魔都豪宅界“風雲傳奇”項目——雲錦東方又帶著它驚人的成交價來震撼我們了近日，項目三期一套豪宅以約1.99億的總價成交單價更是達到約34.9萬元/㎡的天價這一價格不僅破了年內上海新房成交單價記錄甚至超越了2017年湯臣一品34萬元/㎡的成交單價記錄11月，住宅的買家瑞慈醫療官方披露：已經與雲錦東方簽訂了龍啟路377弄13幢40號住宅的商品預售合同，並早早支付了3000萬元的訂金，約定11月30日前付清剩餘錢款。這次成交的豪宅，是雲錦東方三期的一套聯排別墅，產證面積約570㎡，高達198.950.940元的成交總價，讓數學不好的人都數不過來！34.9萬元/㎡成交單價，是徐匯區截止目前為止商品住宅成交價的最高記錄，同是也刷新了今年上海頂級豪宅的成交單價紀錄。翠湖天地6期不過，相比2024年9月開盤的翠湖天地六期獨棟別墅最高達40萬元/平方米的成交價，目前為止上海頂豪價格天花板尚未被捅破。有意思的是，就在前不久，上海豪宅圈也曾上演過一幕成交重磅大戲！金陵華庭效果圖10月31日，馬來西亞首富郭鶴年之子郭孔華，以1.17億元購入上海黃浦區金陵華庭一套449㎡的四室房源，單價約26萬元/㎡。短短幾天內，上海頂豪圈資本潮湧。不得不說，豪宅市場和普通住宅市場果然是兩個世界呀！雲錦東方位於徐匯龍華類股，距離黃浦江直線距離不足900米，項目首次開盤時間是2013年，才上市就成了不折不扣的話題豪宅，是上海最早一批頂豪網紅盤之一。它是上海首個"滿分盤"，5000萬起步的豪宅，次次都要靠搶，多次創下上海新房市場認購新紀錄！而今年三期已經是最後一批在售的房源。三期產品面積段384-570㎡，其中570㎡的戶型，樣板間裝修完成後尤為驚豔。建築外立面為新古典主義建築全干掛花崗岩石材，花崗岩厚度達3cm，選取的石材據說是人民大會堂、外灘建築群那個等級的。項目還特意開挖了一個下沉式湖泊，使得低層也能具備別緻的景觀視野。2000多噸的大塊黃蠟石，壘成溫潤風格的假山，約5米高差疊水飛瀑，真實還原國家公園級瀑布！還配備了約5000㎡的會所，除了常規的會所設施，健身房、瑜伽室外，還有恆溫恆濕星光泳池，全玻璃採光，SP池和兒童戲水池隔斷處理，細節處圈是品質的體現啊。 (ShanghaiWOW)

上海豪宅吸引全球資金流入的現象得到了具象化呈現。有港資房企老闆斥資1億多元，購入自家在黃浦區開發的豪宅房源。10月31日晚間，嘉裡建設（00683.HK，股價19.56港元，市值283.88億港元）公告稱，公司董事會主席、行政總裁及執行董事郭孔華當日與全資附屬公司上海卓妙置業有限公司簽訂協議，購買位於上海市黃浦區金陵華庭一套449平方米的四室房源，交易總價約為1.17億元。完成交易後，預計嘉裡建設將獲得約2300萬元收益。該預計收益是依據交易代價，扣除估算的土地及開發成本、直接銷售成本以及其他相關開支與稅項後計算得出。出售該物業所得款項，將用作公司的一般營運資金。《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）注意到，郭孔華是馬來西亞首富、有“酒店大王”“亞洲糖王”之稱的郭鶴年之子。而嘉裡建設在黃浦區金陵路累計拿地金額高達221億元，總開發體量65.5萬平方米。圖片來源 | 嘉裡建設公告金陵華庭兩開兩罄 刷新上海新房備案單價紀錄金陵華庭是嘉裡建設在上海黃浦老城廂類股投資開發的一處住宅樓盤，亦是該公司在中國內地的重要項目之一。目前，該項目處於預售階段，尚在建設中。據《每日經濟新聞》此前報導，2023年6月20日，嘉裡建設以總價87.83億元成功招標獲得黃浦區金陵路項目相關地塊的土地使用權。加上此前以133.29億元購入的四宗地塊，嘉裡建設在金陵路累計拿地金額高達221億元，總開發體量65.5萬平方米。