2026年伊始，房地產市場已然悄然啟動了復甦與調控平行的策略。與過往那種高調、大張旗鼓的救市舉措截然不同，此次政策調整採取了更為細膩、潛移默化的方式，逐步放寬了房地產領域的多項限制性措施。自去年12月下旬起，一系列針對房地產市場的政策便陸續浮出水面。具體而言，12月30日，個人住房增值稅政策迎來調整：個人若出售購買未滿兩年的住房，將按3%的稅率全額繳納增值稅；而購買滿兩年的住房在出售時，則可免徵增值稅。這一政策調整有效降低了房屋交易過程中的摩擦成本，特別是針對兩年內房產的增值稅減免，顯著提升了住房的市場流動性。緊接著，1月14日，三部門聯合發佈公告，宣佈延續居民換購住房的個稅優惠政策。即，若居民在一年內完成房屋出售與再購買，其在出售房屋時所繳納的個稅將享受退稅優惠。僅隔一日，即1月15日，多個相關部門共同舉辦新聞發佈會，再次對房地產政策進行重大調整。其中，商業用房的首付比例被下調至30%，此舉旨在助力商辦市場去庫存化處理程序。而近期，市場又流傳出關於公積金政策可能迎來重大改革的消息。實際上，早在一個多月前的中央經濟工作會議上，深化公積金改革的議題已被提出。1月8日，《人民日報》發表題為《中央“點名”住房公積金，釋放什麼訊號》的文章，進一步揭示了公積金改革可能涉及的多個方面，包括提升公積金貸款額度、拓寬公積金使用範圍、將靈活就業群體納入公積金制度保障範疇，以及健全異地協同機制等。此外，貨幣政策層面亦存在調整空間。據分析，2026年仍有降准降息的可能性。若進一步降息，預計將有更多城市的房貸利率步入“2”時代。綜上所述，2026年開年以來，房地產市場迎來了一系列利多政策。從這些政策的出台不難看出，此次救市行動與以往大相逕庭。它不再僅僅聚焦於“救市”二字，而是通過一系列鬆綁措施，對房地產市場進行更為深入、制度性的調整與最佳化。在新的經濟周期背景下，應建構房地產行業框架性的政策寬鬆體系。具體而言，需從長期視角出發，實施降低購房首付比例、最佳化貸款利率結構、放寬購房資格稽核標準以及減少房產交易過程中的摩擦成本等一系列措施，以促進住房市場的健康發展。回顧本輪房地產市場調控政策的調整，其基調早在1月1日《求是》雜誌發表的重要文章中便已奠定。該文章被業界視為2026年房地產市場新一輪調控政策啟動的訊號。從政策調控的視角分析，該文明確指出了2026年政策調控的關鍵方向：首要任務是維持政策調控的力度與連續性，確保政策措施一次性到位，全面取消不必要的限制性政策。近期，相關政策已逐步落地實施，預計至2026年，房地產市場的政策束縛將進一步減輕。其次，最佳化房地產市場供給結構。具體措施包括控制新增土地供應、盤活存量房產資源，並鼓勵將存量商品房轉化為保障性住房等，以滿足不同層次的住房需求。再者，加強房地產市場資訊與輿論的引導，以穩定市場預期，增強市場信心。上述三點構成了2026年房地產市場調控政策的主基調。在全國住房城鄉建設工作會議上，相關領導在報告中明確指出，2026年房地產行業的重點工作之一是推進城市更新專項計畫，而穩定房地產市場則位列其次。值得注意的是，在穩定市場方面，報告更側重於建構房地產新周期的長效機制，而非直接針對房價進行干預。這一政策導向的轉變，標誌著房地產市場調控思路的深刻變革。政策制定者不再侷限於短期房價調控，而是將房地產市場置於宏觀經濟周期的大背景下，進行框架性與結構性的調整。儘管這種方式無法迅速實現房地產市場的止跌回穩，但它致力於從根本上解決房地產市場存在的問題。這如同治療疾病一般，需從病根入手。當病根中的炎症得到消除，身體機能逐漸恢復，發熱等表面症狀自然會隨之消退。房價的波動，正是房地產市場問題的表面現象。根據國家統計局最新公佈的資料，12月份全國70個大中城市的二手房價仍呈現下行調整態勢。其中，北京、上海、深圳和廣州等四大一線城市亦不例外。