不久前據中國國家統計局資料顯示，今年5月中國商品房待售面積高達78142萬平方米再度創下近10多年來的歷史峰值儘管5月底回落至77427萬平方米，但仍然比去年年底多了整整2100萬平方米這也意味著今年平均每月新增庫存繼續超過了420萬平方米更別提其中近一半比例的庫存還都是非住宅，比如大量的公寓、商舖、寫字樓這類產品本身去化周期就非常長，有的城市要幾十年才能賣完，壓力之大可想而知與此同時二手房的庫存量也再創新高對比去年11月和今年6月重點城市的掛牌情況大部分還是呈現出天量庫存與“以價換量”並存的局面不得不說，現在中國的一二手房都處於庫存高位狀態也因此，6月13日國常會上首次提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，明確下半年還將繼續猛攻去庫存今天讓我們來看看，高庫存背後還有那些值得挖掘的細節01都是那些城市現在的庫存最多、最老、最大先來看總體情況年初統計了137個典型城市的庫存規模，其中42個城市、佔比30%，去化周期都在3年到5年的範圍內更誇張的是還有26個城市足足超過5年就庫存面積來說一如我們常年來資料跟蹤的結果，重慶作為中國供應第一城，庫存依然穩居第一、基本沒怎麼下來過不乏單個小區掛牌超過1000套，也同時是二手掛牌量最大的城市緊隨其後的是成都和瀋陽，廣州的庫存在一線城市中也較為突出那麼，這些庫存的樓齡分佈又是怎麼樣的呢截止4月底，中國重點110城中有19%的庫存在2015年及以前，也就是樓齡超過10年更大規模54%的庫存集中在2020到2023年這四年供應的，樓齡還在5年以內細分到單個城市，庫存年份呈現出了不同的狀態第一種就是大家熟知的比較新的發展城市比如杭州，有一半的庫存都來自最近10年，也就是2015年後的次新房為主第二種以西安、蘇州、成都、重慶等為代表這些城市的庫存分佈比較均勻，差不多每個年份的供應都有，主要多是2005到2015年的房子這種相對來說在中國範圍內數量是最多的還有一種是半數庫存超過20年以上的極個別城市，比如蘭州、太原、天津房屋老齡化比較嚴重，和新房形成明顯分化，也就越剩越多，遲遲無法去化再從面積段的角度來看庫存，中國目前的庫存主力是100到140平產品前兩年100到120平的佔比還只有22%，隨著供應的持續加大，今年4月進一步提升到了24%120到140平也從17%提高到了20%因此，兩者加起來足足有44%，快佔了整個庫存的半壁江山70平以下和70-100平的庫存分佈各在10%和15%左右更極致一點，180平以上的豪宅庫存也有小部分庫存不過由於產品本身銷售周期就比較長，平均去化都要在6年左右的時間100-140平的面積段對應到戶型方面，也是三房和四房的庫存佔比排在前面三房的庫存佔比多達52%，四房也有28%02去庫存較多的城市都是怎麼做的近年來“去庫存”的辦法總結下來，主要是這三招：供給側縮表、需求端減負、制度性更新首先就是控制土地出讓，供應量明顯下降以庫存第一城重慶為例，去年市區僅成交20宗宅地，合計成交建面135萬平方米只有新房全年交易量的四分之一不到，推動廣義消化周期下降了差不多9個月鄭州同樣如此，去年土地成交宗數也比巔峰期少了超過130宗，創下歷史新低而且這幾年的容積率也在不斷降低在減少土地供應的同時，打造更多的低密社區以提升居住品質都是推動鄭州能在去年成為中國“去庫存”第一城的重要原因房企新盤供應隨之減少，推盤節奏也跟著放慢重慶和鄭州之外，青島、長春、深圳、東莞多地都處於新房供不應求的狀態其次就是打開政策限制，充分為購房者減負不久前，廣州正式宣佈全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，成為全面放開的第一個一線城市與此同時各地的公積金也在加大支援力度能使用公積金的場景越來越多了，滿足大家的多元化生活需求既能買新房、二手房還有本小區的停車位，還能用於老舊電梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互聯協同也在不斷加強最後是創新性出台了多種針對性制度比如收購存量一二手房源、發放地方專項債和重啟房票等，進一步促進庫存指標下降像上海閔行就在近期宣佈將收購部分存量商品房源，用作保障性租賃住房，在郊區新房去化問題上又多了“以購代建”的新模式廣東惠州就充分利用地方專項債，來收購存量土地，光是年初就計畫掏出127.5億元的巨款柳州、天津、廣州三個城市的擬收儲價格，也紛紛都超過了70億元鄭州、無錫則是進行了轟轟烈烈的房票安置針對房票的適用範圍、兌付流程以及房票細則等都進行了最佳化，又強勢助推了一波當地的庫存消化此外，中央財政部直接支援的城市更新也在快速推進6月初公佈有哈爾濱、濟南、烏魯木齊等20城入選名單，都將在近期獲得定額補助我們可以看到，現在中國各個城市不僅在放開限購限售而且從首付到公積金、從舊城改造到城市更新幾乎把所有的工具方法都利用起來，盡一切所能的去庫存03典型房企們去庫存又如何了分析完了這麼多重點城市，我們再來看看典型房企的情況畢竟存貨作為房企的一項重要流動資產是支援企業持續經營發展的根本，但是也面臨去化、結轉、減值等諸多不確定性截止2024年底，中國50家上市房企的存貨規模為7.4兆元，連續兩年呈現下降的態勢經過去年一年的努力，足足有47家房企的存貨規模下降其中萬科、碧桂園兩家的存貨減少最多，分別達到1827和1576億元以下降最猛的萬科為例去年年底，找廣州當地更換了廣州南站的三宗地塊，最佳化了土儲結構今年5月又把杭州河語光年府的75套毛坯房，賣給杭州安居集團轉作保障性住房，把手頭的存量新房進行了迅速變現少部分披露存貨周轉天數的房企，也都面臨不同程度的去化壓力最誇張的京投發展直接突破了10000天，在北京的北熙區、森與天成幾個新房TOD項目都賣的不理想排在第二的華夏幸福也接近4800天，算起來比13年還要多具體到房企囤積的現房庫存，可分為住宅類、商業類、車庫類等幾類不同業態也就是說，既要做好這些庫存項目的分析，也要及時加大折扣讓利還有和政府合作以收儲模式處理閒置地塊和項目，加大大宗資產變現力度到處“賣賣賣”等，對症下藥為了加快消化存量，房企們也都使出了渾身解數：萬科推出了“瘦身健體”一攬子方案，把削減存量資產放在重中之重；龍湖集團將重點從提升營運能力以及項目精細化管理，兩方面著手去庫存；連優等生綠城中國和華潤置地，也表示今年要繼續改善去庫存問題……04去庫存是一個老生常談而又異常宏大的命題，背後涉及到太多方方面面面對當下複雜且不確定的樓市，去庫存以回流資金成為行業共識需要每一座城市通過土地供應“縮量提質”，新房供應呈現“量少質優”，還有政策組合拳等方式全力以赴雖然今年以來樓市表現總體向好，部分城市消化了不少存量，可以說是近10年來最大力度的一次“去庫存”但整體而言，當前樓市的階段回穩仍然需要時間，才能把庫存控制到健康理想的範圍內各地政府和房企們也才可以重新輕裝上陣 (真叫盧俊)