今年3月下旬，金陵路項目的住宅部分一期首次開盤入市，共計推出158套270—640平方米的大平層房源，均價達18.9萬元/平方米，單套房源平均總價超5800萬元。據嘉裡建設方面介紹，項目開盤當日，3小時內158套房源售罄，總銷售金額92.34億元。9月21日，金陵華庭二期加推120套房源，戶型面積更大，360—875平方米大平層及複式樓，均價達到20.5萬元/平方米。其中，一套865平方米的頂層複式房源總價超過2.82億元，折合單價達32.68萬元/平方米，刷新上海新房備案單價最高紀錄。最終，這120套房源也宣告售罄。兩次開盤皆呈現熱銷景象，金陵華庭成為上海樓市中備受矚目的豪宅項目之一。11月1日，嘉裡建設一位內部人士向每經記者確認，郭孔華此次購置的大平層房源即來自金陵華庭二期，“有價值的產品值得收藏”。金陵華庭項目售樓處外側 | 每經記者 劉頌輝 攝公開資料顯示，郭孔華是馬來西亞首富郭鶴年之子，後者也被稱為“酒店大王”“亞洲糖王”。郭孔華現年46歲，擁有哈佛大學經濟學學士學位，自2022年起出任嘉裡建設董事會主席，同時還擔任嘉裡控股有限公司董事長、嘉裡物流聯網有限公司副主席及非執行董事、新加坡豐益國際有限公司非執行及非獨立董事。值得一提的是，嘉裡建設正是在2022年1月4日發佈公告宣佈，以133.29億元招標購入上海市黃浦區規劃和自然資源局出讓的地塊，正式佈局金陵路大型項目。圖片來源 | 嘉裡建設公告彼時公告提到：“該地塊珍罕之處，是其位於上海市黃浦區深化城市有機更新及歷史風貌保護計畫的中心位置，坐落於具有160多年歷史的街區裡，有豐富的石庫門、裡弄小巷和沿街傳統的騎樓建築。作為城市有機更新計畫的一部分，指定歷史遺蹟及歷史建築物將得到修繕和重建，該地塊將發展和打造成為地標式的綜合發展項目。”可見，金陵路項目的成敗對於郭孔華而言有多重要。上海網上房地產官網顯示，截至11月1日，金陵華庭累計入市278套住宅，已售276套，二期還有兩套住宅可售。上海頂豪市場熱度持續 稀缺地段與高淨值需求共振上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向每經記者分析指出，上海頂級豪宅市場展現出的火爆態勢，是多種市場因素共同作用的結果。在供給層面，金陵華庭項目所處地段土地資源極度稀缺，新盤供應有限。在需求層面，上海高淨值人群基數大，對核心地段優質住宅資產的需求持續旺盛，且這類資產具備顯著的保值增值特性。10月30日，在每日經濟新聞主辦的“2025第十五屆中國價值地產年會”上，有受邀嘉賓提到，今年以來，上海加大城市更新力度，市中心通過協議出讓的地塊規模明顯增加。由此帶來的結果是，豪宅市場供應量增多，購房者的選擇面擴大。據每經記者不完全統計，今年9月，上海新房豪宅市場就有金陵華庭、陸家嘴太古源、康定一十九、華潤外灘瑞府等項目在售。另據上海中原研究院的資料，9月上海累計有14個豪宅新盤入市，合計供應房源1619套，整體去化率72%。從區域來看，部分項目認購率很高，但也有項目認購情況不佳。預計未來豪宅市場分化現象將會進一步加劇。 (每日經濟新聞)

王思聰的上海豪宅又降價了。這套位於上海凱德茂名公館的頂級豪宅，自去年掛牌以來已經從1億多降到了6500萬，短短一年跌沒了4000萬。圖來源：項目公開圖更關鍵的是，即將成交當天再次被買家放了鴿子。這可是上海兩大頂級商圈的絕版地段，而且是400平大戶型，擱在三年前壓根不愁賣。圖源：項目公開圖要知道，早在13年前的2012年，該小區同戶型曾賣出1.4億的天價。可現在不止是小王，北上廣深所有的豪宅業主都不得不接受這個事實：一線頂級地段的豪宅較兩年前至少跌去了30%。但就在國內豪宅業主慌忙拋售的時候，一個訊號讓市場炸了鍋：中國正在向外國人開放房產購買權。這意味著什麼？