取消限購，療效有限

「全面放開限購，一劑效力大不如前的猛藥。”

歷史像學不會新把戲的老狗，總是重複同樣的動作。

自2010年4月首次在北京出現，房地產市場中的「限購令」便成了樓市調控的其中一條鬆緊帶。

上一次「鬆」是在2014年6月，呼和浩特市打響當年取消樓市「限購」的第一槍，一個月後，27個城市宣佈放開限購。

效果立竿見影，整個2015年，房價上漲的城市一個月比一個月多。

收益最大的四個一線城市，到了2015年12月，北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅和二手房價格同比漲幅都接近或超過了10%，深圳的新建商品住宅和二手房價格同比漲幅更是高達40%。

於是口子一收，2016年10月，21個城市重啟限購，又是一次各地“陸續跟進”，2017年，“限購令”還入選了中國社科院發布的“民生熱詞榜”。

2024年同樣的劇情再度上演，隨著昨日（5月9日）杭州、西安兩城突然宣佈全面放開限購，目前全國仍保留住房限購的省份或城市僅剩6地——除了北上廣深圳四個一線城市，還有海南省、天津市仍處於部分放開限購的狀態。

那麼，問題來了，這次「老把戲」能成功麼？

易居研究院在4月末《百城住宅庫存報告》中寫道“當前的住宅庫存問題與2014年有重大差異”，他們用數據指出，當前庫存的矛盾點不在於房企供應了很多房源，而在於庫存消化能力一直處於低位。

換言之，2014年的高庫存是壓著不給買房導致的，一旦服下「取消限購」的良藥，庫存面積直線下跌，而2024年則是人們不想買房導致的，圖中曲線也是扭扭捏捏。

因此，十年前鬆開繩子就能啟動房價、提振樓市，十年後，繩子鬆開了也未必管用，藥性大幅減弱。

但各地依然有自己的考量。

4月29日，自然資源部發布新規：「商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化週期降至36個月以下。

以此指標一篩選，據克而瑞資料，截至2024年4月末，全國128個城市商品住宅庫存去化週期超過36個月的城市共有52個，佔比達到了四成。

它們多以三、四線城市為主，其中也不乏哈爾濱等二線城市。在18（不含）-36個月之間的城市也有60個。其中，一線城市北京，二線城市瀋陽、長春、武漢、南京、鄭州、濟南、廈門、青島等也在其列。

因此，聊勝於無，「取消限購」便成了大部分城市加力搖動鐵板的必要之舉。

此外，對於一些去庫存壓力不大的城市來說，取消限購雖然走不通支撐房價騰飛的老路，卻能鋪就一條吸引人才到來的花路。

比如，杭州和西安。

2023年末，杭州市常住人口1252.2萬人，與2022年末常住人口1237.6萬人相比增加14.6萬人，同期西安市常住人口為1307.82萬，比上年末增加8.23萬。

房地產長期看人口，這群「新杭州人」和「新西安」的潛在購屋需求，剛好隨著限購令的取消被進一步啟動。

杭州昨日新政中，就有一項“買房即可落戶”，心意很是明顯。

只不過，這樣一來，類似的舉措怕是對三四線的去庫存苦旅，更為不利。

那麼除了限購，刺激樓市還有哪些更管用的「新把戲」呢？一線城市何時放開限購？現在是否已是買房的好時機？

我們也諮詢了一些大頭，一起來看看吧。

要推動全國樓市回暖，除了取消各種限制措施（限購、限貸、限價、限售），未來的政策上，還要進一步降準降息，減輕購屋者的負擔。

例如，包括杭州、武漢等城市在內，開始讓二套房享受首套房貸款優惠（前提是首套房掛牌出售，但沒有要求一定要賣出），這個優惠力度也比較大，至少能讓二套房利率下降40到70個基點。此外，可能會增加政府收購存量房的力度。

杭州和上海一樣，是全國極少數仍有一二手房價差的城市。在杭州，許多區域的市場實際成交價，已經賣不到行政手段製定的限價水準；但仍有不少核心地段限價遠低於市場價，這些限價盤仍然能不斷地給冷清樓市帶來熱銷現象。

為什麼杭州不取消限價？大概是因為有擔憂，如果取消限價，熱銷現象會不會變少？熱銷現象變少，樓市會比較冷？基於這樣的思維，「全面取消限價」仍然沒有提上杭州的議事日程上。

形勢已經變了。靠限價盤維繫熱銷現象的護盤作用已經大打折扣。說到護盤，它無非靠這兩樣東西的刺激：

一是熱銷現象，二是價格天花板。現在是樓市低谷期，行政幹預製造出來的熱銷，已經幾乎沒有什麼藥效；能夠帶動樓市行情的，是市場機制所形成的真實熱銷與價格天花板。

最後，回到杭州已出的樓市政策，它會有多少效果？和上次一樣，會有一兩個月的政策效果。

儘管杭州是第一個新一線城市中選擇全面解除限購，這並不代表其樓市下行壓力最大，而是選擇了更為激進的政策方式，在當下這個市場，哪個一線城市放開的力度越大，短期內的獲益也可能越大。

