去年，上海的豪宅在新房豪宅的衝擊下，就已經出現了一輪暴跌。本以為隨著新房供應的放緩，豪宅將會止跌。但是最近我們發現，隨著新房的持續供應、地王的持續出現；一批在去年第一輪下跌之後，看起來相對堅挺的類股和社區，價格也開始出現了下跌。上海二手豪宅，到底什麼時候，才能走出寒冬？01本輪暴跌最為典型的案例類股，就是黃浦的董家渡類股。作為黃浦區成片開發、有濱江概念的富人區，董家渡之前一直還是比較堅挺的。去年那輪豪宅下跌行情中，除了房齡過於老的綠城黃浦灣一期，其他社區的跌幅並不誇張。像外灘壹號院、綠城黃浦灣二期三期，當時基本都是22萬-25萬的掛牌價，最低也很難低於20萬。黃浦灣的一期暴跌也是情有可原。作為2009-2010年開發的樓盤，黃浦灣一期雖然外立面看起來還是很現先進；但是畢竟15年房齡美人遲暮，內部紅木風格的裝修風格的確也是有些“老氣”。因此早在去年，黃浦灣一期低樓層的無江景戶型就已經出現了12-13萬的成交價。而綠城黃浦灣二期、三期都是到今天也不過時的淺色系、落地窗裝修，因此其主流掛牌價、成交價一直比較堅挺，基本都是在20萬以上。但是最近，連二期三期也開始暴跌了。前幾天，綠城黃浦灣二期最新成交一套房源5號樓9樓233平的房源，總價僅以3980萬成交，單價僅16.8萬每平。這個水平，已經低於黃浦區新房17w+的價格水準。而據我們瞭解，即便是小區內的樓王7號樓，中間樓層邊套目前都有房東在20萬以內的價格可以談。而之前，即便是7號樓低區中間套的小戶型，單價都在25萬左右，真的是令人唏噓。像隔壁的外灘壹號院，曾經也是房價領漲的代表，290平的四房戶型一度掛牌價接近8000萬。最近的行情也是同樣：同戶型，有兩套在掛牌在6000萬以內，且房東都非常誠意，價格還可以談。而即便是相比於最高點的價格已經非常實惠——但是實際上真正在談價的客戶基本一組都沒有，繼續降價基本已經成了必然趨勢。而繼續下跌，基本也就是要跌到新房價格之下，恐怕才能成交。更慘的，就是隔壁的華潤外灘九里。之前華潤外灘九里就已經出現了暴跌，但是暴跌的房源大多數都是腰線層、小戶型。但是最新的鬼故事就是：已經有大量的房源單價到了13萬上下，連楊浦和閘北的新房都打不過了。這個單價甚至連隔壁的中產社區上海灘花園都比不過了。02董家渡可能還不算頂級富人區，那麼我再擴大一下範圍，來到宇宙中心新天地。之前即便是房價下跌，新天地的翠湖四期依然是上海樓市標竿，前排大戶型依然是25萬以上單價。但是本次我去看房，新天地的前排中區296戶型，實際的掛牌價都已經跌到了6900w+，價格還能談，單價只能說比普通豪宅高一點。而新天地的老牌豪宅華府天地，一層一戶的450平高區大平層，之前動輒要1.2-1.5億，最新的掛牌價也已經低到了9000萬以內。挨著新天地，實際屬於老西門類股的次新房復興瓏御，二期樓王位置的大平層，也已經跌到了17w+的水平。其他成熟豪宅區的最新暴跌案例也有，比如陸家嘴的頂級豪宅中糧海景壹號，最近的法拍成交價也只有22萬每平。相比於目前實際掛牌30萬但是賣不掉的同社區房源，這套房子的成交其實也是直接明牌：30萬的時代已經結束了，再不降價，後面更賣不掉了。03我們去年就推文分析過，跌得比較凶的上海豪宅，主要是兩類。第一類是不成片豪宅。在黃浦成片開發、打造成片富人區的時代，所有的不成片豪宅地段都在一定程度上降級了。比如梧桐區裡面的嘉御庭（單價22萬-16.8萬）、凱德茂名公館（單價33.5萬-18.8萬）、老靜安嘉天匯（單價25萬-17萬）等社區，去年價格都出現了大幅度的下降。第二類自然是老牌豪宅們，或者更乾脆的說，就是產品有點被淘汰的老豪宅社區。現在這批新房大多都是至少全鋁板外立面，很多都是全幕牆的配置，轉角窗已經都不新鮮。在建的外灘壹號院二期這種情況下，早年的一些豪宅的產品力就跟不上了。