好消息，公積金貸款利率，正式下調！2025年5月7日，中國人民銀行宣佈下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。這一政策調整範圍既包括新發放的住房公積金貸款，也包含存量住房公積金貸款。根據規定，2025年5月8日前已發放的未到期個人住房公積金貸款，自2026年1月1日起按新利率執行。這意味著，上海已辦理公積金貸款的購房者來說，無需申請、無需跑銀行，系統將在今天自動完成利率調整。01利率下調帶來的直接利多是減少購房者的利息支出。以一筆金額100萬元、期限30年、等額本息還款的首套個人住房公積金貸款為例：調整前：月供約4136元，總利息支出約47.0萬元。調整後：月供降至4003元，總利息支出約40.9萬元。節省金額：月供減少約133元，總利息減少約4.76萬元。這筆節省下來的利息，相當於一輛家用轎車的首付款，或是一套普通住宅數年的物業費。對於二套購房者，若貸款金額80萬元、期限20年，調整後月供約4460元（原5.0%利率約4530元），總利息減少約1.7萬元。02在公積金利率下調政策即將生效之際，上海樓市呈現出複雜的分化態勢。二手房市場：2025年上海二手房市場已累計成交243876套，超越2024年全年的242699套，創下近三年來的成交新高。但12月首周（12月1日-12月7日），全市二手房共完成網簽4901套，較前一周環比減少11.8%，市場活躍度有待進一步提振。新房市場：呈現“量穩價跌，結構分化”的特徵。上周全市新建商品住宅成交面積約8.5萬平方米，環比小幅上升2.42%；成交均價受個案結構影響波動明顯，環比下降9.86%，至69675元/平方米。值得注意的是，上海新房價格同比上漲5.1%，漲幅全國第一。核心區的頂級豪宅澐啟濱江，開盤當天122套房源就被搶光，出現少有的“日光碟”現象。03隨著存量公積金貸款利率下調的正式實施，將對上海樓市產生積極影響。降低購房成本：利率下調直接減輕借款人利息負擔，等同於增加居民收入，提升消費能力。刺激需求釋放：公積金貸款利率作為“低成本資金”，其下調將直接降低購房者的還款壓力，鼓勵更多家庭進入房地產市場。支援市場健康發展：政策將更好滿足住房消費需求，進一步釋放剛性和改善性住房需求潛力，支援房地產市場持續健康發展。對於正在還貸的上海家庭來說，2026年1月的還款日將是一個值得期待的日子。每月減少的百元月供，雖然數額不大，但積少成多，將在未來30年的還款周期中，為家庭節省下一筆可觀的支出。對於計畫購房的家庭來說，公積金利率下調與其他新政的疊加，將顯著降低購房門檻和還款壓力。 (上海樓市情報)

歐洲住房成本飆升，正演變成一場席捲各大城市的“新型社會危機”。西班牙巴塞隆納市長聯合16位歐洲城市領導人，呼籲歐盟要像應對疫情那樣，正視這場日益惡化的住房危機，需緊急投入數千億歐元資金，推動可負擔的住房建設。否則，住房危機不僅將撕裂社會，也可能動搖整個歐洲的根基。歐盟預計將在周二公佈其史上首個住房整體行動計畫。在此之前，歐盟方面已就住房問題與專家、行業代表和公眾進行了長時間的磋商。對於長期處在一線的地方政府而言，這場危機早已顯而易見，並且已經嚴重到無法繼續迴避。巴塞隆納市長科爾伯尼警告稱，住房成本飆升正在席捲整個歐洲，其破壞性堪比一場“新的疫情”。去年，在巴黎和羅馬市長的支援下，科爾伯尼牽頭成立了“市長住房聯盟”，希望推動歐盟在住房問題上承擔更直接的責任。他指出：“面對這場新的‘疫情’，歐洲機構應當拿出非常規手段，投入專項資金，大規模推動面向年輕人、工薪家庭以及城市中產階層的可負擔住房建設。”過去一年中，這個由17位市長組成的聯盟，代表著歐洲超過2000萬居民。該聯盟持續向歐盟施壓，呼籲將住房問題視為一場社會緊急狀態。他們認為，房價和租金的持續上漲正在加劇社會不平等，削弱城市的社會凝聚力，並在部分國家助推了極右翼和民粹勢力的崛起。去年10月，在多輪寫信遊說和與歐盟高層官員會面之後，該聯盟終於看到一些進展：住房政策這一長期被歐盟視為“成員國事務”的領域，首次被明確納入歐盟的政策議程之中。“現在的問題是，這一政治表態必須轉化為實際資源投入。”科爾伯尼說。從雅典到阿姆斯特丹，從博洛尼亞到布達佩斯，多位城市市長聯合呼籲歐盟設立一個可負擔住房基金，其規模和機制應類似疫情時期推出的“下一代歐盟”復甦計畫。