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中信建投：房地產產業鏈投資機會全解析
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5月17日，央行、金管總局發佈通知，在房地產首付比例、商貸和公積金貸款利率方面進行調整，並設立3000億元保障性住房再貸款，積極推動消化存量。
同日，全國切實做好保交房工作視訊會議召開，何立峰副總理出席會議並講話，何副總理強調，要深刻認識房地產工作的人民性、政治性，房地產關係人民群眾的切身利益和經濟社會的發展大局，要繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。要繼續做好房地產企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。
中信建投證券宏觀、金融工程及基金研究、房地產、建築、家電行業近期研究成果梳理如下：
家電：堅守家電出海主線和兩輪車政策周期，關注短期地產後周期的估值提升
首提消化存量與最佳化增量，房地產行業迎重大政策利好——中央政治局會議房地產最新表述點評
01關注地產政策——全球大類資產跟蹤周報
核心觀點：樓市政策組合拳出爐，周五央行政策“三連發”，市場風格切換的線索增加，但風偏修復的持續性仍待確認。
本周A股在地產政策密集出台的背景下先抑後揚，但三大股指周度仍錄得下跌，成交量出現下滑。
債市震盪偏強，特別國債發行節奏低於市場預期，疊加4月經濟資料仍呈現較強結構性特徵，債券收益率整體下行。
4月美國通脹資料如預期放緩，美元指數微跌，全球流動性壓力邊際緩釋，海外權益和商品市場普遍錄得上漲，債券利率多數下行。
資本市場值得關注的行情：（1）樓市政策組合拳出爐，地產鏈板塊領漲。（2）美國對中國加征關稅落地，出口出海鏈調整。（3）美元指數微跌，海外資產風偏上行。
A股窄幅震盪，地產鏈板塊領漲。
本周A股在地產政策密集出台的背景下先抑後揚，窄幅震盪，成交縮量。上證綜指累計下跌0.02%，深證成指累計下跌0.22%，創業板指累計下跌0.70%。
房地產、建材、建築板塊漲幅居前。樓市政策組合拳接連出爐，周五央行政策“三連發”，房地產板塊加速上漲，漲幅達12.49%，行情偏政策博弈，板塊底部反彈已達到30%。受地產政策提振，地產鏈相關板塊，建材、建築同樣明顯上漲。
美國對中國加征關稅落地，出口出海鏈出現回呼。新能源、汽車行業、醫藥等相關板塊出現下跌。
TMT板塊缺乏事件催化，短期板塊表現乏力。前期熱門概念出現調整。周二OpenAI發佈了新一代大模型GPT-4o，本輪AI引領的技術革新浪潮仍在持續，輝達股價已逼近前高，後續繼續關注。
恆指連續第四周上漲，一舉突破19500點。
本周恆指大漲3.11%，四周累積漲幅超20%。在年報的利好下，騰訊股價一度突破400港幣大關，恆生科技漲3.79%。地產利好政策加持下，內房股板塊上漲近30%。
債券市場震盪偏強，收益率整體下行。
周內特別國債髮型節奏低於市場預期，前半周收益率下行。後半周地產政策利好，帶動收益率震盪上行。但基於特別國債發行節奏低於市場預期，疊加4月經濟資料仍呈現較強結構性特徵，債券收益率周度仍錄得下行。
本周銅、油、黃金的等國際大宗商品聯動上漲，商品指數表現偏強，紐約銅遭遇逼空行情。
海外方面，4月美國通脹資料如預期放緩，增長了市場對聯儲較早降息的信心，貴金屬價格周內明顯走高，現貨黃金、白銀雙雙突破整數關口。截至周五收盤，倫敦金報2414.5美元/盎司，倫敦銀報31.49美元/盎司，白銀價格創2013年以來新高。銅價方面，紐約銅逼空現象再度強化供需缺口的敘事邏輯，疊加金融屬性修復，銅價階段性仍維持強勢表現。
在基本回吐大部分地緣政治風險溢價後，原油三周來首次周線上漲，市場進一步關注6月OPEC減產以及美國夏季出遊季對於原油供需格局的影響。
國內方面，受房地產利好政策影響，市場悲觀情緒邊際收斂。但4月金融資料遇冷，國內經濟整體結構性特徵明顯，螺紋表需偏弱的格局下，預期現實博弈下黑色商品價格表現仍相對冷靜。
“兩重”建設將陸續啟動，房地產政策大幅最佳化。
國務院部署動員“兩重”建設，超長期特別國債將平滑發行。
住房金融政策大幅最佳化，保障性住房再貸款將助力商品房去庫存。央行與國家金融監督管理局連發三條政策降低居民購房成本，包括下調首付比例、下調公積金貸款利率、取消商業性個人住房貸款利率政策下限，並設立設立3000億元保障性住房再貸款，支援地方國有企業收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。全國切實做好保交房工作視訊會議召開，政府進一步推進保交房、消化存量商品房等重點工作，繼續強調推進“三大工程”。
美加征關稅對我出口影響有限，出口趨勢最終還是要回歸到全球經貿景氣度本身。本輪美對我加征關稅與以往有四點不同，稅率更高，徵稅規模較小，涉及到上游原材料，加征流程也耗時更短。共涉及價值180億美元商品，僅佔2023年中國對美出口和中國出口總量的3.6%和0.5%。
下周關注：5月20日，5月LPR報價將公佈；5月23日，美聯儲將公佈貨幣政策會議紀要。
風險提示：消費復甦動力不足，地產周期改善有限，歐美緊縮貨幣政策的影響或超預期，地緣政治擾動。
報告來源：證券研究報告名稱：《關注地產政策——全球大類資產跟蹤周報》
對外發佈時間：2024年5月19日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
周君芝 SAC 編號：S1440524020001
陳怡 SAC 編號: S1440524030001
02 哪些基金在重倉房地產？——基金動態報告20240517
核心觀點：本周股票市場表現分化，大盤價值相對佔優，滬深300指數上漲0.32%，恆生科技指數上漲3.79%，政策刺激下房地產行業漲幅領先。本周金融地產賽道基金表現最優，近一周平均回報3.50%，今年以來平均上漲10.02%。偏股基金倉位小幅下降，仍處於近1年較低水平，加倉中盤、家電、醫藥等。周度基金發行熱度處於近2年較低水平，發行類型以指數型為主。
