本文從現金流、成本、風險和便利性角度，分析當前多種房貸還款方式利與弊，真正做到明明白白降成本

在房地產利多政策頻出的背景下，銀行和相關部門紛紛抓準時機推出降低房貸成本、促進房地產發展的措施。

先是“商轉公”政策再次啟動，後有銀行推出“氣球貸”（先息後本），頗有風險的“轉貸降息”也屢見不鮮。

“對比傳統的等額本息和等額本金，先低後高的‘氣球貸’會更划算嗎？通過商貸轉公積金，能節省多少錢？轉經營貸降息會有哪些風險？”貸款經驗不足的購房者面對五花八門的還款方案難免會困於選擇。

普通購房者應如何選擇適合自己的還款方式？近期，《財經》梳理當下房貸不同還款方式的特點，為置業者提供參考。

先息後本，顧名思義，即借款人前期可以先不還本金，只還利息。

近期一度引發市場關注的“氣球貸”便是先息後本還款方式的一種，根據平安銀行此前發佈的《房貸利多政策來啦》一文，借款人按約定的總期數(固定20年)計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金。“氣球貸”前期每期還款金額較小，貸款到期時，剩餘較大部分的貸款本金需要一次性償還。因其“前大後小”得名“氣球貸”。

平安銀行於近期推出的其他還款也有“氣球貸”的屬性，例如二階段還款、雙周供、輕鬆還。其中二階段還款是“第一階段只還利息、第二階段等額本息”。雙周供是指由月供改為兩周一次還款。輕鬆還是指“每月還利息、每六個月還一定比例的本金、最後一次性還剩餘本金”。

上海地區另一股份行近期亦針對房貸新增“隨心還”方案（據相關業務人士反饋目前已停止），即貸款30年，可以約定前三年每個月還款本金超過1元即可，後27年則等額還款。

值得注意的是，針對貸款申請人，以上還款方案具有一定門檻。以“隨心還”方案為例，首先規定是800萬元以內的純商業貸款，公積金貸款被排除在外；其次，對於住宅所處位置、類別（不包括別墅）、面積及樓齡均有要求；此外，企業主客戶不包括在內，貸款申請人須為綜合評級1級-3級的上班族客戶。

先息後本的還款方式比較適合那些前期資金緊張但預計未來會有更多可支配資金的客群。但如果借款者的還款能力不強，可能會造成違約等問題。因此也需要商業銀行對客戶的財務狀況和還款能力進行精準評估。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，此類貸款需謹慎發放，因為貸款人後續收入狀況如不及預期，其還款壓力會變得越來越大，將產生不可控的貸款違約和金融風險問題。“對申請貸款的人從職業情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產業情況、過往購房情況和貸款情況等角度進行分析，細化不同群體的收入曲線結構和趨勢，以更精準推進差異化和個性化的房貸還款計畫和產品。”他建議。

從風控的角度，嚴躍進還稱，關鍵要做好現金流的工作，即此類還貸資金的測算工作。除了要做好還貸人的收入狀況稽核，對於經濟形勢、房產價值走向等也需要持續進行嚴密的監測。時刻關注還貸者的還款來源和還款壓力情況，提前預測問題。同時也需要明確此類業務可推，但需設定上限，以免過多業務集中於此，即類似業務可以推，產生較大的金融風險問題。

主流方式：等額本息與等額本金

就按揭房貸而言，等額本息和等額本金是目前更為主流的還款方式。雖然僅一字之差，但還款總額，月供變化，本金和利息增減都有很大區別，貸款申請者在選擇時仍“摸不著頭腦”。

所謂等額本息，即在利率不變的情況下，每個月月供金額一樣（包括本金+利息）。月供中本金逐月遞增，利息逐月遞減。

而等額本金，即在貸款期間，每個月歸還固定本金，而利息逐月遞減。按此種方式還款，前期還款壓力稍大，但月供逐月減少，且綜合計算相對節省利息。

若落到實際操作中，上述兩種還款方式的計算方式存在差別。

若以借款100萬元、期限30年、年利率3.95%為例。等額本金模式下，首期還款額為6069.44元，隨後逐月遞減。在此之中，每月本金為固定的2777.78元，利息則由首期的3291.67元開始逐月遞減。還款總額為159.41萬元，利息總額59.41萬元。

而在等額本息模式下，首期還款額為4745.37元，隨後每月固定。在此之中，首期本金為1453.71元，之後逐月遞增；利息為3291.67元，之後逐月遞減。還款總額為170.83萬元，利息總額70.83萬元。

總的來看，等額本金相對等額本息節省利息。不過有貸款行業資深從業人士指出，就實際情況來看，等額本息的方式相對靈活，選擇此種方式的客戶相對較多。

“等額本金相當於前期還了比較多的本金，所以可以少還一些利息，但是對於資金較為緊張的借款人來說不太適合。如果選擇等額本息，可以在資金充裕的情況下靈活進行提前還款，同樣可以達到節省利息的效果。”上述人士指出。

