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澳洲住房緊縮時代來臨，7.4萬新移民沒房住，維州公寓審批量跌至17 年來最低點！
01 7.4萬新移民沒房住，澳洲「缺宅時代」來臨！
由於建築審批數量降至10多年來的最低水平，澳洲將很難容納超過7.4萬名新的外國移民，也無法跟上人口快速增長的步伐。
一位反對過度移民的運動人士警告說，由於住房短缺，這將迫使更多的年輕人不得不與父母一起生活更長時間。
隨著越來越多的建築公司破產，這種情況正在發生，由於新房屋供應落後於需求，這可能會導致更多人無家可歸。
澳洲統計局週四公佈的最新數據顯示，在截至今年2月的1年裡，地方議會共批准了162751套新房，這一數字涵蓋了私人獨棟屋和單元房的總數。
但在截至1月份的1年裡，有481,620淨移民搬到了澳洲，這將使74,742名移民在國際學生爭奪租房的情況下難以找到住處。
這是以2021年最近一次人口普查中2.5人的平均家庭規模為基礎計算的。
與截至9月的1年裡170,215套竣工住宅相比，澳洲最新的年度建築審批數據更低。
建築審批和建築活動水準都大大低於工黨提出的5年內每年建造24萬套住房的目標。
聯邦銀行（CBA）高級經濟學家Belinda Allen表示，疲軟的建築活動造成了澳洲的租賃危機。
“澳洲沒有建造足夠的住宅，產能限制和成本快速增長正在困擾住宅建築業。我們看到這種影響正在流向現有房屋的價格和租賃市場。”
2月份僅有3771套單元房獲批，相較之下，有8404棟獨棟屋獲批。而如果將公共住宅計算在內，則有12,520套新住宅獲準。
從一項指標來看，年度建築審批總量正處於2013年以來的最低水準。
在截至9月的1年中，淨遷入澳洲的移民人數達到創紀錄的54.88萬人。
移民人數在1月放緩至481,620人，但仍遠高於財政部在12月《年中經濟和財政展望》中預測的2023-24年的37.5萬人。
繼1月下降2.5%之後，澳洲建築審批量在2月又下降了1.9%。
這標誌著連續第3個月的下降，與去年同期相比，每月建築審批下降了5.8%。
02 維州公寓審批量跌至17 年來最低點
2 月維州新屋審批量回升，但該州仍低於歷史正常水平，同時公寓審批量跌至17 年來的最低點。
澳洲統計局週四公佈的數據顯示，在過去12 個月中，維州批准建造了超過51,000 套新房，比實現州和聯邦政府住房目標所需的數量少了25,000 至30,000 套。
與1 月相比，維州的新房審批量增加了1,000 名，因此2 月新房核准反彈至略低於3,000 套。
但擬建公寓數量卻跌至2007 年以來的最低水平，只有159 套公寓獲批興建。
維州新建住宅計畫的數量微乎其微，其中包括從高層住宅到與現有住宅相連的公寓。
這遠低於去年同期的283套，也只是2022年2月核准的近3,000套公寓的一小部分。
牛津經濟研究院(Oxford Economics Australia)房地產和建築預測主管蒂莫西•希伯特(Timothy Hibbert)表示，儘管公寓批准數量“非常疲軟”，但實際情況比看上去更糟，因為它們仍然只是批准數量，並非所有住房都將真正建成。
他指出，維州和昆州公寓審批的疲軟在拖累全澳審批數量方面發揮了重要作用。
住房產業協會高級經濟學家湯姆‧德維特表示，住房審批統計數據不是好消息。但更糟的是，不僅多單元房產業處於十多年來的最低水準之一，而且房屋審批量也剛從一月份的季節性低點反彈。 」
根據目前的數據，HIA 預測澳洲將在州政府設定的120 萬套房屋的五年時間表內建造77 萬套住房。
隨著規劃、政策和貸款監管的變化，他們認為這個數字仍將低於100萬，但會上升到100萬。
德維特補充稱，維多利亞州每年需要建造7.6萬套住房才能實現聯邦政府的目標，每年需要建造8萬套住房才能實現未來10年新建80萬套住房的州政府目標，但目前預計今年的產量不到6萬套。
「多單元需要承擔更多的繁重工作，「維州每年可以建造30,000-35,000套獨立屋，但與76,000套之間的差距需要透過高層建築和大量中等密度來彌補。 」
03 昆州房市強勁飆至歷史新高
湯斯維爾（Townsville）的房價持續飆升，新數據顯示該地房價出現新的成長。
最新的PropTrack 房價指數發現，湯斯維爾第三季的住宅中位數上漲了4.13%，達到418,000 美元。
與12 個月前相比，成長了13.26%。
湯斯維爾的房價中位數較1 月的412,947 澳元和2 月的416,021 澳元有所上漲。
