新房成交在二季度出現明顯的邊際修復

2026年是“十五五”開局之年，房地產政策重心從“推動止跌回穩”轉向“著力穩定房地產市場”，圍繞“因城施策控增量、去庫存、優供給”的施政體系持續深化。

2026年上半年，全國房地產市場整體延續“L型觸底、跌幅縮小”的築底行情，市場呈現“弱復甦、強分化”格局。一方面，新房供應持續收縮，上半年50個典型城市累計新增供應4697萬平方米，同比下降23.1%，供給約束進一步強化；另一方面，新房成交在二季度出現明顯的邊際修復，其中4月成交同比轉正至1.6%，6月成交環比微降0.3%，北京、上海、深圳等核心城市引領復甦，城市能級間分化顯著。二手住房市場表現明顯優於新房，多數城市同比保持增長，置換鏈條暢通成為啟動市場循環的關鍵。

從庫存端來看，“以銷定產”策略下，供應收縮力度大於成交，推動狹義庫存持續回落。截至2026年6月末，50城狹義庫存規模降至約3億平方米，回歸至三年來低位，但去化周期仍處26個月高位，三四線城市去化壓力尤為突出。

展望下半年，我們認為，在供給端持續收縮的行業慣性下，新房供應仍將維持低位，成交大機率延續築底行情，市場分化格局大機率進一步加深。據當前市場基本面研判，一線及核心二線城市（上海、北京、杭州、深圳等）在“好房子”優質項目入市與二手房供需關係改善的雙重支撐下，新房、二手房成交有望保持較高活躍度，在2025年同期低基數效應下，新房成交同比降幅有望進一步縮小甚至轉正。二手房市場預期繼續引領修復，核心城市成交活躍度延續。相比之下，多數三四線城市仍將處於去庫存與價格調整過程中，弱勢磨底態勢難改。

一、整體綜述：一二手分化加劇，二手房主導地位強化

2026年上半年，房地產市場一二手成交結構持續分化，二手房在重點城市住房交易中的佔比穩步提升，“二手房主導”的格局進一步強化。

從成交總量來看，一二手住宅合計成交規模在二季度迎來階段性修復，其中二手房成交表現明顯優於新房。上半年新房成交規模同比有所回落，二手房成交規模同環比雙升，上半年成交總量更是創近四年新高。

從月度變化來看，2026年上半年二手房佔比呈現“一季度走高、二季度小幅回落”的態勢：1月佔比高達71.8%，2月受春節因素回落，3-4月小幅回升，5月明顯回落，6月微幅走穩在65.3%左右。新房成交規模在二季度也迎來階段性修復，“賣舊買新”的改善需求傳導帶動新房成交佔比提升。

圖1 2023年1月-2026年6月20個重點城市一二手住宅成交面積走勢

資料來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。

註：20個重點城市包含北京、成都、大連、東莞、佛山、廣州、杭州、惠州、南京、寧波、青島、廈門、上海、深圳、蘇州、天津、武漢、西安、揚州、重慶，與二手房同口徑。

從一二手佔比及分化趨勢來看，一二手佔比剪刀差呈現長期走闊態勢，而短期（2026年上半年）則表現為“高位波動、二季度收斂”的特徵。在新房供應持續收縮的背景下，二手房憑藉其現房屬性、區位成熟度及價格彈性，成為承接市場需求的主要載體，二手房交易佔比整體走高，一二手剪刀差持續擴大；進入二季度後，隨著核心城市優質項目集中入市，新房成交同比轉正，一二手剪刀差呈現階段性收斂現象。

圖2 2023年1月-2026年6月重點20個城市一二手住宅成交面積佔比月度變動情況

二、新建商品住宅市場：成交同比回落，庫存壓力結構性凸顯

供應：上半年累計同比下降23.1%，各能級全面縮量，核心城市供給結構性分化

2026年上半年，新房供應延續了自2023年以來的縮量態勢，且降幅進一步擴大。據CRIC監測，全國50個典型城市上半年累計新增供應4697萬平方米，同比下降23.1%。從絕對量來看，僅為2023年同期的約43%，供給收縮幅度為近年之最。