熱點解讀：地產行業基金優選。目前集中投資地產的指數基金共9隻，南方中證全指房地產ETF規模最大，招商滬深300地產近1月業績領先。近期反彈力度較大、重倉地產的主動基金經理有陳小鷺、李永興、韓文強、李崟、杜洋等。
首個量化交易法規正式落地。旨在加強對程序化工具進行市場操作以及高頻交易的監管，長期利好資本市場環境。
私募業績整體反彈，近三個月實現正收益。隨著市場回暖，私募基金大力加倉，從防守切換成進攻。經歷年初大幅回呼之後，2月以來業績反彈，近3月收益均值10.28%。
市場跟蹤
本周股票市場表現分化，大盤價值相對佔優，滬深300指數上漲0.32%，恆生科技指數上漲3.79%，政策刺激下房地產行業漲幅領先。本周金融地產基金表現最優，近一周平均回報3.50%，今年以來上漲10.02%。基金倉位小幅下降，仍處於近1年低位水平；加倉中盤、家電、醫藥等。
市場動態
行業動態：最新《全國公募基金市場投資者狀況調查報告》披露；96傢俬募公示註銷，類型新增“12個月無在管註銷”；新三板私募新產品備案暫停；北向資金披露規則調整後量化策略積極最佳化。
產品熱點：公募FOF持有REITs市值增加，產品市場持續擴容；紅利主題基金熱度不減，債券ETF數量和規模雙增；日元貶值吞噬基金收益，日經ETF集體跑輸指數。
海外市場：美國ETF將於5月28日縮短結算時間，由T+2變為T+1；近期美國貨幣市場基金持續資金淨流入；CME計畫推出比特幣交易。
機構動態
本周摩根士丹利基金、廣發基金等機構管理層發生變更。
新發市場
本周基金發行熱度處於近2年低水平，發行類型以指數型為主。
風險提示：本報告僅作為投資參考，基金過往業績並不預示其未來表現，亦不構成投資收益的保證或投資建議。部分材料整理自公開新聞報導，資訊可能存在不精準的問題。文中資料統計來自於第三方資料庫，不同資料庫的更新時效不同，資料的完備性與提取時間具有一定關聯，資料可能存在不精準的問題。基金倉位測算結果主要基於模型計算，因此對市場及相關交易做了一些合理假設，但這樣可能會導致基於模型所得出的結論並不能完全精準地刻畫實際情況，可能會與真實的情況出現偏差。而且資料來源通常存在極少量的缺失值，會弱微增加模型的統計偏誤，歷史資料的區間選擇也會對結果產生一定的影響。
報告來源：證券研究報告名稱：《哪些基金在重倉房地產？——基金動態報告20240517》
對外發佈時間：2024年5月19日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
姚紫薇 SAC 編號:S1440524040001
03 支援政策力度超前，重申看好房地產板塊投資機會
核心觀點：5月17日多部委密集出台房地產支援政策，包括降低首付比例、取消個人住房貸款利率下限、下調住房公積金貸款利率、設立3000億保障性住房再貸款等措施。這些積極舉措是對4月30日政治局會議精神的落實，可以預見，相關政策組合拳有助於樓市的復甦，房地產市場活躍度有望持續提高。我們重申看好地產板塊的投資機會，建議投資人增配板塊以及板塊內優質標的。
行業動態資訊
個人房貸政策出現重大調整，啟動購房需求意圖明顯。央行、金管總局發佈通知，從三方面調整房地產信貸政策，1）首套房最低首付比例從不低於20%下調至不低於15%，二套房最低首付比例從不低於30%下調為不低於25%，2）取消全國層面個人住房貸款利率下限，3）下調各期限品種住房公積金貸款利率25bp。當前首付比例及房貸利率已低於2008年底的水平，有望啟動購房需求。
設立保障性住房再貸款，積極推動去庫存。央行明確將設立3000億保障性住房再貸款，再貸款按照貸款本金的60%發放，可帶動銀行貸款5000億元。保障性住房再貸款激勵銀行機構向地方國有企業發放貸款，以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障房。保障性住房再貸款的設立是對中央政治局會議“消化存量房產”要求的貫徹落實，標誌著新一輪去庫存正式拉開序幕，同時也有助於加快保障性住房的籌集，推動建構房地產新發展模式。
落實房地產融資協調機制，有序推進保交樓工作。何副總理指出，要打好商品住宅爛尾風險處置攻堅戰，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用，有力有序有效推進保交房各項工作。2023年保交樓工作成果顯著。2024年至今，全國297個地級及以上城市已經建立房地產融資協調機制，商業銀行已審批通過“白名單”項目貸款金額9350億元，房地產貸款環比顯著改善。保交樓工作正有序推進，人民群眾的切身利益得到保障。
投資建議：重申看好房地產板塊投資機會，建議投資人增配板塊以及板塊內優質標的。
風險提示：房地產行業的風險主要在於銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期。
報告來源：證券研究報告名稱：《杭州全面取消限購，因城施策新常態加速形成中》
對外發佈時間：2024年5月9日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
李凱 SAC 編號:S1440524040002
04 地產政策供需兩側發力，看好地產鏈相關公司
核心觀點：5月17日央行等多部門就地產信貸、存量消化等方面密集出台政策，下調首套房二套房首付比例下限，取消商業房貸利率下限，允許地方政府收購商品房做保障房，央行擬設立3000億元再貸款提供支援等。政策從供需兩側發力，將有效降低購房成本，刺激需求，消化存量住房與待開發土地。持有地產開發業務、從事裝修裝飾業務和房建業務的三類建築企業將直接受益，看好由此帶來的地產鏈投資機會。
事件：5月17日多項全國性地產政策密集出台：
何立峰在全國切實做好保交房工作視訊會議中指出，商品房庫存較多城市，政府可以按需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房；
央行下調公積金貸款利率25BP；
