•
澤平宏觀—北京樓市新政來了！房子能買了嗎？
導讀
“517”新政標誌房地產政策的歷史性拐點到來，體現出當前穩地產的重要性，關係經濟復甦、地方財政、民生保障等。
一線城市具有“風向標”意義。5.27上海放鬆限購打響一線城市放鬆第一炮（參考《上海樓市新政來了！房子能買了嗎？》）。隨後5.28廣州、深圳跟進。6.26北京房地產新政出台，標誌著四大一線城市全面轉向救市。驗證了我們“一二線放鬆限購是大勢所趨”的判斷。
房地產長期看人口，考慮到北、上、廣、深等城市人口流入和購買力情況，這些城市放鬆限購後市場活躍度短期提升，核心區域銷售去化或加速。
本輪一線城市放鬆具體有哪些措施？5月27日，上海非滬籍購房5年社保變3年，下調首套、二套首付比及利率；5月28日，廣州非本地戶籍家庭2年社保變6個月，下調首套、二套首付，取消房貸利率下限；5月28日，深圳下調首套、二套首付比及利率，力度基本對標上海；6月26日，北京下調首套、二套首付比及利率，力度基本對標上海。
“517”新政、3000億再貸款收儲等，國家對於房地產去庫存的政策導向已經十分明確，決心很大，為什麼？很大程度與地方財政有關，土地財政佔地方可支配財力的56%，這影響到基層運轉，不僅是經濟問題。
從趨勢來看，未來一線城市取消限購是大勢所趨。上海放鬆了外環內二手房，北京放鬆了五環外，深圳放鬆了非核心區，廣州放鬆了120平方米以上戶型限購。當前樓市表現疲弱，房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱；中長期可考慮在市場走穩後，通過人地掛鉤實現供求平衡。（參考《一線城市該不該放開限購？》）
擠牙膏式的政策放鬆，效果是短期脈衝狀的，真正有效的政策放鬆要一鼓作氣提振信心。90年代日本房地產泡沫破滅後，日本政府調控態度不夠堅決、力度不夠強勁，採取擠牙膏式寬鬆，沒能有效阻斷資產價格-銀行信貸-物價水平螺旋式下降，最終產生了慢性通縮。然而，美國面對2008年危機果斷執行措施，實施大規模QE，阻止危機蔓延，經濟很快復甦。
放鬆限購有用嗎？對一二線城市有部分效果，但從整體而言，目前制約因素是居民支付能力，需要住房保障銀行和新一輪經濟刺激計畫之類的措施。收儲庫存用於保障房邁出了重要而正確的一步，未來需要3兆以上，建立大規模住房保障體系，解決優質房企流動性和地方財政，緩釋金融風險，一舉多得。同時，啟動新一輪經濟刺激計畫，防止資產負債表衰退，啟動經濟復甦。（參考《是該啟動“新”一輪經濟刺激了》）
未來三招可救地產：1）組建住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房；2）全面取消限購；3）降低利率和稅費，包括二套房存量房貸利率，通過降准降低銀行負債成本。
如果措施得當，中國樓市不會重演日本九十年代，城鎮化還有很大空間，房地產還有解。日本九十年代城鎮化處理程序結束，人均GDP3萬美元。中國需要以時間換空間。傳統經濟軟著陸，新經濟崛起，雙支柱，中國經濟加油！
正文
1 四大一線城市放鬆新政解讀
1.1 6.26北京放鬆政策解讀
6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等四部門聯合印發《關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。具體來看，北京新政有以下要點：
1）降商業性個人住房貸款首付：首套個人住房貸款最低首付比例從30%調整至20%；二套房則按照五環內、五環外劃分，最低首付比分別為35%、30%。
2）降商業性個人住房貸款利率：首套房貸利率下限調整為不低於LPR減45個基點；二套房貸利率下限，五環內的調整為LPR減5個基點，五環調整為LPR減25個基點。
3）降住房公積金個人住房貸款首付：公積金首套最低首付比調整為不低於20%；二套五環內的，最低首付比不低於35%，二套五環外的，最低首付比不低於30%。
4）支援多子女家庭改善性住房需求。
5）組織開展住房“以舊換新”。
北京本次住房政策調整，同樣是對中國5.17新政的跟進，是全國最後跟進的核心城市。
一方面，降低首付比例明顯降低了購房門檻，首套住房的首付比例降至不低於20%，針對二套住房，五環內最低35%，首付水平基本與上海一致。值得注意的是，此次北京二套首付比不再按照是否城六區劃分，而改為五環內外，更有利於政策落實和執行。與此同時，公積金貸款首付比例與商貸同步調整，有利於促進剛需和改善性住房需求釋放。
