半價拋售！這個超大城市，被做空了！

01 半價拋售

李嘉誠，又在半價拋售房子了，這次是在去年晉升為超大城市的東莞。

上半年李嘉誠在其大本營香港，多次大降價拋售。

4月6日開盤的香港的港島南港鐵站項目藍色海岸（Blue Coast），開盤價較同區域其他樓盤價格低了6000港元以上，這一價格被稱為“撈底盤”，與周邊的二手房價相比，相當於打了7折，引發萬人搶房潮。

4月22日，長江實業位於香港沙田半山的豪宅專案名日·九肚山，單位定價也調降了23%至32%。

5月19日，長江實業在香港新界洪水橋推出「#LYOS」住宅項目，包含14套分層單位和14套複式戶，售價最高下調了25%和32%。

這次半價拋售的，是位於東莞的「海逸豪庭」。該項目均價先前銷售均價約2.3萬元-2.4萬元/平方米，高點時期的3萬+，目前打折過後的銷售價格降到了1.4萬元，較之前的均價降了1萬元，較高點時期，降價了超50%。

然而，即便半價拋售，李嘉誠還是大賺，因為該項目是李嘉誠1999年拿的地。

囤地，是李嘉誠在內地的一貫打法。低價買地，拖長開發周期，等待地價上漲，然後賣出套現。

早在2014年，央視就揭露了李嘉誠在內地的一系列囤地行為。

依照大陸的規定，開發商拿地未動工開發滿一年的，依照土地出讓或劃撥價款的20%徵繳土地閒置費。未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。

但李嘉誠鑽空子，每次拿地只開發一點點，拖長開發周期，如此便可以避免土地被收回的局面。

利用這種打法，李嘉誠在內地賺得盆滿缽滿。

2004年李嘉誠以1.2萬元/平米拿下上海世紀匯廣場，2016年作價200億元賣給了人壽保險，獲利124億港元。

2001年李嘉誠以7億元拿下北京逸翠園二期項目，2019年成價90億元賣出。

2004年李嘉誠以1,030元/平方公尺樓面價、總價21.35億元拿下成都南城都匯項目，2023年以78.47億元賣出，獲得收入38.11億元，

2011年李嘉誠以19億元獲得大連西港區黑嘴子碼頭商住地塊，2019年以40億元賣給了融創中國。

02 李嘉誠做空東莞背後

和其他項目連著土地打包賣出操作不同的是，這次李嘉誠半價賣出東莞海逸豪庭項目，只是賣房，而不是賣土地。

主要是因為，當下內陸土地市場一片肅殺。

2021年全國賣地收入8.7兆，2022年降至66854億元，2023年只有57,996億元，相較於高點時期，下跌了33.38%。

進入2024年，趨勢並沒有改變。財政部6月24日公佈的數據顯示：

2024年前5個月，全國賣地收入1.28兆元，較去年同期下降14%。

2024年即將過半，5個月賣地收入只有1.28兆，每月均賣地收入只有2,560億元。

而東莞上半年商住地塊，顆粒無收。

這樣的背景下，即便想賣地也賣不出，所以只能退而求其次賣房。

但當下的內地環境，房子不好賣。

合富研究院數據，2024年上半年，東莞共成交8,129套新房，較去年同期下跌39%，為近6年來新低。

想要快速賣房，只有降價讓利一個辦法。目前各城市的新房與二手房價格都卷瘋了，誰讓利更多誰更有誠意，誰就賣得更好。

以東莞來說，本號4月根據東莞住建局公佈最近三年網簽數據，總結出了許多有趣的數據：

第一，發現東莞的二手房均價見頂於2023年4月份，當時東莞的二手房均價高達24334元/平方米，如今跌至18348元/平方米，相比於高點，跌去了24.6%。

第二，當時東莞房價最高片區的松山湖高新區價格逼近4.5萬元，7萬單價以上的樓盤，不在少數。此外，長安、虎門這些熱門板塊的房價，也是動輒4萬多。

到目前，松山湖高新區、長安均價比起高點，跌去了十分之一，虎門跌去了四分之一。

第三，東莞房價高點時期，城區四街道+兩鎮均價都在2萬以上，南城更是接近3.5萬元，如今只有3個在兩萬之上，三個跌破了兩萬。

第四，高點時期，東莞1個高新區均價在4萬之上，兩個街道與鎮均價在3萬之上，13個街道與鎮均價在2萬以上，18個鎮均價在2萬以下。

如今，4萬以上的片區，仍是松山湖高新區。 3萬以上的街道與鎮，0個。 2萬以上的街道與鎮，5個。 26個鎮均價在2萬以下，也即「1」字打頭。

其中還有兩個鎮的均價，跌破了萬元。石龍鎮從1.15萬元/平方米跌至0.89萬元/平方米，謝崗鎮從1.47萬元跌至0.77萬元。

第五，從跌幅角度來看，臨深片區的樟木頭鎮、水鄉新城片區的麻湧鎮、東部產業園區的謝崗鎮，均價均腰斬，跌幅分別高達57.6%、52.6%、47.5%。

03 什麼訊號

儘管老李的行為，讓人反感。但其精準的踩點，不得不讓人佩服其作為老油條的毒辣眼光。

早在2019年年初，李嘉誠就公開表達過自己的觀點，“2019年經濟形勢非常複雜，許多國家GDP增長放緩，對全球經濟前景要保持警惕，今年千萬別炒房。”

同一年，大佬王健林更是發表更決絕的目標：告別房地產，一平方公尺開發也不能有。

王健林有兩個理由，一是房地產是強周期性產業，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業死掉。

二是房子不是快消品，房地產的現金流不遠。有些企業在房地產業活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷售萎縮後，產業裡的企業數就會大幅減少。

2019年，美團王興表示：2019年是最近10年最糟糕的一年，也是未來10年最好的一年。

2022年8月，華為掌舵人任正非發表了一份內部演說《整個公司的經營方針要從追求規模轉向追求利潤和現金流》，提出：

全球經濟將面臨衰退、消費能力下降的情況，華為應改變思維和經營方針，從追求規模轉向追求利潤和現金流，保證渡過未來三年的危機。 「把活下來當作最主要綱領，邊緣業務全線收縮和關閉，把寒氣傳遞給每個人……我們要看到公司面臨的困難以及未來的困難，未來十年應該是一個非常痛苦的歷史時期，全球經濟會持續衰退。

大佬站們得高看得遠，該死，居然看得這麼準。但這些如同暮鼓晨鐘的話語，在當時又能驚醒多少山河名利客？

叫醒了的，都見好就收，賣了高點。而怎麼都叫不醒的裝睡人，則讓自己當年憑運氣賺到的錢這幾年憑藉實力吐了出來。

本號在今年的文章中曾多次強調，本輪調整周期不會短。

當下的樓市，已經進入了調整深水區。

所以，本號再次強調一下，當下買房賣房的觀點，適用於所有城市：

第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。

第二，至於只有一間套房的中產階級家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。

第三，買房方面，沒有硬需求，沒有急需求，尤其是買房需要加槓桿的人群，可以延後。

第四，對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，又特別想買，可以買，但需要做好承受房價下跌的心理準備，這是認知。 （城市財經）