根據最新市場監測資料顯示，北京12月份房價環比指數錄得98.7，較上月回落1.3個百分點。同期上海、深圳、廣州等一線城市雖保持1%以內的價格跌幅，但市場仍未顯現走穩跡象。作為全國房地產市場的風向標，一線城市釋放的持續下行訊號仍不容樂觀。從投資端觀察，2025年全國房地產開發投資同比增速為-17.2%，較2024年-10.6%的降幅進一步擴大。這表明本輪行業調整的深度與強度均不低於上年度，市場仍處於深度調整周期。銷售資料呈現結構性分化特徵。2025年新建商品住宅銷售面積達88,101萬平方米，同比下降8.7%；銷售額83,937億元，同比下降12.6%。對比2024年銷售面積12.9%、銷售額17.1%的降幅，新房市場呈現邊際改善態勢。這種量價關係的動態變化，暗示市場可能正在接近階段性拐點。值得關注的是，當前市場呈現顯著的結構性特徵。新房市場因產品迭代升級形成的競爭優勢，導致其與二手房市場形成明顯分化。這種分化體現在：新一代住宅產品通過建築科技、社區配套等維度提升，形成對存量房源的替代效應，客觀上分流了部分改善型需求。因此，新房市場的走穩訊號尚不能直接推導至二手房領域。二手房市場近期出現值得關注的邊際變化。根據冰山指數監測，截至1月18日，冰山100指數連續三周呈現跌幅縮小態勢。實地調研顯示，進入1月以來，業主掛牌價格預期出現微妙轉變，部分區域出現價格走穩現象。這與2024年三季度以價換量階段形成鮮明對比，當時新掛牌房源價格普遍低於前序成交價5%-8%。這種結構性改善雖不能視為行業全面回暖的訊號，但確實反映出市場在深度調整後，正在某些細分領域醞釀新的平衡。後續需持續觀察二手房市場的量價關係、掛牌周期等關鍵指標，以判斷市場是否真正完成築底過程。當前市場仍需保持審慎觀察，任何結論性判斷都為時尚早。在當前二手房市場中，部分降價幅度較大的二手住宅小區，其成交價格已逐漸趨於穩定，並形成了一個特定的價格區間。這一現象標誌著二手房市場正呈現出一種新的發展態勢。倘若此態勢持續擴展，業主方面將不再傾向於大幅降價出售，同時，急於拋售房產的業主數量也將顯著減少。這一變化將導致二手房市場在供給端逐漸失去平衡，天平向某一方向傾斜。隨著時間的推移，這種局部的穩定現象將逐漸擴展至更廣泛的區域，進而推動整個二手房市場的成交量和價格走向穩定。據趨勢動物發佈的資料顯示，全國房產的租金收益率已攀升至2.1%。而在部分城市，如烏魯木齊，租金收益率更是高達3.6%。這一收益率水平已超越了市面上絕大多數的無風險理財產品，表明從租售比的角度來看，全國二手房市場正逐步逼近一個關鍵的轉折點。當二手房市場停止下跌趨勢，並達到這一轉折點時，房地產市場將真正實現觸底。綜合當前市場形勢與資料分析，2026年極有可能成為見證房地產市場觸底的重要時間節點。 (房地產那些事兒)

美國總統川普再度將“住房可負擔性”推上風口浪尖。當地時間周三，川普在社交媒體上表示，他將推動禁止大型機構投資者繼續購買獨棟住宅，以緩解普通家庭購房壓力。這一表態迅速引發市場與輿論關注。多家機構投資者股價大跌，BX是“機構買房”的總代表。黑石通過旗下平台（如 Invitation Homes 等）：大規模收購美國獨棟住宅以 現金 + 規模化優勢 壓制普通買家長期持有，做單戶出租（SFR）而這條政策的核心是：禁止或限制大型機構繼續買獨棟住宅這對 BX 來說是 直接打擊核心投資模型：1. 資產端受限未來無法繼續低成本擴張 SFR 資產房地產配置邏輯被政策強行“截斷”2. 退出預期受損如果機構被限制接盤誰來高價接 BX 手裡的房子？3. 估值模型被重估房地產規模長期租金現金流BX 的“另類資產溢價”一大部分來自：一旦政策不友好，市場會立刻給折價📉 所以 BX 跌的是：長期商業模式風險，不是短期情緒。為什麼 TOL、KBH（房屋建商）也大跌？