北京大幅降低房貸利率，降低購房者置業成本。北京6.26新政後，首套房貸利率下降45至55個基點，二套房貸利率下降65至80個基點，下降幅度較大，將對購房需求釋放產生較大提振。調整後北京執行的首套和二套房貸利率與上海基本一致。
另一方面，北京對二孩及以上家庭購買二套按首套房貸執行，將促進多孩家庭住房需求釋放，帶動市場活躍度進一步提升
最後，北京新政新增支援住房“以舊換新”，有望暢通一二手鏈條。
1.2 5.28廣州放鬆政策解讀
2024年5月28日，廣州最佳化樓市政策。廣州發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》。具體來看，廣州新政有以下要點：
1）非本地戶籍家庭限購放鬆：非廣州戶籍，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、南沙等區買房，社保縮短為6個月。
2）降商業性個人住房貸款首付、利率：首套首付比調整為不低於15%，二套首付比調整為不低於25%；取消利率下限。
3）放鬆限貸：非限購區域內，擁有2套及以上住房並已結清貸款的，又申請貸款購買住房，銀行可靈活把握首付比例和利率。
一方面，廣州5.28新政對限購政策進行最佳化，對於越秀等六大限購區，外地人購房社保繳納年限由2年降至6個月，限購要求明顯降低，廣州目前是一線城市中對社保、個稅連續繳納時長要求最低的城市；
另一方面，廣州對房貸首付、利率方面調降力度最高。本次廣州明確取消房貸利率下限，但未公佈執行的最低利率水平；廣州明確首套、二套首付比例不低於15%、25%，對比來看，本次下調後，廣州首付比例和房貸利率均為一線城市最低，力度較北京、上海、深圳更大。
1.3 5.28深圳放鬆政策解讀
2024年5月28日，深圳接連最佳化樓市政策。據“深圳特區報”消息，自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。具體來看，深圳新政有以下要點：
1）降商業性個人住房貸款首付：首套房個人住房貸款最低首付比由30%降至20%，二套最低首付比由40%降至30%。
2）降商業性個人住房貸款利率：首套房貸利率下限調整為不低於LPR減45個基點；二套房貸利率下限調整為不低於LPR減5個基點。
深圳新政調整有利於降低居民家庭購房門檻，減輕還款負擔，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
1.4 5.27上海放鬆政策解讀
2024年5月27日，上海市住房城鄉建設管理委等四部門聯合印發《關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。具體來看，上海新政有以下要點：
1）非本地戶籍居民限購放鬆：縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限由5年至3年；擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域；
2）降商業性個人住房貸款利率：首套房貸利率下限調整為不低於LPR減45個基點；二套房貸利率下限調整為不低於LPR減5個基點；
3）降商業性個人住房貸款首付：首套最低首付比調整為不低於20%；二套最低首付比調整為不低於35%。
一方面，上海5.27新政對限購政策進行最佳化，社保5年改3年，主要吸引本地符合購房條件僅社保年限不足的群體。
另一方面，上海5.27新政降低首付比例、調降商業房貸利率，切實降低了新購房門檻、減輕新購房的利息負擔。首套首付下調1成，促進目前首付不足但收入預期穩定的剛需購房；二套首付下調1.5成，促進改善型需求釋放。首套房貸利率下降55個基點，二套房貸利率下降35至45個基點，降低購房者置業成本。
2 上海、深圳、廣州新政後市場反饋如何？
從市場表現來看，5.17新政落地後，上海、深圳、廣州均較快跟進落地相關舉措，短期內新房、二手房市場活躍度略有提升，但市場預期仍然較弱。在本輪新政中，僅上海、廣州對於非本地戶籍居民購房限制進行了不同程度放鬆，但對比海外，中國一線城市核心區域購房政策限制依舊嚴格。中國當前房地產市場已經超調，市場信心恢復需要更多的激勵，這就更需要一線城市全面放鬆打動需求。
新政後上海、深圳、廣州市場環比提振明顯，但同比復甦訊號依舊較弱。