央行、金監總局下調首套房、二套房首付比例下限至15%、25%；
央行取消商業性個人住房貸款利率下限；
央行擬設立3000億保障性住房再貸款，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，利率1.75%，可帶動銀行貸款5000億元。
簡評：需求側地產政策發力，購房預期有望扭轉。央行本次下調首套房與二套房的首付比例至15%、25%，較此前2016年不限購城市首付比例下限均下調5個百分點，達到歷史最低水平。結合公積金貸款利率下降、取消商業性個人住房貸款利率下限，本次信貸政策組合拳從首付負擔、月供還款全周期降低購房成本，有望扭轉購房預期，促使成交量與房價見底回升。
供給端存量政策出台。本次針對已建成住宅與待開發土地形式的庫存也出台相應化解政策。5月17日何立峰副總理在全國切實做好保交房工作視訊會議中指出，商品房庫存較多城市，政府可以以合理價格收購部分商品房用作保障性住房，央行同步擬成立3000億保障性住房再貸款提供支援；針對土地形式庫存，則通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活。通過政府收購、土地回收等政策，市場過量庫存將得到化解，保障性住房入市將加速。
風險提示：1、 施工進度受資金到位情況、自然條件等影響較大，有可能出現延誤進而影響收入確認；海外工程建設進度還受當地政治、安全環境影響。
2、 房地產市場持續低迷可能對建築企業造成多方面不利影響。房地產對建築企業的影響主要體現在：1）當前土地市場低迷，地方政府土地出讓收入較大幅度下滑，對基建資金來源造成不利影響；2）房地產市場持續低迷，商品房銷售、開工較大幅度下滑，影響了房建企業的新增訂單，而竣工面積下行，影響了裝飾裝修企業的訂單，相關建築子板塊企業業務發展受不利影響；3）房地產企業的暴雷，對存在房地產企業應收款、房地產開發項目存貨的建築企業帶來減值壓力。
3、 新能源業務拓展可能不及預期。部分傳統建築企業佈局新能源諮詢、工程、營運等新領域，但該領域較為依賴政府資源及自身專業實力，可能存在拓展失敗的風險。
報告來源：證券研究報告名稱：《地產政策供需兩側發力，看好地產鏈相關公司》
對外發佈時間：2024年5月19日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
05 堅守家電出海主線和兩輪車政策周期，關注短期地產後周期的估值提升
核心觀點：1）地產政策放鬆下，廚電和家居電工板塊預計將迎來估值變化，但是預計基本面的改善有滯後期。2）我們認為長遠來看，家電板塊與地產需求脫鉤是大勢所趨，並不會因為地產政策的變化而有所改變。白電、黑電和清潔電器等領域的核心競爭力仍在於出海，能夠到更廣闊空間去贏得市佔率提升和結構最佳化。3）兩輪車板塊通過上一輪周期的復盤，我們發現在政策未落地時，需求的波動是正常狀態，政策明確後，需求端將迎來強勁反彈，我們看好本輪政策變動後的需求提升和格局最佳化的機會。
風險提示：1）宏觀經濟增長放緩；2）海外需求不及預期；3）原材料價格上漲；4）供應鏈運行受阻。
報告來源：證券研究報告名稱：《【中信建投家電 | 動態】堅守家電出海主線和兩輪車政策周期，關注短期地產後周期的估值提升（2024年5.13-5.17周觀點）》
對外發佈時間：2024年5月19日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：馬王傑
執業證書編號：S1440521070002
06 杭州全面取消限購，因城施策新常態加速形成中
核心觀點
5月9日杭州市住房保障和房產管理局發佈關於最佳化調整房地產市場調控政策的通知，全面取消住房限購。此外，本次新政還從控制供地、寬鬆首套認定、購房可落戶等多維度最佳化了樓市政策。2024年以來杭州樓市顯著走弱，1-4月新房成交145.0萬方，同比下降49.5%。預計本次新政出台後，杭州樓市有望迎來企穩。近期重點城市密集出台鬆綁限購政策，預計一線城市調控政策向主城區最佳化、二線城市全面取消限購的格局將加速形成。
事件：
5月9日杭州市住房保障和房產管理局發佈了關於最佳化調整房地產市場調控政策的通知，全面取消住房限購，在本市範圍內購買住房，不再稽核購房資格。
簡評
杭州全面取消限購。這是繼今年3月14日杭州解除全市範圍內的二手房限購後，進一步釋放了主城區的新房購房資格，實現了全市住房限購的全面取消。杭州樓市作為中國樓市的風向標之一，政策變化備受市場關注。其限購最早可追溯至2011年，此後分別在2014年、2016年、2017年和2021年分別歷經了限購的取消、重啟、加碼、再加碼等一系列變化。自2022年5月起，杭州開啟了本輪限購寬鬆，內容主要包括購買二手住房，對落戶未滿5年的家庭，取消社保要求。此後在2023年10月，限購政策進一步寬鬆，將限購區由9個減少到4個，且落戶杭州可直接購房。2024年3月解除全市二手房限購。至今，全面取消限購。
控制供地、寬鬆首套認定、購房可落戶，多維度最佳化樓市政策。此外，本次新政提出深化房地聯動機制，對住房供應較大、去化速度較慢的區域，最佳化供地模式，促進供需平衡；購房人在所購住房城區範圍內無住房的，或僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理按揭貸款時可按首套住房認定；在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。從住房供地、首套認定資格、落戶等方面最佳化了樓市政策，有利於杭州樓市的高品質發展。
年內市場下行壓力較大，新政出台後，杭州樓市有望迎來企穩。2023年，在全國樓市整體下行的環境下，杭州市場逆勢提升，根據杭州市房管局的資料，全年杭州新房成交891.2萬方，同比增長3.3%，二手房成交420.3萬方，同比增長46.8%。2024年以來杭州樓市顯著走弱，1-4月新房成交145.0萬方，同比下降49.5%，二手房成交130.1萬方，同比下降6.7%。預計本次新政出台後，杭州樓市有望迎來企穩。
