上個周末，位於北京朝陽區雙井區域的蘋果社區南區，以696萬元的價格成交了一套112平方米的兩居室房源，折合單價約6.2萬元。今年3月，同樓棟、同戶型的另一套房源，曾以681萬元的價格售出，折合單價不到6.1萬元。

雖然價格漲幅不大，但近期的市場表現，已經讓該片區的經紀人小徐頗受鼓舞。小徐向21世紀經濟報導記者表示，往年過了“金三銀四”，市場會進入“小淡季”，諮詢和帶看量會下降。但今年的情況不同，“雙井這一帶的好幾個小區，到了5月還是很火。”

中指研究院發佈的資料顯示，今年4月，20城二手住宅成交15.6萬套，環比增長5.4%，同比增長13.4%。5月1日—24日，20城二手住宅成交10.7萬套，同比增長19.5%，增幅較4月繼續擴大。

若剔除春節時點差異，今年春節後的13周，20城二手住宅成交套數比2025年同期增長12%。“本輪需求釋放力度強於往年。”前述機構指出。

在成交量帶動下，二手房業主漲價的現象越來越多。為了以更高的價格賣房，部分業主甚至不惜毀約。

今年以來，重點城市出現“小陽春”行情，其中北京、上海表現最為亮眼。官方資料顯示，今年4月，北京二手住宅成交1.8萬套，創近五年同期新高；上海二手商品房成交2.9萬套，處於近年同期高位。

進入5月，這兩個城市繼續領跑。中指研究院指出，5月1日—24日，北京、上海二手房成交量同比分別增長15%、29%。其中，上海5月10日單日二手房網簽1664套，繼4月11日的1632套後，再次刷新近五年單日新高。

從全國範圍來看，京滬仍是體量最大的市場，人口、資源等優勢賦予其較強的韌性。

廣深樓市的升溫，則主要源於政策驅動。4月29日，深圳放鬆部分核心區域限購，並提高公積金貸款額度。次日，廣州推出“穗八條”，涵蓋公積金提額、“賣舊買新”補貼等8項具體舉措。

受此影響，兩地均有亮眼表現。5月26日上午，廣州市人民政府新聞辦公室召開發佈會指出，本月以來，廣州二手住宅周簽約量環比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。

據深圳貝殼研究院統計，新政後第一階段（4月30日至5月10日），深圳成交二手房1882套，第二階段（5月11日至5月21日）成交3068套，環比增長63%。“這也直觀印證新政後續拉動效力強勁，市場走勢具備持續向好基礎。”

二線城市同樣表現不俗。“五一”假期出台穩樓市政策，後又繼續加碼的蘇州，本月（5月1日—24日）成交二手房4701套，同比增長25.7%。同期，成都、杭州、廈門成交二手房16157套、5296套、1735套，同比分別增長6.2%、14.2%、36.1%。

從成交結構來看，入場者仍以剛需為主。根據中指研究院統計，今年以來，總價300萬元以下、面積70平方米以下的小戶型佔比明顯提升。低總價、小戶型房源仍是本輪修復的核心支撐，反映出二手房性價比優勢對剛需的吸引力。

5月2日，位於北京市昌平區回龍觀的紫金書院項目，一套次頂層三居室以488萬元的“砸盤價”成交。該房源的建築面積約111平方米，折合單價僅約4.4萬元/平方米，遠低於小區同戶型的其他房源價格。

但僅僅三天後，業主便單方面提出解約。最終，賣方向買家支付了一筆違約金後，該房源以556萬元的價格重新上架，直漲近70萬元。

在該案例中，雖然房源的初始掛牌價過低，但多位中介人士向21世紀經濟報導記者表示，這種大幅上調報價的情況，近幾年已很少出現，業主為上調價格而不惜違約的情況，更是少之又少。

成交量的回升，使得二手房業主對價格的預期有所提升。近期，業主上調報價的案例時有發生。

今年5月12日起，寧波鄞州的多個二手房源上調報價，上調幅度從10萬元到40萬元不等。據本地房產經紀從業者介紹，這種情況與鄞州第二實驗中學招生政策調整有關，但近期樓市交易向好帶來的支撐，同樣不可忽略。

前述人士表示，還有不少業主將房源下架，先觀察一段時間，等有成交價後再做判斷。

深圳貝殼研究院也指出，新政落地後，深圳不少熱門片區的業主報價有小幅上調，帶動實際成交價格小幅回升。據該機構監測，今年5月1-24日，深圳二手房成交均價為51667元/平方米，環比上漲2.4%，創下年內新高。