國內樓市終於要進入海外競爭的池子了。鬆綁訊號來了外國人可以買中國房子了消息來得很突然。廣州限購政策進一步放鬆。對外籍人士、中國港澳台人士購買120平方米以上面積的住宅，個人購買非居住用房不限購的政策已於上周更新執行。這還只是開始。南寧更是直接公佈了外籍人士在邕購房政策：首付比例全部統一為15%；目前市場主流利率首套3%，二套3.3%。背後的一個核心原因：房子賣不出去了。根據國家統計局資料，1—5月份，全國房地產開發投資36234億元，同比下降10.7%。開發商急了，地方政府也急了。於是，一線城市接連鬆綁，從限購到降首付，從降利率到稅收減免，能用的招都用上了。現在，連"外國人購房"這張牌也打出來了。而就在中國的資產也加入海外買賣這盤大戰場的時候，當下全球可選的房產也是多種多樣。這當中，發達國家的資產是最令人嚮往的。而且有一些國家，經濟越是下行，房產買賣越好——比如英國。全球房產大PK今年還有那裡可以投現在全球房產市場的情況，用一句話概括就是：到處都有坑，但有些坑更深。美國房產：泡沫警報拉響2024年全國房價中位數為385,000美元，最新一個季度同比上漲3.5%，看起來還不錯？別急，2025年第一季度，經過季節性調整後的年化房屋銷售量為520萬套，同比下降5.4%。高企的利率、難以尋覓的好交易，讓許多投資者都在盼望著房價下跌。可房價就是不跌，這才是最可怕的。加拿大房產：史詩級泡沫更誇張的來了。聯準會發佈報告稱，加拿大房地產泡沫已經讓曾震驚世界的美國地產泡沫和日本地產泡沫自慚形穢。加拿大央行自2024年以來累計降息1.75個百分點，政策利率降至3%左右，可即便這樣，房價高企和生活成本的上升仍使部分買家保持觀望態度。澳洲房產：漲不動了澳洲的情況也好不到那去。2025年1月澳大利亞CoreLogic全國住房價值指數連續第2個月環比下降，分析人士指出，未來一年澳大利亞房價顯著增長的可能性不大。此外，在新加坡買房，外國買家要徵收60%的買家稅；泰國更不用說了，核心地段已經貴到支撐不起它的價值。而多重對比下來，英國倫敦仍然是許多高淨值家庭的選擇。它就像全球資產底層的壓艙石，在經濟下行的時候往往有上漲。在萊坊2025年的《財富報告》中，就針對高淨值人士做的一項調查顯示，倫敦是去年跨境投資最多的城市，收穫的投資額達96億美元，取代了紐約。具體原因，也是倫敦作為大國博弈中的相對獨立一方，擁有著高確定性、安全的保障。被低估的寶藏為什麼英國倫敦成了“保底配置”？這個答案或許可以從最近幾個月的新聞中找到線索。2025年6月，媒體曝光了許家印前妻丁玉梅通過5家離岸公司，以4980萬英鎊在倫敦Thames City項目購買33套豪宅的消息。雖然實際購房時間是2022年9月，但這個案例證實了中國富豪對倫敦房產的偏愛。更早的案例更加震撼：2020年，有"重慶李嘉誠"之稱的中國富豪張松橋18億買下倫敦超級豪宅，45個臥室，創下英國住宅交易最高紀錄。萬達集團王健林也曾以7.7億元在倫敦最貴富人街購房。這些不是偶然，而是精明的投資選擇。而最近也頻繁有各類金融機構押注英國，這裡提供一些最近的動態：第一，政策紅利史無前例近期，債券巨頭Pimco押注英國央行降息幅度將比市場預期更大。英國央行已將基準利率從4.75%下調至4.5%，市場預期每個季度都會降息。降息意味著貸款利率很可能同步下降，現在已經有蠢蠢欲動的購房者要入場了。更關鍵的訊號是，國際資本正在大舉進軍英國。西班牙能源企業Iberdrola推出586億歐元投資計畫，將英國列為首要投資目的地，投資總額的35%投向英國。阿聯開發商Arada更是斥資5.1億英鎊收購倫敦房產公司Regal 75%股權，加速英國住宅佈局。英國政府也在積極招商引資，考慮取消部分頂尖全球人才的簽證費用，這一舉措與美國近期收緊政策形成鮮明對比。