台新北美收益資產證券化基金(本基金配息來源可能為本金)經理人李文孝指出，雖然2022年全球經濟面臨俄烏戰爭及通膨的威脅，但美國REITs業績仍繳出亮麗成績單，2022年獲利達高峰，預估獲利成長率持續上修至新高14.3%，2023年獲利成長率持續成長5.3%，目前評價仍在較低的位置，高現金流與穩健性將開始吸引長線資金，建議第一季前拉回逢低可分批布局，掌握2023年漲升行情。 李文孝指出，預期美國經濟將逐季下滑至2023第一季觸底，之後再逐季回升。估計美國核心CPI持續由5%下行至年底約2-3%，Fed升息終點落在2023年第一季5%-5.25%機率最高，進入第四季甚至有機會進行預防性降息，有利REITs產業上漲攻勢。美國REITs指數（RMZ Index）2022大跌27%，預期2023年第一季反覆築底後，指數將步步高升，逐季上揚，指數目標有機會上看1500點，潛在報酬20-25%。 李文孝表示，分析美國REITs各次產業展望，5G基地台方面，長期發展佳，獲利與成長均穩定，主要是當規模經濟提高，通訊電塔產業是資本投報率較高的事業，ROI可從5%提高至25%，每個世代投資循環近20年，5G才剛開始而已；資料中心部分，儘管科技業進入削減資本支出，市場對資料中心業者前景大幅轉悲觀，但數位化經濟仍將持續推動資料中心長期需求，預估2022-2026年成長幅度保持10%；旅館業方面，在全球解封下，旅遊與商務活動快速恢復，住房率與每晚房價均持續上升，旅館業獲利迅速恢復，平均每晚住房金額(RevPAR)價格第四季年成長達20%，目前產業評價仍在較低水準，未來潛在報酬高。 (來源：台新投信)

台新北美收益資產證券化基金(本基金配息來源可能為本金)經理人李文孝指出，近期利率上升和通膨雖然侵蝕民眾房屋購買力，不過，房價變化傳導至租金價格，時間落差約一到一．五年，換句話說，在美國房市已見頂之下，預估美國的租金通膨要到明年五月才會觸頂放緩。此外，鑑於市場普遍預期美國通膨率要回落至3%以下仍需一段時間，在租約保障、價格延後反映等因素支撐下，REITs在通膨高漲甚至是停滯性通膨等情境下，所受影響相對輕微。根據統計，美國REITs同店營業淨利成長率連二季達8%以上，成長率明顯優於其他產業，力抗通膨黑天鵝。 李文孝指出，REITs營運靠租金收入，承租率與租金價格才是重點，房貸利率高低影響不大，且REITs中住宅類僅佔15%，且幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨著高通膨而增加，受利率走升的影響相對小，在此利基下，美國REITs企業財務體質健全，目前負債比不到30%，是歷年最低，遠低於金融海嘯55%，現金充裕。各產業的槓桿程度以旅館、自助倉儲、資料中心、工業最低，商辦、醫療、獨棟宅較高，市場平均淨負債/獲利約6倍，處於相對低檔。 李文孝表示，預估美國REITs 2023年獲利成長率達6%，仍在歷史平均之上，亦優於其他產業，其中成長動能較佳的是旅館、工業、特殊、住宅；在評價面上，目前美國REITs評價仍在偏低的位置，未來一年本益比下跌至16.8倍，處在歷史低檔，配合企業高現金流與穩健性將吸引資金。整體而言，通膨雖還在高檔，但明年第一季下滑後，Fed對抗通膨心態將轉回推升經濟，放鬆後的資金回補力道將大力推升明年股市，操作上可選擇長週期下高成長以及高股利的績優企業。 美國REITs同店營業淨利成長率季季高

台新北美收益資產證券化基金(本基金配息來源可能為本金)經理人李文孝指出，美國是全球第一大REITs市場，規模達到1.2兆美元，占全球REITs市場的63%，以數量而言，美國約有200檔REITs上市，流動性極佳且產業最多元，是投資REITs最好的選項；在基本面表現上，美國REITs 2022年獲利成長率已上修至13.6%，預估2023年獲利成長率亦可達8% 在歷史平均之上；就評價面來看，受到連續鷹派升息衝擊，美國REITs８月來已大幅修正２成，已嚴重超跌，估計10月中開始公布財報後，股市波動將止穩上攻，建議逢低分批佈局，以迎接明年多頭行情。 李文孝指出，美國經濟仍為世界主要國家中最堅強的，強勢美元將支撐美國購買力並抵免高通膨，經過2-3季庫存調整後，經濟成長將再起。另對市場影響最大的通膨與升息問題，雖然能源及大宗商品價格六月後開始下跌，但因服務性價格持續高居不下，通膨或許會處在高位一段時間，Fed降息時間將延後。不過，目前預期聯準會的升息終點已落在較高位置(4.5%-5.0%)，因此隨著波動緩慢下降，股市越至年底震盪向上機率越高，因此，今年第四季是最佳的逢低布局時機。 李文孝表示，第二季多數美國REITs產業租金收取與承租狀況非常樂觀，有超過七成公司獲利優於市場預期，僅8%低於市場預期，並有68%公司上修全年獲利展望，2022年REITs獲利預估持續上修至13.6%。看好的產業包括：一、工業物流仍是長週期高成長產業：儘管工業物流前景有雜音，但在長期趨勢推動下(如電商與第三方物流)，未來的需求依然熱絡，線上消費滲透率將由目前22%每年增加1-2%；二、5G基地台長期發展佳：當規模經濟提高，通訊電塔產業是資本投報率較高的事業，ROI可從5%提高至25%；三、資料中心新租賃史上第二佳：五大資料中心市場空置率同步下滑，較第一季平均下滑0.7%至歷史低點3.4%，有助未來租金調升。 美國REITs規模獨霸全球

