根據中原地產研究院資料，2024年5月，上海豪宅供應1549套，預計6月豪宅市場，依舊呈現二手豪宅市場稀缺產品穩定出貨，新房放量熱度聚集的狀態。

成交方面，5月上海全市豪宅成交410套，環比下跌31.32%。新房成交341套，二手成交69套。

預計6月新房豪宅供求有明顯回升，風貌別墅類產品的入市逐步突破限價，二手豪宅成交量也將穩步回升。

5月初，上海就開啟的市中心二手豪宅以價換量的趨勢，很多板塊的豪宅項目二手掛牌成交價格開啟與之前外環外二手房不斷刷新低價的處理程序，具體來看看目前上海市中心豪宅跌幅到底有多深。

復興龍御二期5月成交了一套184平，成交價3588萬，單價19.5萬/平。2月份成交的一套也只有19.2萬/平。而在高峰期的時候，復興的價格都是25萬/平朝上的。算下來跌了22%。

要知道在新天地板塊，翠4、翠5一直為區域的價格標竿，而邊上的中海建國裡與復興瓏御的價格一般參照的是翠1、翠2、翠3的二手價格；區域內項目之間的鄙視鏈是非常顯著的；而現在復興瓏御最近的二手成交價格已經低於20萬/㎡以下；那就意味著今年3月熱銷的中海順昌玖里超高層除去稅費與交易成本，目前已經幾乎不賺錢了。

實際是現在復興瓏御的掛牌價格也全面下來了。

低樓層掛牌價18萬/平，中樓層掛牌價18.9萬/平。意味著如果成交，價格還會進一步走低。至少是25%以上的跌幅。

5月綠城黃浦灣有2套低區和一套高區的成交。低區兩套284平，成交價分別是：1#303，3700萬，12.9萬/平；1#503，3900萬，13.6萬/平。

某家上2022年成交的同戶型，要5650萬，單價19.9萬/平。現在的價格直接跌了32%。

高區成交的那套，234平，4700萬，19.7萬/平。對比某家上的最高成交價，跌了22%。

融創濱江壹號院5月成交一套293平，總價4000萬，單價13.6萬/平。融創在某家上最高成交價單價高達20萬/平。按照這個比較跌了33%。

目前黃浦比價核心的區域，除了新天地與老西門部分項目還有倒掛之外，其他基本已經不存在一二手倒掛現象了。

雲錦東方現在已經開始回呼價格了，小區樓層比較差的，現在16萬單價就往外掛。

2023年有兩套470平，單價在26.6萬/平和28.9萬/平。按最高單價計算，雲錦東方也跌了27%。

同區域的海珀旭輝則是直接躺平了，高區260平的單價16萬/平，直接從接近21萬跳水。跌幅22%。

之前新房啟元開盤價17.8萬/平，海珀相當於直接打9折，估計是有可能到8折的。

仁恆濱江園11萬單價就能買到，財富海景花園最低掛牌價10萬，濱江凱旋門15萬掛牌，盛大金磐13萬掛牌。

成交面積段方面，佔比最高面積段為250-300平，佔比為37.68%

成交量環比方面，250-300平、300-350平、450-500平均環比成交量上漲。

總價段方面，2500-3000萬價段佔比40.58%，為市場主流成交價段。

5月二手豪宅成交板塊榜單如下：

本輪豪宅下跌究其原因無非以下幾方面：

1、目前市區二手豪宅房齡較老，大部分房齡基本在10年以上，建築技術多年的革新，使得這些產品價值下降，本也是情理之中；

2、未來市中心的大批次潛在供應，使原來具備稀缺屬性的產品不再稀缺；

3、受國際環境及國內經濟影響，之前外籍購房的房東開始大量拋盤；

4、市場上目前各項目拋量過大，且夾雜很多的法拍資產，價格打壓形成惡性競爭。

其實都很明顯，上海豪宅海量供應，按照以往豪宅的成交速度，就這兩年開出來的新盤都夠整個市場消化十年。

靜安中凱、翠湖一期、世茂濱江這種樓齡大的；綠城黃浦灣這種周邊環境差的；前灘鴿子籠等等……

自527上海樓市新政後，豪宅市場“名額”放鬆，但目前整體成交反應仍較為平穩，有待6月進一步觀察。   (上海樓市情報)

北京、上海購屋政策調整優化的「靴子」終於落實。

12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監理局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等五部門聯合發布《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

總台記者同時獲悉，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。

1  北京  降首付 、調標準、降利率

北京市目前的政策是，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性房屋貸款還是公積金貸款，均區分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執行不同的首付比例。具體而言，個人購屋首套房，一般住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，一般住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比率為80%。

