【接續上期《推動澳洲房價成長的八大短期因素》，以下是房產投資大師Michael Yardney長文：《從繁榮到蕭條：房價漲跌的原因》的第五篇，後續內容請關注澳房。 】

人口統計學是描述人口結構的數據，它包括年齡、種族、性別、收入、遷移模式和人口增長等因素。

這些因素是決定哪些類型的房產受歡迎，也是影響房產定價的重要驅動力。

這是因為一個地區的人口結構變化不僅決定了人口數量，還關係到人們希望如何以及在哪裡居住。

我這裡討論的不只是人口成長──實際上，家庭的組成才是關鍵。

此外，移民潮的進入也是一個因素。

澳洲的移民政策專門挑選技術工人，而他們是在組建家庭的時候來到澳洲，這是推動我們房屋市場的一個重要因素。

另外，新冠疫情引起的人口結構性變化也將對我們的房屋市場產生持續影響。

不僅如此，疫情引發的居家辦公潮也大幅改變了人口結構——現在，許多打工者可以在自己舒適的家中工作，節省了通勤時間和費用，這意味著他們需要更多的空間。

可以說，疫情使人們重新評估了他們對家的需求。

許多人換購了更大的房產，有些人遷移到了城市更遠的地方，有些人完全搬到了鄉下地區（儘管這一趨勢目前正在逆轉）。

同時，鄰裡的重要性也得到了加強。

對許多人來說，一切都是圍繞著「就地生活」——即從家出發，步行、騎自行車或乘坐當地公共交通工具，20 分鐘內就能滿足大部分日常需求。

最近發布的國家數據顯示，在過去的財政年度中，澳洲人口增加了約62萬人。

這是史上最高的數字，比五月聯邦預算預期的還多出十萬人。

其中15歲及以上人口成長2.8%，也是一個創紀錄數字，為我們的房屋市場帶來了巨大壓力。

最新的聯邦預算預計，未來五年內，澳洲人口將增加218萬人（相當於一個珀斯的規模），主要推動力來自創紀錄的淨海外移民150萬人（相當於一個阿德萊德的規模）。

最新的代際報告預計，澳洲的人口在未來40年將增加1,420萬人，相當於在現有人口基礎上增加了雪梨、墨爾本、布里斯班和阿德萊德人口的總和。

這樣的人口成長將由每年23.5萬的淨海外移民所推動。

澳洲住房短缺的直接原因，是近20 年來淨海外移民人數居高不下，預計這種情況將持續數十年。

如果我們認為澳洲的人口將繼續增長，並且根據商業計劃，到本世紀中葉，澳洲人口將會接近4000萬，而我們這個富裕的國家將繼續保持富裕，那麼就能支撐起房地產的長期價值。

家庭收入（扣除通膨後的「實際收入」）與住房需求之間存在正相關關係。

最新數據顯示，2021年澳洲的房價以創紀錄的速度上漲，全國獨立屋中位數較去年同期飆升了25.7%，公寓則上漲了7.7%。

正是這一價格飆升，加上股市的穩健成長，推動了澳洲家庭總財富在去年12月季度增長了4.5%，達到了歷史新高的14.7兆澳元。

同樣，人均家庭財富也在該季度增長了3.9%，達到了每人556,541澳元的新紀錄，比去年增長了19.9%。

事實上，家庭財富與房產價格的成長是相輔相成的。

你看，澳洲的房地產市場價值為10兆澳元，而我們的債務只有2.5兆澳元。

因此，很明顯，房地產中蘊藏的巨大財富是支撐房地產市場的基礎，而這個基礎不會輕易崩潰，每當市場稍有下滑，就會有人開始搶購。  (澳房匯)

一國獨佔一個大陸，放眼全球，只有澳大利亞完成了這項“偉業”，雖然澳大利亞大陸是世界上最小的大陸，但佔據這塊大陸的國家澳大利亞，面積依然超過了769萬平方公里，是中國面積的五分之四，居世界第六位，是第七名印度的兩倍還要多。

不過要是論人口的話，澳洲就要遜色的多了，根據2022年的數據，澳洲總人口約2600萬，僅與中國上海市的人口相當，在全球排第五十六位。

從世界人口分佈圖上也可以看出，澳洲的人口主要分佈在沿海周圍，特別是東南沿海一帶，而廣大的內陸則是一片空白，與亞洲其它國家形成了鮮明對比。

那麼，澳洲面積那麼大，為何人口這麼少呢？

澳洲位於印度洋與太平洋之間，東南為紐西蘭，北面為東南亞，東面則是一些散落在南太平洋上的小島國，領土除了澳洲大陸外，還有8,200多個島嶼，不過面積都不算大，唯一設州的塔斯馬尼亞島，面積也不過6.8萬平方公里，人口約60萬。

上古時期，澳洲的土著祖先透過扁舟從東南亞來到澳洲定居，不過人數相當稀少。澳洲大陸孤懸海外，難以實現大規模的人口遷徙，所以初始人口很難有大幅的突破。

根據估計，在西元前400年，亞洲人口突破1億的時候，澳洲所在的大洋洲人口才只有約100萬，直到被殖民後的20世紀，大洋洲人口才終於突破了1000萬，而此時，亞洲人口都已經達到約12億。