從月度走勢來看，1-2月受春節假期與市場預期偏弱疊加影響，供應處於年度谷底，單月規模均不足600萬平方米；3月隨“小陽春”季節性放量至911萬平方米，環比增長121.9%，但同比仍下降22%；4月進一步上行至1136萬平方米，形成上半年供應小高峰；5-6月供應先降後升，5月供應回落至746萬平方米，環比下降34.3%，6月供應回升至915萬平方米，環比增長22.6%，但同比仍下降22.9%。整體來看，上半年供應呈“一季度低位開局、二季度沖高回落”的特徵，房企推盤積極性整體偏弱。

圖3 2023年1月-2026年6月全國50個典型城市新建商品住宅月度供應情況

備註：50個代表城市包含北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、蘇州、武漢、西安、南京、長沙、天津、鄭州、東莞、青島、寧波、合肥、佛山、瀋陽、無錫、濟南、廈門、福州、溫州、長春、哈爾濱、南寧、常州、南昌、南通、珠海、惠州、徐州、中山、蘭州、大連、東營、淮南、景德鎮、崑山、拉薩、汕頭、西寧、揚州、運城、漳州、肇慶、鎮江、淄博，下同。

分能級來看，上半年各能級城市供應均同比下滑，其中一線城市收縮幅度最為顯著。4個一線城市上半年累計供應715萬平方米，同比下降25.5%，其中北京供應同比降幅超40%，廣州降幅超30%；23個二線城市累計供應約2880萬平方米，同比下降約25.0%，其中長沙、濟南等城市供應同比降幅超50%，僅福州（+20.7%）、南昌（+7.0%）供應實現同比正增長；23個三四線城市累計供應約1102萬平方米，同比下降約15.8%，降幅相對較小，但絕對規模已處於歷史低位。

表1 2026年6月和上半年50個典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬平方米）

資料來源：CRIC 中國房地產決策諮詢系統。

成交：上半年累計同比下降11.8%，二季度環比大增40.1%，城市能級間分化顯著

2026年上半年，新房成交呈現“築底走穩、二季度邊際修復”的運行特徵。上半年50城新建商品住宅累計成交7220萬平方米，同比下降約11.8%。從季度動能看，一季度受春節及低基數擾動降幅較大，成交約3007萬平方米，同比下降24.2%；二季度得益於政策累積效應及部分核心城市需求的逐步釋放，成交面積回升至約4213萬平方米，環比增長40.1%，同比降幅大幅縮小至0.2%。

從月度走勢來看，1-2月受春節因素擾動成交低迷，2月單月成交僅661萬平方米；3月隨著“小陽春”的到來市場迎來階段性修復，成交規模回升至1402萬平方米，環比增長112.0%；4-5月市場熱度慣性延續，其中4月成交同比實現1.6%的正增長，5月則環比增長4.0%，成交量更是創年內新高；6月受市場預期轉弱影響，成交環比微降0.3%至1420萬平方米，同比降幅擴大至3.3%，但仍在相對高位持穩，顯示市場具備一定的底部支撐。

圖4 2023年1月-2026年6月全國50個典型城市新建商品住宅月度成交情況

資料來源：CRIC 中國房地產決策諮詢系統。

分能級來看，一線城市韌性凸顯，跌幅小於整體均線。一線城市上半年累計成交1043萬平方米，同比下降8.9%，降幅在各能級中最小。其中，深圳上半年累計成交225萬平方米，同比僅降5.7%，5月單月成交59萬平方米，環比大增46%、同比增65%，政策鬆綁疊加改善需求釋放，表現最為突出；廣州上半年累計成交359萬平方米，同比基本持平（-0.3%），市場築底跡象明顯；北京上半年累計成交235萬平方米，同比下降1.9%；上海受去年同期高基數影響，上半年累計成交223萬平方米，同比下降27.1%，降幅在四城中最大。

二線城市整體承壓，單城表現冷熱不均。二線城市上半年累計成交4335萬平方米，同比降幅為15.6%，降幅相對居前。其中成都、長沙等城市同比降幅超30%，僅瀋陽（+15.8%）、廈門（+16.4%）保持正增長。成交規模上，重慶上半年累計成交470萬平方米，為二線城市最高；成都、天津、武漢等城市也維持了較大的市場規模，整體規模在300-400萬平方米左右。

