就在半個月前的9.24國務院新聞辦公室新聞發佈會上，釋放了一條關於下調存量房貸利率的彩蛋。

現在十一剛結束，各大銀行的實施細則開始陸續發佈，並且宣佈將於10月底調整完畢。

在銀行發佈的實施細則中，最讓買房人期待的一句是：

“所有銀行統一調整為LPR-30BP”。

截止到10月11號，已經有11家銀行發佈實施方案。

要知道，今年7月最新公佈的5年以上LPR已經下調到3.85%，現在直接給存量房的利率下調30個BP，那麼下調後的存量房貸利率將是：

這對買房人來說實在是一個讓人雀躍的數字。

首先我們房貸利率其實是分為LPR+BP。

這裡的LPR一般是每個月20號由央行公佈，基本上很平穩，最近一次下調是在今年7月，由3.95%降到3.85%。

LPR對於買房人來說可以每年調一次，調整日期是根據你貸款合同上約定的貸款重新定價日來，按最新的LPR執行。

而BP是我們買房的時候，固定簽在銀行簽貸款合同裡的，1個BP就是0.01%，簽多少就是多少。

但是今天我並不想沉浸在銀行的各種細則裡。

而是想說關於存量房貸利率下調這件事的影響。

在做這道計算題之前，還是允許我稍微展開一下。

給這次的存量房貸下調政策粗略的畫個重點：

1.所有銀行統一調整為LPR-30BP，基本10月31日前完成。

2.中國除北上深的首套、二套都按LPR-30BP下調。

3.北上深的首套、二套調整幅度略有不同。

4.固定利率需要先轉為浮動利率，再參與利率調整。

5.低於LPR-30BP的不調，非住宅商貸不調。

注意，因為每個人貸款合同上重新定價日不同，所以這裡可能有的朋友房貸利率調整需要分兩步走。

1.今年10月31日之前會先下調BP，也就是在你當前房貸利率的基礎上先降0.3%。

2.然後，在你的貸款重新定價日之後開始執行當年調整後的LPR。

有人可能會說，不就是降30個BP嗎，0.3%而已，能降多少。

首先我們要知道，房貸的基數就是很大，所以一點小調整都會帶了切實的讓利。

其次，很多人的BP都是+20、+30甚至更多，而這次是調整為-30。

比如同樣的4.2%的LPR，當BP是+30時，房貸利率有4.5%。

只看下調數字也許還沒有真情實感。

給大家粗略的計算一下利率的降低對我們來說每個月可以減多少月供，以等額本息為例。

以上為理想房貸模型下的粗略計算，僅供參考

各位，以這樣的下降幅度，我身邊已經有好幾位同事準備好請客了。

而此時此刻正在還房貸的同學一定知道，這些數字有多香。

首先，去年精挑細選買下首套虹口二手房的Once女士，購房時執行的是4.2%的LPR+35個BP，也就是4.55%的貸款利率。

今年7月調整LPR至3.85%，但是35個BP沒變，利率依然有4.2%。

而這次之後，相當於直降65個BP，到3.55%。

一套操作下來月供竟然可以減一千多。

而去年購入二套房的麗麗老師，雖然不在下調重點區，但是能減5個BP，加上LPR的下調，結果也算可觀。

還有2022年買了新房的小N，購房時的利率一度高達4.8%。

後來LPR調整到3.85%，加上35BP，總共是4.2%的利率，經過這次下調，也可以降到3.55%。

以這樣的房貸利率來說，買房的成本確實越來越低了。

某種程度上來說，我們迎來了歷史最低的LPR。

讓我們稍微關注一下最近5年LPR的走勢。

1.LPR在大部分時間是非常穩定的。

2.但至少在最近5年，是穩定的在下降。

而在今年，LPR來到了歷史低點。

LPR也在降，BP也在減，那麼讓我們再放眼看看中國的房貸利率情況。

首套房貸利率基本不超過3.5%，甚至有城市已經進入了2開頭的時代。

如果按照現行規則，只能通過調整五年期LPR利率來調控房貸。

比如我2019年的房貸利率是6%，即使LPR降1%，降到5%還是很高。

而2024年的房貸利率是3%，LPR降1%，直接低過存款利息了。

而在國家出台一系列政策調控這種不公平的現象背後，只有一個本質需求。

通過持續的、有力的調控降低購房成本。

我們以上海為例，從2019年對上海執行首套房利率就一直在持續的調控中。

原本在上海不同時間段的買房人確實是在背負著不同的利率。

而這次，對存量房貸利率“一刀切”的下調就非常直接的把房貸打下來。

不僅如此，9.29出台的“滬七條”也給出了首套15%、二套25%的史上最低首付款比例。

我不是什麼經濟學家，沒辦法預測調控之後能帶來什麼結果。

本次存量房貸平均降幅為50bp，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節約支出1500億。

從上海近些年執行的商業貸款利率下限來看，在2021年7月至2023年12月期間的購房者是本次調整的最大受益者。

他們的存量房貸利率比之前降低 65bp，再疊加 LPR的下調，貸款利率降低十分明顯。

你知道這29個月能交易多少套房子嗎。

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