馬來西亞的IOI集團如何成為新加坡最大的房東之一

由億萬富翁兄弟Lee Yeow Chor（李耀祖）和Lee Yeow Seng（李耀升）的公司IOI集團已經在新加坡建立價值約50億美元的房產。

馬來西亞的IOI集團長期以來一直專注於兩項業務：棕櫚油和房地產。在這兩家公司中，由上市的IOI公司持有的棕櫚油市值為250億林吉特（53億美元），而同樣是公共的IOI地產集團的估值僅為120億林吉特。雖然該集團已故創始人Lee Shin Cheng（李深靜）於1975年首次建立了房地產業務，但從20世紀80年代到90年代的一系列戰略收購幫助Lee將IOI Corp.轉變為馬來西亞收入第三大棕櫚油生產商。

李深靜經營這兩家企業，直到2014年他放棄了在IOI Corp.和IOI Properties的執行長職位，並任命他的兩個兒子來領導每家公司。創始人一直擔任兩人的執行主席，直到他於2019年去世。長子李耀祖在過去十年裡一直經營棕櫚油方面，而弟弟李耀升則負責房地產投資組合。

棕櫚油業務仍佔李家族53.5億美元淨資產的大部分。但是房地產方面的重要性變得越來越大。在截至2023年6月的一年中，由於原油棕櫚油價格從前一年的歷史高點回落，IOI Corp.的收入下降了26%，至116億林吉特。相較之下，在辦公大樓、購物中心和飯店的強勁捐款支持下，IOI Properties同期的營收穩定在26億林吉特。

IOI Properties目前在中國、馬來西亞和新加坡擁有361億林吉特的資產，新加坡約佔市值的64%。2016年，IOI Properties震驚了經驗豐富的開發商，如Mapletree Investments（由Temasek擁有）和香港地產的合資企業和億萬富翁李嘉誠的長江和記實業有限公司，IOI以26億新元的報價超過了他們。該辦公大樓耗資約40億新元（包括土地成本），包括約130萬平方英尺的淨可租賃空間、一座16層的塔樓和一座48層的摩天大樓上。

大約50%的辦公空間已經租賃，包括亞馬遜和摩根士丹利等租戶，每月租金超過11新元/平方英尺，位於現行金融區租金的上端。一旦完全租戶，估計該物業將貢獻至少1.8億新元的年度租金收入，在截至2023年6月的年度，約佔該集團收入的20%。隨著跨國公司繼續將其區域總部設在新加坡，許多公司引用了廣泛的人才庫、稅收激勵措施、多樣化的經濟和現代基礎設施，新加坡對國際商業界的吸引力保持不變。 」截至3月，CBD主要辦公大樓的入住率約為95%。

新加坡的吸引力在於它從一個地方城市演變為一個區域城市，現在是一個全球性的城市。它已經發展成為世界私人銀行中心，許多家族辦公室搬遷到該市。所有這些家族辦公室都需要租賃辦公室，並且通常願意為符合客戶高端形象的優質地址支付高額的費用。

儘管由於政府去年採取的冷卻措施，對豪華物業的需求有所放緩，但是由於CBD的此類項目稀缺，即使是增量出售，也會對該集團的財務做出巨大的貢獻。

在截至2023年12月的六個月裡，IOI Properties的淨利潤比前一年下降了72%，至2.96億林吉特，而收入下滑了8%，至12.5億林吉特，原因是其在中國和馬來西亞房地產項目的貢獻減弱。儘管有這些結果，股價已經飆升；4月2日，股價在一年前幾乎翻了一番。

該公司也看漲其在新加坡的住宅和酒店項目。在Shenton House後面，IOI Properties正在開發Marina View Residences，該住宅在2021年肺炎疫情高峰期購買的7817平方米的場地上正在上升。它為這塊土地支付了15億新元，並將再花費10億新元建造豪華酒店和公寓大樓。這是一塊罕見的土地，因為政府已經不出售濱海灣的飯店地塊了。

雖然自去年對外國買家徵收60%的高額稅以緩和房價以來，新加坡對豪華住宅物業的需求已經放緩，當IOI Properties在2024年年中開始營銷該項目時，有相當多的新加坡人會有能力投資這個項目，回以每平方英尺5000至6000新元的價格出售這些公寓，最小的一居室單元以300萬新元的價格出售。整個項目預計將產生86億林吉特的銷售額。

儘管利率高，房地產受到限制，但由於新加坡作為商業和娛樂中心，舉辦泰勒·斯威夫特音樂會等大帳篷活動，新加坡房地產市場的前景仍然樂觀。在當地不斷增長的需求和升級願望的支持下，私人住宅價格預計在2024年仍將走高。

新加坡的酒店收入已恢復到疫情前的水平，平均房價在2023年9月的一級方程式大獎賽期間升至歷史新高。酒店業的整體收入估計在2028年應攀升至創紀錄的15億美元，比去年增長40%。新加坡飯店房價出現了上升的結構性變化。

IOI Properties也積極擴大了其在馬來西亞的酒店足跡，以利用疫情後的旅遊熱潮。 12月，它以2.7億令吉的價格從馬來西亞房地產大亨Danny Tan的Tropicana Corp.手中收購了吉隆坡150間客房的W酒店。下個月，它以1.65億林吉特收購了檳城Tropicana擁有199間客房的萬怡酒店，將其馬來西亞投資組合擴大到擁有2000多間客房的七家酒店。

IOI Properties也正在利用中國廈門380間客房的喜來登大酒店的會議市場準備今年開業，其大廳可容納1500人。該公司今年也將完成廈門的辦公室和購物中心。李說：“這些物業投資中國的產出比將相當可觀。”

IOI創辦人的兩個兒子從父親那裡學到的教訓是“什麼都親力親為”，經常去公司工作場所——種植園或建築工地。他們願景是希望成為棕櫚油和房地產領域的領導者。

李深靜在馬來西亞的橡膠莊園長大，他講泰米爾語，這是許多橡膠工人的語言。 11歲時，他輟學一段時間，從自行車上賣冰淇淋，幫助養家。 17歲時，他成為橡膠莊園的主管，在30歲之前，他成為莊園經理。IOI創辦人李深靜是一位天生的企業家。

1975年，36歲的他在吉隆坡以南開始了一個住房項目，七年後，他進入了棕櫚油行業，收購了工業氧氣公司，該公司後來更名為IOI公司。 1990年，Lee以5億林吉特（當時約1.85億美元）的價格收購了主要棕櫚油生產商Dunlop Estates，並將其作為跳板，將IOI轉變為主要的棕櫚油公司，在印尼和馬來西亞擁有超過20萬公頃的種植園，以及亞洲、歐洲和美國的煉油廠和特殊油和油化製造設施。 (發比利斯)