武漢，某豪宅項目此前一度是當地最暢銷的項目之一，每次開盤即售罄，但2023年最後一次開盤後因不斷有清退房源，至今還有兩套沒有賣出。

成都，今年4月，網紅盤西派少城發佈公告，3月18日開盤公證選房後，將未按時繳納購房定金的客戶視為自願放棄，據統計，清退房源共有49套。

要說非一線城市的樓盤存在清退房屬於正常現象，那麼一線城市的北京，同樣也出現了清退浪潮，這又如何解釋？

北京順義的一個項目，項目交付後雖有部分房源售出，但仍有不少庫存。

不是說金九銀十和927的利多，新房和二手房成交量迎來大幅拉升嗎？怎麼現在清退房潮洶洶而來？

我們來用資料說話，10月份，全國241個重點城市中，二手房掛牌價同比下跌城市有188個，下跌城市佔比達到78%，下跌城市數量小幅縮小！

10月100個重點城市二手住宅市場均價為14183元/平方米，環比下跌0.18%，同比下跌6.81%。

以上是全貌，但我之前說過，現在的市場是分裂的，需要把一線城市、二線城市拆開來研究。

安居客研究院的資料統計，10月，百城中有74個城市二手房掛牌量出現回落。

其中，一線城市掛牌量明顯回落，相比高點已回落近三成，跌幅達到20%；二線城市下跌0.6%，三四線城市下跌1.1%。

只看掛牌量，明顯一線城市掛牌量下來得快，三四線掛牌資料依舊高企。

資料來源：麟評居住巨量資料研究院

雖然掛牌量與高峰期相比確實回落不少，但成交周期也被拉長了。

資料顯示，2024年10月，全國二手房掛牌時長環比9月再次回升，其中一線城市的掛牌時長增加2.9%，達到歷史高點。

大家知道，掛牌時間越長，說明市場有更大的議價空間，對購房者來講是好事。

地產行業有一個大家慣用的認知，房子一旦到了要挑的時候，那就要注意了。

對比過去一系列出其不意的政策出擊大家也能想到，各種優惠，從限購鬆綁到稅費減免，甚至現在的買房送戶口，其目的，都是真金白銀砸向樓市。

但很遺憾，市場除了一線城市及部分核心二線城市，其它的都起色微弱，特別是三四線城市，量價均鈍化。

大家想，為什麼現在有各種清退房的出現，本質是因為房地產正在經歷一個特殊時期。

這種特殊，源於市場基本面不足。

10月份宏觀資料出爐，CPI同比漲幅再度縮小，環比大幅下挫0.3%。10月份，全國工業生產者出廠價格同比下降2.9%，工業生產者購進價格同比下降2.7%。

從資料看，整體物價走低，PPI已經是連續20多個月負增長，內需現在的表現就兩個字：低迷。

現在的問題是通膨預期逐漸消退，通縮陰霾卻在蔓延。

消費者支出減少，生產者價格指數持續下降，我們正步入一個低利率的經濟環境當中。

眼下，股市和樓市在巨量資金的撬動下有所反彈，但也僅僅是反彈，何況近期的股市也充滿諸多不確定性。

另外，我們還需要思考的是，這種政策刺激，最終能否有效傳導到實體經濟？

短期來講，答案肯定是艱難的，政策實行到基本面修複本身就需要很長的鏈路。

近期的百城資料中，二手掛牌量超過10萬套的城市就有13個，如此可見，二手掛牌量的壓力巨大，二手房壓力巨大。

交易端量的增長不夠明顯，二手房掛牌量雖然呈下降趨勢，但對比到上年，下降並不明顯。

說白了，市場還在博弈，市場信心還不足。

當然，房子清退的一部分原因是房地產市場本身不景氣。但從微觀的角度，很多業主想置換新房，由於市場下行，手中的二手房一直賣不掉，就只能選擇清退。

比如前文提到的北京順義這個項目，大量清退房就是這麼出現的。

但無論怎樣，清退房的出現，值得市場深思，我們應該建什麼樣的房子，市場到底需要什麼樣的房子？

市場本身有很大置換需求，但問題是很多業主手中的二手房賣不出去，就換不到房子。

另一個問題是，從清退房中我們可以看到，樓市的交易循環受阻了。

業主手中的二手房無人承接，那他就無法進行置換，從而導致整個樓市的交易循環不起來。

當前市場的情況看，未來剛需會越來越不凸顯，置換的需求會越來越強烈。

近年來房價持續下跌，特別是二線以下的城市，腰斬的城市也不少。這一點，北方城市可能更有體感，這幾年，流行孔雀東南飛，東北地區的人口大量流出前往長三角、珠三角，北京等都市圈，這是當地房價下降的主因。

很多三四線城市，你等個一年、半年，房價的下降就是一個人幾年的工資，這也是退房的原因。

這其實是現在市場的現狀，一線城市好的樓盤靠搶，三四線新房無人問津，我只能說，聰明資金越來越聰明。

比如深圳，樂有家研究中心監測的資料顯示，截止本月10日，深圳一手住宅認購量累計達到4314套，環比10月1-10日上漲了34%，日均認購431.4套；同時一手住宅預售網簽量達到2732套，環比上漲12倍。

二手房市場，本月全市二手住宅累計網簽量2410套，環比上漲200%，日均網簽241套；二手房累計錄得量已達到2561套。

為什麼一線城市能夠維持較好的資料？

答案很簡單，一線城市有明顯的虹吸效應，一線城市長期吸納人才，一線城市長期需求旺盛。

太陽底下沒有新鮮事，隔壁的日本，人口集中度在東京圈，在經歷泡沫危機後，過去十多年的時間裡，房價持續向上。

人口方面，儘管日本人口老齡化加劇，人口減少，但東京圈活躍度不減1990年。而別的城市，除了大阪稍微好一些，其它城市人口流失嚴重，經濟長期低迷。

目前我們人口體量還有大概10年的發展期，城鎮化率也有12%左右的擴張空間。

但這並不意味著整個房地產市場，還有12%的增長空間。

未來房地產市場，會從投資屬性回歸居住屬性。這個過程中，會有很多城市持續受挫，很多城市房價依然還會繼續經歷陣痛期。

房價在陣痛期過程中，該反彈的依然會反彈，該跌的必然還會跌。

對普通購房者而言，向上置換是關鍵，把脈市場很重要，但把握節奏更加重要。

近期市場已發生顯著變化，政策也在持續發力。

從市場來看，一線城市樓市率先火熱，深圳更是表現突出，多個樓盤開盤即售罄，新盤成交量有望破萬，外地客佔比增加，熱度從熱點區域向外圍擴散。 (米筐投資)

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歷史罕見，樓市迎來大變局！