甚至批准了蓋特威克機場22億英鎊的第二跑道擴建計畫，為該機場每年增加10萬架次航班鋪平道路。這些都是什麼訊號？全球資本正在搶灘英國，而房產投資是其中的重頭戲。第二，供需失衡到了極致2025年第一季度，倫敦僅開工建設了1,210套新私人公寓和住宅，創16年來最低。33個地方政區中23個根本沒有任何項目開工。供應斷崖式下跌，需求卻在回升。許多潛在的首次購房者原本希望房價下跌，現在卻湧入房地產市場。第三，租金收益率全球領先2025年英國租金預計增長4.5%，倫敦核心區域租金回報率穩定在5%以上。在全球負利率時代，5%的穩定收益意味著什麼，聰明人都懂。第四，匯率窗口正在打開英鎊對人民幣匯率經歷了大幅波動後，目前處於相對合理區間，為中國投資者提供了很好的入場時機。第五，教育+金融雙重價值倫敦不僅有世界頂尖的教育資源，還是全球三大金融中心之一。買的不是房子，是未來。張松橋們的選擇絕非偶然，他們買的是穿越周期的優質資產。寫在最後王思聰的豪宅賣不掉，中美富豪們（此前我們講過美國富豪增加英國的豪宅配置）卻在加碼英國。同樣是豪宅，差距為什麼這麼大？因為真正的投資者從來不會把雞蛋放在一個籃子裡。當國內市場遇冷的時候，他們早就把目光投向了全球最優質的資產。現在，這個機會也擺在了你面前。我們手上有一個性價比極高的倫敦項目，50萬人民幣即可撬動。項目位於交通便利的優質地段，步行即可到達地鐵站。英國央行正在降息周期，印花稅政策穩定，供需嚴重失衡，所有的訊號都在告訴我們：英國房產的黃金投資期已經到來。別等王思聰的豪宅真的賣不掉的那一天，才後悔沒有早點佈局海外資產。 (智谷趨勢Trend)

去年，上海的豪宅在新房豪宅的衝擊下，就已經出現了一輪暴跌。本以為隨著新房供應的放緩，豪宅將會止跌。但是最近我們發現，隨著新房的持續供應、地王的持續出現；一批在去年第一輪下跌之後，看起來相對堅挺的類股和社區，價格也開始出現了下跌。上海二手豪宅，到底什麼時候，才能走出寒冬？01本輪暴跌最為典型的案例類股，就是黃浦的董家渡類股。作為黃浦區成片開發、有濱江概念的富人區，董家渡之前一直還是比較堅挺的。去年那輪豪宅下跌行情中，除了房齡過於老的綠城黃浦灣一期，其他社區的跌幅並不誇張。像外灘壹號院、綠城黃浦灣二期三期，當時基本都是22萬-25萬的掛牌價，最低也很難低於20萬。黃浦灣的一期暴跌也是情有可原。作為2009-2010年開發的樓盤，黃浦灣一期雖然外立面看起來還是很現先進；但是畢竟15年房齡美人遲暮，內部紅木風格的裝修風格的確也是有些“老氣”。因此早在去年，黃浦灣一期低樓層的無江景戶型就已經出現了12-13萬的成交價。而綠城黃浦灣二期、三期都是到今天也不過時的淺色系、落地窗裝修，因此其主流掛牌價、成交價一直比較堅挺，基本都是在20萬以上。但是最近，連二期三期也開始暴跌了。前幾天，綠城黃浦灣二期最新成交一套房源5號樓9樓233平的房源，總價僅以3980萬成交，單價僅16.8萬每平。這個水平，已經低於黃浦區新房17w+的價格水準。而據我們瞭解，即便是小區內的樓王7號樓，中間樓層邊套目前都有房東在20萬以內的價格可以談。而之前，即便是7號樓低區中間套的小戶型，單價都在25萬左右，真的是令人唏噓。像隔壁的外灘壹號院，曾經也是房價領漲的代表，290平的四房戶型一度掛牌價接近8000萬。最近的行情也是同樣：同戶型，有兩套在掛牌在6000萬以內，且房東都非常誠意，價格還可以談。而即便是相比於最高點的價格已經非常實惠——但是實際上真正在談價的客戶基本一組都沒有，繼續降價基本已經成了必然趨勢。而繼續下跌，基本也就是要跌到新房價格之下，恐怕才能成交。更慘的，就是隔壁的華潤外灘九里。之前華潤外灘九里就已經出現了暴跌，但是暴跌的房源大多數都是腰線層、小戶型。但是最新的鬼故事就是：已經有大量的房源單價到了13萬上下，連楊浦和閘北的新房都打不過了。