這裡很多人會誤解：“不是說限制機構買房，對普通人是好事嗎？那為什麼建商也跌？”原因在於 市場先交易“短期衝擊”，再交易“長期結構”。1️⃣ 短期邏輯：需求不確定性上升機構投資者在新房市場中：是穩定、確定的大買家能一次性消化大量庫存如果機構被禁止或退出：新房的短期需求真空出現建商庫存去化速度可能下降👉 市場最怕“不確定性”，於是先賣。2️⃣ 市場擔心“房價上漲邏輯被打斷”TOL、KBH 的估值依賴於：房價穩中向上毛利率維持高位但如果：機構不再推高房價政策明確站在“壓房價”一側那麼市場會擔心：ASP（平均售價）下降毛利率被壓縮📉 這在股價上會被“提前計價”。3️⃣ 為什麼這是“短期利空，長期未必是壞事”？（重點）從 中長期 看：機構退場 → 房價壓力下降普通家庭更容易買房自住需求回歸成交量可能 上升而不是下降美股投資網認為，建商 真正賺的是周轉率，不是無限漲價。川普並未在當下披露具體實施細節，但明確表示，將要求國會把相關措施立法固化，而非僅停留在行政層面。他強調，近年來大量機構資本湧入獨棟住宅市場，推高房價、擠壓自住型購房者生存空間，已成為美國住房負擔加重的重要原因之一。此外，川普透露，他將在本月晚些時候出席達沃斯世界經濟論壇（WEF）期間，就該議題與其他降低生活成本的政策主張一併進行闡述。這意味著，住房、通膨與民生問題，正在被重新放回美國經濟與政治議程的核心位置。如果這一政策方向最終落地，可能對美國房地產市場結構產生深遠影響：機構“現金買房”退潮，自住型購房者話語權提升，房屋成交邏輯或將從“資本博弈”回歸“居住需求”。對於正被高房價擠出市場的中產與年輕家庭而言，這無疑是一次值得關注的重要政策訊號。美股投資網研究認為，這條消息利多 Rocket Companies（RKT），原因主要在於住房可負擔性改善、購房需求恢復以及按揭貸款業務量提升，而不是政策與公司之間的直接關聯。具體邏輯如下：第一，減少機構買房 = 減少普通購房者的競爭壓力過去幾年，大型機構投資者（私募基金、避險基金、REITs）大量買入獨棟住宅，往往現金全款、價格激進，普通家庭很難競爭。一旦限制或禁止這類機構繼續買房：現金買盤明顯減少房價上漲壓力下降，甚至趨於穩定首次購房者和自住型買家更容易入市住房可負擔性隨之改善。第二，可負擔性提升 = 房屋成交量回升RKT 的核心盈利並不取決於房價高低，而在於：按揭貸款發放規模再融資業務購房交易數量對按揭公司而言，成交量比房價更重要。當更多人買得起房：合格購房者數量增加購房交易活躍貸款申請量上升這將直接推動 RKT 的核心收入增長。第三，現金買家減少，按揭買家佔比上升機構投資者通常是全現金買房，這類交易：不產生按揭貸款對 RKT 幾乎沒有直接價值限制機構買房後，市場會更多由：自住買家依賴按揭貸款的購房者主導，從結構上提升按揭滲透率，對 RKT 形成長期利多。第四，長期正向循環效應自住購房者增加後，還會帶來：再融資、房屋淨值貸款（HELOC）需求更高的客戶終身價值金融產品的交叉銷售機會（保險、汽車金融等）總結一句話該政策有助於：減少現金買盤衝擊改善住房可負擔性增加依賴按揭貸款的購房者數量👉 對以成交量和貸款規模為核心驅動的 Rocket Companies（RKT）而言，這是明確的基本面利多。 (美股投資網)

