城市更新給房地產“機會”

「老破小」改建成了精緻社區，廢棄廠房搖身一變成了藝術園區，年久失修的古蹟重新煥發生機……過去幾年中，城市更新是政策的高頻詞彙。越來越多的成功案例正在讓城市改舊貌、換新顏。

近年來，都市更新的熱度逐漸上升，與之相關的投資規模逐漸擴大，產業在策劃佈局、資金運作、建設營運等方面的探索不斷趨於成熟。同時，城市更新的「經濟帳」也擺在了「操盤手」的案頭。

01 都市更新能否成為房地產產業的新增長點

依照都市化發展規律，都市化率達70%至80%時，城市發展將從數量的快速擴張轉變為高品質發展。至2023年末，中國常住人口都市化率為66.16%，為都市更新提供了市場空間。

今年兩會期間，住房及城鄉建設部長倪虹透露，2024年全國將再改造5萬個城鎮老舊小區，興建一批完整社區。今年初，北京、上海、廣州、深圳4座一線城市均明確了今年城市更新的實施計劃，總體呈現出城中村、老舊小區和老舊廠房改造力度更大，城中村改造與籌建保障性住房相結合，鼓勵都市更新模式創新等特色。

在都市更新熱潮之下，房地產產業積極發力，多家頭部房企正在該領域進行探索佈局。如中交集團相關負責人曾在2023年業績說明會上披露，集團核准的都市更新工程有19個，其中城中村改造工程佔約50%。

值得注意的是，都市更新在市場化過程中存在諸多難點，業內討論熱點之一是──都市更新究竟能否成為房地產產業新的成長點？

中國人民大學重陽金融研究院研究員、合作研究部主任劉英接受《中國經濟週刊》記者採訪時表示，都市更新一定是房地產產業未來的新增長點，這點毋庸置疑。伴隨著城市經濟和人口發展、產業結構的調整及完善，特別是新質生產力的發展，以及包括居住條件、基礎設施完善等在內的不斷增長的民生需求，城市需要進行更新改造。 “我們至少需要以'未來50年'的標準來進行城市更新規劃。”

上海易居房地產研究院副院長崔霽接受《中國經濟周刊》記者採訪時分析，當前房地產行業已經由過去的增量時代進入存量時代，從大開發時代進入大運營時代，從土地和資本紅利時代進入資產管理時代，都市更新將逐步成為主要的發展模式。

02 在漫長的資金回收背景下，「大拆大建」被拋棄

目前，都市更新所面臨的問題有相當一部分集中在資本層面。有觀點認為，投入高、週期長、效益不確定等是主要不利因素。

「將都市更新的難度歸結在資金面上並不準確，應該是資金回報。」清華大學建築設計研究院有限公司文化遺產保護中心主任崔光海接受《中國經濟周刊》記者採訪時表示。

相較於常規的地產開發項目，都市更新項目往往具有動輒十數年的資金回收期。如，北京的當代商城中關村店城市更新項目靜態投資回收期長達15.4年；上海六百城市更新項目投資回收期為15至17年（含建設期）。

要實現相對理想的資金回收預期，需要從前期規劃開始著手考慮。崔光海分析表示：“優秀的策劃會將後期更新對象的核心價值突出，並促進形成落地成果，使建設和收益形成正向循環。”

從實操層面出發，崔光海認為，在前期策劃中，房企應與城市、委託方、未來運營的相關責任方統一思想、目標，根據實際情況分析、確定後期運營目標，形成整體規劃的定位，並以此為參照，在實施上有所取捨。

崔光海認為，這種精細化的策劃、實施思路可追溯至2021年9月出台的《關於在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見》，其中明確“在城市更新中禁止大拆大建”，此舉對業界影響頗深。 “這項政策摒棄了城市更新在'後開發時代'高成本的投入模式，進入小規模、漸進式、織補改良的可持續模式。”

03 「節流」之餘，「開源」成永續關鍵

摒棄專案實施中的“大拆大建”相當於“節流”，如何“開源”則需要從全產業鏈進行綜合考量。

崔霽介紹，目前都市更新全產業鏈運作模式涉及「募款管退」－實踐全產業鏈運作的企業需要具備全週期運作的專業能力，需擁有一定的募集資金優勢，具備一定的策略投資眼光，打造有競爭力的產品，透過精細化專業化運營，使資產持續產生穩定的、不斷增長的現金流，並嫁接金融手段對資產進行退出，形成資產管理的閉環。

「目前全產業鏈運作的企業鳳毛麟角，對多數企業來說，若要打通全產業鏈運作，不僅要發揮自身優勢，還應藉助專業機構，加強相關資源整合，如此一來，企業才有可能形成具有自身特色且有獨特優勢的商業模式。

目前城市更新資金主要來自地方財政資金、地方政府專款債券募資、銀行融資支援、基礎設施REITs及其他形式的資產證券化融資等，這些融資方式雖在實務上都有成功案例，但資金供給依然存在較大缺口。因此，政策支持、引導不可少。

2023年7月，住房及城鄉建設部在《關於紮實有序推進城市更新工作的通知》中明確，創新城市更新永續實施模式。健全城市更新多元投融資機制，加大財政支持力度，鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續前提下，提供合理信貸支持，創新市場化投融資模式，完善居民出資分擔機制，拓展城市更新資金渠道。

上述這類政策也被業界解讀為「著力破解融資難題之舉」。

上海市在今年的政府工作報告中提及加強更新成本管控、資源統籌，完善財稅金融等更新政策；北京市提到“積極探索社會資本參與新模式和新路徑”，不久前還連續發布3份有關城市更新的徵求意見稿向社會徵求意見。這顯示了一線城市在這一課題上積極的探索態度。

「現階段城市更新的商業利潤可能沒有那麼豐厚，我們可以考慮政府、社會資本、房地產企業、金融機構等多方共同推進融資。」劉英說，「這方面的創新舉措，我們應當借鑒國外一些比較成功的案例，結合實際情況探索出適合我們的模式。

具體建議方面，劉英表示，可考慮由政府主導吸收多方資本，設立城市發展基金；創設針對都市更新的專門貨幣政策工具，以撬動資金支持。 (中國經濟週刊)