近期重點城市密集出台鬆綁限購政策，預計一線城市調控政策向主城區最佳化、二線城市全面取消限購的格局將加速形成。近期有多個核心城市出台了限購放鬆的政策，包括北京時隔13年最佳化住房限購政策，對五環外增加1套購房指標；成都、長沙全市範圍內取消限購；天津放開市六區120平以上新房限購；深圳單身非本市戶籍及雙子女戶籍家庭可在部分區域加購1套房等。預計在新的政策基調下，一線城市的房地產調控政策向主城區最佳化、二線城市全面取消限購的格局將加速形成。
風險提示：房地產行業的風險主要在於銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處築底階段，未來有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高槓桿的房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
報告來源：證券研究報告名稱：《杭州全面取消限購，因城施策新常態加速形成中》
對外發佈時間：2024年5月9日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
黃嘯天 SAC 編號:S1440520070013
07 首提消化存量與最佳化增量，房地產行業迎重大政策利好——中央政治局會議房地產最新表述點評
核心觀點
4月30日政治局召開會議，其中涉及房地產部分，首次提及要統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施。當前房地產市場的庫存及去化壓力較大，是行業風險的主要矛盾來源。結合近期自然資源部的發文，要求商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停宅地出讓。均有助於在供需兩側齊發力，緩解去化壓力，推動行業高品質發展。同時會議強調壓實政府、企業及金融機構責任，有助於加速因城施策的最佳化及房貸利率下行。各地積極響應，“五一”前後已有多個核心城市放鬆限購。
事件：
2024年4月30日，中共中央政治局召開會議。會議強調，要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施，抓緊建構房地產發展新模式，促進房地產高品質發展。
2024年4月29日，自然資源部發佈《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》提出，商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓。
簡評
限制土地供應及首次提及消化存量房產，供需兩側雙管齊下，緩解當前較大庫存去化壓力，多地已探索推動“以舊換新”。當前房地產市場的庫存及去化壓力較大，是行業風險的主要矛盾來源。根據統計局資料，截至2024年2月末，商品住宅待售庫存面積達4.1億平，同比提升23.9%，創2017年初以來新高；根據克而瑞統計，截至2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存去化周期為25.3個月，其中有41個城市的去化周期超過36個月。自然資源部的新政要求商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停宅地出讓，有助於在供給側緩解去化壓力。同時近期鄭州、長沙、南京等多個重點城市都出台了相關政策支援住房“以舊換新”，包括了地方國資平台收購居民二手房，售房款用於購買新房等形式。但當前各地的政策均處在探索階段，配套資金、統籌方式等相關細則仍有待完善。本次政治局會議首次提出了“統籌研究消化存量房產的政策措施”，將有助於各地盤活存量成熟模式的形成，推動一、二手置換鏈條的通暢，促進房地產行業新發展模式的建構及高品質發展。
供給側最佳化增量住房，更好滿足市場改善性需求。由於過去“限墅令”及“70/90”等政策的限制，眾多核心城市主城區的改善型產品供給受限。會議提出“要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待”。有助於在供給側推動各地進一步放寬地價限制、產品限制等相關政策，推動高品質住宅的入市，滿足市場多樣化的改善性需求。
壓實政府、企業及金融機構責任，加速推動政策最佳化及房貸利率下行。會議強調“要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任”。預計本次政治局會議將加快核心城市的調整政策最佳化，推動各地的“保交付”工作，緩釋交付風險。同時會議提出“要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具”，結合近期南昌、青島、東莞等多地階段性取消首房個貸利率下限，我們預計後續房貸利率仍有一定下行空間，有助於降低居民住房購置成本，穩定市場需求，實現供需再平衡。
各地積極響應，“五一”前後已有多個核心城市放鬆限購。近期有多個核心城市出台了限購放鬆的政策，包括北京時隔13年最佳化住房限購政策，對五環外增加1套購房指標；成都、長沙全市範圍內取消限購；天津放開市六區120平以上新房限購等。預計在新的政策基調下，未來將形成一線城市的房地產調控政策漸進式最佳化、二線城市全面取消限購的政策調控格局。
風險提示：房地產行業的風險主要在於銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處築底階段，未來有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高槓桿的房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
報告來源：證券研究報告名稱：《首提消化存量與最佳化增量，房地產行業迎重大政策利好——中央政治局會議房地產最新表述點評》
對外發佈時間：2024年5月6日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