三四線城市低位運行，修復基礎薄弱。三四線城市上半年累計成交1842萬平方米，同比下降3.3%，降幅在各能級中最低，但其主要建立在前幾年基數已大幅縮減的背景上，並非市場真實回暖的體現。其中崑山（+56.0%）、南通（+41.5%）、漳州（+49.9%）等城市成交實現同比正增長，反映了部分三四線城市在低基數下的走穩態勢，但絕對規模仍然有限。

表2 2026年6月和上半年50個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）

從成交面積段結構來看，改善型需求成交佔比持續提升，產品升級趨勢明確。2026年上半年，90平方米以下小戶型成交佔比僅19%，較2023年下降3個百分點；110-130平方米剛改戶型佔比提升至26%，較2023年提升2個百分點；150平方米以上大戶型佔比維持14%的高位，較2023年提升約3個百分點，改善型需求已成為支撐市場成交的核心力量。

圖5 2023年-2026年上半年全國50個典型城市新建商品住宅各面積段成交套數佔比

供求關係：上半年供求比降至0.65，供求比走低，市場供需關係持續改善

從供求關係來看，2020年以來50城商品住宅供求比持續下行，2026年上半年供求比降至0.65，為近年最低水平。一方面，土地成交連續數年保持低位，房企開工意願低迷，使得新入市供應規模急劇收縮；另一方面，去庫存導向明顯，嚴控增量背景下，地方政府通過暫停或減少新增住宅用地出讓、推進城市更新與收儲等方式主動壓降供應，從而推動供求關係向去庫存方向最佳化，市場整體供需關係持續改善。

圖6 2020年以來全國50個典型城市新建商品住宅供求比變化

價格表現：上半年整體同比微降1.6%，一線降幅居前，結構性因素主導漲跌

從CRIC監測的2026年上半年50城新建商品住宅成交統計均價看，50城整體房價環比增長2.7%、同比下降1.6%。其中一線房價環比下降2.2%、同比下降4.6%。二線房價整體穩中有升，環比增長3.5%、同比基本持平，三四線房價仍存下行壓力，同比下跌3.5%。

圖5 2026年上半年各能級城市商品住宅成交均價（單位：元/平方米）

從月度價格走勢來看，一線城市均價維持高位波動，二線和三四線城市均價走勢相對平穩，結構性因素主導價格漲跌。從單月來看，6月一線城市成交均價57140元/平方米，較年初上漲3.8%；二線城市成交均價18573元/平方米，較年初上漲9.3%，漲幅最為顯著；三四線城市成交均價13554元/平方米，較年初下跌4.4%，價格走勢相對平穩但整體承壓。

圖7 2023年1月-2026年6月全國50個典型城市分能級新建商品住宅成交價格走勢

從城市表現來看，50個典型城市中，成交均價同比上漲的城市有14個，同比基本持平（漲幅在±2%區間內）的城市有11個，下跌城市共25個，下跌城市數量仍佔半數以上，市場整體價格仍處調整周期，結構性上漲特徵明顯。

圖8 2026年上半年全國50個典型城市新建商品住宅成交價格同比表現

具體來看，成交均價TOP10城市仍以一線及強二線城市為主，上海、深圳、北京穩居前三，杭州、廈門、東莞等長三角、珠三角核心城市位列前十。價格漲幅TOP10城市分化顯著，杭州以18.6%的同比漲幅居首，青島（11.2%）、深圳（10.3%）、拉薩（9.0%）、惠州（8.3%）等城市因本地市場結構變化或需求釋放漲幅靠前；寧波（-11.2%）、東莞等城市價格同比降幅超11%，價格調整壓力依然較大。

表4 2026年上半年商品住宅成交均價和價格漲幅TOP10城市（單位：元/平方米）

庫存及去化：總量持續回落，去化周期仍處26.1個月高位

2026年上半年，在供給持續收縮的背景下，全國50個典型城市商品住宅狹義庫存總量下降至3億平方米，較2023年初的約3.9億平方米累計下降約23.3%，整體庫存規模已回落至三年來的低位。值得注意的是，儘管庫存總量下降，但受成交規模整體偏低制約，去化壓力並未得到根本緩解。

(1)庫存：狹義庫存總量持續回落，二線城市為庫存去化核心承載區

2026年以來，重點城市狹義庫存持續處於去化通道。截至2026年6月末，全國50個典型城市商品住宅狹義庫存總量約30004萬平方米，延續下降態勢。其中6月環比下降約1.3%，同比下降約7.3%。究其原因，房企“以銷定產”的審慎經營策略持續深化，供應端收縮幅度顯著大於成交端調整幅度，被動去庫存處理程序穩步推進。

