澤平宏觀—什麼是房地產新模式？
導讀
2024年7月18日，《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，有關房地產的表述，大部分歸屬於“健全社會保障體系”板塊，共七大要點：
1、租購併舉：加快建立租購併舉的住房制度，加快建構房地產發展新模式。
2、保障房：加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。
3、支援改善需求：支援城鄉居民多樣化改善性住房需求。
4、限購放鬆：充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。
5、建構房企經營新模式：改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。
6、房地產稅：完善房地產稅收制度。
7、人地掛鉤：建立新增城鎮建設用地指標組態同常住人口增加協調機制。
中國房地產市場仍有很大需求空間，中國不會重演日本“失去的三十年”，因為中國未來城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，但是需要盡快促進軟著陸，推出新模式，作為周期之母的房地產穩則經濟穩。
短期看，三招可救地產：1）組建住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房；2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，一線城市可以從放開郊區和大戶型開始；3）降息，包括降低二套房存量房貸利率，通過降准降低銀行負債成本。此外，還可以考慮完善多孩家庭購房支援政策。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心加快建構房地產新模式。
如果採取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復甦和就業貢獻力量。
目錄
1 全會關於房地產有七大要點
2 救樓市的必要性：房地產是國民經濟的第一大支柱，穩地產能穩經濟、穩就業
2.1 中長期房地產市場仍有較大空間
2.2 房地產是國民經濟的第一大支柱，地產穩則經濟穩、就業穩
2.3 中國樓市有條件不重演日本“失去的三十年”
3 短期三招可救地產
正文
1 三中全會關於房地產有七大要點
2024年7月18日，二十屆三中全會審議通過了《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》。本次全會有關房地產的表述，具體有以下七大要點，均直指房地產發展新模式：
1）租購併舉：加快建立租購併舉的住房制度，加快建構房地產發展新模式。
中國住房租賃市場仍需大力發展，推動住房模式向“租購併舉”轉變。2016年至今，中國住房體系逐漸完善，向實現“租購併舉”取得了長足進步。但中國的住房租賃市場仍有較大發展空間。七普顯示,中國居民租賃住房比例為21%，低於多數發達國家，如德國、日本、英國、美國租賃比例分別為53%、39%、35%、34%；中國住房租賃供給主體仍然以散戶為主，2022年中國住房租賃行業的機構化率僅約5%，遠低於發達國家50%-60%的平均水平；租購不同權，承租人難以享受優質的城市公共資源等。
2）保障房：加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。
三中全會對保障房的表述，一方面是保剛需、保民生，另一方面是“統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施”的政策延續方向之一。我們之前倡導成立住房保障銀行、政府收儲存量房用作保障房（請參考《關於組建住房銀行收儲的必要性》)。5.17央行提出設立3000億保障性住房再貸款，收購商品房用於保障房。政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，保障性住房再貸款3000億元可能只是初步嘗試，後續政策力度還需繼續加碼。
成立住房保障銀行，房企拿到資金，緩解現金流壓力，一方面用於拿地，利多地方財政；另一方面建設住房、防止爛尾，利多民生。地方政府將保障房租賃獲得收入，按時向商業銀行還款，同時，通過收購存量房減少市場供給，達到去庫存目標，促進行業健康發展，穩經濟。此外，批次收購轉保障房，建設中國版組屋，一舉多得。
3）支援改善需求：支援城鄉居民多樣化改善性住房需求。
未來推進建設人民群眾新期待的“好房子”，注重住房品質，是市場化供應的關鍵。2024年3月國常會提出“有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展”。根據我們測算，改善性需求將成為中國住房市場最大的需求支撐（請參考《中國住房需求測算2024》）。伴隨中國向高收入經濟體行列邁進，注重居住品質和環境的改善性人群佔比持續增長。未來的房地產開發，要推進建設人民群眾新期待的“好房子”，無論是超大特大城市的城中村改造，還是農房質量安全提升，不止是民生問題，還遵循了市場化供應結構的調整趨勢。
4）限購放鬆：充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。
賦予地方政府市場調控自主權，預計一線城市放鬆限購將進一步推進。三中全會提出，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。我們認為，這意味著自上而下鼓勵地方取消、調減現有的限制性政策，後續各地方政府在本地樓市政策上將擁有更高的自主權，地方樓市政策將更加“因城施策”、靈活高效。預計2024年下半年，核心城市最佳化樓市調控政策，如進一步取消限購、取消普通住宅與非普通住宅標準等出台值得期待。