這個單價甚至連隔壁的中產社區上海灘花園都比不過了。02董家渡可能還不算頂級富人區，那麼我再擴大一下範圍，來到宇宙中心新天地。之前即便是房價下跌，新天地的翠湖四期依然是上海樓市標竿，前排大戶型依然是25萬以上單價。但是本次我去看房，新天地的前排中區296戶型，實際的掛牌價都已經跌到了6900w+，價格還能談，單價只能說比普通豪宅高一點。而新天地的老牌豪宅華府天地，一層一戶的450平高區大平層，之前動輒要1.2-1.5億，最新的掛牌價也已經低到了9000萬以內。挨著新天地，實際屬於老西門類股的次新房復興瓏御，二期樓王位置的大平層，也已經跌到了17w+的水平。其他成熟豪宅區的最新暴跌案例也有，比如陸家嘴的頂級豪宅中糧海景壹號，最近的法拍成交價也只有22萬每平。相比於目前實際掛牌30萬但是賣不掉的同社區房源，這套房子的成交其實也是直接明牌：30萬的時代已經結束了，再不降價，後面更賣不掉了。03我們去年就推文分析過，跌得比較凶的上海豪宅，主要是兩類。第一類是不成片豪宅。在黃浦成片開發、打造成片富人區的時代，所有的不成片豪宅地段都在一定程度上降級了。比如梧桐區裡面的嘉御庭（單價22萬-16.8萬）、凱德茂名公館（單價33.5萬-18.8萬）、老靜安嘉天匯（單價25萬-17萬）等社區，去年價格都出現了大幅度的下降。第二類自然是老牌豪宅們，或者更乾脆的說，就是產品有點被淘汰的老豪宅社區。現在這批新房大多都是至少全鋁板外立面，很多都是全幕牆的配置，轉角窗已經都不新鮮。在建的外灘壹號院二期這種情況下，早年的一些豪宅的產品力就跟不上了。比如百匯園一期、世茂濱江花園等小區，戶型啊、外立面啊、社區物業服務等等都不太能跟上時代了；小區的產品定位也是大戶型、小戶型都有，也就是所謂的圈層不純粹，價格自然下去的厲害。此外，市區跌得比較慘的豪宅還有一類，就是其稀缺性被取代的。最典型的就是萬科翡翠濱江一期這種江景被遮擋的社區，稀缺性消失自然是暴跌，因此這項目在年初我們盤點的跌幅排行榜裡榮膺榜首。但是說到這大家都應該發現了，這幾點，無論是新天地、董家渡、還是陸家嘴幾乎都沒有完全踩雷。第一，作為正在主力開發的新天地-豫園/老西門-董家渡-陸家嘴，這個全國第一富人區內部的社區，這些房子都符合符合今天第一梯隊、成片富人區的標準；第二，上文舉例的社區都是純粹的豪宅定位和品質，大部分（除了華府）房齡也不算老，最早也是10年左右，主流都是15-20年之間建造的社區，並不存在完全被產品淘汰的概念。第三，這些片區都沒有失去自己的稀缺資源，不存在萬科翡翠濱江的情況。而從供應側來看，今年的新房豪宅供應雖然在持續，但是並沒有去年的體量那麼大；那麼為什麼近期，這些豪宅開始了新一輪暴跌了?04今年豪宅的暴跌，主要是三點原因。第一，新房對市場的影響、二手的普遍下跌對於樓市是公平的——只是豪宅的業主心態更好，價格僵持的時更長，因此才造成了豪宅相對抗跌的假象。去年豪宅的下跌轉折點就是：新房豪宅大量供應、節氣入夏市場上幾乎無二手買家看房、市場上某幾套房源價格突然暴降，直接帶崩了那一輪二手豪宅的行情。相對來說，黃浦區這種成片豪宅區內的豪宅是相對於那些分散式豪宅、大房齡豪宅地段更好、品質更好，也就是更加抗跌的。但是抗跌不是不跌，只是相對堅持的久一點罷了。比如新天地的華府天地就非常典型，圈層純粹、定位高端、外立面依然光潔——但是房齡的確是太老了。進去會有一種老牌五星級酒店的感覺，和今天主流的豪宅風格的確不像同時代產物。而新房玻璃幕牆為主的產品體系，的衝擊對大家都是公平的，即便是綠城黃浦灣都受到了影響，何況翠湖四期、外灘壹號院、外灘九里等典型上一代設計理念的社區。因此，今年隨著節氣再次入夏，這些曾經相對堅挺的豪宅也扛不住了，價格開始了“補跌”。