AI大戰如火如荼，新晉亞洲首富張一鳴，卻開始悄悄抄底房地產。

9月21日，北京市規自委官網掛出一則成交公示：朝陽區奧林匹克公園南區OS-15地塊，被一家名為北京雲瑞長石科技的公司，以26.13億元底價拿下。

股權穿透下去，這家6月才成立的新公司，實控人是抖音集團，而最終站在背後的，是幾天前剛剛以1050億美元身家登頂亞洲首富的張一鳴。

這不是張一鳴今年第一次出手，2月28億拿下海淀藍景麗家地塊，4月33.05億拿下學院路雙泉堡研發地塊。短短七個月，字節跳動在北京核心城區連下三城，累計砸下87.18億元。

網際網路圈子裡，字節跳動曾是最出名的租房黨之一。

2012年創業之初，團隊在知春路的錦秋家園租民居辦公，後來搬去盈都大廈、中衛通大廈，再到後來的方恆時尚中心，幾年時間搬了七八次家。

轉折點發生在2019年，那一年字節以90億元天價收購大鐘寺中坤廣場，震動整個網際網路圈。要知道在此之前，很少有哪家純網際網路公司會花近百億買一棟寫字樓。

到了2020年，字節斥資約50億元收購的方恆時尚中心正式啟用，這是字節第一棟自有產權辦公樓，結束了公司自創立以來沒有自持辦公物業的歷史。

當時很多人看不懂，網際網路公司講究輕資產、快周轉，買樓重資產化，不是違背行業規律嗎？

但往後的故事大家都看到了，抖音日活衝破7億，TikTok全球月活突破20億，飛書、火山引擎、大模型業務輪番起勢，員工人數一路膨脹。北京的寫字樓租金連年上漲，核心地段一址難求，當年的“不務正業”，反倒成了最划算的一筆投資。

而今年的三筆拿地，更是把這種邏輯推向了極致。

三宗地塊全部落子北京產業核心區：海淀兩宗地塊，一處規劃數字經濟產業園，一處坐落學院路科創帶，處在清華、北大、中科院等高校院所的輻射圈內，瞄準AI研發；朝陽奧園地塊毗鄰亞奧商圈，定位高端商務門面。

三宗地塊全部自持，沒有一宗是用來做商品房開發的。

這也就意味著，張一鳴花87億買的不是地產，是字節未來十年的辦公基礎設施。

張一鳴之所以開始大舉抄底房地產，如果把帳算透了，其實這是一道再簡單不過的商業選擇題。

眼下，北京的商辦市場正處於十年一遇的調整週期。

戴德梁行的資料顯示，2026年上半年北京核心商圈甲級寫字樓空置率仍處高位。

以奧園地塊為例，樓麵價約2.84萬元/平米，而周邊同品質寫字樓售價普遍在5萬以上，租金水平維持在6.8-9元/平米/天。

簡單算一下，按7元/平米/天計算，9萬平米的樓，一年租金就是2.3億，30年就是69億，還不算租金上漲。

而現在全款買地建樓，總成本也就四十多億，產權還有四五十年。對於一家帳上趴著數千億現金、員工還在持續擴張的公司來說，買比租划算太多。

這三宗地塊有一個共同特點，全部落在中國人才密度最高的區域。

海淀學院路地塊緊鄰清華、北大、中科院39所高校和上百家科研院所，藍景麗家地塊與字節現有的中坤廣場、方恆廣場連成一片，奧園地塊則承接AI、商業化等前端團隊。

網際網路競爭到最後，拼的是人才，而人才的競爭，早已從薪資待遇延伸到辦公體驗、通勤成本、產業氛圍。在北京的核心產業區連片佈局自持物業，本質上是在為未來十年的人才爭奪戰築巢。

這才是最關鍵的一筆大帳。網際網路行業狂奔二十年，大家信奉的是“輕資產、高周轉、流量為王”。房子是租的，伺服器是雲的，員工是靈活的，一切都為了最大化增速。

但隨著行業從增量時代進入存量時代，當流量紅利見頂、AI週期尚遠，巨頭們的戰略重心，自然而然從“擴張”轉向了“築底”。

把現金流換成核心城市的硬資產，有三個好處：一是鎖定長期辦公成本，對沖通脹；二是固定資產本身就是信用抵押物，在經濟下行週期能提供更強的抗風險能力；三是當行業增速放緩，重資產本身就是護城河。

所以你會看到，不只是張一鳴在買，陳天橋2億拿下上海整棟酒店，京東持續在北京亦莊拿地擴建總部，拼多多在上海、雄安接連擴樓。

戴德梁行統計顯示，2026年上半年上海大宗物業交易中，自用買家成交金額佔比從2025年的26%升至50%。在自用買家群體裡，手握充裕現金流的科技巨頭是最亮眼的一批。

有人說，字節跳動作為科技公司，不好好搞AI研發，反而拿錢買地，是不是不務正業？還有人擔心，巨頭紛紛下場拿地，會不會推高房價，會不會演變成新的地產熱？

在我看來，這些擔心都有點過了。

張一鳴抄的不是整個房地產的底，而是北京核心區產業商辦地產的底，這和住宅市場是兩套完全不同的邏輯。這些地塊一平米住宅都不能建，和普通人關心的房價更是沒有半毛錢關係。

這件事真正的時代意義在於，中國商辦地產的接盤者，正在從傳統開發商，全面切換為產業資本。

過去在北京拿地蓋樓的，是萬科、萬達、SOHO中國；現在頻頻出手的，是字節、華為、小米、美團。前者靠賣房、收租金盈利，後者拿地是給自己用，把土地當成了公司營運的基礎設施，本質上是企業的固定資產投資，和買伺服器、建資料中心沒有區別。

這不是房地產的春天，而是產業分化的必然。

沒有產業支撐的城市、沒有核心競爭力的地塊，只會越來越冷清；而核心城市、核心地段的優質資產，永遠會被最賺錢的公司盯上。

潮水退去，有人裸泳，也有人悄悄彎腰，撿起那些最值錢的貝殼。

最後我想聊一點更深層的觀察。

過去二十年，中國網際網路行業的底色是“輕”。輕資產、輕營運、輕僱傭，一切圍繞效率和速度。我們嘲笑傳統行業重、慢、笨，我們相信程式碼改變世界，流量戰勝一切。

但今天，最頂尖的網際網路公司，開始主動變“重”了。

它們開始買地建樓，開始自建資料中心，開始深入供應鏈，開始做硬體，開始養越來越多的全職員工。它們不再滿足於做空中樓閣的流量平台，開始把根扎進實體的土壤裡。

這就像一個人，年輕的時候可以四處漂泊、租房住、輕裝上陣，去闖去試錯。但當你成家立業、有了幾萬員工、要對未來幾十年負責的時候，你終究需要買一套屬於自己的房子，需要一個穩定的大本營。

企業也是一樣。字節跳動今年14歲了，早已不是那個在居民樓裡創業的小公司。它有十幾萬員工，有覆蓋全球的業務，有幾千億的營收，它需要與之匹配的物理底盤。

所以，張一鳴可不是來救樓市的。

所有的虛擬經濟，最終都要尋找實體的錨點。舊時代的船已經靠岸，新的船長，正在開始買地建碼頭了。 (經濟學雜談)

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