李嘉誠空置的香港商場

香港曾是大陸遊客揮霍購買名牌手袋和手錶的最大受益者。如今，這座城市蕭條的購物區和下降的零售額成為全球奢侈品牌的警鐘，因為內地消費者正轉向理性消費。

在香港尖沙咀區，仿古建築風格的1881 Heritage購物中心曾吸引了眾多渴望在蒂芙尼、卡地亞和蕭邦等品牌專賣店購物的大陸遊客。然而，如今該商場既沒有人潮，也沒有品牌入駐。由億萬富翁李嘉誠的長江實業集團有限公司擁有的該商場的30多個商舖中，只有三家仍在營業，拱廊庭院也寂靜無聲。

在附近的廣東道，曾由斯沃琪集團旗下歐米茄品牌租用的店舖，月租高達750萬港元（約合96.2萬美元），如今由一家銀行以低80%的價格租下。據熟悉該交易的房地產中介表示，在銅鑼灣的羅素街，一家變形金剛主題的快餐店取代了原來的博柏利店舖。中介表示，該餐廳的租金比2019年英國公司支付的880萬港元低了89%。由於該事宜屬於私密性質，中介不願透露身份。

隨著中國高端消費遊客的需求減少動搖了全球奢侈品牌的投資者信心，LV、歷峰集團和歐萊雅等公司報告在該地區的銷售額下降。香港曾是中國新富階層揮霍購買名牌手袋和瑞士手錶的首選目的地，如今，這裡最能體現這種需求下降的規模。

“香港的奢侈品市場曾經是天堂，如今卻跌入了深淵，”擁有香港多處零售物業創始人李宗偉表示。“遊客來香港不加思索地購買奢侈品的日子一去不復返。”

長實發言人表示，1881 Heritage商場正在調整零售業態，計畫引入更多休閒餐飲店及瞄準Z世代消費者的品牌。廣東道店舖的業主無法聯絡到，而羅素街曾被博柏利佔據的店舖的業主——瑞安集團有限公司拒絕置評。

官方資料顯示，大陸遊客到訪香港的人數少於疫情前，且平均消費金額僅為過去的一半。隨著香港與大陸邊界在2023年初重新開放，預期中的復甦並未出現。今年前七個月，奢侈品銷售額——包括珠寶、手錶及百貨商店的收入——較2018年下降了42%。

低迷的消費和關閉的店舖加劇了香港日益加深的蕭條感。房價處於八年來的最低點，辦公室空置率接近歷史新高，基準股票指數是全球表現最差的之一。香港年輕居民的外流加速了城市的老齡化問題。此外，由於與美元掛鉤的貨幣政策，借貸成本因引入美國貨幣政策而大幅上升，進一步壓縮了企業利潤。

信心減弱的一個跡像是，香港家庭消費在截至6月的三個月內首次下降，自2022年第三季度以來首次出現這種情況。分析師預計明年的經濟增長將從2023年放緩。地產公司也在遭受打擊。上周，香港最大的房地產開發商之一新世界發展有限公司警告稱，將在全年虧損200億港元後，股價暴跌，使得今年的跌幅達到了44%。

“香港奢侈品行業的衰退是當前經濟挑戰的一個表現，也可能導致增長和就業放緩，”法國外貿銀行資深經濟學家Gary Ng表示。“這意味著收入增加、財富效應和企業利潤帶動消費的良性循環不再有效。”一些受奢侈品牌撤出影響最嚴重的地區是那些在繁榮時期最受大陸遊客歡迎的地段——九龍的尖沙咀和香港島的銅鑼灣。2018年，銅鑼灣的房東要求每平方英呎年租金2671美元，全球最高水平。根據仲量聯行的資料，如今該地區的租金已經跌破了尖沙咀，2023年該地區的平均要價為1493美元。這個數字低於紐約上第五大道和米蘭的蒙特拿破崙大街。

這種悲觀與上世紀初的情景大相逕庭，當時這座前英國殖民地由於地理位置優越且沒有服務稅，正好受益於中國新興財富的崛起。2013年奢侈品銷售總額達到約1650億港元，佔整體零售市場的三分之一，官方資料顯示，當時每天平均有11.2萬大陸遊客湧入香港。