上調價格，下架房源，被認為是業主預期改善的典型表現。北京某二手房業主向記者表示，一些不急於出手的業主，近期已經撤下了房源。“大家在業主群裡會互相通氣，一般不會再出現掛牌價格過低的情況。”

在本輪樓市升溫過程中，這種變化值得關注。

中指研究院指出，2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅動，價格持續承壓。今年則有所不同，根據中指資料，2026年4月末，重點25城二手房存量掛牌量較上年10月高點回落4.3%。價格方面，經歷了去年四季度的調整後，今年不少核心城市的二手房價格已實現環比連漲。

“成交放量與掛牌趨穩、價格走穩同步出現，是本輪修復與去年‘以價換量’模式的重要區別，後續需關注這一態勢能否持續。”該機構表示。

在早早進入存量時代的熱點一二線城市，二手房交易已經被視為市場風向標。但在本輪市場升溫過程中，分化局面仍然明顯。一方面，低價位、小戶型二手房受到熱捧，中高端房源交易佔比相對不高；另一方面，與二手房相比，新房交易整體相對冷淡。

多位市場人士指出，這說明改善性需求仍然有待釋放，背後則反映出置換鏈條尚未打通。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，雖然市場交易量有所回升，但彰顯市場走穩的是內生動力。未來需觀察3個關鍵指標：二手房掛牌總量是否下降；二手房賣舊買新的置換鏈條是否打通；租金是否有走穩跡象。

好消息在於，在打通置換鏈條方面，政策端已在持續發力。

5月26日，廣州安居集團黨委副書記、總經理錢喆表示，為支援居民改善住房條件，暢通一二手住房置換鏈條，廣州安居集團將立即啟動支援居民“賣舊買新”專項試點工作，按照“政府引導、市場運作、自願參與”的原則，以市場化方式收購二手住宅。

李宇嘉指出，廣州中心區存量房的老舊程度非常高，居民改善住房的願望強烈，但由於舊房賣不出去，或賣舊的折損非常大、周期非常長，導致賣舊買新的願望實現不了，整個市場置換鏈條受阻。政府的積極介入，有助於打通這一鏈條。

此前，廣州市南沙區曾發佈過收購二手房進行以舊換新的方案。市場熱度最高的上海，則於今年2月在徐匯、靜安、浦東新區啟動收購二手房試點，此後又將試點範圍擴大到中心城區。據不完全統計，今年以來，各地已有超40條以舊換新相關政策落地。

中指研究院指出，整體來看，政府收購二手房的意義不僅在於快速籌措保租房，更在於以市場化收購形成價格錨點，穩定老舊房屋的估值預期，對市場信心形成有效提振。

該機構表示，短期看，隨著核心城市二手房成交持續放量，市場活躍度有望逐步向更大面積、更高總價段擴散，為後續市場穩步修復積蓄動能。隨著以舊換新政策的擴大和落地，一二手房置換鏈條將進一步打通，此舉有望加快市場走穩過程。     (21世紀經濟報導)