PropTrack資深經濟學家兼報告作者Eleanor Creagh表示，昆士蘭房地產市場強勁，布里斯本和昆士蘭地區的房價飆升至新高。
布里斯本房價中位數3月上漲0.41%，較去年同期上漲12.9%，達到801,000澳元的新高。
昆州城郊地區的中位數房價上個月上漲了0.49%，在過去12 個月裡上漲了10.18%，達到647,000 澳元。
「今年迄今為止，昆州首府城市的房價已經超過了邊遠地區，」克雷女士說。
「除霍巴特外，3月所有首府城市的房價均出現上漲，其中珀斯（+0.99%）、坎培拉（+0.67%）和布里斯本（+0.41%）漲幅最為強勁。
「過去一年，規模較小的資本市場表現優於大市，這種趨勢一直持續到三月。
“珀斯、阿德萊德和布里斯本房價創下歷史新高，年增長率分別為18.62%、13.47%和12.90%。”
Creagh女士表示，在澳洲城郊地區，3月房價中位數上漲了0.19%，達到63萬澳元的新高。
“南澳大利亞地區（+0.64％）和昆士蘭地區（+0.49％）引領增長，而維州地區（-0.35％）價格下降。”
全澳範圍內，3 月房價中位數上漲0.34%，較去年同期上漲6.79%，至768,000 澳元。
Creagh 女士表示：“三月房價持續上漲，全國房價創下歷史新高。儘管今年上市的房屋數量有所增加，但需求已經消化了激增的需求，導致價格進一步上漲。”
Creagh 女士表示，利率可能在2024 年底開始走低的預期將維持買家和賣家的信心。
Creagh女士表示，人口成長、租賃市場緊張、勞動市場狀況強勁以及房屋淨值上漲也提振了房屋需求。
她說：「建築成本急劇上升以及勞動力和材料短缺減緩了新建築的交付速度，阻礙了新住房的供應。供需失衡可能會進一步抵消負擔能力限制和經濟放緩的影響。因此，預計未來幾個月價格將繼續上漲。”
04 賣房報價過低，投訴激增61.5%！新州大批黑中介被“處刑”，罰款最高可達$2.2萬
《每日電訊報》報道，新州打擊房地產行業詐欺行為的行動已導致150多名中介因報價過低（underquoting）而被處以罰款或警告。
在過去2年中，有關這種行為的投訴數量飆升了60%以上。
新州公平交易廳公佈的數據顯示，該監督機構在2023年共收到168起有關中介報價過低的投訴，比前12個月的104起投訴增加了61.5%。
自2023年初以來，共有78名仲介因報價過低而被罰款，另有74名仲介被警告，18名仲介被勒令接受教育。
在新州，報價過低屬於違法行為，可能涉及廣告中的房產價格低於中介的估計售價、低於賣方要價或低於已被拒絕的書面報價。
這種做法被認為會給潛在房主帶來虛假的希望，在拍賣後才發現自己根本沒有機會。公平交易廳稱，低報價會「浪費買家的時間和金錢」。
在新州，被發現違法的中介將面臨最高2.2萬澳元的罰款，在極端情況下還可能被沒收佣金。此外，還可能發出2,200澳元的罰款通知。
一些業內專家呼籲加強低價報價規則，包括加強處罰或建立一個公開的「點名批評」登記冊。
UNSW建築管理與房地產學科主任Chyi Lin Leem教授說，就中介在大額銷售中賺取的佣金而言，低報價的罰款可能」微不足道」。
他表示，一些仲介為了吸引盡可能多的買家參加拍賣會，會採取低報價的手段，從而造成競爭，提高成交價。
“有時這可能是故意為之，因為他們可能想吸引更多的人前來看房，讓房產看起來更受歡迎。這是一種策略。”
“目前在監管方法方面的問題之一是，我們看不到關於罰款數量和罰款對象的報告，而這可以起到威懾作用。”
公平交易廳對此做法的打擊行動包括去年6月和10月的兩次大規模的合規突擊， 涉及200多次檢查，並發現123名中介不遵守低報價規則。
共有2名仲介因報價不足等一系列違規行為被處以總計5.28萬澳元的罰款，34名仲介收到處罰通知，51名仲介收到警告信，34 名仲介收到口頭警告和指示。
新州房地產協會（Real Estate Institute of NSW）執行長Tim McKibbin指出，在炙手可熱的雪梨房地產市場上，報價過低很難界定，因為房產的銷售價格可能會合法地超過指導價格。
Ray White Upper North Shore的總監兼雪梨著名房地產仲介David Walker表示， 新州絕大多數仲介的做法都是正確的。
“很多買家對房價高於指導價感到沮喪，但在很多情況下，中介都是根據可比銷售情況來定價的。”
“每個行業都會有例外情況，也會有一些不良行為者，但絕大多數人都在做正確的事情。”
公平交易廳在聲明中說，它目前「正在積極進行」多項與報價過低有關的調查。（AFN）