由於商貸及公積金貸款間仍存在一定的利率差，商轉公被視作降低購房者房貸壓力的一個重要途徑。所謂商轉公，即將商業性個人住房貸款轉為住房公積金個人住房貸款。

據不完全統計，2023年，已有包括重慶、長沙、蘇州等在內的30余個城市啟動商業貸款轉公積金貸款。2024年以來，鄭州、廈門亦加入商轉公行列。

根據廈門市住房公積金中心網站6月12日發佈消息，廈門階段性啟動商業性住房貸款轉住房公積金貸款業務，政策執行至2025年12月31日。

據悉，自“5月17日”新政後，廈門市同步下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。

若以貸款50萬元、30年等額本息計算，目前首套房（商貸利率最低3.3%）購房者商轉公後月供可減少超100元，總共節省利息超4萬元。

不過，有業內人士提醒，如若購房者已經處於房貸還款後期，在利息已經還得差不多的情況下，申請商轉公意義並不大。另一方面，就實際操作而言，商轉公需滿足一定條件。

從各地已經商轉公政策來看，多地設定了一定門檻。例如部分地區對借款人住房套數、公積金貸款記錄、借款人信用等提出明確要求；部分地區將辦理組合貸的購房者被排除在外等。

以長沙為例，該地商轉公業務僅支援擁有唯一一套自住住房的職工家庭（已婚指夫妻雙方，單身指職工個人）申請辦理，購買第二套以上住房的職工家庭不支援辦理商轉公。

亦有地區對商轉公貸款實施動態管理機制。以蕪湖為例，當住房公積金個貸率低於85%(含)並持續3個月，可開展商轉公貸款業務;當個貸率高於90%(含)時，可採取相應調控措施，暫停或控制商轉公貸款業務規模。

雖然特點不一，以上還款方式均為正規還款途徑。但近年來，被越來越多貸款中介推薦的轉貸降息，背後卻隱藏著巨大風險。

“您好，這裡是某銀行信貸管道部，近期貸款利率低至2釐，置換房貸很划算。”房貸政策利多不斷，不少貸款中介抓準了部分存量房貸使用者利率暫未下調的心理，再度對轉貸降息展開熱情推介。

實際上，轉貸降息並非新鮮事。近年來，政策指引下商業銀行加大了對企業的支援力度，多家銀行的經營貸利率一路下行。在此前存量房貸利率尚未調整時，不少購房者房貸利率一度超過5%。這種利差讓部分貸款中介瞄準了其中的商機，推銷轉貸降息。

房貸轉經營貸的具體操作流程為，先由中介介紹的墊資機構提供過橋資金還清房貸，再幫助客戶包裝資質，最後客戶可在銀行成功辦理經營貸後歸還墊資。“目前經營貸的利率最低2%，期限可以先做10年，後期還能提供墊資續期，對比房貸可以節省不少利息。”一名貸款中介表示。

然而，看似划算的操作卻暗藏更多成本，要達到轉貸目的，中介會依據客戶貸款金額收取1%-2%的服務費，同時，若名下沒有公司，個人客戶需額外購買營業執照（5000元起步），墊資費用則按照日利率0.07%左右計算。

另一方面，一位貸款行業資深從業人員指出，轉貸降息的操作一旦被銀行查出，借款人將面臨停貸或提前全額償還貸款的風險。

2023年3月，廣州市中級人民法院曾公示一則判決，借款人違反合同約定，擅自改變貸款用途將經營貸款用於清償房貸，被銀行訴至法院。根據判決結果，該借款人需向銀行清償借款本金180萬元及罰息。

“經營貸和消費貸期限相對較短，單筆金額相對較高，如果出現被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境，也可能造成借款人不良的個人徵信記錄。”資深金融監管政策專家周毅欽指出，辦理過程中，一些違法違規的中介可能會使用造假的材料，這屬於騙貸行為，收費也並不低，綜合成本可能高於原來的房貸成本，讓轉貸得不償失。

金融監管部門曾發佈風險提示：消費者警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸，誘導消費者使用中介過橋資金結清房貸，再到銀行辦理經營貸歸還過橋資金。這種將房貸置換為經營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人徵信、資金鏈斷裂、侵害資訊安全等風險。 (財經雜誌)

近日，有網友在社交媒體上發帖稱，部分地區的建設銀行、興業銀行存量房貸可申請調整還款方式為“先息後本”，短期內緩解還款壓力。

據南方都市報，興業銀行回覆稱存量房貸客戶可申請“先息後本”還款，建設銀行、中信銀行則稱，廣州地區新辦理房貸業務的客戶方可申請此還款方式。

還有銀行稱最長可10年不用還本金

據南方都市報，有IP地址顯示為上海的網友發帖稱，建設銀行存量房貸可申請調整還款方式，客戶可在建設銀行APP上申請“降低月供”，還款方式變為“先息後本”。該網友選擇了24期“先息後本”，最低每月需還1元本金，之後再恢復為等額本息或等額本金的還款方式。

