【澤平宏觀】上海樓市新政來了！房子能買了嗎？
上海放鬆限購是標誌性事件，顯示北上廣深一線城市也加入了加速鬆綁的行列。我們維持一二線放鬆限購是大勢所趨的判斷。下一步預計北京、深圳、廣州等放鬆限購措施也會陸續推出。
房地產長期看人口，考慮到深圳、杭州、上海等人口流入和購買力情況，這些城市放鬆限購會有部分效果。
在國家政策明朗的情況下，那些率先放鬆限購的城市將率先受益。率先放鬆限購的城市將獲得購買力，樓市活躍以後有助於土地市場的恢復，同時買房落戶有助於城市“搶人大戰”，在人口老齡化少子化的形勢下年輕人口流入對城市發展至關重要。
5月27日，上海非滬籍購屋5年社保變3年，首套首付降至20%、二套首付降至35%，非滬籍單身人士可購外環內二手房等。本次上海進一步放寬了樓市調控政策，較北京、深圳、廣州近期的放鬆力道有所加強。
這次新政放寬了非滬籍居民購屋的社保年限限制，預計將有效提振上海整體房地產市場；非滬籍單身購屋範圍擴大，短期主城區二手房銷售或將提升；首套首付降至20% 、二套首付降至35%，促進剛需及改善需求釋放；首套房貸利率降至3.5%、二套降至3.9%，切實減輕新購房的利息負擔；多子女家庭可加購一套住房，有利於改善型需求進一步釋放。
「517」新政標誌房地產政策的歷史性轉折點到來。降低首付比、降低利率、推出3000億再貸款收儲等，國家對於房地產行業去庫存的政策導向已經十分明確，決心很大，為什麼？很大程度上跟地方財政情勢日趨嚴峻有關，土地財政佔地方可支配財力的56% ，影響基層運轉，不僅是經濟問題。上海本次建築市新政具有風向標意義，體現穩地產的重要性與迫切性。
從趨勢來看，未來一線城市取消限購是大勢所趨。上海放鬆了外環內二手房，北京放鬆了五環外，深圳放鬆了非核心區，廣州放鬆了120平方米以上戶型限購。當前樓市表現疲軟，房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱；中長期可考慮在市場企穩後，透過人地掛鉤實現供求平衡。
從當前情勢來看，從銷售、投資等指標來看，房地產市場已經超調，顯著拖累經濟、就業和地方財政。房地產是第一大支柱產業，房地產穩，則經濟穩，就業穩，金融穩。
放鬆限購有用嗎？對一二線城市有部分效果，但從整體而言，目前限制因素是居民支付能力，所以需要住房保障銀行和新一輪經濟刺激計畫之類的措施。收儲庫存用於保障房邁出了重要而正確的一步，3000億再貸款是第一步，未來需要3萬億以上，建立大規模住房保障體系，解決優質房企流動性和地方財政，緩釋金融風險，一舉多得。同時，啟動新一輪經濟刺激計畫，透過超長期國債+QE方式，財政擴張，提振需求，防止資產負債表衰退，啟動經濟復甦。
未來三招可救地產：1）組成房屋銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房；2）全面取消限購；3）降低利率和稅費，包括二套房存量房貸利率，透過降准降低銀行負債成本。
冬天再冷再長，春天也會到來。
中國樓市不會重演日本九十年代，都市化還有很大空間，如果辦法得當，房地產還有解。日本九十年代都市化處理程序結束，人均GDP3萬美元。中國空間很大，需要時間，以時間換空間。傳統經濟軟著陸，新經濟崛起，雙支柱，中國經濟加油！
1 上海樓市新政解讀：力度較大
2024年5月27日，上海市住房城鄉建設管理委等四部門聯合印發《關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出調整最佳化住房限購政策、支援多子女家庭合理住房需求、最佳化住房信貸政策、支援「以舊換新」以及最佳化土地和住房供應等政策措施。相較於調整前，本次新政帶來了以下主要變化：
1）縮短非滬籍居民購屋所需繳納社保或個稅年限至3年：非滬籍居民購屋所需繳納社保或個稅年限從「連續繳納滿5年及以上」調整為「連續繳納滿3年及以上」。社保5年改3年，放寬了限購要求的社保、個稅年限，主要吸引本地符合購屋條件僅社保年限不足的族群。
2）擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域：非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房（此前為外環以外的新房與二手房）；將非滬籍人才購屋區域，由限定的產業片區擴大至所在區域全域。非滬籍單身人士可在外環內購二手房，提振主城區二手房市場，打通改善團體「賣舊買新」的置換路徑。
3）取消離婚購屋合併計算房屋套數規定：對夫妻離異後購屋的，不再依離婚前家庭計算擁有房屋套數。放鬆了離婚後名下無房的人群置業限制標準。
4）支援企業購屋用於職工租住：對企業購買小戶型二手房屋用於員工租住的，不再限定購買房屋套數。有利於專門收購小戶型二手拿來做租房的群體，可以公司名義大規模收購，但整體影響有限。
5）支援多子女家庭購屋：二孩及以上的多子女家庭可再購買1套住房，目前多子女家庭最多可購買3套住房。對於手邊已有2套房的多子女家庭，可在主城區再買一套，不用「賣一買一」。