商品住宅銷售方面，以2024年5月28日至2024年6月26日期間，新政落地後的近一個月時間的成交來看，上海、廣州、深圳三城商品住宅累計成交100.8、72.6、25.7萬平，環比提升了18.3%、40.5%、29.7%。而此期間北京新政尚未出台，北京商品住宅累計成交37.7萬平，環比僅提升3.0%。同比2023年5月28日至2023年6月26日期間，上海、廣州、深圳三城商品住宅成交同比變化-21.9%、+9.1%、+3.8%，同比復甦訊號依舊較弱，北京則為-41.6%。
二手住宅成交方面，以2024年5月28日至2024年6月26日期間，新政落地後的近一個月時間的成交來看，深圳二手住宅累計成交43.8萬平，環比提升了14.6%。而此期間北京新政雖然尚未出台，但5.17後二手房成交保持一定規模，北京二手住宅累計成交133.0萬平，環比提升17.6%。同比2023年5月28日至2023年6月26日期間，深圳二手住宅成交同比變化+85.8%，同比復甦訊號優於新房市場，北京則為+30.0%。
庫存方面，截至2024年6月21日，北上廣深去化周期分別為28.6、8.4、20.1、23.4個月，除上海外三城去化周期處於較高水平，環比5月同期分別變化了+0.80、+0.08、-2.03、-0.15個月，新政對廣州、深圳庫存去化有一定幫助。同比去年，北上廣深去化周期分別變化了+12.72、+4.19、+5.12、+9.96個月，一線城市庫存整體情況仍需去化，全面放鬆依舊是大勢所趨。
3 一線城市放鬆限購是大勢所趨：必要性和緊迫性
一二線城市全面放鬆限購是大勢所趨，我們認為有五大核心理由：
限購政策本是房地產市場過熱時期出台的臨時性政策，如今抑制了剛需和改善型需求。放開限購，意味著讓過緊的房地產市場回歸正常市場狀況，接受供需調節，並非激起泡沫與過熱的“刺激性措施”。中長期可考慮在市場走穩後，通過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，避免熱點城市房價暴漲。
放開一線城市限購，帶來積極的政策訊號，可提振市場整體信心。化解房地產困境的關鍵在於需求端信心恢復，信心提振才能帶動銷售回暖。當前中國對住宅市場較冷、購買力較弱區域，包括部分一線城市的非核心區已經放鬆限購，但提振效果有限。一線城市核心區域的樓市，是全國房地產市場的風向標，聚集了相對旺盛的住宅購買力，放開限購，能夠有效提振需求端信心。
去庫存，穩房價、穩市場、穩經濟。房地產市場進入存量房主導時代後面臨調整分化，要消化此前的高房價、高庫存、高槓桿。房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟恢復、金融風險，房地產穩，則經濟穩。中國一線城市目前成交量價、庫存積壓情況同樣不容樂觀，但一線城市的住房潛在需求高，對於全國投資置業人群有較強吸引力，全面放開限購帶來銷售提振，有利於去庫存、穩房價、穩市場、恢復經濟。
讓中國人置業的強大購買力留在國內，為中國經濟復甦貢獻力量。中國人的強大購買力在過去兩年惠及全球大都會的房市，在東京、倫敦、紐約、洛杉磯等城市，是最大的外國房產購買群體。中國一線城市核心區域的樓市，是全國房地產市場的風向標，聚集了相對旺盛的住宅購買力，但在限制性政策約束下，導致肥水流入外人田。全面放開一線城市限購，能夠滿足中國居民的合理住房需求，有效提振需求端信心。
從國際經驗看，海外典型國家核心城市房地產市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，通過價格和稅收調節，而非人為的行政手段。人口和產業持續向大都市圈、城市群集聚是發達國家的共同經驗，核心城市樓市不限購，遵循人口流動規律，有利於促進人才流動並提升城市競爭力。
對比海外，中國一線城市如北京的核心區域購房政策則限制明顯較多。目前，京籍單身人士，且名下無房者，限購1套；若京籍已婚家庭，以家庭（夫妻雙方與未成年子女）為單位限購2套；非京籍家庭需滿足連續五年個稅/社保，在北京無房的可限購1套。另外，2024年4月3日後以上家庭、個人均可在五環外加購一套住房。（參考《一線城市該不該放開限購？》）
4 放鬆限購之外，關鍵是提升居民支付能力
目前房地產行業不止需要簡單的“放鬆限購”，核心制約因素還有居民支付問題、預期問題。在房地產存量時代，庫存積壓，成交量價回暖需要更多時間和政策激勵。要替代舊的“房地產-土地財政-金融”循環，必須引入“新”一輪經濟刺激計畫，通過財政擴張帶動包括房地產投資在內的整體投資回暖和經濟復甦，配合住房銀行收儲，穩樓市，穩經濟，利民生。