第二，新的地王逐漸出現，徐匯濱江、北外灘等地區都開始了豪宅化路線，讓房東和買家的預期都變了：後面的競爭對手可能會越來越多，新的產品可能會越來越多。之前豪宅房東心態好，是因為大家普遍都覺得舊改不會繼續持續、風貌別墅地段都一般、新開發的片區很多地方也造不了豪宅。但是如今，連四川北路這些二流地段都開始舊改了、連東安地塊這種曾經徐匯濱江二流地塊都開始造300平大平層了（下圖），連衡山路都出現風貌別墅了——市區的豪宅格局註定是要重塑的，買家和賣家都有了這個預期。賣家慌了開始降價，買家願意再等等看，二手豪宅自然要開啟新一輪降價潮。結語最為關鍵的一點就是第三點：大家過分高估了有錢人的購買力和數量，上海的富人也不夠用了。我們看到太多組掛牌房源的房東，都是買好了新的豪宅——也就是去年開始大量上市的新房，如今在想辦法賣掉手裡的房子回籠資金。的確，富人資金更加寬裕，頂級富豪可以擁有幾十套豪宅——但是大部分達到普通人財富自由標準的富人（a9)，家裡面的自住大面積豪宅也就是1-2套。寬裕的資金能讓他們換房先買後賣，但不代表能一直拿住不需要現金。在之前的文章上海樓市，將迎來全面洗牌中我們就提到過一組資料：截止到目前為止，上海的頂級富豪家庭總數（資產過億的），其實是在下降的。這種情況下，豪宅的更新迭代、大洗牌是必然趨勢，豪宅的下跌態勢遠遠沒到終局。當然，隨著新房供應結構的變化，我們也發現部分豪宅開始回暖，尤其是那些門檻型豪宅。即便是當下部分豪宅暴跌，但是實際上其市場站位可能是被過分低估了——實際上等新房供應結束並且交房之後，這些社區仍然是第一梯隊，價格還會漲回去，這就出現了撿漏的機會。而豪宅的下跌也會帶來另一重影響，也就是整個市場的價值重估——畢竟當豪宅跌到比很多中產新房都便宜的時候，那麼一些新房、高價二手次新的風險就非常大了。 (環線房產諮詢)

上海樓市呈現結構性走穩回升態勢，高端市場與剛需類股分化加劇。上海豪宅市場再次創造紀錄。5月21日，位於上海黃浦區的豪宅項目上海壹號院三批次開盤入市，64套房源全部售罄，當日實現銷售額40.25億元。截至目前，該項目累計開盤三次，年內累計銷售額達到108.71億元，成為今年全國首個單盤破百億元的項目。這一現象並非孤例，在此之前，綠城全國“地王”潮鳴東方、陸家嘴太古源源邸等市中心高端項目均取得不錯的市場戰績。豪宅市場的熱銷也推動了上海房價上漲。根據5月19日國家統計局發佈的70城房價資料顯示，4月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平，但上海仍然保持了強勁漲勢，漲幅0.5%，領跑全國。在上海中原地產資深市場分析師盧文曦看來，因為豪宅交易依然頻繁，所以帶動了上海房價持續上行。在交易節奏上延續了低開高走格局，從具體成交項目看，高端改善項目依舊活躍，成交前十榜單中均價超過10萬元/平方米的項目就佔據4個。從成交結構來看，144平方米的大戶型房源漲幅顯著，這也顯示出上海高端改善的消費潛力非常大。值得注意的是，在豪宅市場“撐起半邊天”的同時，上海遠郊一些剛需盤則面臨去化壓力，部分樓盤出現"零認購"現象。這種"冷熱交織"的市場格局，既體現了不同層級購房需求與供給結構的深層錯配，也預示著未來房地產行業在政策引導與市場博弈中向精細化、差異化方向演進的必然趨勢，為理解中國城市樓市生態變遷提供了重要註腳。高淨值人群搶灘核心資產上海豪宅頻現“日光”5月至今，上海樓市依然延續了此前“小陽春”的強勁需求態勢，尤其是多個內環紅盤集中入市，推高了市場氣氛。5月10日，位於陸家嘴一線的濱江豪宅“陸家嘴太古源源邸”二批次推盤，共推出57套建築面積約285~381平方米的江景大平層，在認購期間就吸引了超120組客戶認購，認購率達到219%，最終觸發限售，開盤基本售罄。