他們希望通過該基金，每年至少撬動3000億歐元的公共和私人投資，用於發展社會住房和保障性住房。同時，市長們也要求歐盟在制定相關政策時，給予地方政府更多話語權，讓城市能夠直接參與決策過程。根據歐盟統計局的資料，2010年至2023年間，歐盟範圍內房價上漲了48%，同期租金上漲了22%。到2023年，接近十分之一的歐盟居民需要將40%以上的可支配收入用於住房支出。其中，希臘的比例高達29%，丹麥為15%，德國為13%。科爾伯尼將住房危機視為歐盟面臨的重大內部挑戰。他警告稱，如果各級政府無法有效應對，民眾將開始質疑民主制度是否真的有能力解決最基本的民生問題。去年10月，歐盟首任住房事務專員丹·約根森也曾公開表示，歐盟委員會正著手應對短期租賃市場帶來的“巨大問題”，這一領域被認為是推高城市房價和租金的重要因素之一。在巴塞隆納，過去十年房價上漲接近70%。高昂的住房成本迫使部分居民離開城市，而留下來的人則承受著越來越沉重、與收入嚴重不匹配的住房負擔。在科爾伯尼看來，歐盟必須介入。“歸根結底，我們是在捍衛居民留在自己城市生活的權利。”他說，“在過去四、五十年裡，歐洲制度體系一直致力於保障資本和人員的自由流動，而現在，它們同樣有責任幫助我們保障‘留下來生活’的權利。”他警告稱，如果住房問題長期得不到實質性緩解，將為民粹主義和極端政治力量提供可乘之機。這些力量往往通過製造對立、尋找替罪羊來吸引選民，而非提出切實可行的解決方案。科爾伯尼說：“當人們即使擁有穩定工作和穩定收入，卻依然無法過上最基本、體面的生活時，那麼關於民主與平等的承諾終將失去說服力。” (鳳凰歐洲)

中國有4大一線城市，依次是北京、上海、廣州、深圳，統稱為北上廣深。北上廣深是中國房價最高的地方，有人說北上廣深的一套房至少要上千萬，這究竟是真是假？從常住人口數量上看，北上廣深都是接近2000萬或已經是2000多萬人口數量級的巨型都市。比如2024年底北京有2183萬人，上海有2480萬人，廣州有1897萬人，深圳有1798萬人，加起來北上廣深約有8300萬常住人口。但是常住人口不等於戶籍人口，常住人口有大量來租房打工的外地人。比如2323年末北京的戶籍人口只有1427萬人，上海只有1480萬人，廣州只有1060萬人，深圳更是只有550萬人。一線城市中戶籍人口遠少於常住人口，加上政府嚴控外地人入戶，造成結果是一線城市的房價相當高。另外一線城市的住房供應量相比較其人口規模不多。根據相關資料，北京的商品房大約有800萬套，上海大約有850萬套，廣州大約有500萬套，深圳最少，只有200萬套，加起來北上廣深只有2350萬套商品房。儘管一線城市僧多粥少，房價也確實很高，但仍然不至於說隨便一套房就價值千萬。到2023年，中國房地產總市值大約是400兆元，其中40%的房產集中在北上廣深。根據相關研究機構估算，2023年中國房市總值大約是400兆元，而北上廣深的房市價值總和大約是160兆元，佔全國房產總市值的40%。其中北京房市總值是48兆元，上海是60兆元，廣州是25兆元，深圳是30兆元。折算下來一線城市一套房平均價格是680萬元，北京是600萬元一套房，上海是705萬元一套房，廣州平均500萬元一套房，深圳最貴，平均1500萬元一套房。這樣來看，在一線城市買房是相當有實力的人才可以做到的。儘管如此，千萬豪宅在北上廣深中佔比仍然不高。有關估算是，北上廣深的豪宅總數大約是30~40萬套，僅佔總套數的1.27%~1.7%。其中北京的千萬豪宅有約10萬套，佔總套數的約1.25%。上海的千萬豪宅最多，有約20萬套，佔總套數的約2.35%。廣州的千萬豪宅最少，只有約3萬套，佔總套數的0.6%。然後是深圳，大約有5~8萬套豪宅，佔比大約是2.5%~4%，佔比最高。很明顯，雖然北上廣深房價很高，但價值千萬的房子仍然是鳳毛麟角的。如果從建成區面積上來看，北上廣深的發展空間非常大。北上廣深的建成區面積依次是2200平方公里、2600平方公里、1488平方公里、1060平方公里，但是四座城市的行政面積依次是1.64萬平方公里、6300平方公里、7400平方公里、2000平方公里。佔比依次是13.4%、41.2%、20.1%、53%。