5）建構房企經營新模式：改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。
房企開發融資方式、預售制度是導致本輪周期房企現金流緊張的主要原因，改革勢在必行。一方面，房企使用債權融資的用途多屬“借舊還新”，融資背後帶來的是一輪又一輪的償債高峰；另一方面，預售制度為行業高周轉、加槓桿創造條件，本輪周期中房地產“三高”經營模式弊端持續暴露。我們認為，後續在預售制度改革方面，將強化對預售資金帳戶的監管力度，完善預售資金資訊披露制度建設，完善房地產主管部門和監管銀行之間資訊聯通與共享機制；房企開發融資方式改革方面，將多樣化房地產融資管道，進一步落實建立城市房地產融資協調機制，推動各方商業銀行對“白名單”項目授信審批落地，持續推動“保交樓”。
6）房地產稅：完善房地產稅收制度。
房地產稅替代土地財政是大勢所趨。當前土地財政拖累較大，地方財政吃緊，需要新稅源，如穩步推動房地產稅試點。中國土地出讓收入連續兩年負增長，土地財政總貢獻持續縮減。2023年，國有土地使用權出讓收入5.8兆元，同比下降13.3%，較2021年高峰下滑31.8%，連續兩年拖累地方財政收入，地方政府需要培育新稅源。但當前經濟處於築底期，房地產還未走出困境，目前暫時不具備房地產稅徵收條件。待房地產量價走穩之後，未來可以考慮穩步推動房地產稅試點，對持有房產、房產租賃收入徵稅。
7）人地掛鉤：建立新增城鎮建設用地指標組態同常住人口增加協調機制。
三中全會明確提出以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，最佳化土地供應。此前城鎮建設用地指標組態雖然也要與人口統計相一致，但需要參考城市整體規劃，協調機制建立後預計人口變化地區的土地指標增減將更靈活，為人口增加、經濟快速發展地區提供用地空間保障。此前，我們呼籲人地掛鉤，建議推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地佔補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，最佳化當前土地供應模式。本次三中全會明確了改革方向，人地掛鉤正是未來土地制度改革的必經路線。
2 救樓市的必要性：房地產是國民經濟的第一大支柱，地產穩則經濟穩、就業穩
2.1 中長期房地產市場仍有較大空間
我們連續6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化處理程序、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有較大發展空間。
對於中國未來住房需求，部分市場觀點持有悲觀態度，認為未來中國住房需求將持續下跌至較低水平，引發市場擔憂。然而，根據我們的測算，2024-2030年，中國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。
我們預計2024年，中國年新增城鎮居住需求約9.4億平，其中剛性需求3.4億平、改善性需求3.6億平、更新需求2.4億平；預計到2030年，中國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。從結構來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。
2.2 房地產是國民經濟的第一大支柱，地產穩則經濟穩、就業穩
2023年以來，中國經濟面臨多重因素交織疊加帶來的下行壓力，其中內部因素主要與地產有關。2023年一季度以來，經濟脈衝式反彈回落後，長期呈現溫和修復尋底態勢。從物價和就業指標看，當前經濟增速低於潛在增長率。房地產穩則經濟穩。房地產作為第一大支柱行業，房地產聯絡著上下游五十多個行業，房地產投資下行，影響著居民和企業部門資產負債表修復、“信心”問題等。
從房地產業GDP增加值看，一般而言，在經濟中佔比超5%的行業可以成為經濟的支柱產業。2023年，受房地產行業下行周期、房地產市場供求關係發生重大變化影響，房地產行業佔GDP比例下調至5.9%，但仍與2014年水平持平。
從房地產開發投資看，2000-2023年間，房地產開發投資從4902億元到11兆元，年均複合增長率為14.5%。房地產開發投資佔固定資產投資的比重從14.9%到22.0%，意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5以上投入了房地產業。
從上下遊行業帶動看，房地產帶動幾十個上下游產業鏈產值。房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等製造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游產業鏈GDP10.0兆元、直接拉動上下游產業鏈GDP2.4兆元。分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。
從解決就業看，歷史上中國房地產業的快速發展，為社會提供了大量就業機會。房地產業解決中國實體經濟大量就業，雖然近兩年房地產行業面臨重大調整，但物業從業人數逆勢增長，預估至2023年中國房地產從業人數將達1300萬，相較2004年規模擴大三倍。2004-2018年中國房地產業從業人數由396萬增至1264萬，預估至2023年中國房地產從業人數將達1300萬。
2.3 中國樓市有條件不重演日本“失去的三十年”
