推出，也就是2012年。
當時，安倍晉三重新上台，推出「三支箭」計劃，第一支箭指向的就是貨幣體系，簡而言之就是透過日圓貶值、設定負利率，實現貨幣擴張和2%的通膨目標。
這裡大家不需要具體去懂，到地產這一塊，一是長期維持低房貸利率，二是透過寬鬆的投資環境、溫和的通膨等提高居民的收入，提高大家的投資/買房意願。
之前說的房貸成本區間長期穩定在1%-3%，現在實際上只有0.2%-0.6%。
同時，也會配合一些政策刺激購屋需求，例如現金補貼、把房屋貸款年資從35年延長到50年；海外投資者不限身份、不限購等等。
上圖可以看到，近10年日本房地產的景氣程度已經整體回暖了，而且是領先日本全產業的。
最近有消息指出日本在考慮退出負利率政策，說是會影響到目前日本房價的上升趨勢。但從目前影響日本房價上漲的因素來看，並不會。
2.供需端，日本樓市的供應沒有跟上需求。
無論是政策端或貨幣端，都是日本樓市起飛的平行因素。
關鍵因素還在於，日本樓市的需求上去了，但樓市供應並沒有跟上。
先看需求端，這一輪日本的樓市需求主要是海外投資者。
CBRE（世邦魏理仕）數據統計，2021年海外投資者對日本不動產的購買金額是1.1兆日圓，占到整體交易額約3成，是日本不動產的主要買家。
這之後，2022年是1.35兆日元，2023年第一季是2945億日元，比2022年又翻了一番。
全球房產科技公司居外IQI創辦人安薩里之前也說過，日本在居外IQI的詢盤量長期排名前10。
意思就是，日本的房子很受歡迎。
這種趨勢，目前也還在繼續，因為投資者是趨利的，這兩年日圓持續貶值，匯率一度降到低點，現在買進日本房產，相當於用貶值的日圓「換購」升值的房產，吸引力巨大。
需求湧入，如果供給跟得上，房價是沒有上漲壓力的。
但恰恰相反，這兩年日本樓市供應並沒有增多，反而還在減少。
上圖是日本最近幾十年來新建住宅的開工數量，圖上可以看出，80年代的時候日本的新建住宅開工還有160多萬套，到近幾年已經減少了一半。
這一現狀在東京圈（東京都+3個縣）更為明顯。
現有數據統計，整個2023年，東京圈新上市住宅套數大概2.8萬套，平均每月新增供應量也就2,300多套。
所以這種情況下，日本的房子怎麼可能不漲價呢？
03
當然，這一輪日本房價上漲，原因還有很多，像是建築成本、土地價格的上漲。篇幅原因就不再說了。
但對於我們，這就是很好的一課。
現在很多人還在說我們國家少子化趨勢已經開始，老化現象正在加劇，城鎮化眼看也要到頭了，未來的樓市哪來的希望呢？
上面說的這些我都是承認的，一點也沒錯。
但是日本怎麼就能從泥濘中爬起來呢？人家都失去30年了，還能看到樓市的曙光。
我們呢？不比日本差吧？怎麼就沒有希望呢？
其實不是沒有希望，而是很多人太悲觀，又或者說盲目看空。
我們國家的人口出生率確實是已經掉頭向下了，未來的需求也一定是減少的，但如果就此斷定，所有的房子都沒人要了，那真的是過於武斷。
大家對房子的要求，除了量，還有質，只要你的房子夠好，夠稀缺，就永遠不愁沒人買。
只是短期內還需要熬。
當下階段，樓市低迷，市場信心不足，我們又處在經濟轉型的關鍵時期，預期悲觀很正常，不過一旦熬過這個時期，樓市就會迎來復甦。（櫻桃大房子）