摘要現實世界資產在區塊鏈上的重生，正在重新撬動全球金融規則。到2025年8月，鏈上RWA規模接近270億美元，美債、私募信貸、房地產成為三大支柱。華爾街的傳統機構通過“證券型代幣”尋找新通道；香港與新加坡等地區則以監管沙盒、牌照創新構築區域樞紐。房地產RWA成為最具前景的落地場景之一，而中國在牌照、技術、資產三角突圍中尋求自己的制度與商業雙重優勢。本文以最新進展梳理全球博弈格局，聚焦中國路徑與信任機制重構的本質。1 風暴之眼：華爾街與鏈上國債的加速融合規模與結構：截至2025年8月，全球鏈上現實世界資產（RWA）規模接近270億美元。美債、私募信貸、房地產成為三大支柱，形成“國債+現實資產+證券化”的組合方式。領先者與收益模型：以貝萊德的BUIDL基金為代表，規模接近2.89億美元，成為市場領跑者；富蘭克林鄧普頓FOBXX基金實現年化收益率約5.4%，較傳統貨幣基金具備明顯的競爭力。這一切推動資產端以每月約15%的增速走向兆級市場。本質判斷：RWA不是單純的技術幻景，而是把舊資產“鏈上再造”的過程。資產的可驗證性、可分割性、可流動性成為核心變數，信任從中轉化為可執行的鏈上規則。2 全球戰局：美歐亞監管暗戰的三條主線美國：SEC的強監管與市場突圍以證券型代幣的合規路徑打包美債、房地產等資產，但對散戶參與設高門檻（例如合格投資者門檻、最低認購額等），以保留傳統分散性與風險控制的邊界。歐盟：MiCA規定下的標準化推進歐洲銀行與機構投資者對數字債券、分拆權益等產品的接受度提升，示範性項目增多；但全鏈條的KYC/AML嵌入成本顯著上升，合規成本上升約30%左右，推動成本與收益的再分配。亞洲：區域 sandbox 與跨境樞紐香港 Ensemble 沙盒孵化項目近40個，覆蓋房地產、充電樁、太陽能等領域，成為區內跨境交易的試驗場；新加坡等地發放數字銀行牌照，推動跨境RWA結算與金融基礎設施的協同發展。房地產RWA：從REITs到鏈上產權證的漸進演化3 銅鑼灣的鏈上試點將29億港元資產拆分為100萬份ERC-3525代幣，搭配“鑄鏈-鏈上租金分配-物聯感測”全鏈路治理。螞蟻鏈提供“協議橋樑”支援：境內資產上鏈、境外發行、跨鏈交易的協同運行，以及即時租金分配、空置率資料的物聯網監控。結果：與傳統REITs相比，流動性提升顯著（資料等級的提升）、融資成本顯著下降，帶來更高的市場效率。- 國內房企的RWA佈局綠地控股以香港牌照與新加坡數字銀行牌照為組合拳，推動上海虹橋商業地產收益權的代幣化。新城發展通過專項配股佈局RWA，計畫將吾悅廣場等IP資產轉化為數位資產工具。中國新城市等機構在與 HashKey Exchange 的合作中探索商業地產的代幣化，致力於釋放潛在的存量資產價值。核心判斷房地產RWA的本質是資產所有權的碎片化與可證實性證券化。與傳統REITs相比，RWA在收益權之外，更強調收益權背後的鏈上資料資產化與可編排的權利證據。中國路徑：三角突圍的牌照、技術、資產4 牌照與監管創新香港增強型金融牌照體係為內地房企RWA發行提供通道，提升合規邊界與跨境操作的效率。HashKey Exchange等持牌平台的合規地位，使數位資產交易與RWA發行更具制度可預期性。技術攻關：跨鏈與資料驅動的治理技術核心在於跨鏈橋與資料可用性的治理設計。以國產與國際平台的協同為例，確保境內資料上鏈、境外發行的合規性與資料可核驗性。以螞蟻鏈為典型案例，通過資產鏈、交易鏈、跨鏈橋等多層設計實現資料可用、可追溯、可驗證的全生命周期治理。3) 資產創新：多領域鏈上試點的擴容從葡萄園等農產資產到充電樁、太陽能電站、商業地產等，RWA正在以“農業—能源—地產”多元化資產類型進行擴展。具體案例包括：馬陸葡萄的數位資產化，協鑫能科的太陽能電站收益權代幣化等，這些都在探索收益權與實際資料的關聯、合規邊界的清晰化。5 信任機制的重構核心命題不是“技術管道有多先進”，而是“信任如何在鏈上被驗證、可追溯、可復用”。區塊鏈在這裡扮演的不僅是發放與清算的底層設施，更是把真實世界的資產權利與資料以可證實的方式繫結到可轉讓的數字憑證上。監管與市場的博弈正在把“信用中介”從人工與中介機構的組合，逐步轉為演算法驅動的可信治理模型。Ensemble 沙盒的警示牆上，寫著“我們交易的不僅是資產，還有可驗證的真相”。附：若干案例簡述（便於回顧）馬陸葡萄RWA：2000份數位資產對應葡萄提貨卡與種植資料權益，體現資產資料化與物權憑證化的雙重繫結。綠地控股虹橋地產：以香港牌照與新加坡數字銀行牌照組合，推動商業地產收益權代幣化的跨境與跨法域應用。吾悅廣場IP代幣化：以資本市場工具化思路，探索以IP資產為基礎的RWA發行與再融資路徑。螞蟻鏈跨境協作：打造境內資產上鏈、境外發行、跨鏈橋協作的閉環治理，提升跨境RWA的合規性與透明度。RWA的崛起並非一場純技術革命，而是一場“信任的鏈上遷移”。當銅鑼灣的寫字樓空間、馬陸葡萄園的果實資料、充電樁的收益權等資產以數字形式落地，它們所依賴的不是單一機構的信用，而是可驗證、可追溯、可再現的鏈上真相。未來的金融格局，可能由香港、上海、新加坡等地共同塑造一個在全球範圍內具備更高透明度和更高效率的“區塊鏈金融生態”。如果你需要，我可以把以上內容擴展成區域性白皮書、投資者簡報或政策解讀版本，聚焦不同讀者群體的關切點與風險提示。 (國英珩宇生態)