中國城鎮化率66.2%，加上改善型需求，還有較大空間，只要措施得當，中國不會重演日本資產負債表衰退，失去的三十年。根據聯合國人口司資料，1990年日本經濟危機伊始時，日本城鎮化率高達77%，而2023年中國城鎮化率為66.2%，中國城鎮化還有很大發展提升空間，房地產市場未來發展仍有支撐。回顧日本的危機應對經驗，90年代日本房地產泡沫破滅後，日本政府調控態度不夠堅決、力度不夠強勁，採取擠牙膏式寬鬆，沒能有效阻斷資產價格-銀行信貸-物價水平螺旋式下降，最終產生了慢性通縮。然而，美國面對2008年危機果斷執行措施，實施大規模QE，阻止危機蔓延，經濟很快復甦。當前穩樓市宜降息、放開限購、住房銀行等齊發力，徹底扭轉預期，提振信心。可見，擠牙膏式的政策放鬆，效果是短期脈衝狀的，真正有效的政策放鬆要一鼓作氣提振信心。
3 短期三招可救地產
我們此前提出，三招可救當前地產，1）組建住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房；2）全面取消限購；3）降低利率和稅費，包括二套房存量房貸利率，通過降准降低銀行負債成本。此外，還可以考慮完善多孩家庭購房支援政策。房地產是第一大支柱產業，房地產穩，則經濟穩，就業穩，金融穩。
1）組建住房銀行收儲
可考慮組建住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房、保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力，開發商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾。房企現金流狀況改善，一方面用於拿地，利多地方財政；另一方面收購的庫存商品房和土地用於租賃房保障房，有助於改善民生，實現租購併舉和新模式。
再貸款資金成本仍待下降、資金總量需持續加碼，推動政府收儲政策落地。5月17日，央行擬設保障性住房再貸款3000億元，邁出了關鍵而正確的一步，這是解決房地產困境的有效路徑。後續政策力度還需繼續加碼，一是央行的保障性住房再貸款年利率為1.75%，預計銀行放貸給國企的利率至少約3%，遠大於2024年4月中國百城住宅租金收益率的2.2%。即使假設收儲價格為市場價8折，國企的租售比約2.2%/0.8=2.75%,仍無法覆蓋資金成本；二是收儲政策起效所需資金總量要加碼，兩年內可能需要兩兆左右，完成中國住房保障體系的建立。
2）一線城市全面取消限購
從國際經驗看，海外典型國家核心城市房地產市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，通過價格和稅收調節，而非人為的行政手段。人口和產業持續向大都市圈、城市群集聚是發達國家的共同經驗，核心城市樓市不限購，順應人口往都市圈城市群流入的趨勢，有利於促進人才流動並提升城市競爭力。供地上配合“人地掛鉤”，可緩解一二線高房價、三四線高庫存的歷史難題。
對比海外，中國一線城市如北京的核心區域購房政策則限制明顯較多。目前，京籍單身人士，且名下無房者，限購1套；若京籍已婚家庭，以家庭（夫妻雙方與未成年子女）為單位限購2套；非京籍家庭需滿足連續五年個稅/社保，在北京無房的可限購1套。另外，2024年4月3日後以上家庭、個人均可在五環外加購一套住房。（參考《一線城市該不該放開限購？》）
一線城市放開限購，可以先從遠郊區開始，並要保證“高端有市場、低端有保障”，核心城區可以先放開大戶型，剛需小戶型則慎重放開。廣州在今年一月正式取消120平方米以上住房限購，本質上就是將豪宅市場向全國購房者開放，相對應的，核心城市核心城區的小戶型等剛需產品則需慎重放開。當前樓市表現疲弱，房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機；中長期可考慮在市場走穩後，通過“人地掛鉤”實現房地產供求平衡，各地方土地財政的“旱澇不均”，可以通過財政轉移支付調節。
3）降低存量房貸利率
有必要繼續降低存量房貸利率，包括二套存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負。隨著5.17房地產新政落地，多城市房貸利率下限取消，房貸款利率步入“3時代”。根據貝殼研究院，2024年5月百城主流首套房貸利率平均為3.45%，較4月份下降12bp；二套主流房貸利率平均為3.90%，較4月份下降26bp。而有些存量房貸利率仍在4%左右，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力，提前還貸有所升溫。仍有必要推動降低存量房貸利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。
4）二孩、三孩家庭購房支援
考慮完善多孩家庭購房支援政策，如發放購房補貼、降低多孩家庭房貸利率等。自放開三孩政策以來，各地積極健全生育配套服務，從生育和育兒補貼、個稅減免、住房優先保障等方面降低生育養育教育成本，但支援力度有待提升、落實情況有待改善。自2023年下半年以來，各地政府出台相關生育、育兒補貼的頻率下降，部分補貼政策落實情況待改善，主要原因是地方政府財力不足和動力不夠。而長期看，多孩政策帶來的新增人口會直接增加對房屋、汽車等產品和服務的需求，會給家庭帶來養育孩子的負擔。給予有孩家庭購房政策傾斜，降低撫養直接成本，短期有助於擴內需、穩增長、穩就業，長期有助於提振生育水平、提升人力資本、增強經濟社會活力，一舉多得。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。
如果採取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，為中國經濟復甦和就業貢獻力量。 (澤平宏觀)