陳啟宗：
大家好！我今天演講的題目叫做“安待春天，再談中國經濟”。
安待春天的意思就是春天還沒來，換句話說是——眼下寒冬還沒過！
現在最可怕的其實不是寒冬，而是對寒冬多久的預期。
即你不知道底在那裡？這是最焦慮的。
我個人認為“最不好的”情況已經發生過了，所以這反而叫我們心裡有點底，現在市場恐怕已經見了底。
不過我不想談中國經濟，因為我不認為我有這個資格，我還是以房地產為主。因為我已經退休了，今年可能是我最後一次在博鰲論壇跟大家見面。
part1 中國房地產的特殊性
中國房地產是一個很特別的存在，全世界都沒有這麼特別的。
事實上，中國房地產真正發展也只有30年時間。
從一個沒房地產市場的國家變成全世界最大的房地產市場，中國僅僅用了30年左右。
中國老百姓今天大概85%到90%是住在自己的房子裡，當然這也不表示沒有新的市場，比如還有遷移帶來的新增需求，小房子換成大房子的需求，不好的房子換成好房子的需求……剛需還是存在的。
從這個角度來看，中國的房地產真的相當了不起。因為世界上沒有一個市場能夠在這麼短時間內為老百姓製造那麼多房屋，這在世界上非常了不起。所以房地產甚至開發商，都是為國家做了極大的貢獻！
當然這個過程中，也包括很多我“稱他們為瘋子”的開發商，他們（不計後果的快速擴張）也真的是瘋子，解決瘋子的唯一解決辦法就是破產、或者進監牢，他們就不瘋了，在監牢裡好好思考他們的一生。
但是無論如何，我也要為他們說一句話，瘋子也做過不少貢獻。
part2 房地產為何走到今天？
今天中國房地產，是什麼製造了那麼多難處和困難？
應該說，這個難處是幾十年延續下來的，是30年累計製造出來的。
我把它總結為三點：
第一是過度的賣地。
短期看，賣地可以讓政府有錢進行基礎設施建設，所以這也是有好處的，但如果要長期、長遠如此，長期依賴賣地，就可能過頭了。
第二是開發商怎麼買到地？怎麼貸到款？這方面的監管是出了問題的。
房地產領域很多貪污的情況就在這兩大維度滋生。
政府（包含央國企）也跟民營企業是有競爭的，所以這次三中全會有一句話我很欣賞，雖然我個人已經退出市場了，但是我認為這句話是對的，就是所有不同制度下的企業，都應該享有同樣的待遇！
不可否認，一個國企如果對某個商業項目有興趣，那麼我的機會是近乎於零的，還有一些項目我在看的，我認為我成功的機會不大，因為有些國企也很有興趣……這也是大家需要思考的問題，貸款更不用說（差異化對待）……但好在現在，這些領域都在往好的方向發展。
第三是政府不讓壞的企業破產。
應該說，中國幾十年沒有見過大的房地產泡沫破裂。
事實上，在歷史上人類也沒見過這樣的事。
中國房地產那麼長久的大發展，沒有一次大調整是不可能的！
因為房地產行業的本質就一定是有相當強的循環性的，但是以國家的力量、政府的力量不允許你破產，就產生了今天這種很奇怪的現象。
我說有兩種方法來做市場調整。
一個是把小泡沫一個一個爆破；另一個方法就是先不讓它爆破，政府力量讓它先不爆破，但是最後它會凝聚成一個巨大的泡沫，來一次大爆破。
以往中國30多年走過的道路正是這樣，不讓小泡沫破裂，最終導致一次大的爆破，而拖到最後的大爆破，對中國經濟影響是極其大的。
以上三個原因造就了中國房地產瘋子的出現。
但核心還是外面的環境造就了瘋子的出現。事實上，我們中國人一般膽子不大，當然膽子大的人也有一些，所以有些人就在這種環境下成為瘋子。
有些人說中國房地產市場是因為民營房企都很貪，這又是一個極大的謬誤。
貪是市場經濟最主要的動力，沒貪就沒市場經濟。
所以貪不是罪，犯法的貪才是罪。
這就在於我們的監管機構的制度如何，你不監管它，它就會出問題，你給它正確的監管，它就不會出問題。
我不相信香港的房地產商沒有內地的瘋子房地產商那麼貪，美國、新加坡都一樣，但是制度上比較完善的話，那個貪就被法律、制度所管理，管住它，它就不成為問題。
我們看現在那些大企業（包含地產頭部企業）都是國營的，因為國資委對他們管得很好，國資委不讓他們瘋，他們想瘋，也瘋不起來！
對比之下，民營的不是這樣。
另一方面，我不認為中國房地產長遠應該由國家的力量主導，我還是希望民營民企主導，因為國家要做的事太多，應該做一些民營不能做、長遠一點的，比如包括科技的發展等等。
發展高新科技、高新製造業，那些東西是唯有國家才能帶動的，房地產不是什麼高科技行業，房地產絕對是一個應該由民營主導的行業，當然監管也必須要完善。
part 3 為何不要過度悲觀