好消息，公積金貸款利率，正式下調！2025年5月7日，中國人民銀行宣佈下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。這一政策調整範圍既包括新發放的住房公積金貸款，也包含存量住房公積金貸款。根據規定，2025年5月8日前已發放的未到期個人住房公積金貸款，自2026年1月1日起按新利率執行。這意味著，上海已辦理公積金貸款的購房者來說，無需申請、無需跑銀行，系統將在今天自動完成利率調整。01利率下調帶來的直接利多是減少購房者的利息支出。以一筆金額100萬元、期限30年、等額本息還款的首套個人住房公積金貸款為例：調整前：月供約4136元，總利息支出約47.0萬元。調整後：月供降至4003元，總利息支出約40.9萬元。節省金額：月供減少約133元，總利息減少約4.76萬元。這筆節省下來的利息，相當於一輛家用轎車的首付款，或是一套普通住宅數年的物業費。對於二套購房者，若貸款金額80萬元、期限20年，調整後月供約4460元（原5.0%利率約4530元），總利息減少約1.7萬元。02在公積金利率下調政策即將生效之際，上海樓市呈現出複雜的分化態勢。二手房市場：2025年上海二手房市場已累計成交243876套，超越2024年全年的242699套，創下近三年來的成交新高。但12月首周（12月1日-12月7日），全市二手房共完成網簽4901套，較前一周環比減少11.8%，市場活躍度有待進一步提振。新房市場：呈現“量穩價跌，結構分化”的特徵。上周全市新建商品住宅成交面積約8.5萬平方米，環比小幅上升2.42%；成交均價受個案結構影響波動明顯，環比下降9.86%，至69675元/平方米。值得注意的是，上海新房價格同比上漲5.1%，漲幅全國第一。核心區的頂級豪宅澐啟濱江，開盤當天122套房源就被搶光，出現少有的“日光碟”現象。03隨著存量公積金貸款利率下調的正式實施，將對上海樓市產生積極影響。降低購房成本：利率下調直接減輕借款人利息負擔，等同於增加居民收入，提升消費能力。刺激需求釋放：公積金貸款利率作為“低成本資金”，其下調將直接降低購房者的還款壓力，鼓勵更多家庭進入房地產市場。支援市場健康發展：政策將更好滿足住房消費需求，進一步釋放剛性和改善性住房需求潛力，支援房地產市場持續健康發展。對於正在還貸的上海家庭來說，2026年1月的還款日將是一個值得期待的日子。每月減少的百元月供，雖然數額不大，但積少成多，將在未來30年的還款周期中，為家庭節省下一筆可觀的支出。對於計畫購房的家庭來說，公積金利率下調與其他新政的疊加，將顯著降低購房門檻和還款壓力。 (上海樓市情報)

歐洲住房成本飆升，正演變成一場席捲各大城市的“新型社會危機”。西班牙巴塞隆納市長聯合16位歐洲城市領導人，呼籲歐盟要像應對疫情那樣，正視這場日益惡化的住房危機，需緊急投入數千億歐元資金，推動可負擔的住房建設。否則，住房危機不僅將撕裂社會，也可能動搖整個歐洲的根基。歐盟預計將在周二公佈其史上首個住房整體行動計畫。在此之前，歐盟方面已就住房問題與專家、行業代表和公眾進行了長時間的磋商。對於長期處在一線的地方政府而言，這場危機早已顯而易見，並且已經嚴重到無法繼續迴避。巴塞隆納市長科爾伯尼警告稱，住房成本飆升正在席捲整個歐洲，其破壞性堪比一場“新的疫情”。去年，在巴黎和羅馬市長的支援下，科爾伯尼牽頭成立了“市長住房聯盟”，希望推動歐盟在住房問題上承擔更直接的責任。他指出：“面對這場新的‘疫情’，歐洲機構應當拿出非常規手段，投入專項資金，大規模推動面向年輕人、工薪家庭以及城市中產階層的可負擔住房建設。”過去一年中，這個由17位市長組成的聯盟，代表著歐洲超過2000萬居民。該聯盟持續向歐盟施壓，呼籲將住房問題視為一場社會緊急狀態。他們認為，房價和租金的持續上漲正在加劇社會不平等，削弱城市的社會凝聚力，並在部分國家助推了極右翼和民粹勢力的崛起。去年10月，在多輪寫信遊說和與歐盟高層官員會面之後，該聯盟終於看到一些進展：住房政策這一長期被歐盟視為“成員國事務”的領域，首次被明確納入歐盟的政策議程之中。“現在的問題是，這一政治表態必須轉化為實際資源投入。”科爾伯尼說。從雅典到阿姆斯特丹，從博洛尼亞到布達佩斯，多位城市市長聯合呼籲歐盟設立一個可負擔住房基金，其規模和機制應類似疫情時期推出的“下一代歐盟”復甦計畫。