香港越發二線城市化，杭州越發一線城市化，今天東方大國的經濟版圖正處於巨變的前夕。

前不久，歐洲議會通過一項決議，歷史上第一次呼籲所有歐盟國家拿掉香港的特殊關稅待遇。

如果說，這還是不具約束力的建議，那麼，這兩天太平洋對岸的動作就是實打實的了。

美國拿出了10%的關稅大棒，適用範圍有多廣呢？

連香港也被納入其中了，東方明珠歷史上第一次正式捲入貿易旋風當中，相當於在美國那裡，香港已實質性喪失了單獨關稅地區的地位。

過去，香港之所以能穩坐全球一線城市，是因為它特殊的超級聯絡人作用，是東西方之間的橋樑。

這些年來，經常有一些內地的商品為了繞開壁壘，就跑到那邊重新包裝，再轉口到世界各地，將其單獨關稅地區的地位發揮得“淋漓盡致”。

如今，川普徹底堵住了這條橋樑的漏洞，傷害性不一定很大，但象徵性極強。

它標誌著香港作為超級聯絡人的色彩發生了進一步的折損，越發二線化了。

當然，就在維多利亞港波雲詭譎之際，杭州六小龍橫空出世，憑藉一城之力單挑全米科技巨頭，重演了2018年第一輪東西大斷裂時，粵海街道辦的故事。

所以，我這兩天也聽說有好幾個沿海城市的長官感到焦慮，紛紛反思為什麼我們這裡出不了DeepSeek、遊戲科學、宇樹科技等等？

十年後再來看，這一定是杭州進入一線城市陣營的分水嶺事件。

上周DeepSeek憑藉一己之力掀翻了整個華爾街，讓納斯達克一夜之間血流成河，輝達從人類市值最高的公司一下子蒸發掉了近6000億美刀。

以至於全世界驚呼，自1957年前蘇聯發射第一顆人造衛星（Sputnik）之後，大美麗再次迎來了斯普特尼克時刻。

試問，上海廣州這些傳統老牌一線城市那個能做到這等成績？

漢城老師認為，今天評價一個城市的影響力和地位，並不能簡單看GDP，否則蘇州，重慶早就是一線了。

而是要看這裡能不能像矽谷、華爾街一樣，提供巨大的財富機會。

根據我的統計，杭州758萬從業人員，一年上繳個人所得稅569億，平均每人7509元，遠高於廣州的4589元（2022年資料）。

僅次於北、上海、深圳，全國第四。

過去十餘年來，阿里巴巴的持續溢出，擴散和上下游帶動，整個杭州不斷延伸出電商、直播、遊戲、創投等等超級地租行業，相比傳統行業來錢特別快，跟深圳一樣成為搞錢之都，這點廣州根本比不了。

2024年東大500強民企中，杭州38家，遠高於深圳的27家，廣州的7家，杭州所提供的階層躍升機會，早就不亞於一線城市。

十年時間如白駒過隙，有的城市在觸達人類的無人區，有的在努力跨越歷史的三峽。

這一升一降之間，不正是地緣推倒重來，全球貿易、科技版圖大洗牌在東方體內的投射嗎？ (智谷趨勢Trend)

