縮水式通脹的後果：美國人的房子小了

根據約翰·伯恩斯研究諮詢公司（John Burns Research and Consulting）7月份的一份報告，房價不斷上漲，但新建住宅面積卻在不斷縮減，而且建築師們表示，新建住宅面積只會越來越小。該公司表示，去年約有四分之一的新建住宅是為了降低成本而縮小面積的，但美國人口普查局（U.S. Census Bureau）的資料顯示，2023年新建住宅價格上漲了2.5%，8月份達到了近44.1萬美元的峰值。反過來，這也導致經濟學家和其他房地產專家發出“首套住房消失”的警告。

去年，宗達（Zonda）的首席經濟學家阿里·沃爾夫（Ali Wolf）在接受《財富》雜誌記者阿萊娜·博特羅斯（Alina Botros）採訪時表示：“要想讓低價住宅的建築成本在30萬美元以下，要麼需要建造面積更小的住宅，要麼需要建造密度更高的住宅。”

根據約翰·伯恩斯研究諮詢公司的資料，現在，建築師和其他住宅設計師設計更小住宅的可能性是更大住宅的四倍。為此，他們將在住宅設計中減少走廊，增加靈活空間。建築師削減建築成本的一個常用策略是“走廊消失”。

約翰·伯恩斯研究諮詢公司在其美國住宅建築和設計調查報告中寫道：“我們在90年代玩的‘俄羅斯方塊’終於有了回報。我們的建築設計師常用的策略是消除不必要的流通空間，而不是通過縮小房間面積來減少整體住宅的面積。從本質上講，我們是在用俄羅斯方塊把功能性房間組合在一起，避免在走廊等非功能區域浪費建築面積。”

什麼是靈活空間，為什麼越來越多的新住宅擁有靈活空間？

雖然新建住宅可能沒有額外的臥室作為辦公室或客房，但靈活空間仍可滿足這一目的，只是面積較小而已。根據約翰·伯恩斯研究諮詢公司的資料，去年設計的項目中有53%都包含了靈活空間，而且靈活空間已經變得越來越受歡迎。

約翰·伯恩斯研究諮詢公司表示：“靈活空間不再侷限於普通臥室大小的房間，可以兼作餐廳或家庭辦公室。而且靈活空間已經成為隱藏的瑰寶，尤其是在小戶型住宅中。”

許多購房者將這些較小的空間用作“袖珍辦公室”或育兒室。約翰·伯恩斯研究諮詢公司表示，在建築師和建築商找到最佳化面積的新方法的同時，預計住宅將有更多可用的“角落和縫隙”。

物業管理軟體公司TurboTenant的首席執行官謝默斯·納利（Seamus Nally）在接受《財富》雜誌採訪時表示：“在小型住宅建設中，靈活空間無疑會變得越來越受歡迎。“居家辦公的流行是一大重要原因，與此同時，對客房的需求也在減少。雖然我相信大多數人都希望能有一間客房，但事實是，許多購房者根本沒有把這一需求考慮在內，因為這會讓本已昂貴的房屋變得更加昂貴。”

BSB Design的高級合夥人戴夫·科本哈弗（Dave Copenhaver）告訴約翰·伯恩斯研究諮詢公司，他的公司試圖在每套住宅中加入靈活空間（無論大小如何）。他說，即使在他們最小的租賃類新建住宅中，5英呎*5英呎（1.5m*1.5m）或6英呎*6英呎（1.8m*1.8m）的房間也可以用作居家辦公區，甚至寵物室。

約翰·伯恩斯研究諮詢公司表示，雖然小戶型住宅，也就是我們通常所說的“首套住宅”，在首次購房者和想要縮小住宅面積的現有房主中很受歡迎，但不要指望千禧一代和嬰兒潮一代想要或能夠負擔得起相同的新建住宅。

根據約翰·伯恩斯研究諮詢公司的報告，“多年來，為千禧一代設計的住宅最終也吸引了嬰兒潮一代。如今，我們正在精簡功能，只保留最基本的功能。”但對這兩代人來說，必需功能看起來不同。千禧一代應該會在功能和裝修上有所取捨，包括較小的帶有餐廳區的廚房和室外空間。但根據約翰·伯恩斯研究諮詢公司的說法，嬰兒潮一代不會“願意做出同樣的取捨”，他們甚至希望在這些較小的設計中也能有額外的儲存空間。

微型住宅革命

如前所述，嚴格說來，並非所有的新建住宅都縮小了面積，而是在設計中加入了更多的靈活空間，以獲得較大住宅的感覺。但是，微型住宅、附屬住宅單元、樹屋和其他緊湊型住宅也越來越受歡迎，尤其是在房價和建築成本持續上漲的情況下。

根據《國際住宅法典》的定義，微型住宅建築面積不超過400平方英呎（約合37平方米）。相比之下，根據Zillow的資料，美國首套住宅的平均面積大約在750（約合69.7平方米）平方英呎到1250（約合116平方米）平方英呎之間。

Real Estate Bees的建築師兼戰略建築顧問萊昂內爾·薩利（Lionel Scharly）對《財富》雜誌表示：“這種方案成本略低，而且在設計、材料選擇和節能方面都能發揮創造力。這些小型建築的建造速度也更快，有時甚至不需要獲得許可。”

然而，小型住宅和較低的價格也會影響建築商的利潤。

薩利說：“難點在於如何說服建築商這樣做，原因是這會降低利潤，而且需要很好的材料採購能力。”不過，他補充道，建築師可以建議建築商跟進這些新建項目。（財富中文網）