9月17日，萬科集團官方網站更新了組織架構和管理團隊資訊，這場醞釀近一年的重大變革正式落地。萬科徹底放棄了使用近二十年的三級管理模式，改為“總部-地區公司”的扁平化架構。原有的區域層級被完全取消，16個地區公司現在直接向集團總部匯報。就在架構調整前一天，大股東深圳地鐵集團再次向萬科提供20.64億元借款，這已是年內第9次資金支援，累計金額達到259.41億元。從今年初深鐵系管理層全面接管萬科，到8月公佈的半年報顯示營收1053億元但淨虧損119.47億元，再到現在的組織架構重塑，萬科正經歷著一場全方位的變革。01萬科這次組織變革的核心是管理層級的大幅簡化。新架構分為三個主要部分：集團總部設定董事會辦公室、集團辦公室及11個專業中心，負責戰略決策和風險控制；16個地區公司承擔一線業務執行；8個事業部專門營運物業、商業、長租公寓等服務業務。這種變化意味著萬科告別了“總部-區域-城市”的傳統模式。過去，萬科有5大區域公司、2個總公司、2個直管公司，現在統一調整為16個地區公司，包括北京、上海、深圳、浙江等重要市場。每個地區公司直接向總部負責，中間不再有區域層級的緩衝。人事安排也發生了相應調整，集團層面，董事長辛傑、執行副總裁郁亮等核心高管保持原職務，但多位原區域負責人轉入集團總部擔任專業職能。原開發經營事業集團總經理張海現在負責產品設計，原西南區域總經理李嵬轉任投資發展中心總經理，原華東區域總經理吳鏑成為集團首席行銷官。16個地區公司的負責人配置體現了萬科的用人思路，一部分是原區域負責人的平移，比如上海公司的耿冰、廣佛公司的周軼群保持原有職務。另一部分則安排了新面孔，其中集團執行副總裁李剛兼任北京公司總經理，這個安排反映了深鐵對重點市場的直接關注，因為李剛本身具有深鐵背景。萬科內部工作系統顯示，所有地區公司已經按照新架構完成了人員配置。從原來的三級管理到現在的兩級控制，理論上能夠減少資訊傳遞的層級，提高決策速度。但這種扁平化管理也對總部的統籌能力提出了更高要求。類似的組織調整在房地產行業並不少見，今年以來，金茂、招商蛇口等房企都進行了相似的改革，主要特點是減少中間管理層，強化總部職能。這反映了行業在下行周期中通過組織最佳化來控製成本、提升效率的普遍做法。02深鐵集團對萬科的支援不僅體現在資金層面，更體現在管理和戰略層面的深度參與。9月16日公佈的最新借款顯示，深鐵向萬科提供20.64億元資金，借款期限3年，利率2.34%，遠低於市場水平。加上此前的8次借款，深鐵累計向萬科提供了259.41億元資金支援。這些資金發揮了關鍵作用，根據萬科半年報，公司上半年營收1053.2億元，同比下降26.2%，淨虧損119.47億元。儘管業績承壓，萬科在債務處理方面取得了積極進展。通過深鐵借款和自身資產處置，萬科已經償還了243.9億元到期債務，並且2027年前沒有境外公開債到期。萬科目前的債務結構顯示，境內債務約279億元，其中一年內到期的佔比超過86%。深鐵的持續資金支援為萬科提供了重要的流動性保障，避免了債務危機的發生。管理層面的變化更加深刻，今年1月，深鐵集團董事長辛傑接任萬科董事會主席，原有的核心管理團隊郁亮、祝九勝、朱旭等人全部卸任主要職務。隨後，一批具有深圳國資背景的高管進入萬科的關鍵崗位，形成了新的管理格局。深鐵與萬科的業務協同也在加強，今年4月，萬科旗下的泊寓與深鐵置業簽署了租賃營運協議，探索“軌道+社區”的發展模式。