中共中央政治局4月30日召開會議。會議強調，要持續防範化解重點領域風險。
關註消化存量房產、優化增量住房
持續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，實際做好保交屋工作，保障購屋人合法權益。要結合房地產市場供需關係的新變化、人民對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高品質發展。
房地產仍是防風險的重點領域。去年年底中央經濟工作會議明確，要積極穩妥化解房地產風險，本次中央政治局會議繼續將防範化解風險作為房地產工作的關鍵任務來抓。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，防範化解風險仍是房地產工作的首要任務，房地產工作要圍繞守住不發生系統性風險。
去年以來，「一攬子」房地產支持政策持續推出，熱點城市陸續優化、退出住房限購，各地著力降低購房門檻和首付比例，多地房貸利率降至歷史低點，金融支持房地產力度加大。但從今年第一季數據表現來看，房地產市場持續調整，商品房銷售和價格都未停跌。
根據國家統計局數據，第一季新建商品房銷售面積和銷售額年分別下降19.4%和27.6%，房地產開發投資年減9.5%，房屋新開工面積、施工面積和竣工面積等指標也沒有明顯改善， 3月70大中城市房價指數仍以降為主，房地產市場下行壓力仍存。
在先前會議和文件的基礎上，本次中央政治局會議對房地產工作做出新部署，強調要「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」。
業內專家：如何消化二手房庫存是當務之急
東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報導記者表示，伴隨樓市持續低迷，當前商品房待售面積再度接近2016年的歷史高位，這是本次中央政治局會議提出要消化存量房產的重要背景。
李宇嘉指出，著眼當下，如何消化二手房庫存是當務之急。從房地產銷售情況來看，二手房掛牌量、交易量都高於新房，而且二手房去化周期更長，熱點城市普遍在3年以上。而從價格來看，二手房價格下跌幅度大於新房，已對新房定價體系帶來一定衝擊，進而影響開發商的拿地和開工決策。
李宇嘉認為，目前剛需和改善性住房需求都有很大潛力，如何將二手房去庫存與新房銷售對接，成為穩定房地產市場和行業體量的關鍵。
中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢表示，針對存量房產的消化，前期部分地方已有很多有益探索，接下來在全國層面作進一步拓展，有利於對房地產市場形成積極支撐。
支持住房「以舊換新」是促進存量房產消化、連接二手房和新房市場的重要一環。據中指研究院統計，去年以來，支持商品住房「以舊換新」的城市已超40個。各地透過收購、幫賣和補貼等方式推進住房“以舊換新”，支持舉措各有不同，但整體仍處於探索和起步階段，如果後續相關配套政策繼續完善，將有望在一二手房市場聯動上發揮更大作用。
全國已有超40城房子可“以舊換新”
根據21數據新聞實驗室截至4月26日統計，全國已有超40城房子可「以舊換新」。怎麼換？三大運作模式詳見下圖↓
中信證券首席經濟學家明明將這次會議對房地產的新部署概括為「消存優增」，在他看來，這一政策思路從存量和增量角度雙管齊下，貫徹了房地產市場供求關係的新變化，未來或可期待部分投融資平台參與「消存」工作。
在消化存量房產的具體措施方面，東方金誠首席宏觀分析師王青認為或包括兩個政策想法：
一是將部分存量商品房轉化為保障房，這或在較短時間內形成保障房有效供給，解決民生問題；
二是全面放寬限購，引導住戶房貸利率進一步下調，活化樓市，這是消化存量房產的主通路，也是目前扭轉樓市預期的關鍵一招。
李宇嘉建議，將配售型保障房籌集與二手房去庫存結合起來，由中央政府發行特別債券、組建基金等方式，再貸款給央企和地方國企，收購市場上的存量二手房源，再以較低的價格配售給剛需、保障房申購者，實現資金閉環。透過這樣的方式加速二手房流通，穩定二手房價格，減少恐慌性掛牌，二手房市場預期逐步穩定之後，新房市場也將有所改善，進而逐步穩定房企開工和土地市場。
在優化增量住房方面，王青認為，下一步優化增量住房要採取「市場+保障」的雙軌模式，逐步增加保障房比例，這是「建構房地產發展新模式」的核心。同時，新建住房品質要適應市場需求，體現綠色、低碳、智慧、安全的發展方向。
野村中國首席經濟學家陸挺對21世紀經濟報導記者表示，房地產業的下行對GDP、財政收入等影響較大。目前房地產市場明顯超調，房地產銷售狀況不佳，這會對上下游企業和銀行壞帳等造成影響。
陸挺進一步表示，要推動中國經濟穩定恢復，關鍵要抓住房地產這個板塊。目前房地產行業已經明顯超調，建議推出更積極的房地產政策，重點是加強保交房的工作，保住以市場為主的房地產供應體系。透過保交房來推動先前交易的完成，促進市場出清。 (21世紀經濟報導)