黃嘯天 SAC 編號:S1440520070013
08 成都全面取消限購，訊號和實質意義重大
成都發佈樓市新政，在全市範圍內住房交易不再稽核購房資格，即全面取消限購。2023年，在全國樓市整體下行的背景下，成都市場表現亮眼，2024年以來，成都市場走弱，截至4月26日，新房成交396萬方，同比下降38.4%，二手房成交609萬方，同比下降18.5%。我們預計本次新政出台後，成都市場下滑態勢有望扭轉。2024年以來，包括四個一線城市在內的多個重點城市陸續鬆綁限購政策，政策出台後，市場反響積極。限購政策的放鬆對於釋放購房需求、促進樓市復甦具有重要意義，當前仍保留限購政策的城市未來有望繼續放鬆。
事件：4月28日，成都發佈《關於進一步最佳化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，其中提到全市範圍內住房交易不再稽核購房資格，即不再稽核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數。
簡評：成都全面取消限購。成都發佈樓市新政，在全市範圍內住房交易不再稽核購房資格，即全面取消限購。成都自2016年10月開始實施限購政策，至2022年5月，政策開始逐步鬆綁，包括近郊區縣住房不計入中心城區購房時家庭名下總套數、多子女家庭增加購房套數等，2023年9月，成都正式取消“5+2”區域（即天府新區直管區、高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區）144平方米以上限購及區域外限購，限購政策進一步放鬆，至今，正式全面取消限購。
新政出台後，成都樓市下滑態勢有望扭轉。2023年，在全國樓市整體下行的背景下，成都市場表現亮眼，全年新房成交1934萬方，同比增長4.8%，二手房成交2114萬方，同比增長48.9%，尤其9月取消大戶型和郊區限購新政出台後，效果顯著，10月新房、二手房成交分別環比增長22.5%、28.0%。2024年以來，成都市場走弱，截至4月26日，新房成交396萬方，同比下降38.4%，二手房成交609萬方，同比下降18.5%。我們預計本次新政出台後，成都市場下滑態勢有望扭轉。
2024年以來重點城市陸續鬆綁限購政策。2024年以來，包括四個一線城市在內的多個重點城市陸續鬆綁限購政策，蘇州、長沙此前已經全面取消限購，杭州取消二手房限購。限購政策放鬆後，市場反響積極，如上海一月放鬆外環外單身非戶籍人士限購，由於二月有春節影響，三月新房、二手房成交分別較一月提升67.8%、20.0%，深圳二月降低繳納社保年限要求，三月新房、二手房分別較一月提升26.1%、14.2%。限購政策的放鬆對於釋放購房需求、促進樓市復甦具有重要意義，當前仍保留限購政策的城市未來有望繼續放鬆。
風險提示：房地產行業的風險主要在於銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處築底階段，未來有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高槓桿的房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
報告來源：證券研究報告名稱：《成都全面取消限購，訊號和實質意義重大》
對外發佈時間：2024年4月28日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
李凱 SAC 編號:S1440524040002
09 房地產融資協調機制加速落地，北京深圳放鬆限購
核心觀點：近期房地產融資協調機制加速落地，截至 1 月底，已有 26 個省份 170 個城市建立房地產融資協調機制，第一批共 3218 個白名單項目已推送至銀行，83 個項目獲得貸款共 179 億元，保交樓工作加速推進。繼廣州、上海之後， 北京、深圳放鬆限購，一線城市全部對區域內限購政策作出最佳化， 以進促穩訊號強烈。從春節期間的成交資料看，市場動能暫未出現回升，節後成交情況值得關注。
重點城市一、二手房成交同環比下降。節前一周（2.3-2.9）34城一手房成交121萬方，環比下降44.7%，同比下降56.6%；其中一線城市環比下降57.8%，同比下降67.1%；二線城市環比下降43.1%，同比下降54.2%；三線城市環比下降35.4%，同比下降52.2%；二手房方面，16個樣本城市二手房成交69萬方，環比下降51.0%，同比下降52.7%。春節期間(2.10-2.16，初一至初七）,重點14城新房成交3.1萬方，環比下降96.2%，同比下降98.5%，較上年春節期間下降77.3%，重點3城二手房成交0.2萬方，環比下降98.5%，同比下降99.4%，較上年春節期間下降61.3%。
百城新增供地同比上升，環比下降。本周（2.3-2.9）百城新增住宅用地482萬平，環比下降33.8%，同比上升9.3%。其中一線城市20.4萬平，樓面均價41467元/平；二線城市95.9萬平，樓面均價3489元/平；三線城市新增201萬平，樓面均價1482元/平。
行業要聞：1.截至1月底，第一批房地產項目“白名單”，共涉及房地產項目3218個。（觀點網）2.深圳最佳化限購政策，深戶購房不再限定落戶年限，非深戶社保滿3年限購1套。（觀點地產網）
行業觀點：本周中信房地產指數上漲1.09%，滬深300上漲5.83%，板塊跑輸大盤。近期房地產融資協調機制加速落地，截至 1 月底，已有 26 個省份 170 個城市建立房地產融資協調機制，第一批共 3218 個白名單項目已推送至銀行，83 個項目獲得貸款共 179 億元，保交樓工作加速推進。繼廣州、上海之後， 北京、深圳放鬆限購，一線城市全部對區域內限購政策作出最佳化， 以進促穩訊號強烈。從春節期間的成交資料看，市場動能暫未出現回升，節後成交情況值得關注。
