#東莞
中國最長的跨市地鐵,要來了
不是一城,勝似一城。01 最長的跨市地鐵,要來了。剛剛,東莞地鐵1號線正式開通運行,這座“雙萬之城”終於迎來第二條地鐵,真正連線成網。早在2016年,東莞首條地鐵(2號線)就已開通,但在同年完成立項的1號線,歷經10年終於修成正果。對於一個不設區縣、只有鎮街、多中心模式且城區人口超千萬的“直筒子市”來說,一條地鐵難以形成網路效應,新線可謂及時雨。與市內交通相比,新線更重要的意義在於——打通廣深地鐵網路。根據規劃,東莞1號線向西將與廣州5號線、向東與深圳6號線支線打通,連通兩大一線城市。目前,廣州與佛山已有三條地鐵貫通,深圳地鐵未來將延伸到惠州,大灣區的跨市地鐵網開始全面貫通。在不遠的將來,大灣區將有一條連接“佛山-廣州-東莞-深圳-惠州”5市的超級地鐵網路。不僅距離最長、連接城市最多,更重要的是所經之處,無一不是城市中心。四大兆城市,從西到東,“佛山千燈湖—廣州珠江新城—東莞松山湖—深圳科學城”核心區將會一線直連。如果加上城際鐵路等“大號地鐵”,以廣州為中心,西連佛山、肇慶、清遠,東通東莞、深圳、惠州,南接中山、珠海的超級軌道交通網路,正在逐步成形。超級地鐵塑造不只是基建硬聯通,更是人流、物流、資訊流、資金流、資料流的高度融通。02 基建飽和時代,大灣區為何還要建地鐵?過去幾年,地鐵審批全面收緊,三四線城市“地鐵夢”就此擱淺,就連一二線地鐵規劃也全面縮水。究其原因,人口大盤見頂,房地產開發熱潮已過,城鎮化增長放緩,城市發展從擴張邁向存量時代,大規模建設早已不合時宜。城區人口密度不足、客流強度過低,大建地鐵只會帶來無窮無盡的債務負擔,收緊審批是務實體現。然而,這一問題在大灣區尚不存在。且不說廣州、深圳地鐵雙雙邁向“千萬地鐵俱樂部”,高峰時期人擠人早是常態。在已開通地鐵的40多座城市中,客流強度超過1.0萬人次/每日每公里的只有7個,深圳、廣州一直穩居前三。對於廣深來說,地鐵不僅完全沒有飽和之憂,反而在中心城區仍有短缺之困,還需繼續加碼。廣深如此,以廣深為中心的大灣區,同樣需要更多地鐵、城際連通,助力“1小時交通圈”全面成形。作為全球經濟、產業、人口最高的區域之一,大灣區跨城通勤、商務、產業往來絡繹不絕。根據最新報告,2024年,灣區城市間日均出行721 萬人次。其中,廣佛兩市間日均出行量189.6萬人次,深莞之間133.5萬人次,廣莞、廣深之間分別為50.7萬、23萬人次。這一數字,整體規模高於上海與其周邊地區。一旦深莞、穗莞地鐵打通,跨城通勤人次有望再上新台階。03 中國,正在進入“跨市地鐵”時代。過去的地鐵建設,往往侷限於一城一地,著眼的是城市內部互連互通。如今,隨著都市圈時代到來,以“同城化”為目標,以“軌道上的都市圈”為特徵,跨市地鐵將成為標配。以2010年廣佛地鐵開通為起點,中國已有多條跨市地鐵開通:上海與蘇州、杭州與紹興、長沙與湘潭、武漢與鄂州、成都與資陽、鄭州與許昌……其中,滬蘇線是中國首條跨省地鐵,可一路從蘇州工業園區直抵上海浦東,總長超過100公里。就連北京,也主動向河北“北三縣”延伸,穿越燕郊的22號線(平谷線)正在建設中,有望2026年建成。而作為領跑者,廣州與佛山之間已有3條地鐵連通,包括城際軌道在內,未來將有10多條直連通道。有沒有發現,借助“軌道上的都市圈”,一些原本沒有資格的三四線城市,有了“曲線”建地鐵的可能。根據規定,地鐵建設必須滿足GDP超過3000億元、財政超過300億元、市區人口超過300萬人等硬性指標,且有客流強度、債務率等要求。更不用說,自2021年以來,國家層面未再審批任何新增城市的首輪地鐵規劃,三四線城市即使全面達標,也難以獲批。然而,在都市圈規劃之下,三四線有了協同落地的可能。從地鐵到市域鐵路再到城際鐵路,跨市地鐵將會層出不窮。這是大城市借助都市圈“軟性”擴容的機會,也是三四線享受大城市溢出效應的共贏之道。 (正商參閱)
這個超大城市,房價跌了三分之一
