下跌約32%，上海這類房產也撐不住了？

根據中原地產研究院資料，2024年5月，上海豪宅供應1549套，預計6月豪宅市場，依舊呈現二手豪宅市場稀缺產品穩定出貨，新房放量熱度聚集的狀態。

成交方面，5月上海全市豪宅成交410套，環比下跌31.32%。新房成交341套，二手成交69套。

預計6月新房豪宅供求有明顯回升，風貌別墅類產品的入市逐步突破限價，二手豪宅成交量也將穩步回升。

5月初，上海就開啟的市中心二手豪宅以價換量的趨勢，很多板塊的豪宅項目二手掛牌成交價格開啟與之前外環外二手房不斷刷新低價的處理程序，具體來看看目前上海市中心豪宅跌幅到底有多深。

1、新天地板塊，跌幅近25%

復興龍御二期5月成交了一套184平，成交價3588萬，單價19.5萬/平。2月份成交的一套也只有19.2萬/平。而在高峰期的時候，復興的價格都是25萬/平朝上的。算下來跌了22%。

要知道在新天地板塊，翠4、翠5一直為區域的價格標竿，而邊上的中海建國裡與復興瓏御的價格一般參照的是翠1、翠2、翠3的二手價格；區域內項目之間的鄙視鏈是非常顯著的；而現在復興瓏御最近的二手成交價格已經低於20萬/㎡以下；那就意味著今年3月熱銷的中海順昌玖里超高層除去稅費與交易成本，目前已經幾乎不賺錢了。

實際是現在復興瓏御的掛牌價格也全面下來了。

低樓層掛牌價18萬/平，中樓層掛牌價18.9萬/平。意味著如果成交，價格還會進一步走低。至少是25%以上的跌幅。

2、黃浦濱江板塊，跌幅近30%

5月綠城黃浦灣有2套低區和一套高區的成交。低區兩套284平，成交價分別是：1#303，3700萬，12.9萬/平；1#503，3900萬，13.6萬/平。

某家上2022年成交的同戶型，要5650萬，單價19.9萬/平。現在的價格直接跌了32%。

高區成交的那套，234平，4700萬，19.7萬/平。對比某家上的最高成交價，跌了22%。

3、世博濱江板塊，跌幅33%

融創濱江壹號院5月成交一套293平，總價4000萬，單價13.6萬/平。融創在某家上最高成交價單價高達20萬/平。按照這個比較跌了33%。

目前黃浦比價核心的區域，除了新天地與老西門部分項目還有倒掛之外，其他基本已經不存在一二手倒掛現象了。

4、徐匯濱江，跌幅27%

雲錦東方現在已經開始回呼價格了，小區樓層比較差的，現在16萬單價就往外掛。

2023年有兩套470平，單價在26.6萬/平和28.9萬/平。按最高單價計算，雲錦東方也跌了27%。

同區域的海珀旭輝則是直接躺平了，高區260平的單價16萬/平，直接從接近21萬跳水。跌幅22%。

之前新房啟元開盤價17.8萬/平，海珀相當於直接打9折，估計是有可能到8折的。

5、陸家嘴濱江，跌幅20-40%

仁恆濱江園11萬單價就能買到，財富海景花園最低掛牌價10萬，濱江凱旋門15萬掛牌，盛大金磐13萬掛牌。

陸家嘴濱江可謂全面沒落。

成交面積段方面，佔比最高面積段為250-300平，佔比為37.68%

成交量環比方面，250-300平、300-350平、450-500平均環比成交量上漲。

總價段方面，2500-3000萬價段佔比40.58%，為市場主流成交價段。

5月二手豪宅成交板塊榜單如下：

本輪豪宅下跌究其原因無非以下幾方面：

1、目前市區二手豪宅房齡較老，大部分房齡基本在10年以上，建築技術多年的革新，使得這些產品價值下降，本也是情理之中；

2、未來市中心的大批次潛在供應，使原來具備稀缺屬性的產品不再稀缺；

3、受國際環境及國內經濟影響，之前外籍購房的房東開始大量拋盤；

4、市場上目前各項目拋量過大，且夾雜很多的法拍資產，價格打壓形成惡性競爭。

其實都很明顯，上海豪宅海量供應，按照以往豪宅的成交速度，就這兩年開出來的新盤都夠整個市場消化十年。

靜安中凱、翠湖一期、世茂濱江這種樓齡大的；綠城黃浦灣這種周邊環境差的；前灘鴿子籠等等……

往後大機率都要降級降價！

自527上海樓市新政後，豪宅市場“名額”放鬆，但目前整體成交反應仍較為平穩，有待6月進一步觀察。 (上海樓市情報)