「只差4萬？ 為什麼網友試算下來利息會差到9萬6？」

前陣子有讀者好奇詢問，為何我試算後的新青安貸款總利息，與公教人員/首購貸款總利息，兩者30年下來只差4萬，但ptt有網友算出來卻差了9.6萬？(ptt原文網址請見下方留言)

另外一個讀者也留言說我好像算錯了 (但問了半天，他仍然沒說我哪裡算錯...)

聽完我嚇了一跳，想說該不會自己真的太糊塗，不小心哪裡計算錯誤了...

還好，看完ptt網友的試算後，我才發現不是我算錯，而是那位ptt網友算錯了。

▌錯誤1：不能算本利，應該算利息

首先，兩種貸款互相比較成本時，不應該計算「總繳本利」，而是應該計算「總繳利息」。

因為總繳本利包含了「本金」，而「本金」是有機會拿回的錢，

「利息」才是成本，才是拿不回的錢。

所以，若用總繳利息來算，確實是大約第16年左右，新青安貸款總繳利息才會比較多。

其次，那位網友的第4年總繳本利算錯。

原本他算出來的是452,604元，但實際上是450,528元(紅字部分)。

這也是為何他原本算出來的結果，是第13年會有差異。

但實際上用他所採用的總繳本利計算後，應該是第19年才有差異。

▌結論：不管哪種算法，結論都差不多

其實，就如同我前幾篇所說，不需要糾結在「總繳利息」和「總繳本利」。

一方面，多數人不見得會正常繳款到16年以上，

另一方面，還有比利息、利率更重要的事，譬如：年限、寬限期、額度、成數都是需要考量的條件，不能只看「總繳利息」和「總繳本利」。

還有一個重點，就是現在的利率環境下，不是每個首購族都能申請到地板利率2.06%，多數人申請到2.1~2.2%都還算是合理的利率區間。

PS: 其實這篇只是想告訴大家我之前沒算錯，同時也把完整試算結果分享給大家

這張試算比較表也一併更新至新青安貸款文章內：https://mrjoewang.com/mortgage-interest-rate/

若想進一步學習房貸知識，可參考我在Hahow開設的銀行貸財術線上課程：https://hahow.in/cr/joe-wang

財政部總算把資料都放在官網上，

文章中也只能先寫媒體的版本。

但剛才看了財政部更新後的網頁，

我已把正確資訊更新至文章中，

新青安貸款文章(已更新)：https://mrjoewang.com/mortgage-interest-rate/

【分開申請房貸？小心變成二順位貸款】
昨晚有讀者詢問我一個問題：

「假設房屋成交價1500萬，其中1000萬貸款使用最近剛推出的新青年安心成家方案，剩下的500萬找民間銀行承貸8成的話，等於1500萬的房子，只需要準備頭期100萬對嗎？」

答案是：不是這樣計算的...

▌評估自備款前，先確認銀行鑑價

首先，成交價1500萬，要先看銀行鑑價是多少。

假設鑑價是1400萬，那麼最高成數8成，那麼根據「成交價與鑑價取其低」的房貸規則，代表房貸最多是1120萬，自備款是380萬（1500萬-1120萬）。

▌找不同家銀行貸款，會變成二順位貸款

如果是找公股銀行，因為新青安貸款最高成數是8成，額度最多是1000萬，所以還需在同一家銀行申請120萬的其他房貸專案。

如果找先申請新青安貸款，再找其他銀行申請房貸，那麼第二筆貸款就會變成「#二順位貸款」，不只利率拉高，年限也會縮短，所以每月還款金額會增加很多。

▌若需高成數，未必需要新青安貸款

當然，你也可以不選擇新青安貸款，直接申請其他房貸專案。

假設公教人員房貸，或者你的條件夠好，一般貸款最高成數可提高至85成，代表你可申請到1190萬的貸款（1400*85%），自備款是310萬（=1500萬-1190萬），這樣額度才會更高，自備款更少。

▌總結
新青安貸款只是讓你多一個選擇，但實務上你還是需要評估自身的需求，包括額度、成數、年限、寬限期、利率等，才會知道這個專案是否適合你。

如果想完整了解新青安貸款，可參考這篇文章：https://mrjoewang.com/new-youth-mortgage/

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