今年7月，我在美國加州比佛利山莊，一棟價值2500萬美元的豪宅裡，見到了芝芝。她是美國加州豪宅華人經紀一姐。是一個非常傳奇的人。她從中國內蒙古農村，一路走到廣州，深圳，然後去了日本，再到美國東西海岸，現在是加州一家地產公司老闆，專營好萊塢、比佛利山莊等超級豪宅。(我和芝芝在比佛利山莊)2024年，她賣出了2億多美元（約15億人民幣）的房子。她熱情、真誠、專業，沒有其他亞洲人常見誇張的表情，說中文時也沒有夾雜英文，精通中日英等多國語言。她如何從中國農村姑娘，到美國豪宅一姐？美國房子值得投資嗎？誰在買美國豪宅？洛杉磯騷亂和大火對房價有何影響？從內蒙去深圳，從日本到美國芝芝在內蒙古通遼的一個農村長大，1998年，唸完師範學院，沒有人脈和背景，沒法留在當地的學校，她帶著全家所有的資金——3000元錢，坐綠皮火車南下打工。“我當時不到20歲，對未來的世界，又嚮往又害怕。全程24個小時，一路抱著東西，哭著到了廣州。”她開始在廣州郊區一家五金拉鏈廠做文員，四個月後，辭職去了深圳一家網路公司——美國商務網（簡稱美商網）。美商網，1998年由海歸童家威成立，中國最早的一批國際貿易電子商務網站之一，融資4300萬美元，一度風光無限，但後來遭遇了2000年網際網路泡沫破裂，IPO未遂，逐漸衰落。 這家公司完全改變了這個姑娘。當時中國網際網路剛開始興起，美國商網的職員，大多是海歸、清華、北大，只有她一個大專生。她記得有一個叫Wendy的同事，底薪是2萬多人民幣，那是在1999年的中國。“原來世界還可以是這個樣子。”當時戴爾電腦電話銷售很成功，很多公司開始學習。美商網剛成立電話銷售部，她想多賺錢，找到經理，軟磨硬泡之下，進了銷售部。 “我唯一的方法，就是比別人勤奮，別人打30個銷售電話，我就打60個。在第17天，我簽了第一張單，17000塊錢，佣金15%，也就是2550元。”這筆錢比當時很多打工人的月薪還高。這也是整個電話銷售部的第一單。“給我訂單的是深圳中電集團的江峰（音）。這是我人生中的貴人，特別感激他。如果有機會，我想回中國，找到人生中所有的貴人，真的感謝他們。” 後來她成了美商網全國銷售冠軍，又當了深圳分公司的總經理，當時才20歲出頭。到了2000年，全球網際網路泡沫爆炸，加上公司戰略搖擺，業務出現波動，美商網開始走下坡路。“原來那個朝氣蓬勃的公司，已經不是原來的樣子了。”“我當時有錢在深圳買房。但我一直有個遺憾，就是沒有受過很好的教育，沒有去全世界看看。”當時她男友想去日本發展，於是一起到了日本。要在日本呆下去，必須要學日語。“連坐電車時，都在背單詞，日語有一二三級，一級最高，滿分400分，我考了381。”她在日本上大學，讀了研究生，再進入了一個做時尚用品的日本公司。通過和中國等地做生意，她幫公司賺了很多錢，也拿到了股份。“我覺得日本有點壓抑，日本文化的特點是拐彎抹角，男尊女卑。加上感情也不順，（和男友）分手了，我就來了美國。”為什麼是美國？“因為美商網的經歷太好了，我想要到美國來看一下。我是典型的北方人，直來直往，美國文化很適合我。”“日本和美國非常不一樣。在日本，我是發展得很好的，但我沒有辦法長期在那裡生活。在日本你要小心翼翼的。我的日文說得非常好，特別是敬語。你和日本人說話，沒用敬語，日本人會覺得你非常沒禮貌。但在美國人面前，可以很隨意。我英文並不完美，沒日文好，但是我可以隨便說，美國很包容，我可以做自己。”她獨自到了波士頓學英文，剛開始發展並不順利。機緣巧合下，她認識了現在的先生。“他想和我談戀愛，然後我就跟他講，一：我簽證馬上到期了，要回中國了。二：我賺的錢，快花完了。三：我來自內蒙古小鎮。你確認要跟我談戀愛嗎？然後我先生說：確認。我們就在一起了。”她先生是一位很有名的美國企業家，年輕時創業成功，後來被一家上市公司收購。在他建議下，芝芝開始進入地產行業，在巴菲特地產公司做了幾年後，成立了自己的地產公司。誰在買美國豪宅？在美國，豪宅沒有絕對標準。芝芝認為，以前是300萬美元，現在最少500萬美元。她賣過最貴的房子，在2000萬美元以上。美國這兩年風波不斷。收緊了對外政策，洛杉磯大規模騷亂，這讓很多人擔心，美國股市房市還值得投資嗎？芝芝說，和很多人想像的不一樣的是，“現在華人在美國置業的，非常多。”主要兩類人，一是有錢的富豪，第二在科技大廠的年輕人。現在很多富豪到美國置業。“最貴的、最好的房子，買家大多是華人。”在美國，地產經紀是一門很專業的工作，收入很高。芝芝和她的團隊，很多人的房子都是價值數百萬美元。