6）降房貸利率：首套房貸利率下限調整為不低於LPR減45個基點（調整前4.1%、調整後3.5%）；二套房貸利率下限調整為不低於LPR減5個基點（調整前4.5%、調整後3.9%），自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦等6個行政區二套房貸利率下限調整為不低於LPR減5個基點（調整前4.4%、調整後3.7% ）。商業房貸利率下降，實際減輕新購屋的利息負擔，但3個字頭的房貸利率仍有下調空間。
7）降房貸首付比：首套最低首付比調整為不低於20%（調整前30%）；二套最低首付比調整為不低於35%（調整前50%），自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦等6個行政區二套最低首付比調整為不低於30%（調整前40%）。首套首付下調1成，促進目前首付不足但收入預期穩定的剛需購房；二套首付下調1.5成，促進改善型需求釋放，但在居民收入、就業預期偏弱背景下影響有限。
上海本次樓市新政具有風向標意義，是對國家政策的回應與貫徹，體現穩地產的重要性。「517」新政出台以來，國家對於房地產業去庫存的政策導向已經十分明確。這次上海房地產限購放鬆，訊號意義明顯，一線城市未來應該逐步放鬆限購，未來購屋資格可能不僅只對繳納社保的本地居民，甚至對外地居民放鬆限購，達成全面放鬆。
2 一線城市放寬限購是大勢所趨：必要性與迫切性
2024年5月27日上海再次放鬆了限購，至今，北京放鬆了五環外，深圳放鬆了非核心區，廣州放鬆了120平方米以上戶型限購。
一二線城市全面放鬆限購是大勢所趨，我們認為有五個核心理由：
1）限購政策本是房地產市場過熱時期推出的臨時性政策，如今抑制了剛需及改善型需求。放開限購，意味著讓過緊的房地產市場回歸正常市場狀況，接受供需調節，並非激起泡沫與過熱的「刺激性措施」。中長期可考慮在市場穩定後，透過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，透過人地掛鉤實現供需平衡，避免熱點城市房價暴漲。
2）放開一線城市限購，帶來正面的政策訊號，可提振市場整體信心。化解房地產困境的關鍵在於需求端信心恢復，信心提振才能帶動銷售回溫。目前中國對住宅市場較冷、購買力較弱區域，包括部分一線城市的非核心區已放鬆限購，但提振效果有限。一線城市核心區域的樓市，是全國房地產市場的風向標，聚集了相對旺盛的住宅購買力，放開限購，能夠有效提振需求端信心。
3）去庫存，穩房價、穩定市場、穩健經濟。房地產市場進入存量房主導時代後面臨調整分化，要消化先前的高房價、高庫存、高槓桿。房地產是國民經濟第一大支柱產業，事關經濟復原、金融風險，房地產穩，則經濟穩。中國一線城市目前成交量價、庫存積壓情況同樣不容樂觀，但一線城市的住房潛在需求高，對於全國投資置業人群有較強吸引力，全面放開限購帶來銷售提振，有利於去庫存、穩房價、穩定市場、恢復經濟。
4）讓國人置業的強大購買力留在國內，為中國經濟復甦貢獻力量。中國人的強大購買力在過去兩年惠及全球大都會的房市，在東京、倫敦、紐約、洛杉磯等城市，中國人是最大的外國房產購買群體。中國一線城市核心區域的樓市，是全國房地產市場的風向標，聚集了相對旺盛的住宅購買力，但在限制性政策約束下，導致肥水流入外人田。全面開放一線城市限購，能滿足中國居民的合理住房需求，有效提振需求端信心。
5）從國際經驗來看，海外典型國家核心城市房地產市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，透過價格和稅收調節，而非人為的行政手段。人口和產業持續向大都會圈、城市群集聚是已開發國家的共同經驗，核心城市樓市不限購，遵循人口流動規律，有利於促進人才流動並提升城市競爭力。 （參考《一線城市該不該放限購？》）
3 放鬆限購之外，關鍵在於提升居民支付能力
目前房地產業不只需要簡單的“放鬆限購”，核心限制因素還有居民支付問題、預期問題。在房地產存量時代，庫存積壓，成交量價格回升需要更多時間和政策誘因。要取代舊的「房地產-土地財政-金融」循環，必須引入「新」一輪經濟刺激計劃，透過財政擴張帶動包括房地產投資在內的整體投資回暖和經濟復甦，配合住房銀行收儲，穩樓市，穩經濟，利民生。
我們先前倡導的成立住房保障銀行、政府收儲存量房用作保障房（請參考《關於組建住房銀行的構想》 )正在落地，這是解決房地產困境的有效路徑，3000億元或是初步嘗試，後續政策力道還需繼續加碼。
當前樓市成交低迷、地方財政壓力較大，地方政府保交大樓、收購商品住房，心有餘而力不足。政府收儲模式，錢從哪裡來？由央行設立專項用於收購商品房的再貸款，地方政府以收購的商品房為抵押，向國有商業銀行申請低息貸款，商業銀行向央行申請再貸款，即類PSL，地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企。
