從首付7.5%到“氣球貸”重出江湖！次貸危機要來了？

“明斯基時刻”，即資產價格崩潰的時刻，表示的是市場繁榮與衰退之間的轉折點。

明斯基觀點主要是經濟長時期穩定可能導致債務增加、槓桿比率上升，進而從內部滋生爆發金融危機和陷入漫長去槓桿化週期的風險。

——百度百科“明斯基時刻”

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人有多大膽，地有多大產。

這還不到一個月，“517樓市新政”已經出現了版本更新。

在新版本裡，部分城市的首付最低比例已經從15%降到了7.5%。

首付7.5%，那可是13倍槓桿背30年。

買入的，還是價格正處於下降通道的、長期上存在折舊屬性的資產。

真的勇士，敢於面對不斷下跌的房價，敢於背上一眼看不到頭的房貸。

相比之下，加槓桿買比特幣，都只能算是保守理財。

除了在首付端做文章，房貸上也是昏招頻出出現了金融創新。

此前被明令禁止的氣球貸，重出江湖。

所謂氣球貸，就是循環授信下先息後本。

簡單地說，就是前期只還利息，後期一次性還上剩餘本金。

前期還得少，後期還得多，跟氣球一樣，下細上粗。

首付7.5%，意味著手邊沒錢的人也能買房，100萬的房子7萬5就能上車。

氣球貸重出江湖，意味著暫時不咋賺錢的人群也能買房，反正還貸的大頭得十年二十年後再說。

一網打盡。

總而言之，就一個思路：要做到人人有房買，家家有貸還，大家都有光明的未來。

杜甫夢想中的“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”

你看，這不就實現了嗎？

當然，你也不必擔心全民上槓桿會導致系統性風險。

因為多地官方已經明確，存量房貸利率（具體來說，是房貸加點）不會調整。

你看，那些21年買房被套牢的朋友，要麼提前還貸，要麼咬著牙繼續還高額房貸，這金融風險這不一下子就下來了嗎？

新購房者歲月靜好的背後，是套牢盤們的負重前行。

當然，這只是句玩笑話。

事實上，我國目前的居民槓桿率已經達到了64%，突破了65%的國際警戒線只有一步之遙。

而上頭依然在引導居民部門加槓桿，在這樣的情況下，咱們會像08年的美國一樣，搞出次貸危機嗎？

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我們認為，中國出現08年美國那樣的次貸危機的可能性很小。

為什麼呢？

因為金融風險的最終兜底人不同。

美國當年也是房價大漲、金融機構降槓桿、財政機構開閘放水，一切都和我們很像。

不像的，只有一點：

在美國，如果你斷貸了，你只需要把房子丟給銀行，你們就兩清了。

而在咱們這，銀行對你擁有無限索債權。

舉個例子：

你首付10萬，貸款90萬，買了一棟100萬的房子。你背了兩年貸款，還掉了10萬利息和5萬本金，同時房價暴跌至50萬。

這時你再也撐不住了，決定斷貸。

如果在美國，你把房子丟給銀行後，此事到此為止。

雖然首付的10萬與還貸的15萬全都打了水漂，不過你總算也可以輕裝上陣，工作生活向前看。

而如果在咱們這，即便把房子交給銀行，你還欠銀行：90（貸款總額）-5（已還本金）-50（房屋折價）=35萬元。

兩年裡，你付出了25萬元，結果反而倒欠銀行35萬元。

而這35萬元，你要是不還，你就是老賴。

出不了國，進不了體制，高鐵飛機受限，銀行卡一有錢就被轉走，祖孫三代還不能考公。

發現沒有，同樣是房價暴跌，美國金融體系裡負責兜底的是銀行。

一旦房價批次暴跌，銀行就會出現大量壞賬，進而倒閉。

如果批次銀行倒閉，自然就是金融危機。

而在咱們這，居民是銀行的保護傘。

只有當居民砸鍋賣鐵都還不上賬的時候，這部分房貸才會成為銀行的壞賬。

而居民兜底，銀行就不容易出現大量壞賬，出現金融危機的可能性就大大降低。

遙遙領先。

只不過，“命運的一切餽贈，早已經在暗中標好了價格”。

居民部門承壓的結果，就是內需越來越差、生育率越來越低。

就像韓國，當年在房價和生育率中選擇了保房價，代價就是年輕人越來越絕望。

目前，韓國的生育率世界倒數第一。聯合國預測，到世紀末，韓國的人口將從現在的5200萬下跌至2600萬。

甚至有可能成為有史以來第一個因為生育率太低而亡國絕種的民族。

別覺得這離我們很遙遠，現在上海的總和生育率，已經遠遠低於韓國了。

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然而，即便我們選擇讓居民部門上槓桿、擔風險，但房價的走勢卻並不一定會好。

排除通脹因素後的房價下跌，是注定的。

任何商品的售價，最終只受供需曲線影響。

在供給端，房屋不像被吃掉的實物或者被淘汰的手機。

它永遠不會消失，只會越來越多。

何況，地方政府不可能迅速戒斷土地財政，甚至新房的供給曲線都不會迅速下壓。

而在需求端，由於人口長期負增長，居民整體對房屋的需求只會越來越低。

甚至，僅僅只是當下地房屋空置率，都觸目驚心。

中金等機構估算，目前全國房屋的空置率在10%-30%左右，這個數字未來只會越來越高。

更重要的是，房產和什麼蘭州拉麵蘋果手機不一樣，它將在極大程度上影響一個家庭的資產組態。

在繁榮週期，人們會追求資產的最大化，比如高利率加槓桿買房。

而在衰退週期，人們會追求債務的最小化，比如不借貸或提前還貸。

上頭再怎麼引導居民部門上槓桿，恐怕最後的影響也有限。

客觀經濟規律，不以任何人或任何集體的意志為轉移。

咱們現在做的，是在榨乾土地財政的最後價值，然後梭哈製造業升級。

因為經濟發展三要素中，勞動力和資本是別想了，能努把力的，就是儘可能提高全要素生產率。

只是，天下沒有不散的筵席，也沒有不破的泡沫。

每一次選擇用吹大泡泡的方式來延後泡沫破滅，都會讓泡沫真正破滅的後果，變得更加嚴重。 (派克斯研究院)