經紀人需要考中介執照，每年要交2000多美元。對房產經紀，行業有很多約束，比如吃差價，私下使用業主空置房屋牟利，如果業主向地產協會投訴，會被吊銷執照。在美國，買賣房子雙方是不用見面的，甚至禁止見面。全程都完全交給房產經紀來溝通談判。一個房子只允許委託給一個經紀人，不允許很多經紀人同時賣。在加州，中介手續費5%，由賣方支付。房子1000萬，中介能拿50萬（買房中介從這部分裡分傭）。如果貸款30年，在加州房貸利率在6%左右。但維護房子成本很高，包括房產稅（房價的1%左右）、保險、園丁等，每年費用約為總房價的2-3%。(我和芝芝在比佛利山莊)有些華人富商不找華人經紀人。“這其實是一個誤解。”很多富人一是擔心自己的隱私，不想被關注，二是有些人會覺得，找個白人經紀買房，住在白人區，就可以進入白人主流社會了。白人經紀拿捏住了這個心態，會用些小手段。“一棟房子在市場上放了很久，開始掛1億美元沒人買，降價到5000萬，還沒人買，他們就從市場上摘下去，二次掛盤8000萬，推薦給想置業的華人富商，買家會覺得撿漏了。”除了富豪，現在很多華人年輕人買房，他們大多是科技大廠職員，比如Google、Facebook等。剛開始畢業時租房，買個公寓，再買個500萬的豪宅。“我作為華人，覺得很驕傲，這些華人孩子腳踏實地，全是自己拼出來的，不是靠父母的錢，全是他們自己一步一步奮鬥過來的。”現在買房還能賺錢嗎？“我不能直接說洛杉磯能不能賺錢。食貧道的炳叔來美國採訪過我，也問過類似問題。你要是有多餘的錢，洛杉磯資產的安全性和穩定性絕對是有的，但不可能出現中國式的暴漲，別想著買房子3-5年翻倍。不過有一段時間，爾灣炒得很瘋，那邊中國人和華人很多，都是用華人的思維在買賣房子。”在美國，淨資產比較高的人，房產的配置是有一定比例的，一般是是30%-40%，這是一條紅線。如果超出了這個比例，家庭和生活可能就會失去平衡。“如果（房子）在你的資產配置裡邊，佔的比例不大，現在房價降了，我覺得可以等等。”但是包括美國在內的很多國家的普通家庭，房產其實佔到了整個家庭資產的70%，甚至更高。如果買了一處房產，使用率和回報率不高，一直需要投入，就是另外一回事了。“我認識一個人，他自己在中國生活，在洛杉磯有一棟4000萬的豪宅，很多年都沒有住過，每年都需要很多錢維護，防止房子漏水或者損壞，我就覺得這樣的情況就應該賣掉。”“不過現在爾灣房子價格大幅下降，那邊市場已經崩了，但我們主要做白人區，比佛利、馬里布、好萊塢、西好萊塢，全都是白人富人區。當爾灣大漲的時候，我們也沒有大漲，如果說你想追求一個穩定的資產，長期的慢慢升，洛杉磯是沒有問題的。”大火比騷亂更可怕關於洛杉磯騷亂，對當地房價沒實質性影響。事情起因是ICE抓非法移民，導致民眾不滿，騷亂主要是在市中心。對於比佛利、馬里布這種富人區幾乎沒有影響。現在看來，最大的影響，是房子維護成本有所增加。因為很多家庭的園丁、保潔員、泳池的維修工是墨西哥人，這些工作由其他的種族來做，費用會變高。另外新建房的價格會高一些，因為很多老墨是建築工人。相比起政策和社會風波，加州大火是真的給當地房地產一記重擊。據美國媒體估算，2025年加州洛杉磯火災，包括住宅和商業樓宇，共燒燬約1.6萬棟建築，直接損失在500億美元左右。如果計算商業中斷等長期影響，損失預計在1500億美元左右。在這其中，就有芝芝和家人在馬里布的房子，價值500萬美元以上。馬里布是全美房價最貴的地段之一，以海景豪宅著稱，業主以名人、企業家、好萊塢明星為主，比如LadyGaga。2025年大火，她們的房子付之一炬。對於業主們的打擊，遠比外界想像的更大。儘管有住房保險，但是很多隱形損失不可估量。不僅是財產，更多是被燒的是家人一起的記憶，“我先生是在洛杉磯長大的，他兩歲就來了洛杉磯，他所有的東西，包括他爺爺奶奶、爸爸媽媽給他所有的禮物，全部成長的記憶都在房子裡邊。我兒子也一直生活在那個房子裡邊。”“我在日本的照片、電腦等，所有與日本工作生活相關的東西，全都沒有了，我一張照片都沒有了。”她的一個朋友，家被燒燬了之後，他在床上躺了40多天，無法下床，因為太難過。就在我拜訪芝芝的一個星期前，有個業主在他被燒掉的豪宅前，開槍自殺，不是因為破產了，他的房子沒有貸款，光是燒剩下那塊地，就還值兩百萬美元。主要是受不了打擊，精神崩潰了。芝芝說自己數百萬美元的房子燒燬後，哭了30分鐘，然後冷靜下來，馬上租房，開始規劃原址重建。“對我來說，最重要的老公、孩子、狗，都出來了，其他都是身外之物了。” (南七道)