風險提示：房地產行業的風險主要在於銷售及結轉可能不及預期：銷售不及預期，我們關注的重點城市周度銷售面積同比仍然為負，銷售仍在底部區域，未來依舊有繼續下行或恢復不及預期的風險；結轉不及預期：房地產銷售持續下滑，房企現金流承壓，或將導致開發商延緩施工節奏，從而導致結轉不及預期。物管行業的風險主要在於行業內競爭加劇導致外拓受阻及母公司交付可能不及預期兩個方面：伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業內公司從增量增長轉向存量小區、單位競爭，競爭加劇可能導致部分公司增速放緩、利潤率下降；由於銷售持續下滑，母公司竣工量下降，從而導致交付不及預期。
報告來源：證券研究報告名稱：《房地產融資協調機制加速落地，北京深圳放鬆限購》
對外發佈時間：2024年2月18日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號：S1440519120002
SFC 編號：BPU491
研究助理：李凱
10 深圳放鬆樓市限購政策，一線城市以進促穩訊號強烈
事件：
2月7日，深圳發佈樓市新政，最佳化區域內限購政策。
簡評：
深圳對限購政策進行了大幅最佳化。此前有深圳戶籍的家庭和單身人士，均需滿足落戶滿 3 年且能提供連續 3 年及以上個稅或社保證明方可購房，新政對此進行了取消，意味著只要有戶籍即可買房，而無其他附加條件。無戶籍的家庭和單身人士，限購1套的條件則從個稅或社保年限5年縮短為3年。
2023年以來，深圳多次最佳化房地產政策。2023年1月，深圳實施二手房“帶押過戶”，4月將二手房參考價與房貸脫鉤，7月實施存量房“雙證合一”制度，8月執行“認房不認貸”，9月對於離異3年內人士不再追溯房產，並放開港澳居民購買商辦物業限制，11月下調二套房首付比例至4成，並最佳化普通住宅認定標準。2023年的系列政策更加利好二手房市場，2023年深圳二手房成交309萬方，同比增長47.4%，顯著復甦，新房成交312萬方，同比下降13.4%。我們認為，本次最佳化限購政策後，新房市場也有望企穩。
一線城市全部對限購政策作出最佳化，促進房地產市場平穩健康發展。2024年以來，廣州、上海、北京、深圳四大一線城市接連出台樓市新政，對區域內住房限購政策作出最佳化，但在具體的工具選擇上存在不同，這是在住建部充分賦予城市房地產調控自主權的背景下，各城市因地制宜對於房地產政策的調整，有助於促進房地產市場的平穩健康發展。
風險提示：
房地產行業的風險主要在於銷售及結轉可能不及預期：
1、銷售不及預期，我們關注的重點城市周度銷售面積仍處於較低位置，銷售仍在底部區域，未來依舊有繼續下行或恢復不及預期的風險；
2、結轉不及預期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結轉不及預期；
3、房企信用修復不及預期：部分高槓桿的民營房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
報告來源：證券研究報告名稱：《深圳放鬆樓市限購政策，一線城市以進促穩訊號強烈》
對外發佈時間：2024年2月9日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號：S1440519120002
SFC 編號：BPU491
研究助理：李凱
11 北京通州放鬆限購，一線城市限制性政策進一步最佳化
事件
2月6日，北京通州發佈樓市新政，最佳化區域內限購政策。
簡評
北京通州最佳化區域內限購政策。北京通州發佈樓市新政，規定在京具備購房資格的四類家庭可在通州購買一套商品住房。新政是對2015年以來執行的“雙限”政策的最佳化，與之前的政策相比，新政規定在通州落戶和就業的家庭，在新購商品住房時，只要滿足北京整體限購政策要求即可，取消過去需在通州落戶、繳納社保或個稅需滿3年的額外限購條款。
2023年以來，北京持續對購房政策作出最佳化。2023年9月，北京執行“認房不認貸”政策，12月在首付比例、貸款利率、普通住房認定標準三個層面做出政策調整。政策出台後，市場反響積極，9月新房、二手房成交分別環比提高41.1%、27.9%，12月新房、二手房成交分別環比提高36.7%、2.8%。本次通州限購政策作出最佳化後，我們認為有助於促進區域房地產市場的企穩。
城市端房地產政策密集最佳化，未來政策進一步調整依然具備較大空間。繼廣州、上海出台限購最佳化政策之後，北京迅速跟進，在因城施策大背景下，一線城市購房政策密集最佳化。金融政策也進一步發力，截至1月底，170個城市已建立城市房地產融資協調機制，第一批房地產項目“白名單”已推送至銀行，共涉及房地產項目3218個，保交樓工作加速推進，有助於購房者信心的恢復。
風險提示：房地產行業的風險主要在於銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處築底階段，未來有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高槓桿的房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
報告來源：證券研究報告名稱：《北京通州放鬆限購，一線城市限制性政策進一步最佳化》
對外發佈時間：2024年2月6日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號:s1440519120002
SFC 編號:BPU491
研究助理：李凱
12 滬蘇放鬆限購，因城施策百花齊放
事件
1月30日，上海最佳化限購政策，在本市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。同日，據澎湃新聞報導，蘇州全面取消限購政策。
簡評
上海持續放鬆限購政策，蘇州全面取消限購。上海發佈樓市新政，在本市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。本次政策放鬆將購房資格由家庭放鬆至個人，但購買區域規定為外環外（崇明區除外），外環以內仍按原政策執行。此前上海臨港、金山、青浦、奉賢都針對非戶籍居民放鬆限購政策，本次政策放鬆是對前序政策的再次補充。同日，蘇州取消限購政策，購買新房、二手房不再做購房資格稽核，蘇州於2023年9月已放鬆購買120平米以上商品房的限購，本次政策力度進一步擴大。在政策支援下，區域房地產市場或將企穩。