5月11日，位於徐匯濱江類股的綠城潮鳴東方項目開盤，頂著“全國最高樓麵價紀錄”的光環和壓力，項目一次性推出120套千萬元級大平層房源，銷售均價高達19.5萬元/平方米。該項目共收到191組有效認購，認購率約160%，觸發5年限售規則，最終項目開盤當天全部售罄，銷售總金額69.88億元。此次開盤售罄的上海壹號院更是在此前認購期間就引發哄搶，僅4天時間認籌率就超過267%，成為今年黃浦區首個觸發積分制的項目。而位於楊浦濱江核心九宮格位置的保利·海玥外灘序BUND98推出的223套房源也吸引了552組客戶，認購率高達248%。“開盤即售罄”成為5月上海高端住宅市場的標誌性現象。易居研究院副院長嚴躍進認為，這些成績背後，是市場供需兩端的良性互動，反映出開發商合理的推盤節奏與購房者理性的置業需求實現有效對接，共同推動一手房市場保持量價穩定的健康發展格局。值得注意的是，上海豪宅的“虹吸效應”正在吸引來自全國各地的高淨值人群。在潮鳴東方引發現象級熱銷後，市場也對背後的買家感到好奇。從公示的資料來看，綠城潮鳴東方191組有效認購中，除去3家公司，剩餘188組客戶認購。其中，上海本市62組，佔比約33%；其他省份126組，佔比約67%。顯然，外省認購客戶數量近乎上海本市的兩倍。上海壹號院的買家中，上海本地戶籍買家佔比三成，而來自江浙滬的買家總體佔比六成。一位上海房企豪宅項目負責人表示，這說明上海豪宅具有強勁韌性。在全球經濟不確定性加劇的情況下，豪宅被視為抗通膨的“硬通貨”。手握千萬甚至上億元資金的高淨值人群需要做一定的資產配置，而真正核心地段的好房子是不錯的標的。“此外，上海這一批豪宅確實在地段和產品力上都是頂級，開發商也都下了很大功夫在打造自己的品牌代表作。”該人士進一步表示。據房外房研究院資料統計，2024年上海總價3000萬元以上新房成交2600套，是北京、深圳、廣州新房成交之和的4.9倍。同年上海總價7000萬元以上住宅成交超過500套，甚至超過了迪拜、紐約、倫敦等國際都市，成為全球豪宅成交最多的城市。遠郊樓市 “冰封”多項目滯銷，去化艱難困境凸顯與核心區的熱銷截然不同的是，上海一些郊區類股新房去化正在遭遇挑戰，銷售行情並不樂觀。5月20日，位於寶山淞南類股的招商序項目開盤，此次項目推出161套房源，開盤去化約九成，並未清盤，此前認購期間，該項目認購率124%，也未觸發積分。截至5月22日，網上房地產資料顯示，招商序項目已售總套數為7套，當然由於該項目最近才開盤，網簽資料也有滯後性，目前的資料不一定是其真實市場表現。在同期上市的房源中，位於閔行浦江的象嶼天宸雅頌創造了最低認購率，為111%。而該項目開盤後去化也不理想，根據網上房地產資料顯示，截至5月22日，天宸雅頌推出的160套房源僅售出73套，去化不到一半。同樣位於松江佘山類股的國貿海嶼佘山項目今年3月和5月開盤兩次，但截至5月22日，該項目一批次房源去化率僅有56%，二批次房源去化率不到3%，300多套房源目前僅售出9套，銷售情況慘淡。上海一些遠郊類股更是陷入成交“冰封”狀態。位於浦東新區惠南類股的璟瀾灣項目門口宣傳“首付26萬元起”，但即使如此，該項目由於位置偏遠依然少有人問津。該項目在認購期間還創下無人認購紀錄，也正因如此，項目最終取消了搖號開盤方式。同樣創造“零認購”現象的還有位於浦東新區外高橋類股的陽明花園，由於無人認購，該項目取消搖號方式，並且提前開盤。差不多同期，上海城投控股和上實集團在青浦區淀山湖類股開發的璟雲裡項目，也公告取消公證搖號開盤。這些案例也暴露出當下上海郊區樓市的困境。“地理位置的劣勢，以及供需錯配導致了這些項目滯銷。”一位項目策劃向中國房地產報記者表示，當下購房者對非核心區資產增值保值信心也不足，加上郊區前些年新房供應放量，所以不少項目陷入“降價也難去化”的惡性循環中。在採訪中，一些市場人士也表示，要打破目前冷熱不均的局面，還要供需兩端同時發力。比如在政策層面，對遠郊項目定向放鬆限購、加大公積金支援力度等，市場要從全面刺激轉向分類調控，讓不同類股回歸真實供需。而對開發商而言，也需要及時調整策略，通過精細化營運、精準定價和打造差異化產品實現破局。 (中國房地產報)