杭州解除限購會帶來更明顯的潛在自住需求入場，從去年到今年3月，它在二手房放開限購後，市場的熱度已明顯提升，但這裡要強調是“自住需求”，並不是投資性需求。

在這個趨勢下，一些熱門板塊的新盤將更受關注，相比之下，我預計本輪限購的全面解除對於市場的提振效果持續效應會比之前二手房的更長。

實際上，除了北上深之外，大部分城市已經是「事實不限購」。

儘管5月9日當天，西安也宣佈全面放開限購，但實際上其之前也只在二環區域內限購，但二環區域內的新房供給量佔比本身就很小；還有長沙，去年放鬆到原限制人群可買一套，但也沒外地人會去長沙買多套房，因此這些限制已經只是“看起來有限制”，實質上並不具有限購的效果。

在我看來，限購全面放開的信號意義更強，給市場繼續釋放各地政府對於樓市進行大力提振，不會放任房地產市場持續降溫的決心。

若從這個層面來看，包括西安、杭州、長沙、成都等在內的新一線城市限購解除並沒有實質性差異，更多的差異將體現在未來鼓勵類政策出台的力度和節奏。

至於信號意義更大的一線城市放開限購，一旦實行，就基本表示限制性政策的全面退出，但一線城市本身市場的穩定性表現就明顯好於全國平均水平，因此我認為限購的全面取消在今年很難出現，也會表現得更為猶豫。

例如上海在春節後沒有推出政策的前提下，二手房3月成交量都突破了2萬套，高成交量本身也說明市場需求量依然較為旺盛。即使是5月出台政策的深圳，原本的4月一二手房成交量也明顯超過了去年同期水準。

不管其中房價有沒有下跌，成交量上揚就是利好，說明房價逐步築底，如果房價下跌，同時成交量也下跌，就是利空，說明房價還會持續下行。

此外，一線城市政策推出要達到的效果是使市場更為平穩，同時也要能帶動更多二三線城市逐步走出市場低谷，因此限購的放鬆節奏慢除了和自身市場環境相關外，也會考慮到限購放鬆後對於週邊市場購買力的虹吸效應。大機率來看，今年一線城市的政策放鬆還會保持」緩釋「節奏。

最後，各種房地產的複蘇政策固然會起到重要作用，但當下全國整體面的複蘇，並不能只依靠房地產政策本身。

畢竟，它並不能使購屋者對於自身未來收入預期更加向好，也並不能解決更多居民的工作穩定性，而這些都是買房群體的重要參考指標。

從賣方群體來看，市場預期穩定也是前提所在，尤其目前許多賣方本身就是置換群體，賣完房之後又會變成買房，因此大底層邏輯不變。

房地產市場從2021年下半年開始，步入深度調整，而其下行的風險，快速向金融系統和地方債務傳導。

從2023年724政治局會議，對市場做出了「供需關係發生重大變化」的判斷開始，到2023年底的中央經濟工作會議提出，「要統籌化解（請注意，化解，不再是防範化解）房地產、地方債務、中小金融機構等風險”，首次將房地產風險、地方債務、中小金融機構三大風險並列。

具體反映到各個一二線城市，儘管各地房地產市場有較大差異，但最近一年，特別是今年以來，呈現出基本相同的趨勢，即下行趨勢急劇加速。

這正是本次杭州、西安等地宣佈全面放開限購時所面臨的市場背景。

當然，本次「全面放開限購」的更直接的政策導向是今年430政治局會議提出的化解庫存，會上強調各地「要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」。

從整個市場來說，當前最大的問題當然是供需關係，也就是供過於求。改善供需關係，既要降低分子，也要增大分母，即減少供應，增加需求。從供應來看，我們認為，對於去化速度比較慢，庫存量比較大的區域，減少甚至暫停土地供應，有助於在一定時期內，讓供求關係得到緩和和修復，對穩定市場會更科學和精準。

此外，房地產市場的一個重要特徵是預期經濟，這意味著，一方面，房地產的需求既來自實際需求，另一方面也來自於大眾對未來的預期和信心，而決定預期和信心的，更大程度上是人們對經濟的體感（如就業和收入等）。

從這個意義上來說，我們認為刺激房地產需求要往更「務實」的方向探索。

例如房產交易，特別是二手房交易環節，我們一直呼籲的階段性減免所有二手房交易稅費。值得一提的是，稅收政策的主要權限在中央政府，包括國稅和地稅，地方政府或無權決定。

至於近期部分城市出現房價放量下跌的情況，我們認為，樓市和股市最大的不同在於，只要有成交量，只要有可持續的成交量，信心就能逐步恢復。因為這說明有大量的人群，對重塑的價格體系的認同，有大量的人群，真金白銀的入市。所以成交量上升是利好，不是利空。就算價格在下行，也不是利空。 （吳曉波頻道）