上海、蘇州寬鬆政策持續出台，市場反應積極。2023年以來，上海持續出台寬鬆政策，9月執行“認房不認貸”，12月在首付比例、按揭利率和普通住宅認定標準方面做出調整，上海樓市在政策支援下反應積極，9月新房、二手房成交分別環比增長13.4%、11.7%，12月新房、二手房成交分別環比增長7.9%、8.5%，全年新房、二手房成交分別同比增長2.3%、12.8%。蘇州2023年多次在限購、限貸方面做出放鬆，全年新房成交同比下降36.8%，二手房成交同比增長27.4%。
上海政策放鬆後，其他一線城市有望跟進。廣州限購放鬆政策出台後， 上海迅速跟進。近期一系列城市調控放鬆政策，都是在住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，強調充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策的大背景下作出的部署。我們預計其他一線城市在限制性政策放鬆方面也有望跟進，但是在具體的放鬆工具選擇上或將有差異。
風險提示：
房地產行業的風險主要在於銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處築底階段，未來有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高槓桿的房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
報告來源：證券研究報告名稱：《滬蘇放鬆限購，因城施策百花齊放》
對外發佈時間：2024年1月30日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號:s1440519120002
SFC 編號:BPU491
研究助理：李凱
13 廣州限購放鬆力度大，政策密集最佳化後市值得期待
事件
1月27日，廣州市政府發佈《關於進一步最佳化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出在限購區內，購買120㎡以上（不含120㎡）住房，不納入限購範圍；限購區內租賃或掛牌住房，可相應核減購房時的家庭住房套數。
簡評
廣州此次限購放鬆力度較大。早在2023年9月20日，廣州便擴大非限購區範圍，將黃埔、番禺、花都取消限購，全市限購區域僅為越秀、海珠、天河、荔灣、南沙及白雲南部。此次政策的再一次調整，意味著在限購區域內購買120㎡以上住房將不再受戶籍、持有房屋數量的限制，僅限購區域內120㎡及以下的住房購買仍存套數限制。此外，政策提出的租賃或掛牌核減住房套數，也較大程度降低了購房者購買限購住房的難度。
廣州政策持續最佳化，效果逐步釋放。2023年以來，廣州頻繁最佳化調控政策，尤其是724政治局會議後，逐步對房貸套數認定、首付比例及房貸利率、限購區域等多項核心調控政策進行最佳化。政策效果釋放較為明顯，廣州新建及二手商品住宅總計成交量由8月份的1.1萬套逐月增長至12月的1.4萬套；2023年新建商品住宅共成交7.2萬套，同比增長1.4%，二手住宅共成交8.7萬套，同比增長29.9%。
其他一線城市有望跟進，行業供需政策密集最佳化。廣州的政策最佳化速度在一線城市中領先，先前北上深在認房不認貸、首付比例及貸款利率等核心調控政策上跟進最佳化，此次也有望跟進對限購政策進行調整。此外，近期央行、金管局、住建部均發聲大力支援房地產行業融資，包括經營性物業貸可用於償還房企的存量貸款、最佳化個人住房貸款、加快推進城市房地產融資協調機制等，行業供需兩端政策密集最佳化，有望形成合力，推動市場企穩復甦，核心城市新房及二手房市場有望率先修復。
風險提示：房地產行業的風險主要在於銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處築底階段，未來有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高槓桿的房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
報告來源：證券研究報告名稱：《廣州限購放鬆力度大，政策密集最佳化後市值得期待》
對外發佈時間：2024年1月28日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號：S1440519120002
SFC 編號：BPU491
14 尋求先立後破，聚焦三大工程 ——中央經濟工作會議點評
核心觀點：會議要求明年要穩中求進、先立後破，多出有利於穩預期、穩增長、穩就業的政策，針對房地產行業當前的問題，一方面延續此前的政策思路，積極穩妥化解風險，促進行業信用恢復，以及最佳化調整房地產政策，著力擴大需求，另一方面則不斷完善相關基礎性制度，加快建構新發展格局，建立房地產發展新模式。會議指出加快推進 “三大工程”。我們認為，“三大工程”建設將成為建構房地產新發展模式的重要手段，推進中國住房制度向市場加保障雙軌制轉變，以滿足多層次的住房需求。同時，通過“三大工程”建設將有效拉動房地產投資，推動市場修復築底。
事件：
中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行，會議表示積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快建構房地產發展新模式。
簡評：
先立後破，建構房地產新發展模式。會議指出當前經濟的主要問題是有效需求不足、部分行業產能過剩、社會預期偏弱、風險隱患仍然較多，對於房地產行業，在7月24日的政治局會議中即指出供求關係已經發生重大變化。會議要求明年要穩中求進、先立後破，多出有利於穩預期、穩增長、穩就業的政策，針對房地產行業當前的問題，一方面延續此前的政策思路，積極穩妥化解風險，促進行業信用恢復，以及最佳化調整房地產政策，著力擴大需求，另一方面則不斷完善相關基礎性制度，加快建構新發展格局，建立房地產發展新模式。