除深圳外，北京、上海、廣州尚有很大的開發空間，尤其是上海，目前常住人口已經有2500萬了，未來完全可以增長到5000萬人口級。以現有人口密度，去除山區面積，理論上北上廣深的人口承載極限分別是8000萬、5000萬、8000萬、2000萬人。實際上經濟規律驅使下四座城市的合理人口容量應該分別是：3000萬、5000萬、3500萬、2000萬人。怎麼看北上廣深也足夠塞下現有的常住人口。一直以來中國城市化發展有兩條相反的路線：一是人口和經濟儘可能向中心大城市集中，二是人口和經濟向內地攤開，不要集中在大城市。在實踐中兩種路線都在發揮著作用，一是經濟規律引導下北上廣深迅速成長為2000萬級的人口大都市，另一方面是大城市中竟然有一半的外地人，大批人買不起房在這座城市付出了青春和汗水後只能被迫離開。而諷刺的是各大城市中都保留著大片農田不開發。未來的中國究竟要走那種方向的城市化路線，這是值得確定的。 (未音g)

8月28日，中共中央、國務院發佈關於推動城市高品質發展的意見。其中提到，在培育壯大城市發展新動能中，要啟動城市存量資源潛力。要全面摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閒置傳統商業設施等存量房屋，建立與建築功能轉換和混合利用需求相適應的規劃調整機制。加強和規範存量城市基礎設施資產管理，提高運行效能。最佳化產權歸集、整合、置換和登記政策，盤活利用存量低效用地。營造高品質城市生活空間方面，系統推進“好房子”和完整社區建設。加快建構房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設。實施物業服務質量提升行動。穩步推進城中村和危舊房改造，支援老舊住房自主更新、原拆原建。持續推動城鎮老舊小區改造。堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，建設創新型產業社區、商務社區，科學制定實施城市更新專項規劃，一體化推進城市體檢和城市更新，創造宜業、宜居、宜樂、宜游的良好城市環境，促進產城融合、職住平衡，因地制宜發展保障性住房。 (海南新聞聯播)

為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯合印發《關於最佳化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括調減住房限購、最佳化住房公積金、最佳化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。車牌還是滬C麼？為了房地產的穩定，一線城市一手抓豪宅，一手拉郊區，前面照顧富豪，後面引導剛需，不管那種，外環外不限購政策都將直接釋放兩類需求：一是本地改善型家庭的多套置業投資需求，二是符合條件的非滬籍家庭（尤其是單身群體）的首次購房需求。參考 2024 年 1 月上海部分遠郊放寬限購後，外環外新房成交佔比單月提升 9 個百分點的歷史資料，預計此次全面放開將進一步刺激外環外市場，例如，嘉定、青浦等產業聚集區可能出現 “日光碟”，而奉賢、金山等配套較弱區域去化周期有望縮短 5-8 個月，這對於上海地產的穩定十分重要！此外，短期內上海外環外房價將呈現 “熱點類股領漲、偏遠區域補漲” 的格局。根據產業分部情況，唐鎮、大虹橋等規劃利多類股新房價格可能突破 8 萬元 /㎡，而臨港、奉賢等區域漲幅或控制在 5%-10%。與此同時，內環內房價受供應稀缺性支撐保持穩定，形成上海城區內“外環熱、內環穩” 的分化態勢。2025 年 5 月資料顯示，當前外環外 500-600 萬房源去化緩慢，政策實施後此類房源可能通過 “以價換量” 加速流通。並且，不限購政策降低了多套房持有門檻，結合房產稅暫免政策，可能吸引部分投資者入場。但當前，一是遠郊類股租金回報率低於 2%（如奉賢僅 1.2%），租售比失衡可能導致長期持有收益不足；二是若未來政策收緊，投資客集中拋售可能引發局部價格波動，畢竟總人口是下降的；三是房產稅開證勢在必行，多套房在手，每年的維護成本不低，根據國外經驗，每年的稅費大概需要吃掉1-2月的租金收益！我們再重點介紹下上海的外環去化情況！