又一顆超級大雷砸向了碧桂園。

作為昔日6000億資產規模的第一大房企，被著名基金公司估值為0，歷史罕見！

一時間狂風驟起，富翁變乞丐，碧桂園徹底淪為市場的“棄兒”？

中國綜合性資產規模最大的基金公司之一匯添富基金發佈公告，決定自2024年6月24日起，對旗下基金所持有的“碧桂園”按照0港元/股進行估值。

“遇到退市股，基金給出0元的估值，是認為該股票沒有任何清算價值”，一位公募投研人士如此形容。

如果股票退市，投資者是有可能面臨重大損失的，所以基金公司通常會提前採取行動，通過下調股票的估值來保護投資者的利益。

房企被0元估值，2023年在陽光城身上也曾發生過，巔峰時，這家房企年營收超800億元、市值超千億元，闖入過世界500強，但同年8月，陽光城就被深交所終止上市了。

無獨有偶，2022年8月，華安基金也曾將中國恆大按照0.01港幣進行估值、將恆大物業按照0.01港幣進行估值，結局有多慘烈大家也知道。

此前碧桂園因為推遲2023年業績公佈而開啟停牌，迄今已經停牌將近3個月時間，而公司無法發佈業績的一個重要原因是，正在推進中的債務重組無法全面落地。

6月6日碧桂園再度在港交所公告，香港高等法院頒令將清盤呈請聆訊進一步延期至2024年7月29日。

目前碧桂園股價0.485，已跌去97%。

不同於銀行業的晴天借傘，雨天收傘。金融遊戲是赤裸裸的，匯天富基金，反手就給了一個0元的估值。金融大佬們或許會互相忽悠，或許會欺騙普通人，但大機率不會和自己的錢包過不去，自己品。

碧桂園，作為連續六年蟬聯銷售榜第一的千億級民營房企，在輪番史詩級救市政策推出之後，又迎來了危機時刻。

不過6月27日，碧桂園發佈公告接獲聯交所發出的復牌指引。

按照港交所的復牌要求：要發佈23年的財報、要證明公司具有持續經營能力、要向市場公佈所有重大資訊。

從“難產”的年報來看，這個證明可不好開！

2022年以前，碧桂園公司歸母淨利潤從未出現過負數的情況，從2022年開始，碧桂園由盈轉虧，虧損金額超過60億元，2023年上半年虧損高達500億元。

截至2023年上半年，碧桂園總負債1.36兆元，權益資產2543.69億元，有息負債規模2579億元，賬面現金流為1011.15億元。

今年前5個月，該公司累計實現歸屬於公司股東權益的合同銷售金額約216.5億元，相較於2023年前5個月約1127.6億元的權益銷售額，同比下滑了足足8成。

這也使得碧桂園在面對今年超48萬套的交付總量時，壓力山大。

在境外債務重組方面，自2023年8月至今，碧桂園推進債務重組已超10個月。碧桂園表示，正與包括代表銀行債權人的協調委員會、代表債券持有人的項目小組在內的債權人團體及其顧問一同，積極探索所有可行的境外債務重組選項，以推進一個合適的全面債務重組方案。

在今年6月的月度管理會議上，集團總裁莫斌表示，“一定要牢記保交房是我們的政治底線，要窮盡一切力量保交房”。碧桂園集團董事局主席楊惠妍又強調了保交房的重要性，並表示今年的交付任務非常艱巨。

可不可信咱不清楚，畢竟許家印不也曾信誓旦旦地說：我可以一無所有，恆大的投資人不能一無所有嗎？

作為中國最年輕的女首富，楊惠妍一直被看作是“最強二代接班人”。王健林為萬達四處奔走，王思聰整天吃喝玩樂花邊新聞滿天飛時，楊惠妍就開始幫父親楊國強打理碧桂園帝國。

2007年，國內房地產行業迎來十年繁榮期，楊國強丟下榮耀從台前轉向幕後，將26歲的女兒楊惠妍捧成了身價超1200億元的中國女首富。同年，碧桂園在港交所主機板掛牌上市，上市當天市值一度突破1100億港元。

那時候的楊惠妍，更多被看做楊國強的影子。沒有一家媒體真相信，“楊國強退休什麼都不管，碧桂園完全由楊惠妍說了算。”也沒人真覺得，碧桂園的江山及名氣是靠楊惠妍打出來的，可她卻替父親頂了十年首富頭銜。楊國強呢？退居二線的他，過起了田園生活，每天關注農民與慈善，碧桂園的命運完全系到了楊惠妍身上。

