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中國的樓市庫存到底有多少
不久前據中國國家統計局資料顯示，今年5月中國商品房待售面積高達78142萬平方米
再度創下近10多年來的歷史峰值
儘管5月底回落至77427萬平方米，但仍然比去年年底多了整整2100萬平方米
這也意味著今年平均每月新增庫存繼續超過了420萬平方米
更別提其中近一半比例的庫存還都是非住宅，比如大量的公寓、商舖、寫字樓
這類產品本身去化周期就非常長，有的城市要幾十年才能賣完，壓力之大可想而知
與此同時二手房的庫存量也再創新高
對比去年11月和今年6月重點城市的掛牌情況
大部分還是呈現出天量庫存與“以價換量”並存的局面
不得不說，現在中國的一二手房都處於庫存高位狀態
也因此，6月13日國常會上首次提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，明確下半年還將繼續猛攻去庫存
今天讓我們來看看，高庫存背後還有那些值得挖掘的細節
01
都是那些城市現在的庫存最多、最老、最大
先來看總體情況
年初統計了137個典型城市的庫存規模，其中42個城市、佔比30%，去化周期都在3年到5年的範圍內
更誇張的是還有26個城市足足超過5年
就庫存面積來說
一如我們常年來資料跟蹤的結果，重慶作為中國供應第一城，庫存依然穩居第一、基本沒怎麼下來過
不乏單個小區掛牌超過1000套，也同時是二手掛牌量最大的城市
緊隨其後的是成都和瀋陽，廣州的庫存在一線城市中也較為突出
那麼，這些庫存的樓齡分佈又是怎麼樣的呢
截止4月底，中國重點110城中有19%的庫存在2015年及以前，也就是樓齡超過10年
更大規模54%的庫存集中在2020到2023年這四年供應的，樓齡還在5年以內
細分到單個城市，庫存年份呈現出了不同的狀態
第一種就是大家熟知的比較新的發展城市
比如杭州，有一半的庫存都來自最近10年，也就是2015年後的次新房為主
第二種以西安、蘇州、成都、重慶等為代表
這些城市的庫存分佈比較均勻，差不多每個年份的供應都有，主要多是2005到2015年的房子
這種相對來說在中國範圍內數量是最多的
還有一種是半數庫存超過20年以上的極個別城市，比如蘭州、太原、天津
房屋老齡化比較嚴重，和新房形成明顯分化，也就越剩越多，遲遲無法去化
再從面積段的角度來看庫存，中國目前的庫存主力是100到140平產品
前兩年100到120平的佔比還只有22%，隨著供應的持續加大，今年4月進一步提升到了24%
120到140平也從17%提高到了20%
因此，兩者加起來足足有44%，快佔了整個庫存的半壁江山
70平以下和70-100平的庫存分佈各在10%和15%左右
更極致一點，180平以上的豪宅庫存也有小部分庫存
不過由於產品本身銷售周期就比較長，平均去化都要在6年左右的時間
100-140平的面積段對應到戶型方面，也是三房和四房的庫存佔比排在前面
三房的庫存佔比多達52%，四房也有28%
02
去庫存較多的城市都是怎麼做的
近年來“去庫存”的辦法總結下來，主要是這三招：供給側縮表、需求端減負、制度性更新
首先就是控制土地出讓，供應量明顯下降
以庫存第一城重慶為例，去年市區僅成交20宗宅地，合計成交建面135萬平方米
只有新房全年交易量的四分之一不到，推動廣義消化周期下降了差不多9個月
鄭州同樣如此，去年土地成交宗數也比巔峰期少了超過130宗，創下歷史新低
而且這幾年的容積率也在不斷降低
在減少土地供應的同時，打造更多的低密社區以提升居住品質
都是推動鄭州能在去年成為中國“去庫存”第一城的重要原因