聚焦“三大工程”，推動市場修復築底。會議指出加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。我們認為，“三大工程”建設將成為建構房地產新發展模式的重要手段，推進中國住房制度向市場加保障雙軌制轉變，以滿足多層次的住房需求。同時，通過“三大工程”建設將有效拉動房地產投資，推動市場修復築底。
投資建議：建議聚焦需求修復和城中村改造兩條主線進行投資佈局。持續的政策支援下，行業信用有望修復，核心城市的市場將率先復甦。
風險提示：房地產行業的風險主要在於銷售及結轉可能不及預期：1、銷售不及預期，我們關注的重點城市周度銷售面積仍處於較低位置，銷售仍在底部區域，未來依舊有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高槓桿的民營房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
報告來源：證券研究報告名稱：《尋求先立後破，聚焦三大工程 ——中央經濟工作會議點評》
對外發佈時間：2023年12月13日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
15 房地產2024年投資策略報告：聚焦三大工程，靜待需求修復
核心觀點：2023年以來行業需求及融資端政策持續發力，房企信用修復在2024年也有望提速，促進需求企穩回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施在內的三大重點工程建設，成為建構房地產新發展模式的抓手、助力市場修復築底。考慮城中村改造與保障房建設帶來的增量，預計2024年全國商品房銷售面積、地產開發投資、新開工面積、竣工面積的增速分別為-4.9%/-7.6%/-10.0%/+4.0%。中長期來看，中國住宅年需求中樞約9億平。此外，三大工程有望為物管行業帶來559億元/年的增量。投資建議投資人聚焦需求修復和城中村改造兩條主線。
信用修復與三大工程將共同推動市場修復築底。2023年以來行業需求及融資端政策持續發力，房企信用修復在2024年也有望提速，促進樓市需求回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施在內的三大工程建設，是建構房地產新發展模式的重要抓手，並將在2024年進一步支撐市場需求和投資開工。2024年城中村改造為投資、新開工提供增量，保障房建設為銷售、投資、開竣工提供增量。在信用修復與兩大工程的加持下，我們預計2024年全國商品房銷售面積、房地產開發投資額、新開工面積的降幅較2023年收窄，分別為-4.9%/-7.6%/-10.0%。保交樓的持續推進也將使竣工面積增長保持在4%左右的水平。
中長期住宅每年新增需求中樞約9億平，目前已基本接近。中長期來看，中國城鎮化率和核心城市人均居住面積仍有增長空間，人口增長率下降背景下城市間人口流動加速。我們分別通過需求分拆的視角和人口流動視角對行業需求進行預測，測算得到每年潛在的住宅新增需求為8.2-10.3億平，中樞約9億平。
三大工程為物管行業帶來新發展機遇。其中，保障性住房的物管服務業務有望加快發展，城中村改造為物管企業打開新的業務空間，“平急兩用”基礎設施建設利好具備公建及城市空間服務能力的企業。城中村改造作為保障房與“平急兩用”基礎設施建設的重要手段，我們測算其將為物管行業帶來559億元/年的增量，其中基礎物管增量約360億元/年，增值服務增量約199億元/年。
建議聚焦需求修復和城中村改造兩條主線進行投資佈局。持續的政策支援下，行業信用有望修復，核心城市的市場將率先復甦。
風險提示：
1、城中村改造的風險在於資金籌措不及預期，土地出讓困難，銷售持續低迷等：1、銷售不及預期：我們關注的重點城市周度銷售面積同比仍然為負，銷售仍在底部區域，未來依舊有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、資金籌措不及預期：房地產企業信用擴張仍存在阻滯現象，儘管央企及地方國有房企融資能力較強，投入城中村改造的資金規模仍需要跟蹤，同時其他管道包括民間資本的參與，也可能不及預期；3、土地出讓不及預期：城中村改造部分採用拆除重建的模式進行，其拆除後的淨地出讓情況將會影響到地方政府和企業的動力，在當前全國範圍土地出讓金仍有下滑，需要關注土地市場出讓情況。
2、房地產行業的風險主要在於銷售及結轉可能不及預期：1、銷售不及預期，我們關注的重點城市周度銷售面積仍處於較低位置，銷售仍在底部區域，未來依舊有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高槓桿的民營房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
3、經營服務行業的風險主要在於：1、行業內競爭加劇導致外拓受阻及母公司交付可能不及預期三個方面：1、物管行業嚴重依賴線下場景，疫情會造成較為嚴重的影響；2、伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業內公司從增量增長轉向存量小區、單位競爭，競爭加劇可能導致部分公司增速放緩、利潤率下降；3施工進緩慢度，進而影響結轉處理程序，或會導致母公司的交付不及預期。4、輕資產模式企業遭遇對手方違約，品牌商譽減值風險。5、代建、C-REITs等成長市場不確定性風險。
報告來源：證券研究報告名稱：《房地產2024年投資策略報告：聚焦三大工程，靜待需求修復》
對外發佈時間：2023年12月3日
報告發佈機構：中信建投證券股份有限公司
本報告分析師：
竺勁 SAC 編號:S1440519120002
SFC 編號:BPU491
黃嘯天 SAC 編號:S1440520070013
(中信建投證券研究)