分能級來看，6月各能級城市庫存環比均有所回落，降幅在1%-2%之內不等。從同比來看，一線城市庫存規模較去年6月基本持平（-1.6%），二線、三四線城市庫存規模較去年6月均呈現明顯收縮態勢，分別下降8.5%、7.3%，去庫存成效顯著。

圖9 2023年1月-2026年6月全國50個典型城市商品住宅狹義庫存量變動情況

具體來看，一線城市內部庫存走勢分化。北京（-5.7%）、廣州（-7.4%）供應端收縮力度顯著，疊加成交端改善需求持續支撐，庫存規模同環比雙降，但庫存規模仍在1000萬平方米以上。上海、深圳庫存同比仍處上漲通道，其中深圳漲幅達14.2%，供需同步收縮下庫存尚未有效去化，庫存小幅積壓。

二線城市庫存整體呈下行趨勢，城市間存量體量差異顯著。成都、瀋陽、武漢位列6月末狹義庫存量TOP3，三城合計佔二線城市庫存總量約29.4%。同比維度，超三分之二二線城市庫存處於下降通道，多數城市庫存下降主要源於供應收縮幅度超過成交降幅，如鄭州（-27.5%）、長春（-27.1%）、寧波（-14.4%）等，其中大連庫存降幅超49%，去庫存成效突出；僅成都（+7.6%）、西安（+8.9%）、濟南（+6.6%）等少數城市受前期供貨集中傳導影響，庫存同比呈現正增長。

三四線城市中，超八成城市庫存同比下降，整體積壓狀況較去年同期明顯改善。溫州（-19.8%）、南通（-20.7%）庫存同比降幅居前，庫存加速去化。但佛山、徐州、珠海、東莞等城市庫存絕對量仍處高位，去化壓力較大。僅東莞（+19.0%）、漳州（+11.0%）、淮南（+7.0%）等少數城市庫存規模同比上漲，其中東莞庫存漲幅接近20%，主要源於供應增速遠超成交，庫存被動上升。

圖10 2026年6月末全國50個典型城市狹義庫存及其同比變化

1、4月新房成交環比回落，持平去年同期

2、百強房企4月業績環比降低10.4%、同比降低8.7%

前言：2025年4月，樓市整體增長動能顯著放緩，新房供給持平上月，但成交環比回落，成交規模與去年同期基本持平。

百強房企4月實現銷售操盤金額2846.8億元，環比降低10.4%、同比降低8.7%。

預判5月，新房成交規模預期延續低位波動，絕對量與4月持平或小幅微增，同比或持平去年，延續弱修復態勢。

01  百強房企4月業績環比降低10.4%

2025年1-4月，中國房地產市場整體保持低位運行，延續止跌回穩態勢。4月，TOP100房企實現銷售操盤金額2846.8億元，環比降低10.4%、同比降低8.7%，單月業績規模保持在歷史低位。累計業績來看，百強房企1-4月實現銷售操盤金額10181.7億元，同比降低6.7%。

02  百強房企各梯隊門檻變動分化

2025年4月，百強房企各梯隊銷售門檻變動出現一定分化。其中，TOP20房企銷售操盤金額門檻同比降低8.9%至112.6億元。TOP10、TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻均有不同程度提升。而TOP100房企的門檻仍降低3.1%至17.9億元。

03  5月新房成交預期環比增幅有限

4月整體樓市增長動能顯著放緩，新房供給持平上月，但成交環比回落，成交規模與去年同期基本持平；二手房成交環比跌幅不及新房，延續高位震盪行情。京滬深杭蓉等熱點城市一二手房成交環比皆降，需求迎來階段性瓶頸期。

預判5月，我們認為，成交總量規模或將延續低位波動，絕對量與4月持平或小幅微增，同比或持平去年，延續弱修復態勢。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等受供給約束日益加劇，未來成交放量程度主要取決於高端住宅供應，若有區位佳+產品力強的適銷盤入市，短期內市場熱度還將延續；武漢、天津等二線城市短期內市場有止跌走穩態勢，後續成交有望延續穩中有增的弱復甦走勢；還有部分弱二線和三四線城市短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。    (中房網)

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