此外，這也和澳洲的人口政策有關。

英國佔領澳洲後，並沒有進行大規模的黑人貿易，也沒有進行大規模的殖民，而是把澳洲當作囚犯流放地。

近代，遵循白人至上的原則，長期以來，澳洲一直對移民實行嚴格限制，直到目前，澳洲人中的英國及愛爾蘭裔在比例上仍佔壓倒性的優勢，高達74%。另外，澳洲孤懸南半球，對歐洲來說遙遠而孤單，即便澳洲開放移民政策，也沒有多少白人願意移民如此遙遠的國家，這樣一來，同為殖民地，澳洲的人口數量增長自然遠不如離歐洲更近的美洲了。

此外，環境也是限制澳洲人口成長的重要因素。

澳洲的地理條件非常特殊，海拔超過1000米的山地，只佔了大陸面積的約1%，平均海拔僅有約300米，最高峰科修斯科山的海拔，也才不過2230米，可以說，澳洲大陸是一片非常「平坦」的大陸，這放在全世界都是非常罕見的，畢竟缺高山的話就阻擋不住濕潤氣流，攔不住氣流就意味著缺水。

事實上，在地形、洋流、季風等的多重影響下，澳洲中部早就已經變成了一個由維多利亞大沙漠、大沙沙漠、吉布森沙漠和辛普森沙漠等組成的超級大沙漠，面積足足有155萬平方公里之多，和中國新疆的面積差不多，如果把周邊半荒漠的土地也計算在內的話，這塊土地的面積更是可以達到恐怖的340萬平方公里，已經接近澳洲面積的一半了。

這個地區對澳洲來說其實是個相當雞肋的存在，要水，年降雨不足200毫米，要耕地，又開闢不出良田，用於國防，澳洲的人口還都分佈在大陸外圍，沙漠根本起不到保護作用，唯一的作用，大概就是為澳洲提供豐富的礦產資源了。

澳洲是一個坐在礦車上的國家，單鐵礦一種礦產，就獨佔了全球出口總量的66%，穩坐全球第一大鐵礦出口國的位置，更別提煤、黃金、銅、鎳等其他各種金屬了，其中很大一部分礦產，都開採於這些人跡罕至的沙漠、荒漠地帶，靠著這些金屬，澳大利亞賺的盆滿缽滿，僅2022年一年，中國就從澳大利亞進口了超過1400億美元的貨物，其中大部分都是各種礦產資源，“家裡有礦”，在澳大利亞還真不是一句玩笑。

有礦場就有錢，有錢社會福利自然也會跟上，由於福利和補貼眾多，大部分澳洲人心氣很高，更不願意去開發新地區，這也就導致澳洲的無人區特別多。

雖然這些地方也是有開發價值的，例如面積廣闊的熱帶草原區就大有可為，可以進行大規模的放牧養殖，但奈何澳大利亞人更喜歡去大城市，恰好，澳大利亞東部有一條低矮的山脈大分水嶺，阻擋了部分水汽，降雨較多，再加上東澳大利亞暖流的助力，在東部沿海形成了一小塊亞熱帶濕潤氣候區和溫帶海洋性氣候區，非常適合人類生活，因此大部分澳大利亞人都選擇了居住在這一地區。

澳洲的前三大城市雪梨、墨爾本和布里斯班也都位於此地，光是這三個城市加起來，人口就已經超過了1,300萬，佔到了全澳洲人口的一半。

放眼全國，澳洲的城鎮化率更是達到了86%，也就是說100個人中，只有14個生活在鄉村，在這種情況下，指望澳洲能大規模開發土地，實在不現實，也難怪澳大利亞95%的土地無人居住了。

當然，雖然澳洲大部分國土自然條件惡劣，但並不代表澳洲的耕地面積就小，實際上，澳洲擁有超47萬平方公里的耕地，居世界第七位，比第八名的烏克蘭還要多14萬平方公里。

由於人口太少，澳洲的人均耕地面積更是排名世界第一，靠著這些耕地，養活數千萬人不成問題。

真正讓澳洲人口止步不前的，其實是澳洲人的平靜態度。

對外，澳洲是英聯邦成員，五眼聯盟之一，有大哥罩著，對內又有豐富的礦產資源，人口少，才能維持發達國家的體面，因此澳洲人更願意在城市裡躺平。但問題在於，澳洲缺乏高新產業，工業也不突出，經濟基本全靠資源出口撐著，資源是有限的，早晚有一天會無資源可賣。

開發本土，勢在必行，這就要求澳洲提早佈局，提升人口數量，擴展人力資源池，若是澳洲能有五千萬人口，自然也不至於95%的土地都無人居住了。（地球味兒）

彙整鉅亨號中所有使用「澳洲人口」關鍵字，所發布的內容 (依照時間排序，最新在前，舊的在後)`

推動澳洲房價長期成長的三大動力

面積是中國的五分之四，人口卻只有2600萬，澳洲為何如此廣人稀？