十年間，碧桂園的年銷售從2007年的177億元漲到了2017年的5508億元，該數字翻了足足30倍，還被冠以“宇宙房企”的頭銜，徹底爆發，楊惠妍也真正得到了外界認可。

不過這份榮耀背後更多的是趕上了房產繁榮期，楊國強留下的不只是巨額財富，還是房企的一身舊傷頑疾。

最初，碧桂園逆房產泡沫大勢而起成為房企代表，因其獨特的戰略選擇：

1.郊區地價拿地、建設配套造城的“農村包圍城市”佈局策略

2.低息甚至零息融資，通過刺激銷售達成“高周轉”目標的開發模式

既然規避了豪宅領域的競爭，碧桂園的盈利模式必然是短平快的“大賣場”模式，用創始人楊國強的話來說就是：像賣白菜一樣賣房子。

於是，從融資到開發再到銷售，碧桂園創造了“高槓桿、高負債、高周轉、低成本”的開發模式。

公司規模快速擴張的背後，需要靠驚人的負債來支撐。在前些年國內房地產融資政策收緊的背景下，碧桂園和恆大等房企通過在海外發行美元債來融資，成為支撐公司擴張的重要手段。為了償還巨額債務，碧桂園和恆大這些房企的主要辦法在於，一是靠銷售回款，二是靠在美元債市場借新還舊。

2018年開始，病症集中開始顯現了。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”國家對於房子屬性的定調，使得各大房企步入轉型，銷售面增長緩慢。其中，2018年比2017年增長1.3%，2019年比2018年僅增長0.06%。

隨著市場環境發生變化，內地房企賴以成長的擴張模式開始行不通了，所以越來越多的房企開始陸續暴雷。

去年7月，碧桂園發佈公告，公司控股股東、非執行董事兼董事會主席楊惠妍向國強公益基金會（香港）有限公司捐贈6.75億股作慈善公益用途。

按當時股價計算，這筆捐贈的股權價值約為64億港元，約合人民幣59億元。楊國強、楊惠妍父女也因此筆捐贈成為中國首善。

緊接著8月，碧桂園爆發債務危機。8月7日，碧桂園突發消息，碧桂園未能支付應該於8月7日支付的兩筆美元債的票息，正式宣告違約，兩筆債券在新加坡交易所上市，發行規模均為5億美元。

一時間，碧桂園的消息震動整個地產圈。

10月，更是有消息傳出碧桂園創始人楊國強賣私人飛機償債的消息。

另據券商中國日前報導，碧桂園旗下碧桂園創投正在尋求出售持有的長鑫儲存技術有限公司的股份，籌資約20億元。但出售時間仍在洽商中，最終結果未有定論。

我們知道，重要房企發生爆雷，都會帶來一連串惡性連鎖反應。

碧桂園2022年的合作供應商就達到了33207家，2023年總交付近70萬套，碧桂園一旦“倒下”，受損的還有3萬多家企業的經營，與至少70萬家庭的生計。

所以說房地產行業真的不值得同情，就如曹德旺所說，不就是水泥加磚，值幾個錢？

含金量尚且不討論，就說這種高槓桿、高周轉的商業模式，玩的就是十個鍋九個蓋的危險遊戲。貸款—拍地—蓋房子—賣房—抓緊回款趕緊拍地—再蓋房子再賣，一旦中間有一個地方梗塞，這個遊戲就玩完了。

在這場危險的遊戲中，房企的股東和高管們卻賺得盆滿缽滿，股東每年大手筆分紅，高管每年拿著天價年薪。

苦的只有背著幾十年債的買房人和普通投資者而已，如果能住上，那是甜蜜的負擔；若遇上房子爛尾，那就是淚加累了。

目前房企已經將25年以後的房子都建完了，房地產行業走向下坡是毋庸置疑的。唯一的救命稻草則是國家為穩民生推出的保交樓計畫。

這個計畫是由國家批貸款給各大房企，確定專款專用於已啟動未完成的項目，並在約定時間內將房子交付到購房者手中。

有了這個保交樓貸款，房企有了喘息的機會，購房者也可以擦掉眼淚。

山窮水盡處，柳暗花明時。希望以碧桂園為代表的地產巨頭們可以熬過此次危機，除舊疾展新顏，走出困境！

畢竟人活一輩子，只求有瓦遮頭，方能一世安穩。  (投資家)

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