2023年東京圈的新房均價超過8000萬日元（約人民幣359.5萬元）。除了日本的“剛需”外，外國人的投資也推高房價。引人注目的是移居到日本的中國人的投資：“（東京）一套房子比北京便宜”……
日本的房價持續走高。據日本不動產經濟研究所（位於東京都新宿區）透露，2023年東京圈的新建住宅平均價格超過了8000萬日元（約合人民幣359.46萬元）。比泡沫經濟期的房價峰值高出3成，“億日元豪宅”的常態化近在眼前。除了自住這一剛性需求之外，日本的房產還作為投資商品吸引了海內外的資金。
“GRAND CITY TOWER IKEBUKURO”（東京都豐島區）是住友不動產銷售的高層塔樓。從這處樓盤步行到JR池袋站只需8分鐘，由於地段好而備受關注，每坪（約3.3平方米）的均價為750萬～799萬日元（約合人民幣33.72萬元～35.92萬元），家庭戶型的售價接近2億日元。儘管如此，該公司的住宅分銷事業本部新營業所長中村貴彥稱，“（買家）除了企業經營者和醫生之外，普通公司職員也佔到3成以上”。
實力夫妻瞄準轉售價值
雖然如今“2億日元豪宅”已不再罕見，但各房地產開發商卻異口同聲地說：“這是剛需，不是泡沫”。其原因是，日本的利率處於歷史性低水平，可輕鬆辦理住房貸款，夫妻二人的年收入都較高的“實力夫妻（Power Couple）”的買房預算升高。Recruit以2023年購買新房的人為對象進行了調查，結果顯示家庭年收入超過1200萬日元（約合人民幣53.95萬元）的比例佔22.5％，創出開始調查以來的最高紀錄。比2008年（7.8％）上升了近15個百分點。
三井不動產的社長植田俊針對在東京市中心購買昂貴房產的群體指出：“（利率低、買房預算升高等理由）已經成為促使他們買更寬敞一點、檔次更高一點的房子的動力”。
雖說是剛需，但購房者也十分關注代表將來能賣多少錢的“轉售價值（Resale Value）”。在大型基礎設施企業工作的齋藤彩美（化名，38歲）購買了2023年竣工的位於東京地鐵白金高輪站附近的高層住宅“SHIROKANE THE SKY”（位於東京都港區）。她的家庭年收入為2000萬日元（約合人民幣89.88萬元），但1.6億日元的房貸負擔很重，夫妻二人都依靠獎金來還貸。但她說：“打算等孩子長大後賣掉，於是選擇了資產價值不容易下跌的房子”。
把房子視為投資商品將來打算賣掉，這屬於一半投資、一半居住的“半炒半住”模式。以日本的城市地區為中心，這種模式正在深入人心。LIFULL HOME'S綜研的首席分析師中山登志朗分析稱：“如果是位於交通便利的都市圈的中心地帶、身份屬性高的房子，極有可能獲得資本收益（Capital Gain，出售收益），很多人懷著這種觀念購置了房產”。
子女長大後，購買首套家庭住宅的人會賣掉房子，換成更大的房子，這種行為很早以前就已存在。但“半炒半住”與這種行為不同，它是一種強烈意識到資本收益的行為。
售價較高的二手高層住宅也往往是半投資半居住的對象。LIFULL HOME'S綜研在4月到5月實施的調查顯示，在過去5年曾在東京圈或大阪出售過高層住宅的人中，36.8％的人回答稱買房時“就想著遲早會賣掉”。住宅價格高漲的原因之一是“要住一輩子”的概念淡化，房產開始具備投資屬性。
日本的房子相對便宜，受到海外關注
訪日外國人的投資也助推了日本房價上漲。對於日本人來說，房子正在變得高不可攀，但與紐約、倫敦、新加坡等其他國際大都市相比，日本的房子仍然比較便宜。目前的日元貶值態勢促使外國人投資日本房地產的動向加快。三菱地所社長中島篤表示：“雖然不是很多，但也有對日本非常感興趣的海外人士買了多套房子進行投資的例子”。
提供房地產中介服務的YAK（東京都台東區）抓住了訪日外國人投資的需求。該公司的社長越水亮從中國來到日本，並獲得了日本國籍。他在旅日華人中廣為人知。越水亮表示，去年的單月交易量是30筆左右，今年增加到了40～50筆。
引人注目的是移居到日本的中國人的投資。YAK的一位張姓的顧客（52歲）之前在北京經營一家醫療服務公司，工作和育兒告一段落後，為了開啟“第二人生”，在2023年10月移居日本。雖然不會說日語，但其認為日本政治穩定、秩序井然、服務水平高，目前成為了房地產投資者。
這位顧客最看重的是地段，表示“正在找資產價值不會下跌，空置率低的地區的房子”，最後買了JR錦糸町站（東京都墨田區）附近的用於出租的房子。他說：“一套房子比北京便宜”。目前正在千代田區、文京區、港區等東京的市中心地段物色第2套房子。
海外機構投資者的資金也對日本房價起到支撐作用。大型房地產服務企業CBRE的資料顯示，2023年海外投資者在日本的住宅投資額（10億日元以上項目）為1945億日元。換算成億日元豪宅的話，共有約2000套豪宅的資金流入。以機構投資者為例，雖然受到作為母體的基金公司的全球戰略影響，投資額大起大落，但即便如此，過去5年裡對日本的住宅投資仍增至4倍。雖然歐美的高利率和經濟減速擔憂導致全球房地產投資低迷，但日本市場比較穩定，吸引資金持續流入。
晴海FLAG是絕佳投資對像嗎？
以投資為目的買房的不僅僅是外國人。“我只投資不會捲入價格競爭的房子”，居住在港區的房地產投資家田澤武（化名，60多歲）如此表示。他通過投資市中心的高層住宅獲利巨大。用現金購買了都營大江戶線Kachidoki站附近的“Park Tower Kachidoki Mid”（東京都中央區）和JR田町站附近的“Capital Mark Tower”（東京都港區）的高樓層房子用於出租。
田澤採用的策略是，選擇視野好的房間，組態最高檔的居住裝置，提高其附加值之後再進行出租。“租金收益率為2.5～3％，考慮到管理費和修繕公積金，這個收益率不是太理想，但有望獲得資本收益（Capital Gain，出售收益）。和股票相比，房價很少出現暴跌”，他還留意到日本的房貸減稅政策，喜歡投資被視為減稅對象的使用面積超過50平方米的房子。
另一方面，投資者購買住宅也引發了一些問題。
“晴海FLAG”（位於東京都中央區）是在東京奧運會·殘奧會選手村舊址上建設的大型住宅群。由於價格比周圍樓盤低，吸引了很多投資者購買，許多房子被轉賣或出租。因出租房供過於求，出現了大量空置房，很多房子晚上一片漆黑。
不僅是晴海FLAG，其他好地段的高層塔樓也是很多消費者出於投資目的購買的對象。 (日經中文網)