上海外環外當前庫存壓力較大（嘉定 12.4 個月、青浦 18.2 個月），政策實施後去化周期有望縮短至 10-15 個月。但不同區域差異顯著：在高潛力類股：唐鎮、徐涇等靠近軌交的類股，去化周期可能壓縮至 6-8 個月；在偏遠類股：金山、崇明等地去化周期仍將維持在 20 個月以上，還需依賴價格調整或配套升級。不過，這個政策出台後，預計還是會持續刺激外環外宅地出讓熱度回升。在2025 年第三季度預計推出的 56 宗外環外地塊中，23 宗位於五大新城，預計溢價率從當前的 3%-5% 升至 8%-10%。但此處要提醒下，當前開發商拿地仍然謹慎。此外，在金融政策的支援下，上海首套公積金貸款額度最高可達 216 萬元（多子女家庭 + 綠色建築疊加優惠），以總價 400 萬元的房產為例，首付比例可降至 30%（120 萬元），較之前減少 24 萬元。同時，“又提又貸” 政策允許提取公積金支付首付，進一步降低購房門檻，預計 2025 年四季度外環外公積金貸款佔比將從當前的 45% 提升至 60%。而且，非滬籍家庭首套住房暫免房產稅，第二套及以上給予人均 60㎡免稅面積。以三口之家購買 200㎡住房為例，應稅面積為 200-180=20㎡，按 1% 稅率和房價 5 萬元 /㎡計算，年納稅額約 1 萬元，較政策前減少 70%。這一政策將降低多套房持有成本，尤其利多多子女家庭和長期在滬工作的非戶籍群體。再從政策面看，鼓勵人口向外環外遷移已成必然，5大新城就是未來。例如，松江新城規劃 2025 年匯入人口 50 萬，當前住房缺口約 8 萬套，不限購政策將加速人口匯入。但需配套教育、醫療資源跟進，避免出現 “睡城” 現象。如果這種遷移趨勢形成，那外環外不限購，就能推動 “中心城 - 新城 - 新市鎮” 三級居住體系的形成，這也是國際都市的必然選擇！ (聞號說經濟)

英國、法國、義大利等22個國家外長和歐盟外交與安全政策高級代表21日發表聯合聲明，強烈譴責以色列批准在約旦河西岸“E1區”建造3400多套定居點住房的計畫。△約旦河西岸“E1區”的巴勒斯坦村莊在英國政府網站上發佈的這份聯合聲明說，以色列批准該計畫的決定“是不可接受的，並且違反了國際法。我們強烈譴責這一決定，並呼籲立即撤銷”。聯合聲明說，該計畫對以色列人民沒有任何益處。相反，它有可能破壞安全，助長更多暴力和不穩定，“使我們離和平更遠”。以政府的單方面行動破壞了“我們在中東地區實現安全與繁榮的共同願望”，以政府必須停止定居點建設，遵守聯合國安理會第2334號決議，並取消對巴勒斯坦民族權力機構的財政限制。此外，英國外交部發言人21日發表聲明說，英外交部當天還就以當局批准在“E1區”建造定居點住房計畫召見了以色列駐英大使。以色列國防部下屬的民政管理局高級規劃委員會20日批准一項備受國際社會批評的住房建造計畫，在耶路撒冷以東和約旦河西岸猶太人定居點馬阿勒阿杜明之間的“E1區”建造3401套定居點住房。 (中國日報網)

中國7月份住房銷售延續自4月開始的量價齊跌的低迷態勢，房價下跌加劇了購房者觀望情緒。市場期待更大力度救市措施支撐市場，但7月並無新救市跡象。下一輪救市窗口可能出現在9月，除非量價超預期加速下跌逼迫提前救市。根據初步資料，7月份中國百強開發商的新房銷售額較去年同期下降24%，至2112億，較6月份的3390億大幅下跌38%。銷量斷崖式下跌不僅出現在新房市場，在二手房市場同樣存在，其中北京7月份二手房成交量環比下跌15%、同比下跌16%，跌幅創16個月新高。中國住宅市場低迷已持續四年多，6月份新房價格跌幅創八個月來最大，曾經二手房價相對穩健的北京、上海等一線城市開始快速補跌，房價下跌速度中國最快。持續惡化的房價跌勢表明，去年9月史詩級舉債加槓桿刺激措施的效應正在消退，並加劇了市場對樓市持續低迷和經濟熥貨緊縮的擔憂。野村控股在最近的一份報告中表示，房地產行業仍然深陷困境。隨著房地產市場持續低迷，要求進一步出台更大力度救市措施支援房地產市場的期待也越來越高。雖然4月以來樓市持續加速量價齊跌，包括鍋常會、央行、住建部等紛紛發聲更大力度推動房地產市場止跌回穩，但一直在唱空城計。由於上半年經濟在搶出口和菜蒸刺激以舊換新等避險丑弟關稅的措施下表現意外強勁，7月並未出台新的房地產刺激措施。7月僅強調將繼續高品質地實施城市更新項目，這與月初的城市工作會的內容相呼應。