台新北美收益資產證券化基金(本基金配息來源可能為本金)經理人李文孝指出，在全球通膨高升下，各國央行紛紛祭出升息手段，導致資金紛紛撤出投資市場，今年來各類金融商品普遍呈現下跌格局，不過，就歷史經驗來看，在歷次通膨上升期間，美國REITs表現勝過其他實質資產，主要是REITs主要收入為不動產租金，股息收益較穩定，一般配息也會來得較高，此外，幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨著高通膨而增加，REITs相對具保值力。美國REITs受到連續鷹派升息衝擊，第二季急跌23%，已嚴重超跌，將隨時醞釀絕地大反攻，建議逢低布局。 李文孝指出，快速升息對經濟實質面有打壓效果，預期美國經濟將會走緩至年底，總需求下降也會拉低通膨，通膨可能在第三季達高峰後開始下降，明年將快速下降。聯準會升息的步伐至第四季將放緩，甚至終止升息，股市震盪過後將擺脫上半年空頭走勢，具反轉契機。據統計，當通膨大於3%時，美國REITs指數表現明顯優於美股標普500指數，且美國REITs為內需產業，企業獲利不受國際衝突所影響，加上避險需求，REITs屬於高殖利特性反而會吸引資金流入，目前美國REITs評價已屬超賣階段，短期有機會展開跌深反彈走勢。 李文孝表示，進入第二季，美國REITs多數產業租金收取與承租狀況仍不錯，工業類持續在景氣高峰上，高階物流中心需求暢旺，新約租金持續提升20%以上，承租率也創新高，儘管前景受亞馬遜影響，但只屬短期衝擊，長期依舊穩健；數據中心受惠雲端應用增長下而新簽約大幅成長；電信業者對5G資本支出將加速對租賃電塔業者的成長動能有保障；住宅租金進入第二季仍穩健上漲14%，承租率也維持高檔；旅館業受惠商務活動變多以及出遊團客帶動下，獲利急速回升。根據FactSet研究報告指出，預期美國REITs整體獲利成長高達12%以上。 ( 來源 ：台新投信)

受到Fed鷹派升息，導致美國REITs（RMZ指數）此波大幅修正23%，展望後市，台新北美收益資產證券化基金(本基金配息來源可能為本金)經理人李文孝指出，預期七月升息前REITs市場仍會震盪，但進入第三季下檔風險已相對有限，今年美國REITs獲利強勁，分析師估計美國REITs獲利將成長逾12%，優於美國科技股，另外，依歷史經驗，在Fed升息期間，美國房價跟著同步上漲，REITs具備抗通膨與高息防禦特性，在超跌及獲利強勁雙優勢加持下，後市漲升行情看俏，現在是逢低買進時機。 李文孝指出，美國REITs產業明確度高，租賃與租金仍處在擴張階段，第一季財報高達七成優於預期，僅9%不如市場預期，上修全年獲利展望公司也高達73%，進入第二季成長力道依舊強勁，預估2022年獲利仍呈現緩步上修，其中旅館與住宅向上調整較多。另就財務狀況分析，美國REITs今明二年到期債務並不高，其中住宅、個人倉儲、工業在7%以內較低。儘管利率大幅上升，但因美國REITs需籌資的比重並不高，加上九成都是固定利率，對今年獲利影響較不明顯。 李文孝表示，就基本面分析，美國REITs今年各次產業呈現同步成長榮景，在工業物流中心方面，第一季表現持續亮眼，空置率持續下降至3.3%，開價租金年增15.4%，預期2022下半年供需才能平衡，雖電商需求下滑，但因第三方物流與實體零售商因積極調整供應鏈而吸收更多面積，導致總需求仍穩健，租金仍將持續向上。在住宅方面，全美住宅租金四月份繼續上揚15.2%(YoY)，首季住宅REITs公司不管是陽光帶或是東西岸，獲利多超出預期並認為今年租金有持續上漲動能，同時上修同店獲利增長至12%以上。先前受疫情衝擊最大的旅館業受惠旅遊及商務活動持續恢復，每月關店比例一路下滑，住房率與價格持續上升，業者獲利持續轉正，爆發力十足。 ( 來源 ：台新投信)