7月，雙方合作推出了機器人自主搭乘地鐵為商家配送的試點項目，雖然規模不大，但體現了雙方在城市服務領域的合作潛力。從業務表現看，萬科正在努力通過多種方式改善經營狀況。半年報顯示，公司在15個城市的銷售金額排名前三，部分新開項目的去化率超過九成。存量資產盤活也取得進展，近三年累計盤活64個項目，涉及貨值約785億元。萬科的經營服務業務保持相對穩定的增長，萬物雲上半年收入181.4億元，同比增長3.1%；泊寓營運管理27.3萬間長租公寓，其中超過13萬間納入保障性租賃住房；萬緯物流累計開業約150個項目。這些業務已經成為萬科收入的重要組成部分。萬科管理層表示，公司將繼續推進經營改善，通過戰略聚焦、管理最佳化等措施推動業務發展。在各方支援下，萬科希望能夠走出當前困境，回到健康發展的軌道上。 (房金時代)

一場醞釀已久的萬科式“頂層革命”，終於落地。9月17日，萬科集團網站更新了組織架構和管理團隊資訊，核心是集團總部強力集權，原先的區域層級全部取消，變成了16個由總部直接管控的地區公司；物業、商業、長租公寓等8個事業部保持不變，由總部直接管控。隨著萬科區域公司被取消，開發業務的投資、財務、營運等權限上收到集團，深鐵背景管理層的實際權限已經從集團滲透到一線執行層面。有分析稱，萬科此次組織架構大調整，是其應對行業深刻變化的主動變革，它標誌著萬科徹底告別了過去相對分散的“諸侯模式”，轉向高度集權、精細化管理和專業化營運的新階段。但這場變革的最終效果如何，仍待時間檢驗。集團總部在收權後，是否具備足夠的專業能力和效率來直接指揮前線，如何避免決策鏈條縮短但效率未必提升的新問題，都是對萬科新管理團隊的考驗。在新組織架構落地的同時，9月16日晚間，萬科公告稱，公司第一大股東深鐵集團向公司提供不超過20.64億元借款。自2025年初深鐵集團全面接管以來，已累計向萬科提供借款近260億元。撤區域、收權限、派高管、注資金，深鐵集團正打出一套組合拳，全力救助萬科。━━━━企業架構大調整萬科此次組織架構調整的核心在於，撤銷了原有的開發經營本部以及其下的五大區域公司（華東、南方、北京、西南、華中），將原有的“5+2+2”架構（5大區域公司、2個總公司、2個直管公司）調整為集團總部直接管理的16個地區公司。這標誌著，萬科打破了沿用近20年的“集團-區域-城市”三級架構，轉向更扁平化的二級管控體系（總部-城市）。萬科延續多年的傳統職業經理人模式，似乎正在讓位於一種更具掌控力的“總部集權”模式。一位行業觀察人士稱，過去區域公司“各自為戰”造成的資源浪費、決策失誤和內耗，在當下已成為企業不能承受之重，集權管控的核心目的之一就是“極限降本”，打破“諸侯割據”、杜絕內部損耗，實現資源全國一盤棋。萬科新的組織架構，主要分為三大類股：一是集團總部，設有董事會辦公室、集團辦公室/黨群工作部以及11個中心（如投資發展中心、審計監察中心、成本招采中心、工程管理中心、產品設計中心、數智科技中心等），直接指揮前線。二是地區公司（共16個）：包括北京公司、津冀公司、山東公司、上海公司、浙江公司、華中公司、廣佛公司、深圳公司、蘇皖公司、莞珠公司、西南公司、蘇南公司、福建公司、東北公司、雲桂公司、西北公司，由總部直接管理。三是事業部（共8個），涵蓋物業、商業與酒店、辦公、長租公寓、海外、食品、物流及財顧八大多元化業務。