據時代財經，房貸還款期限還剩24年的林淞在得知建設銀行推出“先息後本”之後不久，就通過建設銀行App的“申請還款計畫調整”頁面發起“申請降低月供”。

在隨後出現的“降低月供”頁面，林淞可以自由填寫“最低償還本金”，他填寫了最低額度1元；“降低期數”一欄提供了1至24期（註：1期為1個月）等24個選項，林淞選擇了頂格的24期；“未還本金後期還款方式”則只有“剩餘期限每月分期攤還”的選項。

“這樣，在這2年內，我可以減少每個月的月供，約2000元”，林淞告訴時代財經，他原本的月供超過了5600元，而在“先息後本”的頭兩年，他每個月只需要償還1元本金和3661.52元利息。

而據中國證券報·中證金牛座報導，此前，平安銀行在宣傳該行按揭貸款業務時，便提到了特色還款方式——“二階段還款”：客戶可在前三年內按月付息，無需償還本金，在剩餘貸款期限按月等額本息還款。其中要求，貸款期限不少於十年，不超過三十年。該業務已覆蓋上海、廣州、成都、杭州、重慶、大連、廈門等地區。

某銀行貸款經理表示，“若想前期還款壓力小，可以考慮‘先息後本’，貸款期限是3年。我行大多會批10年，每三年可做一次無還本續貸。也就是說，如果您徵信保持良好，最長可以10年不用還本金。”

某股份行人士表示，“我們會事先詢問客戶需求，是否希望月供裡含有本金。而且從控制風險的角度來看，‘先息後本’對申請客戶的資質有一定要求。”

據南方都市報，另有網友發帖稱，興業銀行也有存量房貸調整為“先息後本”還款政策。

6月5日，興業銀行廣州越秀區某網點的客戶經理表示，該行已推出按揭貸款“隨薪供”產品。

興業銀行App顯示，“隨薪供”是指中長期個人一手住房貸款、個人二手住房貸款在發放後，可設定一個最長3年期限，在該期限內暫停歸還貸款本金，只償還貸款利息，是降低近期還款壓力的一種還款方式。適用於已正常還款12個月及以上、採用按月還本付息方式且信用表現良好的個人一手住房貸款/個人二手住房貸款客戶。

按當前廣州地區房貸新政調整後的首套房利率3.4%，以貸款總額100萬、時長30年、等額本息的還款方式來計算，共需596533.09元。若使用了先息後本的新還款方式，前三年總利息共需101999.88元，三年後，共還款利息529580.42元，共需還款631580.3元，較常規還款方式多了35047.21元。

據時代財經，截至6月6日，房貸“先息後本”已至少在廣州、北京、西安、鄭州、蘇州、清遠等城市落地，提供“先息後本”的銀行因城而異，而且部分銀行只針對新增貸款，部分只針對存量貸款，還有一些銀行則同時兼顧新增和存量貸款。

整體而言，市場上“先息後本”的主流方案是最長24至60期的“先息”期數，在此期間，借款人只需按月付息、無需償還本金，約定期滿後，再在剩餘貸款期限內按期償還貸款。

不可因前期還款壓力小而隨意申請

據新京報，在招聯首席研究員董希淼看來，這些靈活的還款方式，主要針對兩類人群：一是短期內收入有所下降、還貸壓力較大的新市民；二是工作時間不長、但未來收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式，將能夠幫助他們減緩短期還款壓力，在更長周期內平衡好收入和支出。

據易居研究院研究總監嚴躍進測算，按照目前的月供情況，類似模式下，至少可以減少1/3或1/2的月供壓力，具有較好的減負和緩衝效應。不過，前期本金還得少，意味著後期利息會增加。因此申請人需要更好籌劃存量房貸減負成本。

董希淼亦提示，借款人應基於個人和家庭需求，合理評估還款能力，理性申請個人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因為前期還款壓力較小而隨意申請、盲目借貸。

值得注意的是，隨著央行“517”房貸新政的持續落地，多地已經取消了新增首套房和二套房的貸款利率下限。其中，部分地區執行的首套房貸利率已降至3.15%。這意味著存量房貸利率與新增房貸利率之差再度被拉大，因此近期針對存量房貸降息的呼聲再起。

據北京商報報導，近日，記者從多家銀行總行處獲悉，“目前未有下調存量房貸的相關舉措”，更有銀行人士坦言，若下調將對銀行息差帶來更大的壓力。

存量房貸利率的調整併非易事，背後涉及銀行的盈利考量與市場運作機制。易居研究院研究總監嚴躍進坦言，銀行作為商業機構，其決策出發點在於維護自身利益和風險管理，下調房貸利率意味著銀行收益的直接減少，除非有政策引導或市場環境變化促使銀行作出調整，否則銀行缺乏主動下調利率的動力。此外，考慮到銀行已有的利率調整歷史，頻繁變動可能會對銀行的經營穩定性構成挑戰。 (每日經濟新聞)

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