武漢，某豪宅項目此前一度是當地最暢銷的項目之一，每次開盤即售罄，但2023年最後一次開盤後因不斷有清退房源，至今還有兩套沒有賣出。

成都，今年4月，網紅盤西派少城發佈公告，3月18日開盤公證選房後，將未按時繳納購房定金的客戶視為自願放棄，據統計，清退房源共有49套。

要說非一線城市的樓盤存在清退房屬於正常現象，那麼一線城市的北京，同樣也出現了清退浪潮，這又如何解釋？

北京順義的一個項目，項目交付後雖有部分房源售出，但仍有不少庫存。

不是說金九銀十和927的利多，新房和二手房成交量迎來大幅拉升嗎？怎麼現在清退房潮洶洶而來？

我們來用資料說話，10月份，全國241個重點城市中，二手房掛牌價同比下跌城市有188個，下跌城市佔比達到78%，下跌城市數量小幅縮小！

10月100個重點城市二手住宅市場均價為14183元/平方米，環比下跌0.18%，同比下跌6.81%。

以上是全貌，但我之前說過，現在的市場是分裂的，需要把一線城市、二線城市拆開來研究。

安居客研究院的資料統計，10月，百城中有74個城市二手房掛牌量出現回落。

其中，一線城市掛牌量明顯回落，相比高點已回落近三成，跌幅達到20%；二線城市下跌0.6%，三四線城市下跌1.1%。

只看掛牌量，明顯一線城市掛牌量下來得快，三四線掛牌資料依舊高企。

資料來源：麟評居住巨量資料研究院

雖然掛牌量與高峰期相比確實回落不少，但成交周期也被拉長了。

資料顯示，2024年10月，全國二手房掛牌時長環比9月再次回升，其中一線城市的掛牌時長增加2.9%，達到歷史高點。

大家知道，掛牌時間越長，說明市場有更大的議價空間，對購房者來講是好事。

地產行業有一個大家慣用的認知，房子一旦到了要挑的時候，那就要注意了。

對比過去一系列出其不意的政策出擊大家也能想到，各種優惠，從限購鬆綁到稅費減免，甚至現在的買房送戶口，其目的，都是真金白銀砸向樓市。

但很遺憾，市場除了一線城市及部分核心二線城市，其它的都起色微弱，特別是三四線城市，量價均鈍化。

大家想，為什麼現在有各種清退房的出現，本質是因為房地產正在經歷一個特殊時期。

這種特殊，源於市場基本面不足。

10月份宏觀資料出爐，CPI同比漲幅再度縮小，環比大幅下挫0.3%。10月份，全國工業生產者出廠價格同比下降2.9%，工業生產者購進價格同比下降2.7%。

從資料看，整體物價走低，PPI已經是連續20多個月負增長，內需現在的表現就兩個字：低迷。

現在的問題是通膨預期逐漸消退，通縮陰霾卻在蔓延。

消費者支出減少，生產者價格指數持續下降，我們正步入一個低利率的經濟環境當中。

眼下，股市和樓市在巨量資金的撬動下有所反彈，但也僅僅是反彈，何況近期的股市也充滿諸多不確定性。

另外，我們還需要思考的是，這種政策刺激，最終能否有效傳導到實體經濟？

短期來講，答案肯定是艱難的，政策實行到基本面修複本身就需要很長的鏈路。

近期的百城資料中，二手掛牌量超過10萬套的城市就有13個，如此可見，二手掛牌量的壓力巨大，二手房壓力巨大。

交易端量的增長不夠明顯，二手房掛牌量雖然呈下降趨勢，但對比到上年，下降並不明顯。

說白了，市場還在博弈，市場信心還不足。

當然，房子清退的一部分原因是房地產市場本身不景氣。但從微觀的角度，很多業主想置換新房，由於市場下行，手中的二手房一直賣不掉，就只能選擇清退。

比如前文提到的北京順義這個項目，大量清退房就是這麼出現的。

但無論怎樣，清退房的出現，值得市場深思，我們應該建什麼樣的房子，市場到底需要什麼樣的房子？

市場本身有很大置換需求，但問題是很多業主手中的二手房賣不出去，就換不到房子。

另一個問題是，從清退房中我們可以看到，樓市的交易循環受阻了。

業主手中的二手房無人承接，那他就無法進行置換，從而導致整個樓市的交易循環不起來。

當前市場的情況看，未來剛需會越來越不凸顯，置換的需求會越來越強烈。

近年來房價持續下跌，特別是二線以下的城市，腰斬的城市也不少。這一點，北方城市可能更有體感，這幾年，流行孔雀東南飛，東北地區的人口大量流出前往長三角、珠三角，北京等都市圈，這是當地房價下降的主因。

很多三四線城市，你等個一年、半年，房價的下降就是一個人幾年的工資，這也是退房的原因。

這其實是現在市場的現狀，一線城市好的樓盤靠搶，三四線新房無人問津，我只能說，聰明資金越來越聰明。

比如深圳，樂有家研究中心監測的資料顯示，截止本月10日，深圳一手住宅認購量累計達到4314套，環比10月1-10日上漲了34%，日均認購431.4套；同時一手住宅預售網簽量達到2732套，環比上漲12倍。

二手房市場，本月全市二手住宅累計網簽量2410套，環比上漲200%，日均網簽241套；二手房累計錄得量已達到2561套。

為什麼一線城市能夠維持較好的資料？

答案很簡單，一線城市有明顯的虹吸效應，一線城市長期吸納人才，一線城市長期需求旺盛。

太陽底下沒有新鮮事，隔壁的日本，人口集中度在東京圈，在經歷泡沫危機後，過去十多年的時間裡，房價持續向上。

人口方面，儘管日本人口老齡化加劇，人口減少，但東京圈活躍度不減1990年。而別的城市，除了大阪稍微好一些，其它城市人口流失嚴重，經濟長期低迷。

目前我們人口體量還有大概10年的發展期，城鎮化率也有12%左右的擴張空間。

但這並不意味著整個房地產市場，還有12%的增長空間。

未來房地產市場，會從投資屬性回歸居住屬性。這個過程中，會有很多城市持續受挫，很多城市房價依然還會繼續經歷陣痛期。

房價在陣痛期過程中，該反彈的依然會反彈，該跌的必然還會跌。

對普通購房者而言，向上置換是關鍵，把脈市場很重要，但把握節奏更加重要。

近期市場已發生顯著變化，政策也在持續發力。

從市場來看，一線城市樓市率先火熱，深圳更是表現突出，多個樓盤開盤即售罄，新盤成交量有望破萬，外地客佔比增加，熱度從熱點區域向外圍擴散。 (米筐投資)

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300萬以下的二手房賣爆，多地業主提價

杭州正式進入一線城市？！

歷史罕見，樓市迎來大變局！