領展23億甩賣旺角T.O.P，帳面虧損36億

領展房地產投資信託基金發佈重磅出售公告，以23億港元將旺角彌敦道700號 T.O.P This is Our Place 全幢權益，出售予由港區全國人大代表陳振彬實益持有的 Han Bliss Global Limited，交易預計在2027年首季完成。

最受市場震動的數字是：2016年領展投得該物業的成本為59.1億港元，僅僅十年，帳面差額達到36.1億港元，帳面虧損約61%，且該數值尚未計入後續巨額翻新改造投入。

這宗交易絕非簡單的資產折價出貨，而是香港房托行業一次極具標本意義的戰略復盤，同時撕開了旺角這類 “黃金地段混合商廈” 估值邏輯的深層轉變。物業在2026年9月底獨立估值為25.17億港元，本次成交價比最新估值再折讓約8.6%，而物業在領展帳上的帳面值約26.43億港元，對比2016年59.1億的收購底價，單位呎價由約20754港元跌到8077港元，十年近乎腰斬。

T.O.P的前身是政府持有的工業貿易署大樓，2016年領展中標拿下，是領展成立以來，第一次踏足旺角核心彌敦道一線商圈，也是它首次嘗試 “銀座式零售+寫字樓” 的綜合體模式，屬於一次重大戰略試水。

在此之前，領展的基本盤牢牢紮根在公共屋邨配套商場、街市、停車場，依靠穩定、剛性的民生消費租金，波動低、現金流可預測，這也是領展房托最核心的護城河。

而T.O.P被寄予厚望，地庫直接連通港鐵旺角站B4出口，全棟合計約28.48萬平方呎，包含8層零售商場、15層辦公樓，領展投入改造之後，把商場定位成面向Z世代的潮流陣地，主打首進香港品牌、快閃展覽、動漫主題店，刻意和朗豪坊、新世紀廣場形成差異化競爭，試圖跳出傳統社區商場的框架，打造都會潮流地標。

旺角商場客流充足、消費熱鬧，但T.O.P的收入結構，和領展的基因天生錯配。它的零售部分主打年輕潮流租戶，這類租戶抗風險能力弱、租約短、租金波動性極強，很依賴主題活動、快閃造勢維持人流，一旦消費環境轉弱，續租議價能力快速下滑，而佔收入大頭的寫字樓，又身處九龍商用物業供給過剩的大環境。旺角不是中環金鐘的甲級金融寫字樓叢集，片區寫字樓租戶以醫務所、美容機構、共享辦公、小型服務業為主，租戶分散、租期碎片化，

在近年香港寫字樓空置壓力持續高企的周期中，租金上行空間有限，下行彈性卻很大。往後觀察這棟樓的風向標，不在於短期租金能否快速反彈，而在於新業主會不會重新調整業態配比：是否降低寫字樓權重、進一步放大零售與體驗業態佔比。如果未來 T.O.P 能夠重新以零售為收入主線，這棟彌敦道地標，才算是真正釋放出旺角地鐵口地段本身的價值。

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