下一個問題是前路如何？底部在那裡？
我認為現在的市場就像樊綱說的，已經到了L形的底部，到底之後就不用太擔心了。
除非你是從前的瘋子，目前還沒被抓，那可能要擔心一點。其他的我想今天能來參加這個會的，差不多都是沒什麼問題的。
前路如何？
我認為前路越來越理性，而且還可以從過去的錯誤裡學習功課。
凡是做房地產的，我認為經過這一輪調整，對房地產理性、健康的發展是有深刻認知的。
沒有見過大周期的開發商是不可靠的，這句話是我在十幾年前就在這裡說的。現在見了大周期，但是也希望大家不要太擔心。
當然，我也曾經說過，從今以後房地產行業不會再像從前那樣製造出一些極大的財富，那些財富很多都不是真的。就像川普，我從來不認為他是有錢人，他的貸款永遠跟他的資產是差不多的，可能他的貸款比他的資產還要高，所以我認為他從來不是一個有錢人。
從錢的角度來看，我是從來瞧不起他的，因為他是沒錢的，他的負債很多。我相信中國的房地產商在瘋子年代基本上也是這樣，外面風光，但是裡面有苦只有自己知道。
我也希望大家不要太過分的擔憂，我認為房地產行業會繼續發展，而且會比較理性、健康的發展。
未來，你要賺太多的錢大不可能，但是你要賺錢，還是有機會的。
part4 中國的獨一無二
最後我就講一件事，關於中國的經濟。
無可否認，以往幾十年中國發展是非常了不起，也沒見過一個那麼大的國家，能夠在那麼短的時間內把經濟提升得那麼高，老百姓的生活得到很大的改善，這是人類歷史上根本沒發生的事情，我也不相信在往後的日子裡其他國家會有這樣的事發生。
唯一可能的是印度，印度我常去，我比較瞭解那個國家，我也很喜歡印度，但是我不認為印度有可能重複中國以往三四十年所經歷過的大發展期。
印度，未來會慢慢地進步，但是不可能像中國那樣大發展。
以往幾十年中國所走過來的經濟的道路可以說是相當了不起的，當然很多難處我也是知道的，但是總體來說，我認為絕對是非常的正面。但是時間過去，也必須要進步，比如說粗獷型的低生產力的行業慢慢一定會淘汰，最少是從大城市往小城市挪移，從東部往西部挪移等等。這些是正常的，免不了的，慢慢的國家一定是往高質生產力那個方向走。
在這裡我提一點，現在我們真的是到了一個百年未見的大變局，這不是中國的問題，是全世界的問題，這個大變局影響全世界。不過也不能否認，中國是走在前面，因為美國要打你。
美國，不僅是現在世界最強大的國家，它是人類歷史有史以來最強大的國家。我從來沒有見過任何一個國家，是被人類有史以來最強大的國家打得像今天中國被打的那樣。即使從前的蘇聯也沒有過。
因為當時美蘇兩國的經濟是基本沒有什麼接觸的，現在不是，現在是全方位的接觸，經濟、科技、政治、貨幣、貿易等各方面完全是扭在一塊的。所以這個情況是人類沒見過。
第一的大國要把第二的大國壓下去，那是不好玩的一件事，而且我相信在座的難得有一個人對美國的認識有我這麼深，當然其中一個原因是我在那裡住了好久，我現在每個月基本上還要過去。他們打你是絕對不好玩的一個事。
一般老百姓所看到的，跟領導所看到的是完全不一樣的世界。
在座的有誰知道美國是如何打你的？我不相信你們知道，我也不知道，可能知道的比你多一點，但是我也絕對知道我是不知道的。
我所聽到的、所看到的，以往幾十年我的朋友所告訴我的，我可以告訴你，絕對是人類歷史上沒有見過一個時期，有任何一個國家、任何一個人承受過那麼大的壓力。
在這個環境裡，要有選擇，一個是短線的刺激經濟。
比如因為很多原因，包括疫情，使得現在的經濟比較為難，有短期的需要，刺激經濟、社會保障制度完善等等一系列的事情都需要，但是那是短線的需要。
老百姓注意的都不是長線的，都是短線的，長線的東西，一是我們不懂，根本不知道，但是那才是國家命運的前途。
你沒有把中國長線的東西做好，將來就沒有一個美麗的前途。
要有一個光明的前途，必須不止看短線，短線是要看的，老百姓的心理，他們什麼感受，這是需要注意的。但是你所不知道的，我所不知道的，是百年未見的大變局，是世界有史以來最強大國家要打你。
這就需要有不同的經濟的決定，必須提升生產力，必須提升和做大高附加價值的行業，也就是說中國必須在科技方面下工夫。
我說要是你看短線的話，沒有什麼動作，當然也不一定。但是更重要的是，要注意長線的東西，是讓國家能長遠保持在世界上競爭力所必須走的道路。
所以我期盼在我最後一次演講結束之前，把這一點貢獻給你們思考，就是不要以短線的經濟利益為唯一的考慮。 (地產總裁參考)