01均價約19.5萬/㎡！綠城·潮鳴東方，被瘋搶！前兩天，上海徐匯濱江核心地段的綠城·潮鳴東方開盤當日清盤，單日狂攬69.88億元。推出的120套房源中，最便宜的一套總價超過4000萬元，最貴的一套接近1.54億元，共有6套頂層複式價格超過1個億，均價沖到19.5萬/㎡。這一現象，再度刷新了市場對上海豪宅購買力的認知。其實綠城潮鳴東方的火熱並非偶然，其背後是多重優勢的疊加效應。首先是地段，項目位於徐匯濱江，與黃浦江直線距離約300米，周邊三甲醫院、國際學校、濱江綠地等頂級配套密集分佈。而且作為上海“十四五”規劃的重點發展區域，徐匯濱江土地供應量較少，短期內同類競品很難再出現。其次就是產品，一線設計專家操刀，戶型得房率約81%，在空間利用與居住體驗的平衡中，幾乎找不到缺點。值得關注的是，此次參與綠城潮鳴東方認購的買房人，約67%是外地人。（綠城潮鳴東方191組有效認購客戶，除去3家公司客戶，剩餘188 組客戶認購，其中上海本市客戶62組，其他省份客戶126組。）資料顯示，在外地認購客戶中，浙江富豪表現最為突出，認購人數佔外省認購客戶總數約25.4%；江蘇緊隨其後，有18組認購，佔比約14.3%。無獨有偶，內環上海壹號院，三批次房源認籌率高達267%，成為2025年上海首個觸發積分制的豪宅項目，當日銷售額約40.2億元。兩大現象級豪宅項目先後炸場，也說明在樓市下行周期中，上海的優質資產，依舊是塔尖客群的“心頭好”。02分化日益加劇！未來市場…不過，綠城·潮鳴東方的熱銷，也更折射出當前樓市的分化邏輯：核心資產“一房難求”，非核心區“以價換量”。1、核心區“日光”頻現，價格天花板屢破據房外房研究院資料統計，2024年上海3000W以上新房成交2600套，是北京、深圳、廣州新房成交之和的4.9倍。而市中心5000萬級的豪宅大平層更是不愁賣。資料顯示，近一年上海5000萬級豪宅平均認購率超160%、且大多數都是當天清盤：綠城潮鳴東方：2025年5月，認購率約160%；金陵華庭：2025年3月，認購率199%；上海壹號院：2025年1月，認購率170%；……2、非核心區“暗流湧動”，流動性風險隱現遠郊“偽豪宅”價格跌幅較大，如青浦、奉賢等區域別墅項目去化周期長達18個月。這種分化本質上源於資產避險需求的升級。在中美關稅博弈、全球經濟不確定性加劇的背景下，核心區豪宅的稀缺性和抗通膨屬性使其成為高淨值人群的“資金避風港”。寫在最後：綠城潮鳴東方的熱銷，既是上海豪宅市場韌性的縮影，也是全球經濟格局重塑下資產配置邏輯變遷的註腳。當樓市從“普漲時代”邁入“分化時代”，唯有具備稀缺性、科技力、圈層價值的資產，方能穿越周期。 (上海樓市情報)

剛剛，中海·領邸五批次開盤居然又日光了。 這次118套只用了差不多30分鐘左右，算下來，1套房只有15秒左右的考慮時間、1分鐘就賣了約1.6個億！ 豔姐平時買白菜，估計買一顆考慮時間也會超過15秒。上海的有錢人在選擇套均4100萬的豪宅時，手速是真快啊。 從今年6月28日首開，到今天恰好是180天，5開5罄，還真做到了把把清盤。好傢伙，中海·領邸今年單盤銷售額已經達到：

上海翠湖天地五期｜視覺中國-VCG111427483940 中央定調促進房地產市場“止跌回穩”第二天，上海七盤齊開，市場熱度高漲。 對於上海樓市而言，這也是見證歷史的一天。 9月27日，上海億級豪宅翠湖天地六期以及千萬級豪宅中海領邸·玖序三期同日開盤，兩盤以近170億元的銷售額實現日光。