01 東莞樓市,仍在泥淖中超大城市東莞,雖然經濟走出了水逆,但房價仍在泥淖之中。首先解釋一下東莞為何是超大城市。按照住建部對城市等級的劃分,城區人口超500萬低於1000萬的是特大城市,超過1000萬的是超大城市。住建部之前公佈的《2022年城市建設統計年鑑》顯示,超大城市增加了3個,特大城市增加2個。其中,東莞城區總人口達到1082.44萬,武漢城區總人口達到1080.64萬,杭州城區總人口達到1002.1萬,跨上1000萬人的台階,躋身超大城市行列;合肥城區總人口達到650.4萬,蘇州達到500.08萬,邁過500萬人的門檻,成為特大城市。進入正題。從經濟角度來看,2024年的東莞走出了低速陰霾。要知道,2023年上半年、前三季度、全年,東莞的GDP增速在兆GDP城市中均倒數第一。而2024年,東莞GDP增速4.6%,雖然相比於全國5%的平均增速,仍跑輸了0.4個百分點,但總算是擺脫了底部。製圖:城市財經;資料:各城市統計局而東莞的樓市則沒有那麼幸運,尤其是其土地市場和房價。克而瑞資料顯示,去年東莞商品房成交面積204萬平方米,規模繼續下探。新房供求規模雙降,創近16年以來新低,市場持續以價換量。來源:克而瑞深圳區域土地市場方面,去年上半年東莞商住地塊顆粒無收。全年也僅成交了3宗特殊用途的涉宅地順利成交。東莞市財政局披露的資料顯示,去年東莞的賣地收入跌至126.88億元,相較於2020年的高點膝蓋斬,跌回到了2015年的水平。製圖:城市財經;資料:東莞市財政局02 東莞房價,跌了三分之一當然,去年四季度由一線城市拉動的市場行情,東莞也嘗到了甜頭,成交規模有所復甦。其去年10月份的成交量創下年度新高。2025年2月份東莞新房住宅(超過4層)成交1562套(16.54萬㎡),同環比分別上漲40.8%、48.3%。來源:克而瑞深圳區域不過,房價仍沒有止跌。克而瑞深圳區域披露,2月份東莞新房住宅成交均價24450元/㎡,環比微漲0.6%,同比下降14.4%。而更能反映市場價格真實變化的二手房,來自東莞市住建局的資料顯示,2月份二手房均價約15126元/㎡,同環比分別下降20.9%、10.8%。製圖:城市財經;資料:東莞市住建局本號仔細梳理了一下東莞市住建局發佈的最近三年的資料,發現:第一,東莞的二手房均價見頂於2023年4月份,當時東莞的二手房均價高達24334元/平方米。去年已跌破2萬,如今成交均價15126元/平方米,相比於高點下跌了37.8%,也即跌超了三分之一。第二,當時東莞房價最高片區的松山湖高新區價格逼近4.5萬元,7萬單價以上的樓盤,不在少數。此外,長安、虎門這些熱門類股的房價,也是動輒4萬多。到目前,松山湖高新區相較於高點跌了四分之一,虎門跌超三分之一,長安均價近乎腰斬。第三,東莞房價高點時期,城區四街道+兩鎮均價都在2萬以上,南城更是接近3.5萬元,如今南城仍在兩萬之上。第四,高點時期,東莞1個高新區均價在4萬之上,兩個街道與鎮均價在3萬之上,13個街道與鎮均價在2萬以上,18個鎮均價在2萬以下。如今,4萬以上的片區,沒有。3萬以上僅剩下松山湖高新區。2萬以上僅剩下南城。其餘均在兩萬以下。其中還有7個鎮的均價,跌破了萬元。包括石龍鎮、中堂鎮、洪梅鎮、樟木頭鎮、謝崗鎮、常平鎮、企石鎮。第五,從跌幅角度來看,厚街鎮與高埗鎮跌幅並列第一,高達47.2%。莞城街道、石碣鎮、大嶺山鎮、大朗鎮、長安鎮、沙田鎮、中堂鎮、洪梅鎮跌幅均超40%。03 東莞房價為何跌幅如斯作為經濟強城、工業強城、產業強城、人口強城,東莞的房價為何跌幅如斯?要知道,論經濟,東莞是目前27個兆GDP城市之一。論工業,東莞是全國十大工業強城之一。論產業,東莞擁有5個千億產業,其中一個兆產業。目前,擁有單個兆產業(非產業叢集)的城市,全國只有三個,深圳、蘇州和東莞,且都是電腦、通訊和其他電子裝置製造業。製圖:城市財經;資料:東莞市統計局論人口,東莞2020年人口突破了千萬,是目前18個千萬人口城市之一。同時,東莞於去年城區人口突破千萬,與杭州一起,躋身10個超大城市。製圖:城市財經;資料:各城市統計局,其中北京、深圳、天津、杭州、長沙、合肥為2024年資料,其餘為2023年資料。論區位,東莞的優勢更讓很多城市豔羨不已。東莞身處廣深兩大一線城市之間,這一點在全國獨一份。而且是廣深港黃金軸繞不開的一座城市。這樣一座要經濟有經濟,要產業有產業,要人口有人口,要區位有區位的城市,為何房價陷入了瘋狂調整當中?邏輯很簡單,上一輪瘋狂炒作之下,這座城市的均價嚴重透支了這座城市的購買力和潛力。正因為東莞經濟強大、工業雄厚、產業不俗、區位優越,所以在上一輪牛市中,各路熱錢紛紛湧入東莞,尤其是深圳人,深圳的中介,相當一批都是在給東莞賣樓。炒作之下,東莞房價一路狂飆,2020年更是領漲全國。高點時期,其主城街道的東城、南城的項目,動輒4萬/元平米,靠近深圳和珠江的長安鎮,4萬+的樓盤也遍地都是。4萬均價並不是東莞房價的天花板,東莞房價的天花板在坐擁華為的松山湖,松山湖的價格一度衝破了7萬元。吹起來的泡沫,跟隨宏觀大勢,在2022年開始消融。到如今,包括東莞在內的所有熱點城市,房價都進入了調整周期。房價調整的根本邏輯,其實就是一句話:很多城市的房價,德不配位。 (城市財經)