7月通常會討論年底前的正側方向。但這次並沒有重申更大力度推動房地產市場止跌回穩。自去年9月史詩級舉債加槓桿救市以來，止跌回穩一直頻繁在各相關部門引導市場中出現。7月沒有對房地產行業更大力度救市做出表態，這表明近期沒有進一步更大力度推動房地產市場止跌回穩的緊迫性。小陽春後新房和二手房市場逐月加速量價齊跌的趨勢，雖然導致樓市更加疲軟，但並沒有影響到經濟增長目標的達成。預計下半年隨著搶出口退坡、以舊換新消費需求透支、樓市超預期量價齊跌，疊加反內卷的降薪裁員，更大力度救市措施會隨遲但到。即使出台更大力度止跌回穩措施推動房地產市場短期回暖，但長期前景依然黯淡。高盛集團估計，未來幾年，中國城市新房需求預計將比2017年的峰值低75%，仁口長期減少、2015年棚改貨幣化安置的需求透支、投資需求的淨拋售將在未來數年對樓市止跌回穩的道路增添更多不確定性。 (i財經)

《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）公佈，自2025年9月15日起施行。《條例》共7章50條，旨在規範住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩定住房租賃關係，促進住房租賃市場高品質發展，推動加快建立租購併舉的住房制度。日前，司法部、住房和城鄉建設部負責人就有關問題答記者問。《條例》如何保護出租人和承租人的合法權益？■ 對用於出租的住房提出明確要求用於出租的住房應當符合建築、消防等相關規定和強制性標準，不得危及人身安全和健康；廚房、衛生間、陽台、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租用於居住；租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。■ 加強合同管理出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同，住房租賃合同應當向所在地房產管理部門備案。■ 針對承租人合法權益保護不到位的問題《條例》規定住房租賃合同應當明確約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項，出租人無正當理由不得扣減押金；出租人解除住房租賃合同應當通知承租人並為承租人騰退租賃住房留出合理時間，不得採取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。在引導和規範住房租賃企業發展方面《條例》作了那些規定？住房租賃企業是指以自有住房或者依法取得經營管理權的他人住房開展住房租賃經營業務的企業，《條例》明確規定：住房租賃企業應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力，向所在地房產管理部門報送開業資訊；發佈的房源資訊應當真實、精準、完整，不得發佈虛假或者誤導性房源資訊或者隱瞞、拒絕提供擬出租住房重要資訊；住房租賃企業應建立住房租賃檔案，健全內部管理制度，不得非法收集、使用、加工、傳輸或者非法買賣、提供或者公開他人個人資訊；住房租賃企業應向房產管理部門報送其經營的租賃住房資訊；從事轉租經營的按規定設立住房租賃資金監管帳戶並通過該帳戶辦理住房租賃資金收付業務。此外，考慮到實踐中存在自然人從事轉租業務且規模較大的情況，《條例》還規定，自然人轉租他人住房開展住房租賃經營業務，經營規模達到國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院市場監督管理部門等有關部門規定標準的，適用本條例有關住房租賃企業的規定。如何加強對住房租賃市場的監督管理？規定國務院住房城鄉建設主管部門會同市場監督管理部門制定並公佈住房租賃合同、住房租賃經紀服務合同示範文字；規定設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公佈租金水平資訊；規定房產管理部門應當通過住房租賃管理服務平台開展管理與服務，與有關部門建立資訊共享機制；規定住房租賃相關行業組織應當加強行業自律管理。 (央視新聞)