萬科的管理團隊也進行了相應調整：董事長辛傑，黨委副書記兼紀委書記、工會主席解凍，執行副總裁郁亮，執行副總裁李鋒，執行副總裁兼財務負責人韓慧華、董事會秘書田鈞等核心高管職務保持不變。但財務層面出現了一位新面孔——集團財務總監卜令秋，一位來自深鐵系的高管。他曾先後在深圳市市政工程總公司、深圳市天健（集團）股份有限公司、深圳市天健瀝青道路工程有限公司、深圳市市政工程總公司供職。在集團總部關鍵崗位中，張海（原開發經營事業集團總經理），出任首席產品官、產品設計中心總經理；李嵬（原萬科西南區域負責人），出任投資發展中心總經理；吳鏑（原萬科華東區域負責人），擔任首席行銷官；曹江巍（原萬科北京區域負責人），任工程管理中心負責人；丁寧（原寧波萬科總經理），任品牌行銷中心負責人。新設立的16個地區公司一把手，多數由經驗豐富的萬科老將擔任。集團執行副總裁李剛（來自深鐵集團），新兼任北京公司總經理；上海公司總經理耿冰，深圳公司總經理唐激楊（離職後回流萬科），浙江公司總經理陳灝，廣佛公司總經理周軼群，華中公司總經理易平安，西南公司總經理劉偉東，東北公司總經理曾巍等。從名單中可以看出，在危機時刻，張海、唐激楊、胡博（現任萬科數智科技中心負責人）等一批經驗豐富的“老萬科人”重獲重用，他們深諳萬科文化，具備極強的專業能力和執行力，是當下萬科想要打贏這場硬仗最需要的人才。通過組織調整與人事安排，深鐵正在強化對萬科這艘大船的控制力，確保其航行在安全航道上。━━━━國有資本深度介入這場變革醞釀已久。今年1月底，萬科高管團隊就經歷了一場“地震”，董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董事會秘書朱旭集體辭任，深鐵集團順勢全面接管，辛傑接替郁亮擔任董事會主席，深鐵系高管全面入駐。此後，深鐵集團開啟了對萬科的“輸血”模式。就在9月16日，萬科發佈公告，深鐵集團再提供20.64億元借款，期限不超過3年，年化利率僅2.34%，用於償還萬科在公開市場發行的債券。這是深鐵集團年內第9次向萬科提供股東借款，若算上本次借款，深鐵集團今年向萬科提供的借款總額近260億元。這種“輸血”與管理層面的深度介入，共同驅動了萬科此次以“縮層級、強管控”為核心的組織再造。萬科通過“債務騰挪術”實現了短期風險緩釋：截至2025年6月末，已償還243.9億元公開債，2027年前無境外公開債到期。但這並未從根本上改變其債務壓力。2025年半年報顯示，萬科總負債規模為8729.88億元，較年初下降7.85%，資產負債率降至73.11%，但淨負債率卻攀升至90.38%，較年初上升9.78個百分點。其核心原因在於，萬科的貨幣資金（可迅速動用的現金）下降的速度，遠遠超過了其有息負債下降的速度，同時可能伴隨著所有者權益的增長乏力甚至下降。財報資料顯示，2025年上半年末，萬科計息負債有3642億元，其中短期借款231.46億元，一年內到期的非流動負債為1347億元，此外還有著1362億元的應付票據及應付帳款，而貨幣資金只有740億元。短期償債缺口依然很大。這些還只是萬科的表內負債。萬科還背負著巨額虧損，上半年歸母淨利潤虧損119.47億元；銷售金額691億元，同比下降45.7%。這也意味著，萬科自身的造血功能變得較差。通過集權控本，最大化集中資源，以應對債務壓力，成為當下首選。萬科的這次改革，實為一場為生存而戰的“豪賭”。最終能否成功，不僅取決於自身改革的執行力，更取決於中國房地產行業能否實現軟著陸這個大前提。 (中國房地產報)