回顧日本上世紀90年代開始，陷入的“失去的三十年”，1991年日本房地產泡沫破滅後，日本政府調控態度不夠堅決、力度不夠強勁，採取擠牙膏式寬鬆，沒能有效阻斷資產價格-銀行信貸-物價水平螺旋式下降，最終產生了慢性通縮。“資產負債表衰退”、“流動性陷阱”、“‘債務-通縮’循環”從不同角度解釋了日本痛苦的去槓桿“三十年”。
如何避免重蹈覆轍？2008年美國面對金融危機，政策果斷採取措施防止危機蔓延。財政部對問題機構進行注資救助，聯準會向金融體系提供充足的流動性支援，快速將政策利率降至0附近，實施大規模QE。美國股市2009年中旬觸底，物價2010年走穩，經濟快速復甦。保住了居民和企業部門的資產負債表，也就是沒讓企業和居民買單，而是通過貨幣和財政政策進行化解，所以居民有能力消費，企業有能力投資。
對比借鑑2014-2016年房地產周期，放鬆限購限貸僅是政策起點，關鍵一步是恢復居民的消費能力和信心，這又進一步需要恢復資產負債表，進而帶來房地產存量化解和增量需求，從而推動銷售和新開工。2014年4月，部分地方開始放鬆地產限制政策。2014年6月，呼和浩特率先發文全面放開限購，此後各地密集放開限購限貸，此外各地方政策還涉及房貸優惠、購買補貼、落戶放寬等。2014年9月底，僅有北上廣深和三亞五個城市未放開限購政策。隨後，2014-2016年間，大規模推進的新建棚戶區改造、棚改貨幣化安置的過程就是消化庫存、最佳化增量的過程。
我們之前倡導的成立住房保障銀行、政府收儲存量房用作保障房（請參考《關於組建住房銀行的構想》)正在落地，這是解決房地產困境的有效路徑，3000億元或是初步嘗試，後續政策力度還需繼續加碼。
政府收儲模式，利於去庫存、救房企、救樓市、利財政、利民生。房企拿到資金，緩解現金流壓力，一方面用於拿地，利多地方財政；另一方面建設住房、防止爛尾，利多民生。地方政府將保障房租賃獲得收入，按時向商業銀行還款，同時，通過收購存量房減少市場供給，達到去庫存目標，促進行業健康發展，穩經濟。此外，批次收購轉保障房，建設中國版組屋，一舉多得。
推出“新”一輪經濟刺激計畫避險經濟運行壓力，解決當前地方財政和企業居民收入問題（請參考《是該啟動“新”一輪經濟刺激了》) 。“新”一輪經濟刺激，即通過財政擴張，配合貨幣寬鬆，擴大需求，帶動就業，拉動經濟增長，同時加大對新經濟、新質生產力的支援力度，提升長期競爭力。關鍵在“新”，調整投資領域，發行超長期國債重點支援新基建項目，更多投向新經濟、新質生產力領域，如新能源、人工智慧、數字經濟等，而不是簡單重走老路，導致過剩浪費。
5 短期三招可救地產，長期“五大核心”建構房地產新模式
我們此前提出，三招可救當前地產，房地產是第一大支柱產業，房地產穩，則經濟穩，就業穩，金融穩。
組建住房保障銀行，收購開發商庫存。建立專項資金收購開發商土地、商品房庫存，開發商拿到資金限定必須保交樓，這樣可以防止爛尾，避免讓購房者承擔地產調整的風險。房企回款有多餘資金，可以用於拿地，土地財政因此恢復，地方債務壓力得以緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用於租賃房保障房，有助於改善民生，原本開發商手裡有很多庫存，如果額外再新增供地用於租賃房，將導致巨大的浪費，一舉多得。
全面取消限購，回歸市場化。現在市場低迷，是取消限購的良機，發達國家對國內居民沒有限購措施，都是通過價格和稅收調節，而不是人為的行政手段，違背市場經濟。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經濟增長。在當前行業持續低迷背景下，取消限購短期將促進房地產築底回升；中長期可考慮在市場走穩後，通過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，一舉兩得。
持續大幅降息減少購房成本，為居民減負。貨幣政策部門通過定向降准等支援銀行降低負債成本。現在實際利率偏高，應該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心加快建構房地產新模式。
如果採取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復甦和就業貢獻力量。 (澤平宏觀)