房企新盤供應隨之減少，推盤節奏也跟著放慢
重慶和鄭州之外，青島、長春、深圳、東莞多地都處於新房供不應求的狀態
其次就是打開政策限制，充分為購房者減負
不久前，廣州正式宣佈全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，成為全面放開的第一個一線城市
與此同時各地的公積金也在加大支援力度
能使用公積金的場景越來越多了，滿足大家的多元化生活需求
既能買新房、二手房還有本小區的停車位，還能用於老舊電梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互聯協同也在不斷加強
最後是創新性出台了多種針對性制度
比如收購存量一二手房源、發放地方專項債和重啟房票等，進一步促進庫存指標下降
像上海閔行就在近期宣佈將收購部分存量商品房源，用作保障性租賃住房，在郊區新房去化問題上又多了“以購代建”的新模式
廣東惠州就充分利用地方專項債，來收購存量土地，光是年初就計畫掏出127.5億元的巨款
柳州、天津、廣州三個城市的擬收儲價格，也紛紛都超過了70億元
鄭州、無錫則是進行了轟轟烈烈的房票安置
針對房票的適用範圍、兌付流程以及房票細則等都進行了最佳化，又強勢助推了一波當地的庫存消化
此外，中央財政部直接支援的城市更新也在快速推進
6月初公佈有哈爾濱、濟南、烏魯木齊等20城入選名單，都將在近期獲得定額補助
我們可以看到，現在中國各個城市不僅在放開限購限售
而且從首付到公積金、從舊城改造到城市更新
幾乎把所有的工具方法都利用起來，盡一切所能的去庫存
03
典型房企們去庫存又如何了
分析完了這麼多重點城市，我們再來看看典型房企的情況
畢竟存貨作為房企的一項重要流動資產
是支援企業持續經營發展的根本，但是也面臨去化、結轉、減值等諸多不確定性
截止2024年底，中國50家上市房企的存貨規模為7.4兆元，連續兩年呈現下降的態勢
經過去年一年的努力，足足有47家房企的存貨規模下降
其中萬科、碧桂園兩家的存貨減少最多，分別達到1827和1576億元
以下降最猛的萬科為例
去年年底，找廣州當地更換了廣州南站的三宗地塊，最佳化了土儲結構
今年5月又把杭州河語光年府的75套毛坯房，賣給杭州安居集團轉作保障性住房，把手頭的存量新房進行了迅速變現
少部分披露存貨周轉天數的房企，也都面臨不同程度的去化壓力
最誇張的京投發展直接突破了10000天，在北京的北熙區、森與天成幾個新房TOD項目都賣的不理想
排在第二的華夏幸福也接近4800天，算起來比13年還要多
具體到房企囤積的現房庫存，可分為住宅類、商業類、車庫類等幾類不同業態
也就是說，既要做好這些庫存項目的分析，也要及時加大折扣讓利
還有和政府合作以收儲模式處理閒置地塊和項目，加大大宗資產變現力度到處“賣賣賣”等，對症下藥
為了加快消化存量，房企們也都使出了渾身解數：
萬科推出了“瘦身健體”一攬子方案，把削減存量資產放在重中之重；
龍湖集團將重點從提升營運能力以及項目精細化管理，兩方面著手去庫存；
連優等生綠城中國和華潤置地，也表示今年要繼續改善去庫存問題……
04
去庫存是一個老生常談而又異常宏大的命題，背後涉及到太多方方面面
面對當下複雜且不確定的樓市，去庫存以回流資金成為行業共識
需要每一座城市通過土地供應“縮量提質”，新房供應呈現“量少質優”，還有政策組合拳等方式全力以赴
雖然今年以來樓市表現總體向好，部分城市消化了不少存量，可以說是近10年來最大力度的一次“去庫存”
但整體而言，當前樓市的階段回穩仍然需要時間，才能把庫存控制到健康理想的範圍內
各地政府和房企們也才可以重新輕裝上陣 (真叫盧俊)