他們希望通過該基金，每年至少撬動3000億歐元的公共和私人投資，用於發展社會住房和保障性住房。同時，市長們也要求歐盟在制定相關政策時，給予地方政府更多話語權，讓城市能夠直接參與決策過程。根據歐盟統計局的資料，2010年至2023年間，歐盟範圍內房價上漲了48%，同期租金上漲了22%。到2023年，接近十分之一的歐盟居民需要將40%以上的可支配收入用於住房支出。其中，希臘的比例高達29%，丹麥為15%，德國為13%。科爾伯尼將住房危機視為歐盟面臨的重大內部挑戰。他警告稱，如果各級政府無法有效應對，民眾將開始質疑民主制度是否真的有能力解決最基本的民生問題。去年10月，歐盟首任住房事務專員丹·約根森也曾公開表示，歐盟委員會正著手應對短期租賃市場帶來的“巨大問題”，這一領域被認為是推高城市房價和租金的重要因素之一。在巴塞隆納，過去十年房價上漲接近70%。高昂的住房成本迫使部分居民離開城市，而留下來的人則承受著越來越沉重、與收入嚴重不匹配的住房負擔。在科爾伯尼看來，歐盟必須介入。“歸根結底，我們是在捍衛居民留在自己城市生活的權利。”他說，“在過去四、五十年裡，歐洲制度體系一直致力於保障資本和人員的自由流動，而現在，它們同樣有責任幫助我們保障‘留下來生活’的權利。”他警告稱，如果住房問題長期得不到實質性緩解，將為民粹主義和極端政治力量提供可乘之機。這些力量往往通過製造對立、尋找替罪羊來吸引選民，而非提出切實可行的解決方案。科爾伯尼說：“當人們即使擁有穩定工作和穩定收入，卻依然無法過上最基本、體面的生活時，那麼關於民主與平等的承諾終將失去說服力。” (鳳凰歐洲)

中國有4大一線城市，依次是北京、上海、廣州、深圳，統稱為北上廣深。北上廣深是中國房價最高的地方，有人說北上廣深的一套房至少要上千萬，這究竟是真是假？從常住人口數量上看，北上廣深都是接近2000萬或已經是2000多萬人口數量級的巨型都市。比如2024年底北京有2183萬人，上海有2480萬人，廣州有1897萬人，深圳有1798萬人，加起來北上廣深約有8300萬常住人口。但是常住人口不等於戶籍人口，常住人口有大量來租房打工的外地人。比如2323年末北京的戶籍人口只有1427萬人，上海只有1480萬人，廣州只有1060萬人，深圳更是只有550萬人。一線城市中戶籍人口遠少於常住人口，加上政府嚴控外地人入戶，造成結果是一線城市的房價相當高。另外一線城市的住房供應量相比較其人口規模不多。根據相關資料，北京的商品房大約有800萬套，上海大約有850萬套，廣州大約有500萬套，深圳最少，只有200萬套，加起來北上廣深只有2350萬套商品房。儘管一線城市僧多粥少，房價也確實很高，但仍然不至於說隨便一套房就價值千萬。到2023年，中國房地產總市值大約是400兆元，其中40%的房產集中在北上廣深。根據相關研究機構估算，2023年中國房市總值大約是400兆元，而北上廣深的房市價值總和大約是160兆元，佔全國房產總市值的40%。其中北京房市總值是48兆元，上海是60兆元，廣州是25兆元，深圳是30兆元。折算下來一線城市一套房平均價格是680萬元，北京是600萬元一套房，上海是705萬元一套房，廣州平均500萬元一套房，深圳最貴，平均1500萬元一套房。這樣來看，在一線城市買房是相當有實力的人才可以做到的。儘管如此，千萬豪宅在北上廣深中佔比仍然不高。有關估算是，北上廣深的豪宅總數大約是30~40萬套，僅佔總套數的1.27%~1.7%。其中北京的千萬豪宅有約10萬套，佔總套數的約1.25%。上海的千萬豪宅最多，有約20萬套，佔總套數的約2.35%。廣州的千萬豪宅最少，只有約3萬套，佔總套數的0.6%。然後是深圳，大約有5~8萬套豪宅，佔比大約是2.5%~4%，佔比最高。