【澤平宏觀】取消限購救得了房地產嗎？

5月9日，杭州全面取消限購，而且買房落戶，誠意滿滿。杭州是江浙最具活力的城市，每年還有20-30萬的人口流入。同日，西安也全面取消了限購，西安是過去西部人口流入最多的城市。房地產形勢可見一斑。

近期一二線城市加大了放鬆限購的步伐，北京放鬆了五環外，深圳放鬆了非核心區，成都全面取消限購。有的一步到位，有的扭扭捏捏。

那麼，這些放鬆限購政策的效果如何呢？從廈門、蘇州、廣州等此前放鬆限購的城市來看，短期脈衝後市場仍然疲軟。可見，不能對放鬆限購有太大指望。

那麼，制約當前房地產市場的核心因素是什麼？如果不是限購的話，那就是居民支付能力和市場預期。

最近國內熱議日本當年的“資產負債表衰退”。日本自上世紀90年代初的股市房市泡沫破裂以後，陷入“失去的三十年”，什麼原因？如何避免重蹈覆轍？辜朝明提出的“資產負債表衰退”理論認為，當資產價格泡沫破裂以後，資產負債表的負債端不變，但是資產端卻嚴重縮水，企業生產經營目標從“利潤最大化”轉為“負債最小化”，整個社會陷入總需求嚴重不足的經濟持續衰退萎縮，形成惡性循環。

這就是經典的“資產負債表衰退”，可以解釋為什麼日本陷入失去的三十年，也可以解釋美國30年代大蕭條。凱恩斯稱之為“流動性陷阱”。

怎麼辦？“資產負債表衰退”理論認為，最有效的辦法是政府通過擴張性的財政政策來擴大總需求，彌補需求嚴重不足的缺口，進而推動企業居民資產負債表修復以及經濟復甦。

2008年面對國際金融危機，伯南克提出找到了避免大蕭條的辦法，就是財政貨幣的再膨脹，於是有了三輪QE。中國經濟也是通過四萬億財政刺激計畫走出低谷。

近年美國經濟比較強勁，投資，消費，就業，物價，股市，房市都比較強勁，什麼原因？2020年疫情期間，通過QE、消費券、企業補貼等，保住了居民和企業部門的資產負債表，也就是沒讓企業和居民買單，而是通過貨幣和財政政策進行化解，所以居民有能力消費，企業有能力投資，疫情對微觀主體的影響不大，貨幣和財政政策發揮了重要作用。值得思考。

回到開始的話題，為什麼以前核心城市放鬆限購都會出現房價大漲，而這次短暫脈衝後重回疲軟？主因是居民資產負債表這些年被嚴重破壞了，影響了支付能力。

怎麼辦？

當務之急是恢復居民的消費能力和信心，這又進一步需要恢復資產負債表，根據90年代日本的教訓以及2008年中美的成功經驗，應該通過財政的擴張修復企業和居民的資產負債表，比如發行超長期國債支援新老基建項目、大規模發放消費券、減稅降費、先進科技企業補貼等，同時輔以QE降低利率、投放貨幣。

所以重啟房地產市場信心的辦法：放鬆限購、降低利率、成立住房銀行收購開發商庫存用於保障房，以及通過超常規財政貨幣政策修復居民和企業的資產負債表。

如果班裡第一名考了59分，說明卷子太難了，需要降低難度。萬科、旭輝等優質房企都出現流動性緊張，說明房地產超調了，需要放鬆。

據路透社的調研，在中國22個大城市中，五一的五天假期裡，新房銷售量相比去年同期下跌47%，相比2019年同期下跌30%。在22個城市中有19個城市新房銷售呈現同比下降趨勢。在廣州和上海的五一假期裡，其銷售量同比下降60%以上。

房地產出現了明顯的超調，顯著拖累了經濟、就業和地方財政。中國不會重演日本九十年代，因為我們還有很大的城鎮化空間，但是需要盡快使房地產市場恢復正軌。

近期瞭解到一些情況，需引起重視：由於土地拍不出去，有些地方政府財政壓力大，甚至正常運轉受影響，不僅拖欠民企工程款，而且向民企借款，影響地方營商環境和企業信心。

以前我呼籲放開並鼓勵生育，新基建新能源，提振股市樓市信心，保護民營經濟活力，等等，總有人認為有什麼特殊的利益，坦率的說，被別人誤解有時難免感到委屈。

作為一名普通的經濟學者，我沒有移民，在M國也沒買房，和普通老百姓一樣，最大的利益就是希望自己的國家好，希望我們生活的這片土地好，在自己能力範圍內發光發熱，有些領域我們做了常年的專業研究，希望用知識推動社會進步。宏觀上是資料，微觀上是多少家庭的悲歡離合。

所以，我堅定認為應該放開並鼓勵生育，大力發展新基建新能源，提振股市樓市信心，保護民營經濟活力。尊重常識將會帶來信心，信心比黃金重要。如此，我們的經濟大有希望。 (澤平宏觀)