比如百匯園一期、世茂濱江花園等小區，戶型啊、外立面啊、社區物業服務等等都不太能跟上時代了；小區的產品定位也是大戶型、小戶型都有，也就是所謂的圈層不純粹，價格自然下去的厲害。此外，市區跌得比較慘的豪宅還有一類，就是其稀缺性被取代的。最典型的就是萬科翡翠濱江一期這種江景被遮擋的社區，稀缺性消失自然是暴跌，因此這項目在年初我們盤點的跌幅排行榜裡榮膺榜首。但是說到這大家都應該發現了，這幾點，無論是新天地、董家渡、還是陸家嘴幾乎都沒有完全踩雷。第一，作為正在主力開發的新天地-豫園/老西門-董家渡-陸家嘴，這個全國第一富人區內部的社區，這些房子都符合符合今天第一梯隊、成片富人區的標準；第二，上文舉例的社區都是純粹的豪宅定位和品質，大部分（除了華府）房齡也不算老，最早也是10年左右，主流都是15-20年之間建造的社區，並不存在完全被產品淘汰的概念。第三，這些片區都沒有失去自己的稀缺資源，不存在萬科翡翠濱江的情況。而從供應側來看，今年的新房豪宅供應雖然在持續，但是並沒有去年的體量那麼大；那麼為什麼近期，這些豪宅開始了新一輪暴跌了?04今年豪宅的暴跌，主要是三點原因。第一，新房對市場的影響、二手的普遍下跌對於樓市是公平的——只是豪宅的業主心態更好，價格僵持的時更長，因此才造成了豪宅相對抗跌的假象。去年豪宅的下跌轉折點就是：新房豪宅大量供應、節氣入夏市場上幾乎無二手買家看房、市場上某幾套房源價格突然暴降，直接帶崩了那一輪二手豪宅的行情。相對來說，黃浦區這種成片豪宅區內的豪宅是相對於那些分散式豪宅、大房齡豪宅地段更好、品質更好，也就是更加抗跌的。但是抗跌不是不跌，只是相對堅持的久一點罷了。比如新天地的華府天地就非常典型，圈層純粹、定位高端、外立面依然光潔——但是房齡的確是太老了。進去會有一種老牌五星級酒店的感覺，和今天主流的豪宅風格的確不像同時代產物。而新房玻璃幕牆為主的產品體系，的衝擊對大家都是公平的，即便是綠城黃浦灣都受到了影響，何況翠湖四期、外灘壹號院、外灘九里等典型上一代設計理念的社區。因此，今年隨著節氣再次入夏，這些曾經相對堅挺的豪宅也扛不住了，價格開始了“補跌”。第二，新的地王逐漸出現，徐匯濱江、北外灘等地區都開始了豪宅化路線，讓房東和買家的預期都變了：後面的競爭對手可能會越來越多，新的產品可能會越來越多。之前豪宅房東心態好，是因為大家普遍都覺得舊改不會繼續持續、風貌別墅地段都一般、新開發的片區很多地方也造不了豪宅。但是如今，連四川北路這些二流地段都開始舊改了、連東安地塊這種曾經徐匯濱江二流地塊都開始造300平大平層了（下圖），連衡山路都出現風貌別墅了——市區的豪宅格局註定是要重塑的，買家和賣家都有了這個預期。賣家慌了開始降價，買家願意再等等看，二手豪宅自然要開啟新一輪降價潮。結語最為關鍵的一點就是第三點：大家過分高估了有錢人的購買力和數量，上海的富人也不夠用了。我們看到太多組掛牌房源的房東，都是買好了新的豪宅——也就是去年開始大量上市的新房，如今在想辦法賣掉手裡的房子回籠資金。的確，富人資金更加寬裕，頂級富豪可以擁有幾十套豪宅——但是大部分達到普通人財富自由標準的富人（a9)，家裡面的自住大面積豪宅也就是1-2套。寬裕的資金能讓他們換房先買後賣，但不代表能一直拿住不需要現金。在之前的文章上海樓市，將迎來全面洗牌中我們就提到過一組資料：截止到目前為止，上海的頂級富豪家庭總數（資產過億的），其實是在下降的。這種情況下，豪宅的更新迭代、大洗牌是必然趨勢，豪宅的下跌態勢遠遠沒到終局。當然，隨著新房供應結構的變化，我們也發現部分豪宅開始回暖，尤其是那些門檻型豪宅。即便是當下部分豪宅暴跌，但是實際上其市場站位可能是被過分低估了——實際上等新房供應結束並且交房之後，這些社區仍然是第一梯隊，價格還會漲回去，這就出現了撿漏的機會。而豪宅的下跌也會帶來另一重影響，也就是整個市場的價值重估——畢竟當豪宅跌到比很多中產新房都便宜的時候，那麼一些新房、高價二手次新的風險就非常大了。 (環線房產諮詢)