很明顯，雖然北上廣深房價很高，但價值千萬的房子仍然是鳳毛麟角的。如果從建成區面積上來看，北上廣深的發展空間非常大。北上廣深的建成區面積依次是2200平方公里、2600平方公里、1488平方公里、1060平方公里，但是四座城市的行政面積依次是1.64萬平方公里、6300平方公里、7400平方公里、2000平方公里。佔比依次是13.4%、41.2%、20.1%、53%。除深圳外，北京、上海、廣州尚有很大的開發空間，尤其是上海，目前常住人口已經有2500萬了，未來完全可以增長到5000萬人口級。以現有人口密度，去除山區面積，理論上北上廣深的人口承載極限分別是8000萬、5000萬、8000萬、2000萬人。實際上經濟規律驅使下四座城市的合理人口容量應該分別是：3000萬、5000萬、3500萬、2000萬人。怎麼看北上廣深也足夠塞下現有的常住人口。一直以來中國城市化發展有兩條相反的路線：一是人口和經濟儘可能向中心大城市集中，二是人口和經濟向內地攤開，不要集中在大城市。在實踐中兩種路線都在發揮著作用，一是經濟規律引導下北上廣深迅速成長為2000萬級的人口大都市，另一方面是大城市中竟然有一半的外地人，大批人買不起房在這座城市付出了青春和汗水後只能被迫離開。而諷刺的是各大城市中都保留著大片農田不開發。未來的中國究竟要走那種方向的城市化路線，這是值得確定的。 (未音g)

8月28日，中共中央、國務院發佈關於推動城市高品質發展的意見。其中提到，在培育壯大城市發展新動能中，要啟動城市存量資源潛力。要全面摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閒置傳統商業設施等存量房屋，建立與建築功能轉換和混合利用需求相適應的規劃調整機制。加強和規範存量城市基礎設施資產管理，提高運行效能。最佳化產權歸集、整合、置換和登記政策，盤活利用存量低效用地。營造高品質城市生活空間方面，系統推進“好房子”和完整社區建設。加快建構房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設。實施物業服務質量提升行動。穩步推進城中村和危舊房改造，支援老舊住房自主更新、原拆原建。持續推動城鎮老舊小區改造。堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，建設創新型產業社區、商務社區，科學制定實施城市更新專項規劃，一體化推進城市體檢和城市更新，創造宜業、宜居、宜樂、宜游的良好城市環境，促進產城融合、職住平衡，因地制宜發展保障性住房。 (海南新聞聯播)

為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯合印發《關於最佳化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括調減住房限購、最佳化住房公積金、最佳化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。車牌還是滬C麼？為了房地產的穩定，一線城市一手抓豪宅，一手拉郊區，前面照顧富豪，後面引導剛需，不管那種，外環外不限購政策都將直接釋放兩類需求：一是本地改善型家庭的多套置業投資需求，二是符合條件的非滬籍家庭（尤其是單身群體）的首次購房需求。參考 2024 年 1 月上海部分遠郊放寬限購後，外環外新房成交佔比單月提升 9 個百分點的歷史資料，預計此次全面放開將進一步刺激外環外市場，例如，嘉定、青浦等產業聚集區可能出現 “日光碟”，而奉賢、金山等配套較弱區域去化周期有望縮短 5-8 個月，這對於上海地產的穩定十分重要！此外，短期內上海外環外房價將呈現 “熱點類股領漲、偏遠區域補漲” 的格局。