喜大普奔，全國樓市，終於要重新洗牌了！本周，樓市有三件大事足以載入史冊，分開看不痛不癢，但如果穿成一根線，你會發現，背後的邏輯事關我們每個人，甚至影響你的錢包。第一件，7月14-15日，中央城市工作會議時隔10年再開，重新定調房地產發展趨勢。同期，央媽公佈上半年的經濟資料，GDP同比增長5.3%，創下2023年以來半年度最高增速，但房地產投資卻收縮了11.2%！第三件，7月15日，國家統計局公佈6月70城房價資料，成都新房連漲7個月之後回呼，新房同比&環比、二手房同比&環比“全軍覆沒”！在這之前，不少自媒體已經分析過，但大多是立足於全國形勢，咱畢竟是成都的，所以旺總還是想結合成都樓市和大家詳細聊聊。乾貨很多，建議點贊收藏再細品。未來全國房地產如何定調？中央城市工作會議，多數人可能比較陌生，算上這次，建國至今就開過5次，次數不多，但每一次都能影響一代人的命運！1962年和1963年的城市工作會議，主要是調整工業佈局、明確城市定位。1978年的會議，主要討論城市建設資金從那裡來，方法是試點住房商品化。至此，城市化處理程序拉開大幕，1978年到2014年，中國常住人口城鎮化率從近18%上升到近55%；截至2024年底，已提升至67%。2015年的會議大家都知道，棚改1.0登場，拆遷戶獲得貨幣補償後進入樓市，短期內需求釋放、樓市供不應求，房價開始暴漲！而本次議前，很多人都滿懷期待，認為當下行情低迷、棚改2.0能扭轉乾坤。遺憾的是，此次中央城市工作會議，壓根沒提“刺激房地產”，而是將房地產致於“建設舒適便利的宜居城市”的框架下討論，強調其民生屬性和服務功能！並且，在高層看來，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。事實上，即便是迎來棚改2.0，底層邏輯已發生變化，一方面房子過剩&人口出生降低，另外一方面，預期降低了，買房怕跌、更怕失業斷供！買房，早已不是閉眼沖的資產博弈，而是精打細算、權衡利弊的風險把控。另外，本次會議還提到，嚴格限制超高層建築，嚴控新增房地產供地規模，同時要加大高品質改善住宅供應，進一步強化城市核心功能區土地價值和住房價值！以上很好總結，大拆大建的時代已經過去，新建住房會越來越少，但也越來越好，城市現代化則是以修補升級的城市更新為主！具體到房價上，未來房子的價值，越來越取決於它本身的品質，老破小可能會更難！經濟資料透露什麼訊號？再來看看上半年的經濟資料，訊號特別明顯。今年上半年，GDP同比增長5.3%，創下2023年以來半年度最高增速。別忘了，第二季度還遭遇了關稅戰......而根據國家統計局的資料，1—6月份，全國房地產開發投資46658億元，同比下降11.2%。其中，住宅投資35770億元，下降10.4%！側面說明，當前經濟韌性，並沒有因房地產的深度調整而打折扣，這樣看，全國樓市重磅刺激政策可能要等一等了！存款方面，上半年人民幣存款增加17.94兆元，其中，住戶存款增加10.77兆元，比去年同期多存了約1.5兆元！這麼一算，平均每個人上半年存了7692元。（話說，你存了幾塊？）問題是，銀行一直在降存款利息，那為何大家存錢的熱情一點沒降？其實就是不敢瞎花錢，怕工作不穩定，怕生病花錢，未來預期較低，存點錢心裡踏實，這也叫防禦性存款。再看貸款，上半年住戶貸款總共增加了1.17兆元，其中，短期貸款減少3億元，對比去年增加的2764億元，簡直是兩個極端！說明大家的消費意願還是不高，能不花就不花，能不借就不借！中長期貸款，也就是我們常說的房貸增加了1.17兆元，跟去年同期的1.18兆元相比，看起來差不多。但中指資料顯示，今年上半年，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%！圖：2022年1月-2025年6月TOP100房企累計銷售額均值及增速情況房子賣得少，但房貸又沒咋個下滑，這又是為何？首先，現在的首付門檻降低了，大部分城市首套房和二手房首付比例只要15%，首付少，自然貸得就多。其次，二手房以價換量。拿成都來說，去年9月份至今，即便有強大的政策支撐，二手房價同比全是跌幅！綜合來看，當下的樓市多是政策兜底，降首付&利率、放鬆限購......階段性的政策鬆綁釋放購房需求，力捧新房向前走，二手房“看家”舍價換量！成都樓市未來發展趨勢是什麼？這個問題很敏感，也很扎心。7月15日，國家統計局公佈了2025年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。其中，14個城市新房價格環比上漲，比5月份增加1個；1個城市二手住宅價格環比上漲，比5月份減少2個。這一次，成都新房價格“神話”破滅，連漲7個月之後回呼，迎來橫盤苗頭。與之對應的還有二手房，5月份，成都二手房價格同樣是連漲7個月之後“調頭”，環比跌幅0.2%，6月份繼續下探0.4%。原因我們之前就探究過，去年的政策紅利消失、傳統“金三銀四”熱度退場、氣溫升高看房熱情降低......行情下滑，意料之中、情理之中！但需要注意的是，參考趨勢動物小程序資料，截止7月13日，成都房價再次創下近6年新低，跌幅為14.1%！並且，參考本月的新房資料（截止18日，新房成交約3900套），依然處於近一年中下水平，甚至有下滑趨勢。因此，通通大膽猜測，如沒有“強心針”注入，下半年的成都樓市，或將重演去年7-9月的劇情，反過來說，買房人將迎來新一波窗口期！至於未來發展趨勢，其實已經很明顯了。去年開始，成都“控土地、去庫存”的策略就已深入買房人的骨髓，少而精的供地節奏，既能消化新房存量，也能拔高土地稀缺性！緊接著，住宅新規落地，“好房子”建設標準出台，開發商一卷再捲，成都新房迎來前所未有的產品迭代，這也讓少而精的土地，增添了更多市場和情緒價值！這也是大家認為行情不好，但主城高端改善盤，依舊不愁賣的行銷邏輯。再結合本次的中央城市工作會議內容，不難判斷，未來就在前方。(成都購房通)