通知提出，自新規執行之日起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別為50%和40%。同時，貸款最長年資也從25年恢復至30年。

北京目前的普通住宅認定標準，制定於2014年，包含三個面向：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於39600元/平方米或總價低於468萬元，五至六環之間單價低於31680元/平方米或總價低於374.4萬元，六環以外單價低於23760元/平方米或總價低於280.8萬元。

新的普通住宅如何認定？根據通知，仍須滿足三個方面條件：

住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；

單套建築面積在144平方公尺（含）以下；

實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於85000元/平方米，五至六環之間單價低於65000元/平方米，六環以外單價低於45000/平方米。

機構人士預測，執行新標準後，目前市場上可被認定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。

一般住宅認定標準調整後，對購屋人有何好處？記者了解到，在二手房交易中，普通住宅與稅收優惠掛鉤，其中最主要的是增值稅。 依規定，個人出售2年以上的普通住宅，免徵增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額徵收增值稅，稅率為5%。

新購屋的利息負擔也將減輕。記者了解到，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，12月15日起新發放的商業性個人房屋貸款將執行新的利率政策下限。

具體看，城六區首套、二套房利率下限分別為不低於相應期限LPR+10BP（基點）、LPR+60BP；非城六區首套、二套房利率下限分別為不低於相應期限LPR 、LPR+55BP。相較調整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明顯下調。

央行最新公佈的11月LPR報價，5年以上LPR為4.2%。 依此計算，城六區首套房、二套房利率下限分別為4.3%及4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分別為4.2%及4.75%。

2  上海  首套房首付比例調整為不低於30%

上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務局聯合印發《關於調整本市普通住房標準的通知》，規定可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

一、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不到五層的老式公寓、新式裡弄、舊式裡弄等；

二、單套房屋建築面積在144平方公尺以下（含144平方公尺）

首套房首付比例調整為不低於30%

一、首套房屋商業性個人房屋貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低於30%。

二、二套房屋商業性個人房屋貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調整為不低於50%。

同時，為支持推廣「五個新城」及南北轉型重點區域高品質發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實施差異化政策，二套房屋商業性個人房屋貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調整為不低於40%。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

相較於以往標準，新標準一是優化了標準的認定條件，剔除價格標準；二是適度提高了建築面積標準，從140平方公尺提高至144平方公尺。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，普通住房標準關聯了優惠的稅收政策。此調整標準，以房屋物理要素作為認定條件，較大幅度提高一般房屋的覆蓋面，讓更多二手房屋交易享有優惠稅政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準後如變為普通住房，將免徵增值稅（之前非普通住房按差額徵收）；涉及個人所得稅的，核定按總價的1 %徵收（之前非普通住房以總價的2%徵收）。

北上廣深均調整  第二套房貸最低首付比例

廣州最新的政策為，首套房屋商業性個人房屋貸款最低首付比例為不低於30%，利率下限為LPR-10BP；廣州二套房商業性個人房屋貸款最低首付比例為不低於40%，利率下限為LPR+30BP；廣州有兩套房及以上者，暫停發放貸款。新政從9月8日起執行。

11月22日，深圳市住房和建設局發布關於調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告。自11月23日起，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，將深圳市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建築容積率1.0以上（含1.0），且單套房屋套內建築面積120平方公尺以下（含120平方公尺）或單套房屋建築面積144平方公尺以下（含144平方公尺）。除了調整普通住房認定標準外，中國人民銀行深圳市分行同日發布通知，11月23日起調整二套房最低首付比例。二套房屋個人房屋貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

12月14日，北京市住房城鄉建設委、稅務總局北京市稅務局、人民銀行北京市分行、金融監理總局北京監理局、北京住房公積金管理中心聯合印發了《關於調整優化本市普通住房標準和個人房屋貸款政策的通知》。 《通知》提出，降低首付款比例。對於貸款購買首套房屋的居民家庭，最低首付款比例不低於30%。對於貸款購買二套住房的居民家庭，所購住房位於城六區（東城、西城、朝陽、海淀、豐台、石景山區）的，最低首付款比例不低於50%；所購住房位於城六區以外的，最低首付款比例不低於40%。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，本次北京政策優化力道較大，涉及面較廣，從降低購屋成本及購屋門檻全面發力。除了限購政策外，政策基本上一步到位，有利於促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利於二套改善性住房需求。政策優化後，北京房地產市場活躍度可望提升，預計將進一步影響價格預期。（財經國家周刊）

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