根據產業分部情況，唐鎮、大虹橋等規劃利多類股新房價格可能突破 8 萬元 /㎡，而臨港、奉賢等區域漲幅或控制在 5%-10%。與此同時，內環內房價受供應稀缺性支撐保持穩定，形成上海城區內“外環熱、內環穩” 的分化態勢。2025 年 5 月資料顯示，當前外環外 500-600 萬房源去化緩慢，政策實施後此類房源可能通過 “以價換量” 加速流通。並且，不限購政策降低了多套房持有門檻，結合房產稅暫免政策，可能吸引部分投資者入場。但當前，一是遠郊類股租金回報率低於 2%（如奉賢僅 1.2%），租售比失衡可能導致長期持有收益不足；二是若未來政策收緊，投資客集中拋售可能引發局部價格波動，畢竟總人口是下降的；三是房產稅開證勢在必行，多套房在手，每年的維護成本不低，根據國外經驗，每年的稅費大概需要吃掉1-2月的租金收益！我們再重點介紹下上海的外環去化情況！上海外環外當前庫存壓力較大（嘉定 12.4 個月、青浦 18.2 個月），政策實施後去化周期有望縮短至 10-15 個月。但不同區域差異顯著：在高潛力類股：唐鎮、徐涇等靠近軌交的類股，去化周期可能壓縮至 6-8 個月；在偏遠類股：金山、崇明等地去化周期仍將維持在 20 個月以上，還需依賴價格調整或配套升級。不過，這個政策出台後，預計還是會持續刺激外環外宅地出讓熱度回升。在2025 年第三季度預計推出的 56 宗外環外地塊中，23 宗位於五大新城，預計溢價率從當前的 3%-5% 升至 8%-10%。但此處要提醒下，當前開發商拿地仍然謹慎。此外，在金融政策的支援下，上海首套公積金貸款額度最高可達 216 萬元（多子女家庭 + 綠色建築疊加優惠），以總價 400 萬元的房產為例，首付比例可降至 30%（120 萬元），較之前減少 24 萬元。同時，“又提又貸” 政策允許提取公積金支付首付，進一步降低購房門檻，預計 2025 年四季度外環外公積金貸款佔比將從當前的 45% 提升至 60%。而且，非滬籍家庭首套住房暫免房產稅，第二套及以上給予人均 60㎡免稅面積。以三口之家購買 200㎡住房為例，應稅面積為 200-180=20㎡，按 1% 稅率和房價 5 萬元 /㎡計算，年納稅額約 1 萬元，較政策前減少 70%。這一政策將降低多套房持有成本，尤其利多多子女家庭和長期在滬工作的非戶籍群體。再從政策面看，鼓勵人口向外環外遷移已成必然，5大新城就是未來。例如，松江新城規劃 2025 年匯入人口 50 萬，當前住房缺口約 8 萬套，不限購政策將加速人口匯入。但需配套教育、醫療資源跟進，避免出現 “睡城” 現象。如果這種遷移趨勢形成，那外環外不限購，就能推動 “中心城 - 新城 - 新市鎮” 三級居住體系的形成，這也是國際都市的必然選擇！ (聞號說經濟)

英國、法國、義大利等22個國家外長和歐盟外交與安全政策高級代表21日發表聯合聲明，強烈譴責以色列批准在約旦河西岸“E1區”建造3400多套定居點住房的計畫。△約旦河西岸“E1區”的巴勒斯坦村莊在英國政府網站上發佈的這份聯合聲明說，以色列批准該計畫的決定“是不可接受的，並且違反了國際法。我們強烈譴責這一決定，並呼籲立即撤銷”。聯合聲明說，該計畫對以色列人民沒有任何益處。相反，它有可能破壞安全，助長更多暴力和不穩定，“使我們離和平更遠”。以政府的單方面行動破壞了“我們在中東地區實現安全與繁榮的共同願望”，以政府必須停止定居點建設，遵守聯合國安理會第2334號決議，並取消對巴勒斯坦民族權力機構的財政限制。此外，英國外交部發言人21日發表聲明說，英外交部當天還就以當局批准在“E1區”建造定居點住房計畫召見了以色列駐英大使。以色列國防部下屬的民政管理局高級規劃委員會20日批准一項備受國際社會批評的住房建造計畫，在耶路撒冷以東和約旦河西岸猶太人定居點馬阿勒阿杜明之間的“E1區”建造3401套定居點住房。 (中國日報網)