政府收儲模式，利於去庫存、救房、救樓市、利財政、利民生。房企拿到資金，緩解現金流壓力，一方面用於拿地，利多地方財政；另一方面興建房屋、防止爛尾，利多民生。地方政府將保障房租賃獲得收入，按時向商業銀行還款，同時，透過收購存量房減少市場供給，達到去庫存目標，促進行業健康發展，穩經濟。此外，批量收購轉保障房，興建中國版組屋，一舉多得。
推出「新」一輪經濟刺激計畫對沖經濟運行壓力，解決當前地方財政和企業居民收入問題（請參考《是該啟動「新」一輪經濟刺激了》 ) 。 「新」一輪經濟刺激，即透過財政擴張，配合貨幣寬鬆，擴大需求，帶動就業，拉動經濟成長，同時加大對新經濟、新質生產力的支持力度，提升長期競爭力。關鍵在“新”，調整投資領域，發行超長期國債重點支持新基建項目，更多投向新經濟、新質生產力領域，如新能源、人工智慧、數位經濟等，而不是簡單重走老路，導致過剩浪費。
4 房地產穩健經濟穩，國民經濟第一大支柱產業
房地產是中國第一大支柱產業，關聯60多個相關產業，數千萬就業，要全面看待房地產對經濟、土地財政的重要角色。
1）房地產是國民經濟的重要支柱。自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業。 2000-2020年房地產業增加價值佔GDP比重由4.1%增至7.2%，受產業下行期、供需關係發生重大變動影響，2023年房地產業佔GDP比例下調至5.8%。一般而言，在經濟中佔比超5%的產業可以成為經濟的支柱產業。
2）房地產佔固定資產投資比重五分之一以上。 2000-2023年間，房地產開發投資從4,902億元到11兆元，年均復合成長率為14.5%。房地產開發投資佔固定資產投資的比重從14.9%到22.0%，這意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5以上投入了房地產業。
3）房地產帶動數十個上下游產業鏈產值。房地產透過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等製造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游產業鏈GDP10.0兆元、直接拉動上下游產業鏈GDP2.4兆元。
4）房地產相關收入佔地方財力三成。在土地財政制度設計中，地方政府依賴土地財政，房地產的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。 2012-2019年土地出讓所得及房地產專案稅合計佔地方財政收入從27.1%上升至35.6%，後降至2022年的26.0%。
5）房地產業直接解決中國實體經濟就業近1,300萬人。房地產業解決中國實體經濟大量就業，雖然近兩年房地產業面臨重大調整，但物業從業人數仍逆勢成長。 2004-2018年中國房地產業從業人數由396萬增至1,264萬，預估至2023年中國房地產從業人數將達1,300萬。房地產的完全消耗需求帶動了商業、建築等後周期產業，同時也帶動了關聯產業吸收人員就業，能夠帶動上下游多個產業平均8%的就業彈性變化。
5 短期三招可救地產，長期「五大核心」建構房地產新模式
我們先前提出，三招可救當前地產，房地產是第一大支柱產業，房地產穩，則經濟穩，就業穩，金融穩。
1）組成房屋保障銀行，收購開發商庫存。建立專款收購開發商土地、商品房庫存，開發商拿到資金限定必須保交大樓，這樣可以防止爛尾，避免讓購屋者承擔地產調整的風險。房企回款有多餘資金，可以用於拿地，土地財政因此恢復，地方債務壓力得以緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用於租賃房保障房，有助於改善民生，原本開發商手裡有很多庫存，如果額外再新增供地用於租賃房，將導致巨大的浪費，一舉多得。
2）全面取消限購，回歸市場化。現在市場低迷，是取消限購的良機，已開發國家對國內居民沒有限購措施，都是透過價格和稅收調節，而不是人為的行政手段，違背市場經濟。一二線市場如果活躍起來，可以透過多貢獻土地財政、稅費拉動經濟成長。在當前產業持續低迷背景下，取消限購短期將促進房地產築底回升；中長期可考慮在市場企穩後，透過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，透過人地掛鉤實現供需平衡，一舉兩得。
3）持續大幅降息減少購屋成本，為居民減負。貨幣政策部門透過定向降准等支援銀行降低負債成本。現在實際利率偏高，應該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反應很好，二套的也應該降低，這是善政。
長期看，以「城市群策略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉」為核心加快建構房地產新模式。
如果採取長短相結合措施，可望促進房地產軟著陸，為中國經濟復甦和就業貢獻力量。 (澤平宏觀)