促成這一繁榮的是迅速升值的人民幣，人民幣一度升至接近20年高點。儘管隨後的幾年消費有所放緩，但直到2019年前，遊客的消費仍然保持在較高水平。

投資零售物業的李宗偉表示，香港的奢侈品市場可能永遠不會恢復昔日的輝煌。“別指望回到2013年和2014年的水平了，”他說。“可能需要四到五年才能回到2018年和2019年的水平。”截至6月底，李的基金管理的資產約為14億港元，其淨資產價值在三年內下降了9.7%。這影響了投資者的情緒，一些投資者希望提前退出，增加了出售部分物業套現的壓力。李在零售業的低迷中並未受到最嚴重的打擊，得益於他專注於購買主要面向本地需求的社區商舖。已故唐XX家族因高昂的借貸成本和租金暴跌，自2020年以來一直在出售價值數十億港元的物業。唐家成員因未償還貸款被債權人起訴。

當然，奢侈品牌並沒有完全放棄香港。儘管財富縮水，但香港仍有不少富裕個人。而且，大型購物中心的房東正在積極招攬品牌，能夠在店舖面積上提供更多靈活性。據彭博新聞社7月報導，Parda公司正在新世界發展集團旗下的K11 Musea購物中心開設一家8000平方英呎的店舖，租金可能部分基於店舖銷售額。在中環的置地廣場，房東香港置地有限公司與包括愛馬仕國際和路威酩軒在內的租戶正共同投資10億美元翻新零售區，以增加店舖面積。置地廣場對旅遊模式變化的適應能力較強，因為其80%的顧客是本地居民。香港置地的首席零售官李德華表示，該購物中心的前70名顧客在2023年共花費了10億港元。

然而，RTG Group Asia聯合創始人兼首席執行官Angelito Perez Tan, Jr.表示，在經濟低迷和租金仍然昂貴的情況下，擴展店舖面積可能是一種風險策略。“較大的店舖面積不可避免地導致更高的租金，這在疲軟的零售環境中可能是一個顯著的劣勢，”Tan說道。

為了吸引遊客並增加消費，本地政府一直在舉辦大型活動，如會議、展覽和嘉年華，計畫在今年下半年舉辦100多場活動。今年2月，政府表示將撥款11億港元以促進旅遊業。中國消費者可能確實需要一些鼓舞。根據彭博社本月調查的經濟學家的中位數估計，中國的零售銷售額今年預計將僅增長4%，低於此前預測的4.5%。除去疫情年份，這將是自1999年資料發佈以來最慢的增長率。

即使是低端商品的銷售商在市場也在苦苦掙扎，顯示出這場影響中國消費者的經濟蕭條正在加深。8月底，拼多多控股有限公司（PDD Holdings Inc.）令投資者震驚，該公司警告稱利潤和收入將下降，導致其股價暴跌29%，創下歷史新低。這一悲觀預測是系列衝擊中的最新一次，進一步加劇了對中國經濟健康狀況的擔憂。農夫山泉股份有限公司（Nongfu Spring Co.）報告稱，自2020年上市以來，其半年度利潤增長最慢，而長期以來受歡迎的餐飲品牌之一台灣品牌鼎泰豐（Din Tai Fung）則透露其正在關閉十幾家門店。

這種從奢侈轉向節儉的急劇轉變，削弱了全球奢侈品牌的前景。與香港一樣，這些公司曾經寄希望於中國市場的未來增長。LVMH在上季度透露其所在的包含中國的區域銷售額下降14%，引發了股市交易員的恐慌。Burberry和Hugo Boss AG都發出了利潤預警。歷峰集團（Cie Financiere Richemont SA），擁有卡地亞和梵克雅寶等高端珠寶品牌，在上季度大中華區銷售額下降了27%，其鐘錶製造部門也出現了13%的下滑。歐萊雅集團（L’Oreal SA）報告稱其在北亞地區的銷售額連續四個季度下降，該地區佔其收入的四分之一。

對任何單一市場的過度依賴都會暴露出行業的脆弱性，正如我們在當前的消費者行為變化中所見。

香港的變化景象：一家手機配件店取代了羅素街的天梭手錶店

在香港，隨著對消費品需求的減少，這種連鎖反應仍在繼續，該市的購物區正在回歸到本世紀中國經濟繁榮之前的樣子。最新資料顯示，7月零售額同比下降12%，比分析師的預測更差。珠寶、手錶和鐘錶的銷售額下降了25%。

全球奢侈品市場變得越來越難以把握。香港若只是希望回到過去零售行業保持繼續輝煌的日子，無異於痴人說夢。 (發比利斯)